Cum verific singur o casa veche inainte de a o cumpara

Cand iti doresti o casa a ta, dar fiecare leu conteaza si nu iti permiti sa angajezi un consultant pentru o inspectie tehnica imobiliara, trebuie sa te informezi foarte bine care sunt etapele cumpararii unei locuinte si ce trebuie sa verifici neaparat inainte de a o cumpara.

Echipa consultanttehnic.ro vine cu sfaturi si idei pentru a trece cat mai bine peste acest demers. Sunteti in etapa in care ati pus ochii pe o casa care sa indeplinasca nevoile familiei, respectiv de confort si utilitate, dar si estetic.

In primul rand trebuie sa verifici daca exista o Carte tehnica a constructiei sau documente care sa ateste o eventuala consolidare a imobilului sau o modificarea a acestuia din punct de vedere structural.

Verifica daca cadastrul corespunde cu realitatea de la fata locului. Daca exista modificari de compartimentare, au fost demolati partial sau total diferiti pereti, atunci neaparat lucrarile ar fi trebuit efectuate in urma unei expertize tehnice si a unui proiect tehnic.

Trebuie sa stiti ca si schimbarea de destinatie a incaperilor – cum ar fi cazul cel mai des intalnit: mutarea bucatariei in baie, iar bucataria executata open-space in living – necesita o expertiza tehnica conform legislatiei in vigoare.

De asemenea, trebuie sa stiti ca renovarea unui imobil nu inseamna consolidarea acestuia, iar lucrarile de consolidare efectuate “dupa ureche” pentru ca “asa se face” pot induce situatii agravante imobilului in cazul unui potential seism major.

Daca imobilul are subsol, atunci acesta este primul pe lista in ceea ce priveste inspectia dumneavoastra. Daca exista crapaturi semnificative oblice fata de colturile casei, in general acestea indica tasari diferentiate semnificative la nivelul fundatiei. Nu toate tipurile de fisuri de la nivelul anvelopei unei cladiri sunt periculoase pentru aceasta; trebuie facuta diferenta clara intre fisuri si crapaturi.

Daca fostii proprietari au spart grinzile, centurile casei pentru a strapunge fatada cu guri de ventilare, tubulatura de aerisire etc., atunci trebuie sa va intrebati daca a fost afectata rezistenta acelei structuri. In general, astfel de strapungeri efectuate “dupa ureche” sunt un semn clar al interventiilor care afecteaza structura de rezistenta a imobilului in cazul unui potential seism major.

Daca poti observa cu ochiul liber armatura in stalpi si grinzi pe zone intinse, este un semn clar ca este cazul sa iti cauti o alta casa, pentru ca aceasta nu este sigura pentru tine.

De asemenea, daca in schitele cadastrale ale imobilului figureaza usi intre incaperi, insa in realitate nu sunt, existand  un spatiu marit semnificativ in acea zona, atunci trebuie sa iei in considerare ca aceasta operatiune se poate efectua numai in anumite conditii. Buiandrugii din bare de fier, din lemn etc. nu sunt solutii adecvate, rezultate in urma unei expertize tehnice.

De asemenea, trebuie sa fii foarte atent la mucegaiul din incaperi, chiar daca nu este la vedere. Daca simti miros de mucegai, cel mai probabil acesta se afla in spatele mobilei fixate in perete, in pardoseala, in pereti etc. Mucegaiul poate proveni din mai multe surse: vicii de hidroizolatii ale fundatiei, infiltratii prin fatada, prin acoperis, formarea de condens la nivelul anvelopei in zona stalpilor de colt, tevi fisurate in perete sau pardoseala etc.

Inspectati podul constructiei.

Aici puteti avea mai multe surprize. Puteti gasi structura de lemn a acoperisului executata necorespunzator, puteti gasi infiltratii si material lemnos putregait, instalatii de aerisire lasate in interiorul podului care genereaza umiditate continuu, instalatii electrice improvizate etc.

Inspectia tehnica a podului este indispensabila in decizia de achizitie a unei case vechi.

In general, prin observatii de bun simt, dumneavoastra sunteti primul filtru in inspectia unei case vechi. Ascultati informatiile oferite de vanzator despre imobil, insa trebuie sa verificati totul in cel mai mic detaliu pentru ca o cladire, chiar daca este spre sfarsitul duratei de viata, poate avea o durabilitate mult peste durata de viata. Speram ca informatiile furnizate de noi v-au fost de folos. Daca simtiti ca aveti nevoie de ajutor sepcializat in inspectie tehnica imobiliara, prin metode nedistructive, ne gasiti pe www.consultanttehnic.ro. Tot aici veti gasi si multe alte articole de specialitate din care veti obtine informatii utile pe care orice cumparator trebuie sa le cunoasca inaintea luarii deciziei de achizitie a unui imobil.

Inspectie Tehnica Imobiliara. Consultanta thenica cumparare locuinte.

Verificarea Cartii tehnice a constructiei in procesul de inspectie tehnica imobiliara

      Verificarea Cartii tehnice reprezinta prima etapa in cadrul procesului de inspectie tehnica imobiliara. Pentru a afla ce a fost proiectat, executat si receptionat, se consulta Cartea tehnica a constructiei. Daca aceasta nu respecta prevederile H.G. 343/2017 (modificarea H.G. 273/1994 privind aprobarea Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora), se vor intocmi observatii scrise catre dezvoltator/vanzator, acesta avand obligatia de a completa Cartea tehnica in conformitate cu legislatia in vigoare.

Cartea tehnica cuprinde 4 capitole:

  • Capitolul A – documentatia privind proiectarea;
  • Capitolul B – documentatia privind executia;
  • Capitolul C – documentatia privind receptia;
  • Capitolul D – documentatia privind exploatarea.

      Trebuie sa stiti ca exista si o exceptie, prevazuta de Articolul 11 din Capitolul II a H.G. mai sus amintite, si anume “pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pana la doua niveluri, Cartea tehnica a constructiei se rezuma la Autorizatia de construire, Procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si Procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie”.

Am intalnit, mai ales in cazul cladirilor executate in regie proprie, urmatoarele “scuze” ale nepredarii catre cumparator:

  • “La constructiile parter (parter + mansarda) nu se cere Carte tehnica”
  • “Nu am mai dat x sute de euro dirigintelui de santier ca sa-mi dea si Cartea tehnica. Daca o vreti, va va costa in plus”
  • “La constructiile din mediul rural nu se cere carte tehnica” etc.

 

Verificarea cartii tehnice a constructiei

Toate acestea sunt neadevaruri. Pentru orice constructie dupa 1997, la momentul predarii, este obligatorie transmiterea Cartii tehnice catre noul proprietar. In acest sens se intocmeste un Proces verbal de predare – primire, care se atasaza la Capitolul D din Cartea tehnica a constructiei. Odata cu semnarea acestui Proces verbal, noul proprietar preia imobilul de la vanzator si va asigura, conform legii, mentenanta acestuia.

Odata ce consultatrea Cartii tehnice a luat sfarsit, se va trece la etapa verificarii implementarii acesteia. In cazul locuintelor colective (blocuri, case insiruite), viitorul proprietar are o singura sansa sa consulte Cartea tehnica si anume in timpul inspectiei tehnice imobiliare, inainte de predarea acesteia catre Asociatia de proprietari, de catre dezvoltator.

Daca viitorul proprietar preia Cartea tehnica a constructiei incompleta, atunci acesta este obligat sa o completeze la zi, pe propria cheltuiala. Acest lucru poate fi deosebit de costisitor. De exemplu, daca din Cartea tehnica a constructiei lipseste Capitolul B – documentatia privind executia, atunci acesta nu mai poate fi reconstituit decat in urma unei exeprtize tehnice a cladirii, ceea ce, in cazul blocurilor, poate fi foarte costisitor.