Inspectia tehnica imobiliara – primul pas in cumpararea unei locuinte noi sau vechi

Inspectia tehnica imobiliara este o etapa decisiva in demersul de cumpararea a unei locuinte, intrucat faciliteaza posibilitatea cumparatorilor de a beneficia de o evaluare a starii imobilului pe care urmeaza sa il cumpere, atat din punct de vedere a structurii de rezistenta, cat si asupra instalatiilor.

Inspectia tehnica a imobilului este efectuata de un inginer specializat atestat in examinari nedistructive in ceea ce priveste structura si instalatiile imobilului. El poate depista problemele existente si potentiale ale structurii si instalatiilor, precum si neconcordantele fata de proiectul tehnic si normele in vigoare.

Un raport de inspectie tehnica a unei locuinte furnizeaza informatii foarte importante pentru comparator, care stie ce probleme prezinta locuinta din punct de vedere structural, dar si al instalatiilor. Astfel, cumparatorul poate evita problemele costisitoare din punct de vedere financiar, dar si calvarul unui santier de durata post-cumparare, care vine la pachet cu stresul aferent.

Un consultant tehnic care efectueaza o inspectie tehnica imobiliara va evalua structura imobilului din punct de vedere a gradului de armare din interiorul elementelor de beton armat, a acoperirii minime cu beton a armaturii (verificare extrem de importanta asupra carueia vom reveni), a posibilelor vicii de vibrare majore, a viciilor de hidroizolarie a fundatiilor etc.

Mai multe detalii despre evaluari nedistructive regasiti pe site-ul nostru www.consultanttehnic.ro.

Inspectorul va verifica fuctionalitatea instalatiilor, dar si problemele specifice diferitelor tipuri de instalatii. Astfel, se vor efectua verificari de leack-detection pentru instalatiile aflate sub presiune, precum instalatia de alimentare cu apa si de incalzire, verificari specifice instalatiilor electrice, printre care si testul RCD pentru I_n≤30mA etc. Se vor verifica instalatia de alimentare cu apa, de incalzire, electrica, de climatizare si conditionare a aerului.

Aceste informatii sunt foarte utile cumparatorului, oferindu-i astfel doua posibilitati: in urma Raportului de constatare fie vanzatorul scade din pretul de vanzare al imobilului pretul reparatiilor, fie vanzatorul imobilului face reparatiile si vinde la pretul convenit initial. Bineinteles ca in urma evaluarii cumparatorul poate lua decizia informata de a renunta la cumpararea imobilului datorita viciilor descoperite si a costurilor substantiale de remediere ale acestora.

Daca nu beneficiezi de o astfel de evaluare inainte de cumpararea unui imobil, te poti trezi cu reparatii costisitoare dupa cumparare, reparatii pe care nu le-ai luat in calcul.

O astfel de inspectie tehnica imobiliara poate fi utila si pentru vanzatorul imobilului, inainte de a scoate imobilul la vanzare. Acesta, in urma inspectiei, este pus la curent cu problemele imobilului pe care urmeaza sa il vanda si astfel le poate remedia din timp. Acest lucru face ca procesul de tranzactionare sa fie mai accelerat, evitandu-se problemele ulterioare.

Dupa cum puteti constata in graficul de mai jos, doar o mica parte dintre cumparatori pot constientiza importanta unei inspectii tehnice imobiliare.

Daca aveti intrebari pe acest subiect, echipa consultanttehnic.ro este la un apel distanta.Succes in achizitionarea imobilului mult visat!

Fisuri si crapaturi in structura caselor – verificarea cladirilor inainte de cumparare

Este esential ca atunci cand va cumparati casa mult visata sa aveti grija ca aceasta sa fie in stare cat se poate de buna din punct de vedere al structurii. O structura corespunzator realizata conduce la o durata de viata net superioara a imobilului, precum si la un comportament corespunzator al acesteia in caz de seism major.

Ei bine, in primul rand trebuie sa facem diferenta intre fisuri si crapaturi. In general, fisurile au deschideri de pana in 4-5 mm si sunt caracterizate prin 2 dimensiuni, respectiv lungime si deschidere. Crapaturile sunt de obicei cu deschideri > 5 mm si au in plus fata de fisuri elementul de adancime.

In acest articol ma voi referi doar la fisurile si crapaturile care apar in cazul caselor cu structura in cadre de beton armat, precum si cele mixte.

Fisurile apar in general la constructiile noi si sunt cunoscute drept fenomen de “asezare” a unei constructii. Acest femonen poate dura si cativa ani, in functie de mai multi parametri, cel mai important fiind tipul de sol.

In general, in functie de zonele unde apar, fisurile au, de cele mai multe ori, cauze cunoscute. Fisurile se regasesc, in general, la nivelul finisajelor sau a structurii.

Trebuie sa intelegem ca fisurarea elementelor de beton armat este un fenomen inevitabil si se datoreaza incapacitatii betonului de a prelua eforturile unitare de intindere.

Fisurile datorate contractiei diferentiate de la nivelul materialelor care alcatuiesc peretii. Acest tip de fisuri apare datorita punerii defectuoase in opera a zidariei, in special prin prepararea defectuoasa, la fata locului, a mortarului de zidarie. Acest fenomen apare in general iarna, cand exista temperaturi joase in mediul ambient sau vara, cand exista temperaturi ridicate si soarele actioneaza direct asupra ansamblului de zidarie.

Fisuri care apar datorita nerespectarii ajungerii la maturitate a straturilor de finisare succesive. Fiecare etapa de constructie trebuie sa ajunga la maturitate. Unele materiale elimina apa treptat si nu se pot pune in opera decat dupa un anumit timp. In goana dupa profit, unii dezvoltatori “bine intentionati” astazi tencuiesc, peste o saptamana aplica prima mana de glat, peste alte cateva zile a doua mana de glet de finisaj si tot asa. Acest tip de fisuri nu afecteaza substantial structura de rezistenta, dar trebuie astupate corespunzator pentru a nu favoriza patrunderea umiditatii in interiorul peretilor.

Fisuri datorate puntilor termice pronuntate. Apar de obicei la jonctiunea dintre pereti si de datoraza in general montajului deficitar al izolatiei la nivelul anvelopei cladirii.

Fisuri si crapaturi la nivelului golului de tamplarie exterioara. Acestea sunt cele mai vizibile, in general pot reprezenta o executie deficiatra a zidariei in zona de gol de tamplarie, dar poate fi si un semn de ingrijorare datorat altor factori asupra cladirii.

Fisuri datorate tasarilor difernetiate de la nivelul fundatiei, datorate miscarilor de sol. Acestea sunt unele din cele mai periculoase fisuri. In cazul acesta trebuie convocat de urgenta un inginer de specialitate sau un expert tehnic. Daca terenul pe care este construita casa este instabil sau datorita unor factori externi devine instabil, atunci fundatiile pot crapa, se pot deplasa, poate aparea fenomenul de “stres si/sau tensine” la nivelul peretilor etc.

Un element “silentios” care favorizeaza aparitia tasarilor diferentiate este neindepartarea corespunzatoare a apelor pluviale de langa cladiri.

Fisuri mai pot aparea ca efect al seismelor trecute. Acest efect al unui seism asupra unei constructii poate aparea in toate elmentele structurale: pereti (cazul cel mai fecvent), grinzi, diafragme, stalpi. Acestea se recunosc mai usor si se intalnesc in general pe cladirile vechi, formand in general un unghi de 45° pe element.

Sperand ca cele de mai sus v-au fost de folos in realizarea unui filtru de selectie a caselor, in procesul de cautare a casei perfecte pentru dumneavoastra, nu uitati ca un serviciu de inspectie tehnica imobiliara va poate aduce beneficii substantiale in momentul achizitiei unui imobil, precum si faptul ca va poate scapa de o alegere prost facuta in acest sens.

www.consultanttehnic.ro

INSPECTIE TEHNICA IMOBILIARA

VERIFICA ORICE IMOBIL INATE DE A-L CUMPARA CU SPECIALISTI ATESTATI IN STRUCTURI SI INSTALATII.

0721.889.888

Inspectie Tehnica Imobiliara – 0721.889.888

Top 3 mituri in inspectia tehnca imobiliara

Procesul de cumparare a unui imobil, atunci cand nu esti de specialtitate, se poate dovedi riscant din punct de vedere al calitatii, rezistentei si durabilitatii unei constructii.

Constientizand importanta acestui demers, incerci sa apelezi la specialist care sa te ajute sa iei o decizie avizata, fie ca o sa cumperi sa nu imobilul. Aici intervine problema.

In America, Canada si multe alte tari cu traditie in verificarea implementarii si a starii de fapt a unei constructii, acest demers este riguros reglementat si se numeste homeispection. In Romania acest serviciu nu exista, acesta desfasurandu-se sub forma de consultanta. Prin urmare, orice inginer si nu numai, care are experienta sau nu in proiectarea si construirea unui imobil, zareste o oportunitate de venit suplimentar, pentru ca de obicei acest serviciu apare adiacent unui proiect de arhitectura, de proiectare sau de verificare a implementarii proiectelor, ca in cazul dirigintilor de santier.

Numai ca un bun specialist in acest domeniu nu poate spune nimic despre gradul de armare a unei structuri de beton armat, despre acoperirea minima cu beton a armaturii in interiorul structurii astfel incat aceasta sa poata rezista la un seism major, despre viciile de vibrare din interiorul structurii, despre viciile de hidroizolare ale fundatiilor, despre infiltratii prin sapa, pereti, fatade, acoperis etc.

Datorita acestor motive, apar “mituri” din partea celor care presteaza astfel de servicii, respectiv:

Fundatia se poate verifica nedistructiv.

Odata ce cladirea este finalizata, trotuarele de garda turnate, nu exista aparatura cu ajutorul careia sa porti verifica nedistructiv adancimea de fundare, armarea fundatiei si alte examinari nedistructive privind fundatiile de sub cota terenului sistematizat.

2. Inspectia tehnica imobiliara iti poate releva toate posibilele vicii ale unui imobil in ceea ce priveste structura si instalatiile aferente imobilului.

Nu exista in realitate asa ceva. Oricat de bun profesionist ai fi, de oricata aparatura performatnta ai avea in dotare, nu poti descoperi toate viciile unui imobil. Spre exemplu, nu exista aparatura, la momentul de fata, care sa poata verifica stalpii de colt acoperiti pe doua laturi de zidarie si pe exterior de izolatie.

Cu toate acestea, inspectia vizuala avizata, verificarile prin sondaj asupra gradului de armare, acoperirii minime cu beton a armaturii, a viciilor de vibrare, a corelarii realitatii din teren cu proiectul tehnic, iti pot reda o imagine mult mai clara asupra calitatii structurii imobilului decat ai putea sa o verifici singur, pe cont propriu.

3. Verificarile sunt valabile ani de zile.

In general, mai ales in cazul instalatiilor, verificarile sunt valabile la momentul investigatiilor. Parametrii de functionare ai instalatiilor pot varia in timp si sunt influentati mai ales de lipsa mentenantei specifice.

In general, daca exista vicii majore la nivelul structurii, se ia decizia ca imobilul sa nu mai fie achizitionat, iar in situatia in care viciile descoperite pot fi remediate, acestea vor trebui remediate inainte de achizitie, pe cheltuiala celui care vinde. Daca se va lua decizia avizata ca anumite vicii sa nu fie remediate de catre dezvoltator, acestea ar trebui scazute din pretul de vanzare. De exemplu, daca viciile descoperite si asumate insumeaza 10 000 euro, iar imobilul costa 150 000 euro, pretul de vanzare ar trebui sa scada la 140 000 euro. Astfel, beneficiind de o consultanta de specialitate, dumneavoastra veti putea achizitiona o casa la un pret corect, fara atat de multa bataie de cap!

Mult succes in achizitia casei mult visate!

Echipa consultanttehnic.ro.

Ce reprezinta cutremurul pentru o constructie si de ce luam in calcul seismul la proiectarea constructiilor

In general am constatat ca oamenii nu inteleg ce reprezinta cutremurul pentru o constructie si de ce luam in calcul seismul la proiectarea constructiilor. Ei bine, inginerii proiectanti au in vedere urmatoarele aspecte in cazul producerii unui seism:

– protecţia vieţii şi integrităţii fizice a persoanelor,

– menţinerea fără întrerupere a desfăşurării de activităţi şi servicii esenţiale pentru viaţa socială şi economică,

– evitarea producerii de explozii sau degajări de substanţe periculoase;

– limitarea pagubelor materiale

Toate aceste lucruri sunt prevazute prin lege, respectiv in Romania prin normativul P100 – Cod de proiectare seismica, si toate prevederile acestui act normativ sunt obligatorii, in special pentru proiectanti, dar consecintele prevederilor acestui act normativ se extind asupra toturor celorlalti factori implicati, respectiv constructor, producatori si furnizori de materiale de constructii, organe abilitate cu aprobarea, avizarea si autorizarea lucrarilor de constructii, ca si pentru toate celelalte categorii de specialisti implicati in procesul de constructie a unui obiectiv supus normelor seismice, dar si asupra proprietarilor de constructii, lucru pe care cei mai multi nu il cunosc.

De asemenea, exista o lega, Legea 10 cu modificarile si completarile ulterioare, care prevede obligatiile proiectantului, constructorului, investitorului si proprietarului de constructii. Toate activitatile ce implica constructii trebuie sa se supuna acestor prevederi. Nu avem nici un motiv si nici o justificare sa emitem pareri si opinii in afara acestui cadrul legislativ, pentru ca nu au valoare, enerveaza pe toata lumea si sunt contrare legilor tarii.

Romania sunt inregistrate cam de cand au aparut marturiile scrise, prin cronici si scrieri ale voievozilor si domnitorilor romani dar si prin cronicile vecinilor, cel mai vechi cutremur cu efecte devastatoare consemnat pe teritoriul Romaniei datand din anul 455 era noastra. Totusi acestea sunt puternic subiective deoarece nu au putut consemna obiectiv gradul cutremurului, dar sunt cunoscute in vremuri recente cateva cutremure mai mari, astfel:

– pe 26 octombrie 1802 cutremur cu magnitudinea de 8.2 in Vrancea. A fost unul dintre cele mai puternice de pe teritoriul Romaniei si s-a resimtit pana la Moscova

– pe 10 noiembrie 1940 cutremur cu magnitudinea de 7.4

– pe 4 martie 1977 cutremur cu magnitudinea de 7.2

– 30 august 1986 cutremur cu magnitudinea de 7.1

– 30 mai 1990 – cutremur cu magnitudinea de 6.9

– pe 27 octombrie 2004 cutremur cu magnitudinea 6.0

– pe 28 octombrie 2018 cutremur cu magnitudinea de 5.8

Deci destul de multe cutremure si destul de importante, daca ne gandim ca in alte tari cutremure de grade peste 5 determina colaps de imobile si pierderi de vieti omenesti. Motivul pentru care in Romania la cutremure peste 6 sau chiar 7 pe scara Richter nu avem colaps national si pierderi masive de vieti omenesti este tocmai acela ca de foarte multa vreme in Romania constructiile noi se proiecteaza dupa un cod de proiectare seismic.

In Romania se inregistreaza seisme aproape zilnic, e adevarat, de intensitati scazute, care nu provoaca panica sau pierderi materiale, dar asta nu inseamna ca nu exista, nu inseamna ca ne-am trezit dintr-o data in zona seismica.

Si tocmai pentru ca ne aflam de foarte multa vreme in zona seismica este de neinteles atitudinea constructorilor care nu respecta proiectele, a dirigintilor de santier care semneaza fara sa se deplaseze pe santier, a responsabililor tehnici cu executia care nu dispun executia corecta a lucrarilor si a inginerilor de santier care isi pun libertatea in pericol pentru ca muncitorii nu are chef de munca, nu are chef sa armeze sau sa cofreze in ziua respectiva.

In concluzie, constructiile sunt executate pentru a rezista in fata acelui eveniment poate ipotetic, poate unic, dar cu siguranta exceptional si cu potential devastator din viata lor, astfel incat sa protejeze viata celor care locuiesc sau lucreaza in ele, sa permita desfasurarea fara intrerupere a activitatilor pentru care au fost concepute, sa impiedice aparitia de explozii sau incendii si sa limiteaze pagubele materiale de orice fel.

Verificarea implementarii Cartii tehnice a constructiei pe perioada executiei imobilului

Constructia unei case este un process care, pentru majoritatea oamenilor, se desfasoara o data in viata. Faptul ca ai asigurata sursa de finantare si ai gasit o echipa/firma care sa-ti puna in opera proiectul casei, nu inseamna ca lucrurile se vor desfasura conform asteptarilor tale.

Din pacate, lipsa tot mai frecventa de profesionalism a factorilor implicati in implementarea corecta a proiectului tehnic, lipsa muncitorilor calificati sau cu adevarat calificati, mentalitatea de “pe repede inainte” conduc la o calitate deficitara a implementarii proiectelor.

Totul incepe de la o proiectare minimalista, fara detalii de executie suficiente, care lasa implementarea unor parti din proiect la latitudinea “sefului de echipa”, care de cele mai multe ori nu are studii de specialitate, ci doar “scoala santierului”. Apetitul unor dezvoltatori de a maximiza profitul cu orice pret conduce adesea la aparitia unor vicii in cadrul implementarii proiectului, de la nerespectarea timpilor de punere in opera a materialelor, pana la subdimensionarea sau substituirea anumitor materiale din componenta ansamblului constructiv. Sunt des intalnite cazurile in care constructorul isi aduce si dirigintele de santier, care ar trebui sa apere interesele beneficiarului. Rolul dirigintelui de santier este acela de a monitoriza implementarea corecta a proiectului tehnic, astfel incat viitoarea constructie sa corespunda tuturor normativelor de calitate in constructii aflate in vigoare. In foarte multe cazuri, prezenta dirigintelui de santier la locatie se rezuma doar la cateva vizite. Astfel, apare necesitatea tot mai stringenta de solicitare a altor opinii profesionale independente privind calitatea implementarii proiectului (calitatea executiei).

Inspectia tehnica imobiliara efectuata la stadiul de executie “la rosu” va poate salva de potentialele probleme survenite ulterior. Dupa finisarea cladirii, aceste probleme pot fi depistate mult mai greu, iar remedierea acestora este foarte costisitoare.

Inspectia tehnica imobiliara – Greseli frecvente in constructia caselor

Foarte multi dintre cei care ne solicita ajutorul sunt cei care au apelat la “echipe de meseriasi” pentru construirea casei lor de vis. Mai mult, contrar legislatiei, nu au contractat un diriginte de santier pentru verificarea lucrarilor executate de aceste echipe.

Din pacate, aceste cazuri sunt foarte frecvente, iar multe dintre imobile ajung sa aiba greseli foarte grave de constructie, care vor conduce la costuri de intretinere foarte ridicate si probabil la necesitatea consolidarii in caz de seism.

Va vom prezenta mai jos cateva exemple de greseli, foarte des intalnite, care pot sa transforme casa din una de vis in una de cosmar. In fiecare dintre cazurile enumerate mai jos, a existat un proiect tehnic pe care constructorii trebuiau sa il respecte si in baza caruia sa fie verificati de catre persoane autorizate.

Exemplul 1:

Greselile incep inca de la executia fundatiilor.

In fotografia de mai sus se pot observa cu usurinta cel putin 7 greseli de executie, unele extrem de grave:

Adancimea sapaturii nu depaseste 50-60 cm. In proiect era prevazut ca adancimea sa fie de 90 cm, atat cat este adancimea de inghet in zona Bucurestiului. Aceasta este o greseala foarte frecventa si foarte grava, de multe ori beneficiarii alegand sa mearga pe mana mesterului, pentru ca apare si o economie de beton. In timp, dupa mai multe cicluri de inghet-dezghet ale pamantului de sub fundatii, vor aparea tasari diferentiate ale cladirii.
Betonul nu este turnat corect. La turnare nu trebuie sa se formeze rosturi inclinate intre straturile de beton turnate, existand pericolul de alunecare a fundatiei.
Betonul nearmat din talpa fundatiei nu a fost compactat cu ajutorul unui vibrator pentru beton. De ce? Pentru ca “mesterii” hotarasera ca la betonul “mort” nu trebuie vibrat. Ba trebuie! Orice beton trebuie compactat pentru a atinge rezistenta la compresiune necesara.
Diametrul armaturilor nu era cel specificat in proiect, ci mai mic.
Nu sunt montati etrierii romb la carcasele mustatilor de stalpi, care sunt esentiali pentru comportarea seismica a structurii.
De asemenea, armaturile sunt asezate direct pe pamant, nefiind protejate pe termen lung prin acoperirea cu beton.
Nu a fost decopertat stratul vegetal si nu a fost protejat malul cu folie. Astfel, o cantitate mare de pamant a cazut in beton in timpul turnarii.

Exemplul 2

O alta greseala majora si foarte des intalnita este turnarea betonului fara a folosi un vibrator pentru beton pentru a-l compacta. Pentru a avea rezistenta la compresiune suficienta, betonul trebuie sa fie un material omogen, care sa nu contina goluri de aer. Acest lucru se realizeaza prin vibrarea betonului proaspat in timpul turnarii. Conlucrarea betonului cu armaturile din otel depinde in foarte mare masura de inglobarea completa a acestora.

Multe echipe evita vibrarea din cauze diverse, cum ar fi cofrajele slabe, neetanse, cu risc de a se deforma, deoarece prin vibrare betonul pune presiune foarte mare pe cofraje, mai ales la elemente inalte, cum sunt stalpii.

In aceste situatii, elementul trebuie sa fie evaluat de catre proiectant si trebuie decise masuri pentru eliminarea neconformitatilor (de la curatarea betonului si reparatii cu mortare speciale, pana la demolarea elementului si refacerea acestuia).

Nu trebuie permise reparatii cu mortar de zidarie dupa decofrare, fara ca stalpul sa fie inspectat de catre un specialist.

In exemplele din poze s-ar fi impus demolarea completa si refacerea elementelor, deoarece suprafata si adancimea segregarilor erau mult peste limitele acceptate de normative.

Exemplul 3

Greseli la armarea elementelor de beton armat. Nod stalp/grinda la placa de peste parter.

Si aici gasim erori foarte grave care pot conduce la deformari majore sau chiar prabusiri in cazul producerii unui seism major.

Voi enumera principalele greseli observate, de asemenea foarte grave din punct de vedere al respectarii proiectului si al comportarii ulterioare a structurii:

Nu sunt montati etrieri la stalpi pe inaltimea nodului.
Grinda nu se ancoreaza la exteriorul stalpului, conform proiectului.
Una din grinzi este armata cu doar doua bare in loc de trei, asa cum era prevazut in proiect.
Etrierii grinzilor nu sunt montati perpendicular pe directia longitudinala a grinzii, ci sunt inclinati.
Distanta dintre etrieri la grinzi este mult mai mica decat cea din proiect (25 cm fata de 10 cm).
Nu sunt montati etrieri pe inaltimea mustatilor stalpilor, pentru pozitionarea corecta a acestora.
Nu sunt montati distantieri pentru asigurarea acoperirii minime cu beton a armaturilor.

Concluzii

Aceste greseli vor afecta foarte mult comportarea cladirilor in caz de cutremur, iar in Romania în orice moment se poate produce un cutremur cu magnitudine mai mare de 7 în Zona Seismică Vrancea.

Angajati-va diriginte de santier si executati lucrarile doar cu firme specializate, care stiu cu adevarat ce inseamna si cum se realizeaza constructiile din beton armat!

Lucrarile se vor realiza in conformitate cu planurile de executie faza PT (Proiect Tehnic), stampilate de verificatori de proiecte atestati.

Nu trebuie sa neglijati lucrarile la structura de rezistenta a casei, fiind cea mai importanta etapa ce poate face diferenta intre o casa sigura si eficienta si una cu risc de prabusire in caz de cutremur.

Implementarea corecta a proiectului tehnic – conditie eliminatorie in cazul cumpararii unui imobil

Cand vrei sa iti cumperi o casa pentru care te indatorezi la banca pe cativa zeci de ani, doresti sa cumperi o casa cat se poate de bine executata.

Daca am trai intr-o lume ideala si toti cei care sunt implicati in punerea in executie a unui proiect tehnic al unei case si-ar face treaba garantat, atunci am putea sa cumparam o casa fara se ne mai facem probleme privind calitatea executiei.

Daca exista probleme cu implementarea proiectului tehnic, atunci tranzactia nu ar trebui sa mai aiba loc.

Pentru o mai buna intelegere, in continuare va voi prezenta un exemplu al unei case aflate in stadiul “la rosu”.

Cu ocazia inspectiei s-au constatat mai multe neconcordante:

· — Cea mai importanta neconformitate o reprezinta nerespectarea dimensiunii grinzilor perimetrale de la nivelul placii peste parter. In planul transmis se prevad grinzi cu inaltimea de 40 cm, iar in teren au fost executate grinzi cu inaltimea de numai 24 cm.

· — S-a putut observa, din fotografia pusa la dispozitie, faptul ca etrierii nu au avut dimensiunile specificate in proiect, ci au fost mai mici.

· — Comportarea seismica a structurii trebuie reanalizata de catre proiectant.

Exista stalpi care prezinta segregari ale betonului in urma vibrarii necorespunzatoare si a folosirii cofrajelor neetanse (stalpii de la intersectia peretilor exteriori). Au fost executate reparatii locale cu mortare de zidarie, care vor trebui eliminate si inlocuite cu mortare cu rezistenta ridicata pentru reparatii structurale, aplicate conform tehnologiei specificate de producator.

La stalpi s-au observat zone in care acoperirea minima cu beton nu a fost respectata. Armaturile vizibile vor fi acoperite cu mortare pentru reparatii structurale.

A fost verificata acoperirea minima cu beton a grinzilor si a elevatiei fundatiilor, constatandu-se valori normale.

Nu a fost prezentata plansa ce prevede detaliile de armare pentru scara din beton armat. Scara are zone cu sectiuni subtiri, in care nu ar fi putut fi realizata armarea rampei cu doua randuri de plasa din otel beton.

Zidaria cu blocuri ceramice este executata in cea mai mare parte corect (teserea blocurilor, umplerea rosturilor), insa sunt si cateva blocuri fisurate din cauza faptului ca in acele zone rosturile nu au fost orizontale.
Nu exista fisuri care sa indice tasari ale fundatiilor.

Avand in vedere faptul ca dimensiunile grinzilor nu sunt cele luate in calcul in proiectul tehnic (acestea avand latimea mai mare decat inaltimea), precum si toate aspectele semnalate mai sus s-a solicitat obtinerea unui punct de vedere din partea dirigintelui de santier sau a proiectantului de structura in vederea continuarii lucrarilor.

In acest caz, comportarea seismica a structurii ar fi trebuit reanalizata de catre proiectant.

In concluzie, unele aspecte pot fi acceptate si asumate, dar in ceea ce priveste structura de rezistenta a unui imobil nu trebuie facute concesii.

Asa ca sfatul nostru este sa efectuati o inspectie tehnica imobiliara inaintea cumpararii oricarui imobil, fie ca acesta este vechi sau nou.

Inspectia tehnica imobiliara – Categoria si clasa de importanta a constructiei – “atuul” samsarilor imobiliari

Pe care dintre cele doua case din imaginea de mai sus ai cumpara-o, daca ar avea aceeasi suprafata construita si acelasi pret?

Sa zicem ca cea din stanga se incadreaza in categoria de importanta C, iar cea din dreapta in categoria de importanta D. Ambele sunt constructii noi.

“Ei si? Eu nu cumpar categorii de importanta, clase de importanta sau alte criterii pe care, nefiind de specialitate, nu le inteleg, eu cumpar constructia!” ar spune un potential comparator.

Da, pe asta se bazeaza si dezvoltatorii de ocazie sau samsarii imobiliari, care vor sa scoata niste bani in plus.

Ce trebuia sa stiti.

In functie de importanta lor, constructiile se incadreaza (rezumandu-ne la subiectul articolului nostru) in doua categorii:

de importanta globala, care se numesc categorii de importanta si care privesc intreaga constructie sub toate aspectele;
de importanta specifica, care se numesc clase de importanta si care vizeaza, sub anumite aspecte, parti ale constructiei sau constructia in ansamblu.

Stabilirea de catre proiectant a categoriei de importanta este foarte importanta in etapele de proiectare, executie si exploatare a constructiei si in functie de categoria de importanta se stabilesc, printre altele, urmatoarele:

parametrii de proiectare a structurii de rezistenta a imobilului, rezistenta acestuia la foc, precum si a sigurantei in exploatare si gradul de izolare a acestuia. Toti acesti parametri difera in functie de categoria de importanta, fiind semnificativ mai insemnati cu cat categoria de importanta este clasificata la un nivel superior;
metodele de asigurare a calitatii constructiei, aplicandu-se cerinte diferite, pe masura cresterii categoriei de importanta;
modalitatea de receptie la terminarea lucrarilor – de exemplu, pentru imobilele incadrate in categoria de importanta C, dezvoltatorul este obligat sa solicite prezenta Inspectoratului de Stat in Constructii, insa nu si pentru cele de importanta D!
modul de exploatare a constructiilor, precum si urmarirea in timp a acestora.

Foarte important!

Perioada de garantie difera in funtie de categoria de importanta (in cazul nostru C sau D). Astfel, se prevede o durata minima de garantie de:

3 ani pentru constructiile încadrate în categoria de importanta C;
1 an pentru constructiile încadrate în categoria de importanta D.

In toata aceasta perioada de garantie, cel ce a vandut un imobil nou este obligat sa remedieze pe propria cheltuiala viciile aparute, care nu se datoareaza exploatarii necorespunzatoare a imobilului.

In functie de categoria duratei vietii, durata de viata proiectata a structurii difera substantial, dupa cum se poate constata in tabelul de mai jos:

In functie de clasele de importanta – expunere pentru constructii, avem o diferentiere clara.

Acum sa analizam un caz intalnit in Afumati, judetul Ilfov.

Proaspatul cumparator a fost convins ca a cumparat o constructie “normala”. Inspectia tehnica imobiliara a fost solicitata in urma constatarii mai multor deficiente de constructie. Informandu-se de pe internet ca beneficiaza de 3 ani garantie, dupa ce a semnalat dezvoltatorului aceste deficiente, a venit si raspunsul acestuia: “Ce, nu stii ca ai luat o casa de importanta D?” Proprietarul, dupa ce a inteles ce a cumparat, a fost revoltat pentru ca dezvoltatorul nu l-a informat de la inceput. El isi doarea o casa pe care sa o poata lasa mostenire si copiilor, deci cu o dutata de viata intre 50 si 100 de ani, nu o constructie cu durata de viata de 15-30 ani. Daca ar fi stiut de la inceput nu ar mai fi cumparat!

Concluzie:

Solicitati Cartea Tehnica a Constructiei si verificati clasa si categoria de importanta a imobilului. Astfel o sa stiti sa faceti diferenta intre case, chiar daca la exterior arata identic. Verficati imobilul pe care doriti sa il cumparati cu ajutorul unui consultant tehnic.

Succes!

Inspectia tehnica imobiliara – verificarea tamplariei exterioare

Una dintre etapele inspectiei tehnice imobiliare este verificarea calitatii tamplariei exterioare.

Cel mai intalnit tip de tamplarie este cea de tip “Termopan”. Aceasta tamplarie trebuie sa respecte mai multe conditii de calitate. Este foarte important ca tamplaria sa fie montatata corect.

Verificarea conformitatii montarii tamplariei cuprinde mai multe aspecte, in functie de etapa de montare, astfel:

In cazul in care va construiti un imobil si sunteti la etapa montarii tamplariei, se verifica:

– tamplaria (ferestrele si usile exterioare) trebuie sa respecte si sa se încadreze, la livrare, în tipodimensiunea prevăzută în proiect;

– toate laturile peretelui interior (golul de geam) pe care se va monta tamplaria trebie sa fie plane si sa formeze unghiuri drepte;

– se va verifica dacă rama tamplariei a fost prinsa în dibluri şi dacă fereastra este centrată în golul rezervat.

– ATENTIE – distanta dintre rama si perete trebuie sa fie de 10-15mm pe tot conturul ferestrei. Daca nu se respecta aceste distante recomandate, este obligatoriu sa fie monate folii anticondens si de protectie a spumei poliuretanice, pentru evitarea formarii fenomenului de condens intre rama si zid. Aceste folii se monteaza atat la interior, cat si la exterior

– existenţa şi fixarea corectă a balamalelor la ferestrele duble a cremoanelor;

– de asemenea, se va verifica existenţa profilelor de etanşare, atât pe conturul tocului, cât şi pe conturul cercevelei.

In cazul in care receptionati un imobil, se verifica:

– verificarae verticalitatii şi planeitatii tocului ferestrei sau uşii şi aşezarea la acelaşi nivel cu alte tocuri de aceeaşi înălţime;

– funcţionarea corectă la închiderea şi deschiderea uşilor şi ferestrelor, precum şi o etanşeitate bună la închidere;

– existenta gaurilor de drenaj si daca cele exterioare sunt protejate cu capacele;

– functionarea usoara si corecta a manerului de inchidere;

-garniturile din zona de contact dintre rama si cercevea exista si sunt continue;

– daca ochiurele mobile sunt usor de manevrat si daca sunt lasate intr-o pozitie intermediara, acestea nu se misca (nu se inchid singure);

– indepartarea foliei de protectie trebuie efectuata imediat dupa realizarea remedierilor sau la cel mult trei luni de la montaj, altfel acestea vor fi foarte greu de indepartat.

Pentru o verificare corecta a tamplaiei dupa montaj, cu ajutorul unei camere performante de termoviziune, se pot repera cu usurinta viciile de montaj ale tamplariei.

Este recomandat sa apelati la profesionisti atunci cand va hotarati sa cumparati un imobil.

Ce poate afecta durabilitatea imobilului construit din cadre de beton armat?

Trebuie stiut ca repartitia armaturii in structura de beton-armat este in stransa corelare cu tipul de beton pus in opera. Dimensionarea si armarea elementelor se efectueraza de catre inginerul proiectant al structurii, in urma unor calcule precise. Aici se iau in calcul, printre altele, clasa betonului, cat si tipul de otel folosit. Acoperirea minima cu beton este un aspect stabilit tot de catre inginerul proiectant. Aceasta acoperire minima este foarte importanta; sub o anumita distanta intre armatura si cofraj betonul va segrega in conglomerate de pietris si margaritar, pe de o parte, si lapte de beton si nisip, pe de alta parte.

Elementul astfel segregat, in cazul unui seism major, nu se mai comporta asa cum a fost proiectat initial sa se comporte si, in functie de gradul de segregare, cedeaza sau se deterioreaza substantial.

Deci atunci cand iti cumperi casa mult visata, trebuie sa te asiguri, pe cat posibil, ca structura de beton armat s-a executat corespunzator, pentru ca structura imobilului sa reziste corespunzator unui seism major, iar structura cladirii sa aiba o durabilitate cat mai mare. Durabilitatea structurilor de beton reprezinta caracteristica acestora de a-si pastra proprietatile, fara a se lua masuri speciale de intretinere a acestora.

Ce mai poate influenta durabilitatea constructiei pe care vreau sa o cumpar?

Degradarea interna a betonului – reactia alcalilor din ciment cu agregatele;
Penetrarea fluidelor si ionilor in structurile de beton armat – carbonatarea, patrunderea clorului, actiunea sulfatilor etc.;
Eroziunea – datorata actiunilor directe ale mediului;
Degradari mecanice, ca urmare a unor deformari excesive – actiunea inghetului, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare coroborate cu actiunea temperaturii excesive etc.

Cel mai important factor este umiditatea. Umiditatea excesiva in interiorul elementelor de beton armat conduce la corodarea accelerata a armaturii din interior si, cu aceasta ocazie, conduce la pierederea elasticitatii otelului. Aceasta diminuare sau pierdere totala a elasticitatii are ca efect scaderea semnificativa a duratei de viata a constructiei, precum si un coportament neadecvat in cazul unui seism major.

In concluzie, atunci cand cumparati o casa cu structura clasica de beton armat, incercati sa stabiliti, cu ajutorul specialistilor, corelarea dintre proiectul si documentatia tehnica (daca exista) si realitatea din teren.

Succes!

Umiditatea structurilor de beton. Cum imi afecteaza constructia pe care vreau sa o cumpar?

Betonul, impreuna cu otelul, conlucreaza pentru a forma o structura rigida. Rolul betonului in acest ansamblu este acela de a de asigura rezistenta la compresiune a elementului, pe cand contributia otelului se rasfrange in rezistenta la tensiune.

De cele mai multe ori, o structura de beton se degradeaza accelerat atunci cand acoperirea minima cu beton nu este respectata, cand umiditatea patrunde in interiorul elementelor de beton armat sau cand hidroizolarea elementelor aflate de obicei sub cota terenului sistematizat este deficitara.

Armatura trebuie intotdeauna sa fie acoperita cu un strat minim si suficient pentru ca umiditatea sa nu ajunga la armatura si pentru ca elementul respectiv sa se comporte corespunzator in ceea ce priveste supunerea acestuia la actiunile seismice, cat si durabilitatea in timp. Cu cat este mai mare acoperirea carcasei de otel cu beton, cu atat durabilitatea structurii si, deci, a constructiei pe care dorim sa o achizitionam, va fi mai mare.

Trebuie stiut ca la suprafata betonului apar crapaturi, in general cu forma conica, in mod frecvent, dar acest lucru nu inseamna ca betonul este de o calitate necorespunzatoare. De cele mai multe ori aceasta situatie se datoreaza montarii necorespunzatoare a armaturii. Daca ansamblul armatura – beton este pus in opera corect, aceste crapaturi vor fi foarte mici.

Daca betonul nu este preparat special pentru a rezista la umiditate, acesta se comporta ca un burete, absorbind umiditatea din jurul lui. Otelul, in contact cu umiditatea, isi poate mari volumul de cateva ori, iar in cele din urma va rugini in profunzime, iar rezistanta la tensiune va scadea pana cand elementul de beton va deveni insuficient de rezistent la incarcarea mecanica.

Folosind o simplificare exagerata, empirica, pentru elementele cu expunere supraterana, acoperirea minima cu beton trebuie sa fie de 25 mm, iar pentru elementele subterane (avand expunera betonului normala), acoperirea minima cu beton este de 50mm. Acoperirea se considera de la suprafata elementului de beton, la elementul de otel. Aceste acoperiri minime sunt specifice unei durate de exploatare a unei cladiri pe structura de cadre, de 100 de ani.

Este important sa facem diferenta, atunci cand cumparam un imobil, intre viciile de proiectare, viciile de executie sau viciile de exploatare. Durabilitatea unei constructii, cat si comportamentul adecvat al structurii in caz de seism, sunt sunt influentate de actiunea umiditatii asupra structurii.

Determinarea gradului de umiditate la suprafata elementelor structurii, cat si a raspandirii umiditatii este, de asemenea, importanta. Nu in toate situatiile o umiditate poate afecta substantial un element al structurii de rezistenta. Un anumit grad de umiditate este normal si variaza in functie de umiditatea si temperatura din aer, zona climatica, etc.

Verificati imobilul pe care urmeaza sa il cumparati!

Piata imobiliara in confruntarea cu COVID-19. Ce este de facut?

Populatia este ingrijorata si alarmata de efectele pandemiei cu coronavirus asupra vietii de zi cu zi. Pe masura ce inaintam in nebuloasa pandemiei si a restrictiilor impuse in aceasta perioada de catre autoritati pentru prevenirea raspandirii coronavirusului, oamenii incep sa se obisnuiasca cu situatia.

Foarte multe domenii sunt afectate pe timp de criza. Pentru piata imobiliara romaneasca exista o diferenta majora in ceea ce priveste criza actuala generata de coronavirus si criza imobiliara din 2008. Atunci majoritatea imobilelor construite erau realizate prin finantarea bancilor, iar acum, cel putin in zona de dezvoltare rezidentiala, situatia este total diferita. Dezvoltatorii care au trecut prin recesiunea din 2008 au fost mult mai precauti in accesarea de credite pentru dezvoltare. Acestia au beneficiat de o perioada infloritoare (2015 – 2020) si au reusit sa isi genereze capitaluri proprii, din care au finatat investitiile in proiectele imobiliare, fara a mai apela la banci.

Dezvoltatorii se asteptau inca din toamna 2019 la o criza imobiliara. Semnele erau clare. De aceea majoritatea si-au facut rezerve de capital, in eventualitatea unei crize.

In conditiile date, bine-nteles ca piata va scadea, dar nu ne putem astepta la o scadere abrupta a preturilor in perioada imediat urmatoare. Din discutiile pe care le-am purtat cu diversi dezvoltatori de pe piata imobiliara din zona Bucuresti-Ilfov, se poate extrage o linie de actiune comuna. Majoritatea doresc sa isi finalizeze proiectele imobiliare incepute fara a mai genera proiecte noi, avand in vedere ca durata de executie a proiectelor mici este de un an de zile, iar a proiectelor medii – mari este de doi ani de zile sau mai mult.

Trendul in opinie la acest moment este ca cei care nu sunt presati de credite bancare prefera sa inchirieze imobilele la preturi accesibile decat sa le vanda in pierdere.

Bine-nteles ca daca aceasta criza se va prelungi pe o perioada mare de timp, vor aparea si oportunitatile de cumparare. Cei ce dispun de bani cash pe timp de criza intotdeauna vor fi avantajati. Cei care sunt presati de credite bancare si sunt la ananghie, vor trebui sa vanda la preturi mai mici decat si-ar dori.

Ce strategie sa adoptam?

Ei bine, strategiile in piata imobiliara se bazeaza pe situatia financiara particulara a fiecaruia. Nu trebuie luate decizii pripite … exista precontracte, contracte ferme care vor face ca piata sa mai mearga o vreme din inertie. Trebuie cantarita fiecare oferta in parte avand de partea dumneavoastra specialisti bine ancorati in domeniul imobiliar.

Inspectia tehnica imobiliara – Nu esti singur cand cumperi o casa!

Inspectie tehnica imobiliara, consultanta tehnica la cumpararea de locuinte

Sa-ti cumperi casa mult visata nu este un lucru deloc usor. Toate economiile tale, alaturi de un credit substantial se vor duce in aceasta directie. Din pacate, ai o singura sansa sa-ti alegi casa corect. Daca ai cumparat o casa veche, care vine la pachet cu vicii, in 99% din cazuri nu o mai poti inapoia si sa-ti recuperezi banii. In peisajul pietei imobiliare din Romania, casele cele mai accesibile sunt casele vechi. Dar, in randul acestora se gasesc imobilele cu cele mai multe vicii. De aceea este important sa apelezi la o firma specializata in inspectie tehnica imobiliara, in consultanta tehnica la cumpararea de locuinte.

Cu ce te poate ajuta inspectia tehnica imobiliara? Ei bine, in cadrul inspectiei tehnice imobiliare se verifica, in primul rand, Cartea Tehnica a Constructiei (daca aceasta exista), apoi se coreleaza Cartea Tehnica cu realitatea din teren. In continuare, cu ajutorul unui sonograf, se verifica repartitia armaturii in stalpi si grinzi, precum si golurile majore de vibrare ale betonului din structura. Daca aici se regasesc probleme … este indicat sa cautati alta casa. Aceasta nu este pentru dumneavoastra. Urmatoarea etapa este constatarea umiditatii structurale. Daca exista vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada sau acoperis, tevi sparte in sapa sau pereti, atunci toate aceste surse trebuie investigate si evaluat impactul acestora asupra cladirii. Scanarea termografica a imobilului este o etapa importanta, care ne ofera indicii privind calitate anvelopei cladirii, puntile termice ale imobilului, calitatea tamplariei exterioare etc.

Calitatea instalatiilor (electrice, sanitare, de incalzire, climatizare) este foarte importanta. Daca exista vicii in oricare dintre cazurile prezentate mai sus, insa doriti achizitionarea imobilului, intervine aici negocierea pretului de vanzare. Fie proprietarul remediaza, pe cheltuiala lui, viciile constatate, fie se scade valoarea remedierilor constatate din pretul de vanzare al imobilului. Amintiti-va ca nu sunteti singuri – apelati la cunostintele si experienta unui specialist in inspectie tehnica imobiliara! Mult succes!

Inspectie tehnica imobiliara – Surse de umiditate in cazul achizitiei imobilelor

Sursele de umiditate in cazul constructiilor.

Unul din elementele de baza ale inspectiei tehnice imobiliare il constituie depistarea surselor de umiditate. Metoda de determinare a surselor de umiditate este una duala. Astfel, pentru determinarea amplorii si a zonelor de infiltrare, se apeleaza la investigarea cu ajutorul camerei de termoviziune , iar pentru determinarea exacta a amplorii fenomenului in zone afectate de umiditate se apeleaza la masurarea directa a elementelor (valorile de umiditate la suprafata elementelor) cu ajutorul umidometrului de contact .

Principalele sursele de umiditate in cazul achizitiei de imobile sunt:

Infiltratii prin acoperis sau terasa

Infiltratiile prin acoperis se descopera preponderant in cazul imobilelor vechi, dar si in cazul imobilelor noi aflate in perioada de garantie. Daca in cazul imobilelor vechi cauzele de umiditate sunt multiple, in cazul imobilelor noi aceste vicii se datoreaza in general mantajului necorespunzator sau a nerespectarii tehnologiilor de montaj (lipsa profile de capat etc.).

Infiltratii prin fatada

Infiltratiile prin fatada, in cazul imobilelor vechi, se datoreaza in special neanveloparii cladirii. In cazul imobilelor noi, acest fenomen il intalnim in cazul strapungerilor nemansonate, neizolate, dar si in zona de montaj a tamplariei exterioare etc. Exemple sunt multe: tamplarie exterioara montata incorect, tevi de aerisire, colane care strapung fatada si nu sunt mansonate, suporti de aer conditionat, burlane, diverse trasee de alarma sau supaveghere video etc., montate fara masuri de izolare a prinderilor de fatada.

Infiltratii datorate avariilor diverselor trasee de instalatii

Acest tip de infiltratii se depisteaza foarte greu cu ochiul liber. Acestea por aparea in cazul traseelor de instalatii de alimentare cu apa, traseelor instalatiilor de incalzire cu calorifere aflate prin pereti, in cazul incalzirii prin pardoseala etc. Toate aceste trasee, in cele mai multe cazuri, nu sunt la vedere, ci montate ingropat in pereti sau sapa.

Infiltratii la nivelul fundatiei

Acest tip de sursa de umiditate este foarte putin luata in considerare, dar are efecte negative asupra confortului la nivelul parterului, cat si asupra duratei de viata a imobilului (mai exact a duratei de exploatare). Aceste femomene se datoreaza viciilor de hidroizolare a fundatiei, indepartarii apelor pluviale de la baza fundatiei, avarii de conducte in vecinatatea fundatiei etc. Daca tipul de teren pe care este amplasat imobilul nu permite ca apa sa se scurga intr-un timp rezonabil si terenul ramane imbibat cu apa, o parte din aceasta umiditate va fi transferata fundatiei. Betonul din fundatie este un element poros, iar acesta acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Astfel, in sezonul ploios sau de iarna, la nivelul placii de la parter, in imediata vecinatate a anvelopei cladirii, se va resimti o zona de radiatie rece (veti simti senzatie de rece la picioare). Al doilea femonen are consecinte si mai nefaste. Apa acumulata in structura la nivelul fundatiei este transferata catre elevatie prin fenomenul de capilaritate. Betonul simplu este un element casant in caz de seism major. Daca armatura din structura de beton ramane in mediu umed foarte mult timp, aceasta corodeaza si isi pierde elasticitatea. In consecinta, comportamentul in caz de seism major este inferior fata de cazul in care structura ar fi prezentat un nivel de umiditate in limite rezonabile.

In concluzie:

Este extrem de important sa verificati, in cadrul unei inspectii tehnice imobiliare, toate aceste femomene pentru a va feri de situatiile in care dumneavoastra veti depista aceste vicii dupa efectuarea transerului de proprietate sau dupa ce a expirat perioada de garantie a imobilului. O potentiala interventie efectuata pentru remedierea acestor vicii se traduce in investitii consistente din buzunarul dumeavoastra si timp petrecut in santier cu multa bataie de cap.

Principalele 6 tipuri de imobile la care trebuie sa fiti atenti cand cumparati “casa mult visata”

Majoritatea clientilor mei, atunci cand doresc sa cumparere un imobil, fie el apartament sau casa, cumpara “emotional”. Dorinta de a detine casa mult visata este mai puternica decat ratiunea care va indeamna sa fiti precauti atunci cand cumparati. De-a lungul timpului…

Case vechi izolate cu polistiren la exterior si rigips la interior

Cele mai greu de evaluat sunt aceste tipuri de case. De ce? Sa presupunem ca imobilul prezinta o structura degradata (crapaturi cu impact major asupra structurii imobilului, tasari inegale ale fundatiei, etc.) si imobilul ar avea nevoie de consolidare. “Samsarii de case”, care cumpara cu precadere astfel de case datoarita pretului de achizitie foarte scazut, le “cosmetizeaza” si le vand ca fiind cu “renovare capitala”, intretinute, cu mentenanta la zi sau orice formula vreti dumneavoastra. Apropo, nu exista “renovare capitala”, ci doar renovare sau consolidare. Aceste case, fiind spre sfarsitul duratei de viata, oricum necesita lucrari pentru asigurarea exploatarii constructiei in conditii de siguranta.

Si mai este ceva. In cazul in care umiditatea structurii este ridicata (avand ca sursa de umiditate vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada, avarii de conducte in pereti), ei bine, umiditatea din structura nu mai poate diminua natural, polistirenul si rigipsul nefiind materiale care sa perimita acest lucru. Si aceasta conduce la degradarea accelerata a cladirii si, in unele cazuri, la comportament nefavorabil in caz de seim. De ce? Pentru ca betonul este un element poros care acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Armatura din interiorul elementelor de beton se corodeaza acelerat in prezenta apei, generand scaderea elasticitatii elementului de beton in caz de seism. Cum se traduce acest lucru? Betonul este un element casant in caz se seism si din acest motiv acesta se armeaza, astfel oferind elementelor din beton armat elasticitatea necesara, asigurand cladirii un comportament corspunzator in caz de seism.

2. Imobile nou construite – fara autorizatie, Carte Tehnica a Constructiei, receptionate in baza unei expertize tehnice

Imobilele care se incardeaza in aceasta cetegorie sunt construite fara autorizatie, fara supravegherea unui diriginte de santier care sa se fi asigurat ca este executat conform proiectului tehnic si a legislatiei in vigoare.

Aceste imobile nu respecta in general gradul de armare, adancimea de fundare, detaliile de executie pentru ca oricum nu le mai vede nimeni la final, cand totul este gata.

Aceste imobile sunt construite in general in timp, pe parcursul mai multor ani sau imediat “pentru vanzare”, executate cat mai ieftin posibil, astfel incat profitul “dezvoltatorului de ocazie” sa fie cat mai mare.

3. Imobile care nu respecta autorizatia de construire

Acestea sunt imobile executate in general dupa revolutie, cam pana in 2012 -2013 si care una au in autorizatia tehnica si altceva gasim la fata locului. Astfel imobilul difera ca arhitectura, este in general cu suprafata construita mai mare decat ce prezvede autorizatia de construire, are extinderi sau schimbari de destinatie (podul transformat in mansarda, garajul transformat in dormitor etc.), nu respecta regimul de inaltime etc. Astfel de imobile trebuie atent investigate, atat din punct de vedere tehnic, cat si din punct de vedere al legalitatii documentelor.

Aici intampin cel mai des replica “Am facut-o pentru mine, dar din pacate trebuie sa o vand…”.

4. Casele noi cu pret extrem de mic

Acest tip de imobile sunt preferatele mele. Le gasim in general la periferia oraselor, in zone unde terenul pe care se construieste este in general fara canalizare sau alimetare cu apa, uneori chiar fara retea de gaze (incalzirea facandu-se cu ajutorul unei centrale electrice). Regimul de inaltime este mic, de obicei parter si un pod inalt pe care, dupa receptionarea imobilului, “se poate transforma in mansarda”. Aviz amatorilor: transformarea in mansarda a podului, fara autorizatie, conduce la pierderea garantiei de executie din partea dezvoltatorului! De obicei aceste imobile sunt executate cu personal necalificat si receptionate prin “amabilitatea” autoritatilor publice locale, care nu sunt convins ca ar trebui sa receptioneze aceste imobile cu vicii evidente de executie, materiale utilizate de cea mai proasta calitate, Carte Tehnica a Constructiei necorespunzatoare etc.

5. Apartamente la demisol

Ca sa nu lungesc foarte mult articolul, voi fi mai concis.

Apartamnete la demisol sunt alternativele ieftine fata de acelasi tip de apartament aflat la parter sau la etajele superioare.

Principalele probleme intalnite:

Hidroizolarea defectuoasa a radierului cladirii – probleme cu umiditatea in locuita;
Instalatia de canalaizare defectuos executata – lipsa clapeta de sens pe traseul de evacuare, pante aferente traseelor de scurgere necorespunzatoare sau contrapanta etc.;
Treasee de instaltii de scurgere in interiorul apartamentului – eventualele avarii va afecteaza direct.

Mansarde efecuate peste blocuri vechi si nu numai

Principalele probleme intalnite:

Realizarea necorespunzatoare a structurii;
Nerespectarea tehnologiei de montaj in ceea ce priveste izolarea termica si a masurilor de hidroizolare;
Executia deficiara a instalatiilor de ventilatie si electrice.

Daca nu aveti o documentatie tehnica corecta si completa, poze din timpul executiei, nu cumparati “emotional”, “pe vorbe frumoase”. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula, probabil ca asa este!

Inselatoria ca modalitate de construire si tranzactionare pe piata imobiliara

Importanta insprectie tehnice imobiliare in prevenirea excrocheriilor.

Casa I

Casa II

Majoritatea oamenilor, dupa intemeierea unei familii, cumpara o casa noua pentru care acceseaza un credit pe o perioada medie de 20 de ani. Atunci cand o parte semnificativa din veniturile familiei este directionata catre achitarea ratelor, pe o perioada indelungata de timp, trebuie sa fii sigur ca imobilul pe care il cumperi este executat corect, cu materiale de calitate si nu va necesita interventii majore, cel putin in primii 15-20 ani de la dobandire.

Sa privim cele doua imobile de mai jos. Sunt identice. Cea din stanga (Casa I) costa 165.000 de euro, cea din dreapta (Casa II) 135.000 de euro. Sa zicem ca investitia in terenurile pe care s-au construit este aceeasi si conditiile geotehnice ale solului sunt identice.

In timp ce prima casa este construita respectand toate rigorile legislatiei in domeniul constructiilor, cea de-a doua este construita strict dupa criteriul maximizarii profitului prin orice mijloace.

Proiectele de la care se pleaca sunt identice, insa materialele folosite si tehnologia de lucru sunt diferite.

Etapa 1: TRASAREA IMOBILULUI

Casa I – trasare cu ajutorul topometristului;

Casa II – trasare la ruleta si la sfoara.

Consecinte: Casa I corespunde in totalitate proiectului, Casa II poate avea abateri de trasare (casa iese, “surprinzator”, mai mica, fundatia stamba, etc.)

Diferenta de pret: aprox. 150-200 euro.

Etapa 2: SAPATURA

Casa I – sapatura pana la cota 1.00 (conform proiect – minim 0.90)

Casa II – sapatura 0.80

Consecinte: Din punctul de vedere al costurilor, diferenta nu este semnificativa, dar corelata cu alte vici, asa cum o sa vedem in continuare, din punct de vedere al durabilitatii, a comportarii in timp si in caz de seism, efectele asupra cladirii pot si substantial diferite.

Diferenta de pret: maximum 100 Euro.

Etapa 3: AVIZARE TEREN DE FUNDARE DE CATRE SPECIALIST GEOLOG SI INTOCMIRE PROCES VERBAL DE AVIZARE TEREN

Casa I – se efectueaza conform documentatiei terhnice, procesul verbal de avizare teren de fundare se atasaza la Cartea Tehnica a Constructiei, capitolul B – documentatia privind executia.

Casa II – nu se complica…..

Consecinte: Daca apar probleme cu natura terenului de fundare, se pot lua masuri de schimbare a solutiei de fundare, de imbunatatire a naturii solului de fundare sau alte masuri stabilite de specialistii implicati.

Diferenta de pret: 120 -150 euro.

Etapa 4: HIDROIZOLAREA FUNDATIEI

Casa I – se efectueaza corect, sa zicem cu membrana HDPE temosudata la cald sau beton impermeabilizat;

Casa II – turnare directa in pamant a betonului simplu (oricum nu se vede si nu se pride nimeni…)

Consecinte: Cei ce vor cumpara Casa II vor simti, mai ales in perioada toamna – iarna, podeaua de la parter rece, pentru ca fundatia de beton o sa aiba un grad de umiditate mai mare, deci si radiatia rece va fi mai intensa. Daca stratul de rupere de capilaritate este montat corespunzator, cu pitra sparta si nu cu pitra de rau, efectul este mult diminuat.

Diferenta de pret: aprox. 300 – 400 euro.

Etapa 5: TURNAREA BETONULUI DE EGALIZARE

Casa I – se efectueaza conform proiect

Casa II – nu isi pierde timpul

Consecinte: Betonul de egalizare are rolul de preluare a neregularitatilor sapaturilor și impiedicarea scurgerii laptelui de ciment din betonul grinzilor de fundatie.

Diferenta de pret: betonul in sine nu costa mult, dar muncitorii… Este mai “rentabil” asa.

Etapa 6: ARMAREA CASEI

Casa I – se efectueaza conform proiect si sunt puse in opera 30 t fier

Casa II – Monteaza armatura relativ identic, cu diferenta ca etrierii ii monteaza nu la 15 cm, ci la 17 -18 cm, barele longitudinale nu la 10 cm, ci la 12,5 cm.

Consecinte: Armarea structurii de rezistenta a unei cladiri nu se face “dupa ureche”, ci numai dupa un proiect care este conceput tinand seama de foarte multi factori si este avizat de catre un verificator de proiecte tocmai in ideea de a fi siguri ca proiectul este executat corect. Deci executantul nu poate sa faca o “ajustare” a armaturii, oricat ar fi ea de “neinsemnata”.

Diferenta de pret: sa zicem ca au fost “economisite” cam 2 t de fier beton, adica aprox. 1250 euro.

Voi sari peste multe etape (zidire, cofrare, boiandrugi, etc), pentru ca nu doresc sa dau idei, si ma voi opri la acoperis. In mod normal masa lemnoasa care face parte din structura acoperisului nu trebuie sa fie lemn crud, aceasta masa trebuie sa aiba un anumit grad de umiditate.

Casa I – Folosteste lemn uscat industrial si evita problemele de volumetrie (lemnul se usuca si isi micsoreaza volumul – aviz celor care folosesc doar cuie la imbinarea elementelor de lemn), rezistenta si comportarea neadecvata in timp (un element lemnos umed se incovoaie substantial mai mult decat un element uscat supus la acelasi element de stres), evita problema mucegaiului etc.

Casa II – Foloseste lemn crud (este mai ieftin), nu respecta proiectul privind structura, in sensul ca in loc de dulapi de 150x50x4000 mm foloseste popi de 80x80x4000 mm, pentru ca “ei stiu mai bine” si “fac asta de cand lumea”. Repartitia structurii sarpantei nu se mai face din 50-60 cm, o fac la 1 m pentru ca “tine” si asa.

Diferenta de pret: sa zicem 1000 euro pe loc si multe mii de euro pentru interventii in urmatorii 20 – 30 ani.

Ca sa scurtam si mai mult…

“Economii” importante se mai realizeaza din:

– Rigipsare vs tencuire – din punctul meu de vedere, este foarte important ca imobilul sa fie tencuit si nu acoperit cu rigips (mai ales solutia de montaj pe adeziv –“mamaligi”);

-Instalatii ( Toate tipurile de instalatii. Aici putem vorbi atat de solutiile alese, calitatea materialelor folosite, cat si de modul de executie);

-Finisaje – cand vine vorba de finisaje, aici diferentele de pret sunt foarte importante.

In consecinta:

Cei ce au construit Casa I, respectand toate rigorile legii, au cheltuit 130.000 euro si profitul lor este de 35.000 euro.

Cei ce au construit Casa II au cheltuit 80.000 euro si profitul lor este de 55.000 de euro.

Ca observatie: cei ce construiesc corect, nu numai ca construiesc mult mai incet (respectand timpii de uscare, realizand toate etapele prevazute etc.), dar la trei case construite, acestia au un profit realizat egal cu cel al carora care contruiesc “pentru vanzare” doua case. Deci tentatia este foarte mare. De aceea este foarte important sa cumparati in cunostinta de cauza, apeland la serviciile de consultanta tehnica la cumpararea unui imobil.

Va urez succes!

Perioada de garantie a imobilelor nou construite

Perioada de garantie a lucrarilor de constructii se prevede in contractele incheiate intre parti. Conform Legii nr. 163/2016 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, la articolul 7 alin. 3 se stipuleaza ca perioada de garanție se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii și va avea o durată minima de 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C (cazul nostru) – case, vile, apartamente, etc.

De ce prevede legiuitorul durata minima de 3 ani? Pentru ca aceasta incepe de cand s-a semnat procesul verbal la terminarea lucrarilor si, teoretic, durata acesteia se poate negocia intre parti, conform legii, insa durata acesteia nu poate sa fie mai mica de 3 ani. Conform HG nr. 343/2017, comisia de recepție la terminarea lucrărilor întocmește procesul verbal de receptie care cuprinde si perioada de garantie pentru vicii ascunse. Eu nu am intalnit pana acum niciun dezvoltator/constructor care sa ofere in scris mai multa garantie decat prevede legea, de cand a intrat in vigoare aceasta lege.

La sfarsitul perioadei de garantie, in conformitate cu legea, se efectueaza receptia finala.

Daca in timpul perioadei de garantie se descopera vicii la imobilul cumparat sau la instalatiile aferente acestuia, comisia de receptie finala poate decide sa suspende receptia finala a imobilului. Daca comisia de receptie a luat o astfel de hotarare, aceasta trebuie prevazuta intr-un proces verbal de suspendare a procesului de receptie finala si trebuie sa recomande masurile care trebuie intreprinse in scopul remedierii aspectelor constatate. Investitorul este obligat sa comunice executantului decizia comisiei in maximum 3 zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare a procesului de receptie. Remedierea celor constatate nu poate depasi 90 de zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare a procesului de receptie finala.

Cumparatorul imobilului (noul proprietar) trebuie sa organizeze, in termen de maximum 10 zile de la expirarea perioadei de garantie, receptia finala. Daca nu efectueaza acest lucru, isi asuma toate consecintele.

Legislatia in domeniul constructiilor, Legea 10/1995 privind calitatea in constructii, prevede termenul minim de 3 ani (in functie de categoria de importanta), dar si garantia pentru vicii ascunse ale constructiei, survenite într-un interval de zece ani de la data semnarii procesului verbal de receptie finala. Garantia pentru structura imobilului (care acopera viciile de structura) se acorda pe intreaga durata de existenta a constructiei.

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii se face referire la durata de viata proiectata conform Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;
patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;
uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;
distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.
daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de 50–100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil, dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) – http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile. Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare din domeniul constructiilor.

Eventualele sume necesare remedierilor la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!

Cauzele si efectele umiditatii excesive in locuinte

Umiditatea din zidarii provoaca deteriorarea peretilor, reducand proprietatea de izolare termica a structurilor si a materialelor de constructie. Umiditatea modifica coeficientul de transfer termic al materialelor! Contribuie astfel la formarea de mucegai, pete de sare, induce mirosuri neplacute in locuinte, formandu-se astfel un climat daunator sanatatii.
Pe langa problemele de sanatate care pot aparea, umiditatea in structura aduce o crestere a facturilor cu incalzirea pe timpul iernii (cand se incalzeste suplimentar datorita radiatiei reci emise de peretii umezi) si a facturilor la curentul electric (cand se foloseste in exces aerul conditionat pentru a compensa caldura emisa de peretii afectati).
In general umiditatea din interiorul peretilor are trei cauze:
– Infiltrarea/penetrarea apelor meteorice
– Condensul excesiv pe suprafata peretilor (punti termice, ventilare necorespunzatoare, sistem de incalzire subdimensionat)
– Ascensiunea prin capilaritate – produsa de contactul direct- indirect dintre perete si terenul umed(cum ar fi viciile de hidroizolare a fundatiilor etc)

Este ideal sa putem depista acumularea de umiditate in pereti intr-un stadiu incipient. Acest stadiu, in majoritatea cazurilor, nu este detectabil cu ochiul liber, dar este detectat de camerele temografice si confirmate de umidometrele de contact.

Umiditatea structurilor cladirlor, a anvelopei exterioare, nu doar aduc neplaceri din punct de vedere termic ci si scurteaza durata estimata de viata a constructiilor.

Apa este principalul dusman, pe langa actiunnile seismice, al mentinerii “caracteristicilor de calitate” ale unei structuri in special in urma ciclurilor repetate de inghet-dezghet.

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului. Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
Cartea Tehnica a Constructiei
Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 – este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) – si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
Remedierea deficientelor constatate.

Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).

Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.

Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri, va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica, pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului vizat.

Va multumim!