inginer verificare carte tehnica

Pe care dintre cele doua case din imaginea de mai sus ai cumpara-o, daca ar avea aceeasi suprafata construita si acelasi pret?

Sa zicem ca cea din stanga se incadreaza in categoria de importanta C, iar cea din dreapta in categoria de importanta D. Ambele sunt constructii noi.

“Ei si? Eu nu cumpar categorii de importanta, clase de importanta sau alte criterii pe care, nefiind de specialitate, nu le inteleg, eu cumpar constructia!” ar spune un potential comparator.

Da, pe asta se bazeaza si dezvoltatorii de ocazie sau samsarii imobiliari, care vor sa scoata niste bani in plus.

Ce trebuia sa stiti.

In functie de importanta lor, constructiile se incadreaza (rezumandu-ne la subiectul articolului nostru) in doua categorii:

de importanta globala, care se numesc categorii de importanta si care privesc intreaga constructie sub toate aspectele;
de importanta specifica, care se numesc clase de importanta si care vizeaza, sub anumite aspecte, parti ale constructiei sau constructia in ansamblu.

Stabilirea de catre proiectant a categoriei de importanta este foarte importanta in etapele de proiectare, executie si exploatare a constructiei si in functie de categoria de importanta se stabilesc, printre altele, urmatoarele:

parametrii de proiectare a structurii de rezistenta a imobilului, rezistenta acestuia la foc, precum si a sigurantei in exploatare si gradul de izolare a acestuia. Toti acesti parametri difera in functie de categoria de importanta, fiind semnificativ mai insemnati cu cat categoria de importanta este clasificata la un nivel superior;
metodele de asigurare a calitatii constructiei, aplicandu-se cerinte diferite, pe masura cresterii categoriei de importanta;
modalitatea de receptie la terminarea lucrarilor – de exemplu, pentru imobilele incadrate in categoria de importanta C, dezvoltatorul este obligat sa solicite prezenta Inspectoratului de Stat in Constructii, insa nu si pentru cele de importanta D!
modul de exploatare a constructiilor, precum si urmarirea in timp a acestora.

Foarte important!

Perioada de garantie difera in funtie de categoria de importanta (in cazul nostru C sau D). Astfel, se prevede o durata minima de garantie de:

3 ani pentru constructiile încadrate în categoria de importanta C;
1 an pentru constructiile încadrate în categoria de importanta D.

In toata aceasta perioada de garantie, cel ce a vandut un imobil nou este obligat sa remedieze pe propria cheltuiala viciile aparute, care nu se datoareaza exploatarii necorespunzatoare a imobilului.

In functie de categoria duratei vietii, durata de viata proiectata a structurii difera substantial, dupa cum se poate constata in tabelul de mai jos:

In functie de clasele de importanta – expunere pentru constructii, avem o diferentiere clara.

Acum sa analizam un caz intalnit in Afumati, judetul Ilfov.

Proaspatul cumparator a fost convins ca a cumparat o constructie “normala”. Inspectia tehnica imobiliara a fost solicitata in urma constatarii mai multor deficiente de constructie. Informandu-se de pe internet ca beneficiaza de 3 ani garantie, dupa ce a semnalat dezvoltatorului aceste deficiente, a venit si raspunsul acestuia: “Ce, nu stii ca ai luat o casa de importanta D?” Proprietarul, dupa ce a inteles ce a cumparat, a fost revoltat pentru ca dezvoltatorul nu l-a informat de la inceput. El isi doarea o casa pe care sa o poata lasa mostenire si copiilor, deci cu o dutata de viata intre 50 si 100 de ani, nu o constructie cu durata de viata de 15-30 ani. Daca ar fi stiut de la inceput nu ar mai fi cumparat!

Concluzie:

Solicitati Cartea Tehnica a Constructiei si verificati clasa si categoria de importanta a imobilului. Astfel o sa stiti sa faceti diferenta intre case, chiar daca la exterior arata identic. Verficati imobilul pe care doriti sa il cumparati cu ajutorul unui consultant tehnic.

Succes!

Cazurile in care oamenii sunt pacaliti ca cumpere imobile noi construite ilegal sunt mai raspandite decat s-ar crede la prima vedere. Si cand vorbesc de imobile, nu vorbesc doar de case, ci si de blocuri construite fara autorizatie de construire in Bucuresti.

In principiu, autoritatile publice ar trebui sa descopere aceste imobile prin intermediul politiei comunitare. Actiuni concrete luate impotriva acestor situatii, de catre Inspectoratul de Stat in Constructii, au fost la nivelul trimestrului I din 2019 de: 20 de cazuri in mediul urban si 7 cazuri in mediul rural. O fi mult, o fi putin? Va las pe dumneavoastra sa decideti.

Cert este ca fenomenul exista si efectele acestuia nu sunt usor de neglijat.

Dar ce ar trebui sa facem?

In primul rand nu ar trebui sa ii credem pe cuvant pe unii dezvoltatori. Ar trebui sa cunostem drepturile si obligatiile ce ne revin noua ca si cumparatori, cat si pe cele ale vanzatorului/dezvoltatorului. In acest sens, ar fi util sa cititi HG nr. 343/2017 – modificarea HG nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora.

Aici veti regasi explicate prevederi privind receptia la terminarea lucrarilor, receptia finala (care va implica pe dumneavoastra ca viitor proprietar), Cartea Tehnica a Constructiei (care in cazul blocurilor ar trebui predate Asociatiei de proprietari nou constituite) etc.

Ca fapt divers, de aici veti afla ceea ce prevede legea intr-un caz foarte des intalnit si anume utilizarea constructiei a carei receptie la terminarea lucrarilor a fost respinsa. Art. 22. Alin. 3 a acestei HG prevede “Este interzisa utilizarea constructiei a carei receptie la terminarea lucrarilor a fost respinsa, pana la finalizarea remedierilor, aceasta fiind pusa in stare de conservare prin grija si pe cheltuiala investitorului ”.

Verificarea documentatie tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei trebuie sa fie primul pas in demersul de cumparare al imobilului.

Cartea Tehnica a Constructiei cuprinde patru capitole:

Capitolul A: Documentatia privind proiectarea

Acest capitol tebuie sa contina, printre altele:

– tema de proiectare, amplasarea constructiei, avizele de specialiate pentru intocmirea proiectului;

– autorizatia de construire – Daca imobilul a fost executat fara autorizatie si a fost expertizat pentru intrarea in legalitate – sfat: mai bine cautati in alta parte! Daca imobilul are mai multe autorizatii si santierul a stat multi ani fara conservarea santierului – sfat: mai bine cautati in alta parte!

– documentatia tehnica referitoare la constructie – D.D.E.-uri pentru elementele structurii de rezistenta si pentru elementele de constructie care asigura functionalitatea si siguranta in exploatare, schemele de instalatii efectiv realizate, cu toate modificarile aduse de proiectant, executant sau proprietar pe parcursul executiei, insusite de verificatori de proiecte sau experti tehnici. Daca realitatea nu corespunde cu documentatia – sfat: nu cumparati!

Capitolul B: Documentatia tehnica privind executia

Acest capitol tebuie sa contina, printre altele:

Documentatiile privind calitatea lucrarilor efectuate pe parcursul executiei (certificatele de conformitate si de performanta ale produselor puse in opera, registrul proceselor verbale de lucrari ce devin ascunse, condica de betoane, agrementele tehnice, rezultantele incercarilor efectuate, registrul unic de comunicari si dispozitii de santier, procesele verbale de probe specifice si speciale etc.).

Capitolul B trebuie studiat cu atentie pentru ca reprezinta oglinda si garantia corectitudinii lucrarilor executate. Acest capitol este foarte important sa fie analizat de catre o persoana care cunoaste si are experienta executiei si mai ales a verificarii conformitatii Cartii Tehnice a Constructiei si care sa poata verifica spetele de interes si relevante pentru executia imobilului. In general, in cazul imobilelor de locuinte colective, datorita volumului foarte mare de documentatie, nu ai timp sa verifici Cartea Tehnica din scoarta in scoarta si pe indelete, deci experienta este cruciala.

In mod frecvent aud din partea anumitor dezvoltatori urmatoarea “scuza”: Cartea Tehnica este la dirigintele de santier, pentru completare. Daca exista procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, semnat de catre toate partile legal implicate si nu exista mentiune pe procesul verbal ca “se va completa documentatia tehnica” inseamna ca documentatia tehnica a fost verificata de catre cei abilitati conform legii si a fost completa la momentul receptiei. Deci aceasta scuza NU TINE. Altele sunt motivele pentru care dezvoltatorul nu doreste sa va dea spre stuidiere Cartea Tehnica.

Capitolul C: Documentatia privind receptia

Aici intalnim, printe altele, procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor (in cazul nostru), precum si cele incheiate ca urmare a cererii comisiilor de receptie.

Aici trebuie sa fiti atenti daca comisia de receptie a receptionat imobilul, dar a stipulat executia unor lucrari in procesul verbal de receptie. Trebuie sa verificati si executia in realitate a acestor lucrari.

Capitolul D: Documentatia privind exploatarea, intretinere, repararea, ermarirea comportarii in timp si postutilizarea constructiei

Aici intalnim, printe altele:

Prevederi scrise ale proiectantului in ceea ce priveste urmarirea comportarii constructiei, instructiunile de exploatare si intretinere. Aceste prevederi sunt impetuos necesar a se respecta pentru a nu pierde garantia pentru anumite tipuri de instalatii (spre exemplu).
Proiectele in baza carora s-au efectuat, dupa receptia finala a lucrarilor, modificari ale constructiei fata de proiectul initial efectiv realizat. Daca se vor executa lucrari fara respectarea conditiilor legale de autorizare, executare, receptionare, este posibil sa se piarda garantia acordata de catre proprietar, chiar daca imobilul este in perioda de garantie conform legii.
Actele de constatare a deficientelor aparute dupa receptia executarii lucrarilor si masurile de interventie luate – process verbal de remediere a defectelor. Este foarte important ca locatarii imobilelor sa nu se apuce sa repare deficientele constate, ci sa initieze procedura de instiintare a dezvoltatorului/vanzatorului cladirii.
Procesul verbal de predare-primire a constructiei in cazul scimbarii proprietarului. Nu putine sunt cazurile in care acest proces verbal nu se regaseste in documentatia tehnica o data cu instrainarea constructiei.

Ca o concluzie, Cartea Tehnca a Constructiei trebuie verificata cu multa atentie pentru a putea corela documentatia tehnica cu ce exista in realitate. Din experienta va spun ca exista deficiente in foarte multe carti tehnice si, pentru a putea beneficia de o garantie corespunzatoare in perioada de garantie a imobilului, constructiile si a instalatiile aferente acestora trebuie sa corespunda intocmai cu Cartea Tehnica a Constructiei.

Poate vrei sa afli mai multe…

Verificarea Cartii tehnice a constructiei in procesul de inspectie tehnica imobiliara

Etichetă: inginer verificare carte tehnica

Inspectia tehnica imobiliara – Categoria si clasa de importanta a constructiei – “atuul” samsarilor imobiliari

Inspectia tehnica imobiliara – verificarea documentatiei tehnice