Inspectia tehnica imobiliara – Greseli frecvente in constructia caselor

          Foarte multi dintre cei care ne solicita ajutorul sunt cei care au apelat la “echipe de meseriasi” pentru construirea casei lor de vis. Mai mult, contrar legislatiei, nu au contractat un diriginte de santier pentru verificarea lucrarilor executate de aceste echipe.  

Din pacate, aceste cazuri sunt foarte frecvente, iar multe dintre imobile ajung sa aiba greseli foarte grave de constructie, care vor conduce la costuri de intretinere foarte ridicate si probabil la necesitatea consolidarii in caz de seism.

Va vom prezenta mai jos cateva exemple de greseli, foarte des intalnite, care pot sa transforme casa din una de vis in una de cosmar. In fiecare dintre cazurile enumerate mai jos, a existat un proiect tehnic pe care constructorii trebuiau sa il respecte si in baza caruia sa fie verificati de catre persoane autorizate.

Exemplul 1:

Greselile incep inca de la executia fundatiilor.

In fotografia de mai sus se pot observa cu usurinta cel putin 7 greseli de executie, unele extrem de grave:

  1. Adancimea sapaturii nu depaseste 50-60 cm. In proiect era prevazut ca adancimea sa fie de 90 cm, atat cat este adancimea de inghet in zona Bucurestiului. Aceasta este o greseala foarte frecventa si foarte grava, de multe ori beneficiarii alegand sa mearga pe mana mesterului, pentru ca apare si o economie de beton. In timp, dupa mai multe cicluri de inghet-dezghet ale pamantului de sub fundatii, vor aparea tasari diferentiate ale cladirii.
  2. Betonul nu este turnat corect. La turnare nu trebuie sa se formeze rosturi inclinate intre straturile de beton turnate, existand pericolul de alunecare a fundatiei.
  3. Betonul nearmat din talpa fundatiei nu a fost compactat cu ajutorul unui vibrator pentru beton. De ce? Pentru ca “mesterii” hotarasera ca la betonul “mort” nu trebuie vibrat. Ba trebuie! Orice beton trebuie compactat pentru a atinge rezistenta la compresiune necesara.
  4. Diametrul armaturilor nu era cel specificat in proiect, ci mai mic.
  5. Nu sunt montati etrierii romb la carcasele mustatilor de stalpi, care sunt esentiali pentru comportarea seismica a structurii.
  6. De asemenea, armaturile sunt asezate direct pe pamant, nefiind protejate pe termen lung prin acoperirea cu beton.
  7. Nu a fost decopertat stratul vegetal si nu a fost protejat malul cu folie. Astfel, o cantitate mare de pamant a cazut in beton in timpul turnarii.

Exemplul 2

 

O alta greseala majora si foarte des intalnita este turnarea betonului fara a folosi un vibrator pentru beton pentru a-l compacta. Pentru a avea rezistenta la compresiune suficienta, betonul trebuie sa fie un material omogen, care sa nu contina goluri de aer. Acest lucru se realizeaza prin vibrarea betonului proaspat in timpul turnarii. Conlucrarea betonului cu armaturile din otel depinde in foarte mare masura de inglobarea completa a acestora.

Multe echipe evita vibrarea din cauze diverse, cum ar fi cofrajele slabe, neetanse, cu risc de a se deforma, deoarece prin vibrare betonul pune presiune foarte mare pe cofraje, mai ales la elemente inalte, cum sunt stalpii.

In aceste situatii, elementul trebuie sa fie evaluat de catre proiectant si trebuie decise masuri pentru eliminarea neconformitatilor (de la curatarea betonului si reparatii cu mortare speciale, pana la demolarea elementului si refacerea acestuia).

Nu trebuie permise reparatii cu mortar de zidarie dupa decofrare, fara ca stalpul sa fie inspectat de catre un specialist.

          In exemplele din poze s-ar fi impus demolarea completa si refacerea elementelor, deoarece suprafata si adancimea segregarilor erau mult peste limitele acceptate de normative.

 

 

Exemplul 3

 

Greseli la armarea elementelor de beton armat. Nod stalp/grinda la placa de peste parter.

Si aici gasim erori foarte grave care pot conduce la deformari majore sau chiar prabusiri in cazul producerii unui seism major.

Voi enumera principalele greseli observate, de asemenea foarte grave din punct de vedere al respectarii proiectului si al comportarii ulterioare a structurii:

  • Nu sunt montati etrieri la stalpi pe inaltimea nodului.
  • Grinda nu se ancoreaza la exteriorul stalpului, conform proiectului.
  • Una din grinzi este armata cu doar doua bare in loc de trei, asa cum era prevazut in proiect.
  • Etrierii grinzilor nu sunt montati perpendicular pe directia longitudinala a grinzii, ci sunt inclinati.
  • Distanta dintre etrieri la grinzi este mult mai mica decat cea din proiect (25 cm fata de 10 cm).
  • Nu sunt montati etrieri pe inaltimea mustatilor stalpilor, pentru pozitionarea corecta a acestora.
  • Nu sunt montati distantieri pentru asigurarea acoperirii minime cu beton a armaturilor.

 

 

 

 

Concluzii

 

Aceste greseli vor afecta foarte mult comportarea cladirilor in caz de cutremur, iar in Romania în orice moment se poate produce un cutremur cu magnitudine mai mare de 7 în Zona Seismică Vrancea.

Angajati-va diriginte de santier si executati lucrarile doar cu firme specializate, care stiu cu adevarat ce inseamna si cum se realizeaza constructiile din beton armat!

Lucrarile se vor realiza in conformitate cu planurile de executie faza PT (Proiect Tehnic), stampilate de verificatori de proiecte atestati.

Nu trebuie sa neglijati lucrarile la structura de rezistenta a casei, fiind cea mai importanta etapa ce poate face diferenta intre o casa sigura si eficienta si una cu risc de prabusire in caz de cutremur.

Implementarea corecta a proiectului tehnic – conditie eliminatorie in cazul cumpararii unui imobil

 

     Cand vrei sa iti cumperi o casa pentru care te indatorezi la banca pe cativa zeci de ani, doresti sa cumperi o casa cat se poate de bine executata.

     Daca am trai intr-o lume ideala si toti cei care sunt implicati in punerea in executie a unui proiect tehnic al unei case si-ar face treaba garantat, atunci am putea sa cumparam o casa fara se ne mai facem probleme privind calitatea executiei.

Daca exista probleme cu implementarea proiectului tehnic, atunci tranzactia nu ar trebui sa mai aiba loc.

Pentru o mai buna intelegere, in continuare va voi prezenta un exemplu al unei case aflate in stadiul “la rosu”.

     Cu ocazia inspectiei s-au constatat mai multe neconcordante:

·       — Cea mai importanta neconformitate o reprezinta nerespectarea dimensiunii grinzilor perimetrale de la nivelul placii peste parter. In planul transmis se prevad grinzi cu inaltimea de 40 cm, iar in teren au fost executate grinzi cu inaltimea de numai 24 cm.

·      — S-a putut observa, din fotografia pusa la dispozitie, faptul ca etrierii nu au avut dimensiunile specificate in proiect, ci au fost mai mici.

·       — Comportarea seismica a structurii trebuie reanalizata de catre proiectant.

 

 

  • Exista stalpi care prezinta segregari ale betonului in urma vibrarii necorespunzatoare si a folosirii cofrajelor neetanse (stalpii de la intersectia peretilor exteriori). Au fost executate reparatii locale cu mortare de zidarie, care vor trebui eliminate si inlocuite cu mortare cu rezistenta ridicata pentru reparatii structurale, aplicate conform tehnologiei specificate de producator.
  • La stalpi s-au observat zone in care acoperirea minima cu beton nu a fost respectata. Armaturile vizibile vor fi acoperite cu mortare pentru reparatii structurale.
  • A fost verificata acoperirea minima cu beton a grinzilor si a elevatiei fundatiilor, constatandu-se valori normale.
  • Nu a fost prezentata plansa ce prevede detaliile de armare pentru scara din beton armat. Scara are zone cu sectiuni subtiri, in care nu ar fi putut fi realizata armarea rampei cu doua randuri de plasa din otel beton.
  • Zidaria cu blocuri ceramice este executata in cea mai mare parte corect (teserea blocurilor, umplerea rosturilor), insa sunt si cateva blocuri fisurate din cauza faptului ca in acele zone rosturile nu au fost orizontale.
  • Nu exista fisuri care sa indice tasari ale fundatiilor.
  • Avand in vedere faptul ca dimensiunile grinzilor nu sunt cele luate in calcul in proiectul tehnic (acestea avand latimea mai mare decat inaltimea), precum si toate aspectele semnalate mai sus s-a solicitat obtinerea unui punct de vedere din partea dirigintelui de santier sau a proiectantului de structura in vederea continuarii lucrarilor.

In acest caz, comportarea seismica a structurii ar fi trebuit reanalizata de catre proiectant.

In concluzie, unele aspecte pot fi acceptate si asumate, dar in ceea ce priveste structura de rezistenta a unui imobil nu trebuie facute concesii.

Asa ca sfatul nostru este sa efectuati o inspectie tehnica imobiliara inaintea cumpararii oricarui imobil, fie ca acesta este vechi sau nou.

Inspectia tehnica imobiliara – Categoria si clasa de importanta a constructiei – “atuul” samsarilor imobiliari

     Pe care dintre cele doua case din imaginea de mai sus ai cumpara-o, daca ar avea aceeasi suprafata construita si acelasi pret?

Sa zicem ca cea din stanga se incadreaza in categoria de importanta C, iar cea din dreapta in categoria de importanta D. Ambele sunt constructii noi.

“Ei si? Eu nu cumpar categorii de importanta, clase de importanta sau alte criterii pe care, nefiind de specialitate, nu le inteleg, eu cumpar constructia!” ar spune un potential comparator.

Da, pe asta se bazeaza si dezvoltatorii de ocazie sau samsarii imobiliari, care vor sa scoata niste bani in plus.

Ce trebuia sa stiti.

In functie de importanta lor, constructiile se incadreaza (rezumandu-ne la subiectul articolului nostru) in doua categorii:

  • de importanta globala, care se numesc categorii de importanta si care privesc intreaga constructie sub toate aspectele;
  • de importanta specifica, care se numesc clase de importanta si care vizeaza, sub anumite aspecte, parti ale constructiei sau constructia in ansamblu.

Stabilirea de catre proiectant a categoriei de importanta este foarte importanta in etapele de proiectare, executie si exploatare a constructiei si in functie de categoria de importanta se stabilesc, printre altele, urmatoarele:

  • parametrii de proiectare a structurii de rezistenta a imobilului, rezistenta acestuia la foc, precum si a sigurantei in exploatare si gradul de izolare a acestuia. Toti acesti parametri difera in functie de categoria de importanta, fiind semnificativ mai insemnati cu cat categoria de importanta este clasificata la un nivel superior;
  • metodele de asigurare a calitatii constructiei, aplicandu-se cerinte diferite, pe masura cresterii categoriei de importanta;
  • modalitatea de receptie la terminarea lucrarilor – de exemplu, pentru imobilele incadrate in categoria de importanta C, dezvoltatorul este obligat sa solicite prezenta Inspectoratului de Stat in Constructii, insa nu si pentru cele de importanta D!
  • modul de exploatare a constructiilor, precum si urmarirea in timp a acestora.

Foarte important!

Perioada de garantie difera in funtie de categoria de importanta (in cazul nostru C sau D). Astfel, se prevede o durata minima de garantie de:

  • 3 ani pentru constructiile încadrate în categoria de importanta C;
  • 1 an pentru constructiile încadrate în categoria de importanta D.

In toata aceasta perioada de garantie, cel ce a vandut un imobil nou este obligat sa remedieze pe propria cheltuiala viciile aparute, care nu se datoareaza exploatarii necorespunzatoare a imobilului.

In functie de categoria duratei vietii, durata de viata proiectata a structurii difera substantial, dupa cum se poate constata in tabelul de mai jos:

In functie de clasele de importanta – expunere pentru constructii, avem o diferentiere clara.

Acum sa analizam un caz intalnit in Afumati, judetul Ilfov.

     Proaspatul cumparator a fost convins ca a cumparat o constructie “normala”. Inspectia tehnica imobiliara a fost solicitata in urma constatarii mai multor deficiente de constructie. Informandu-se de pe internet ca beneficiaza de 3 ani garantie, dupa ce a semnalat dezvoltatorului aceste deficiente, a venit si raspunsul acestuia: “Ce, nu stii ca ai luat o casa de importanta D?”  Proprietarul, dupa ce a inteles ce a cumparat, a fost revoltat pentru ca dezvoltatorul nu l-a informat de la inceput. El isi doarea o casa pe care sa o poata lasa mostenire si copiilor, deci cu o dutata de viata intre 50 si 100 de ani, nu o constructie cu durata de viata de 15-30 ani.  Daca ar fi stiut de la inceput nu ar mai fi cumparat!

Concluzie:

Solicitati Cartea Tehnica a Constructiei si verificati clasa si categoria de importanta a imobilului. Astfel o sa stiti sa faceti diferenta intre case, chiar daca la exterior arata identic. Verficati imobilul pe care doriti sa il cumparati cu ajutorul unui consultant tehnic.

Succes!

Inspectia tehnica imobiliara – verificarea tamplariei exterioare

         Una dintre etapele inspectiei tehnice imobiliare este verificarea calitatii tamplariei exterioare.

Cel mai intalnit tip de tamplarie este cea de tip “Termopan”. Aceasta tamplarie trebuie sa respecte mai multe conditii de calitate. Este foarte important ca tamplaria sa fie montatata corect.

Verificarea conformitatii montarii tamplariei cuprinde mai multe aspecte, in functie de etapa de montare, astfel:

      In cazul in care va construiti un imobil si sunteti la etapa montarii tamplariei, se verifica:

– tamplaria (ferestrele si usile exterioare) trebuie sa respecte si sa se încadreze, la livrare, în tipodimensiunea prevăzută în proiect;

– toate laturile peretelui interior (golul de geam) pe care se va monta tamplaria trebie sa fie plane si sa formeze unghiuri drepte;

– se va verifica dacă rama tamplariei a fost prinsa în dibluri şi dacă fereastra este centrată în golul rezervat.

– ATENTIE – distanta dintre rama si perete trebuie sa fie de 10-15mm pe tot conturul ferestrei. Daca nu se respecta aceste distante recomandate, este obligatoriu sa fie monate folii anticondens si de protectie a spumei poliuretanice, pentru evitarea formarii fenomenului de condens intre rama si zid. Aceste folii se monteaza atat la interior, cat si la exterior

– existenţa şi fixarea corectă a balamalelor la ferestrele duble a cremoanelor;

– de asemenea, se va verifica existenţa profilelor de etanşare, atât pe conturul tocului, cât şi pe conturul cercevelei.

In cazul in care receptionati un imobil, se verifica:

– verificarae verticalitatii şi planeitatii tocului ferestrei sau uşii şi aşezarea la acelaşi nivel cu alte tocuri de aceeaşi înălţime;

– funcţionarea corectă la închiderea şi deschiderea uşilor şi ferestrelor, precum şi o etanşeitate bună la închidere;

– existenta gaurilor de drenaj si daca cele exterioare sunt protejate cu capacele;

– functionarea usoara si corecta a manerului de inchidere;

-garniturile din zona de contact dintre rama si cercevea exista si sunt continue;

– daca ochiurele mobile sunt usor de manevrat si daca sunt lasate intr-o pozitie intermediara, acestea nu se misca (nu se inchid singure);

– indepartarea foliei de protectie trebuie efectuata imediat dupa realizarea remedierilor sau la cel mult trei luni de la montaj, altfel acestea vor fi foarte greu de indepartat.

 

Pentru o verificare corecta a tamplaiei dupa montaj, cu ajutorul unei camere performante de termoviziune, se pot repera cu usurinta viciile de montaj ale tamplariei.

 

Este recomandat sa apelati la profesionisti atunci cand va hotarati sa cumparati un imobil.

Ce poate afecta durabilitatea imobilului construit din cadre de beton armat?

      Trebuie stiut ca repartitia armaturii in structura de beton-armat este in stransa corelare cu tipul de beton pus in opera. Dimensionarea si armarea elementelor se efectueraza de catre inginerul proiectant al structurii, in urma unor calcule precise. Aici se iau in calcul, printre altele, clasa betonului, cat si tipul de otel folosit. Acoperirea minima cu beton este un aspect stabilit tot de catre inginerul proiectant. Aceasta acoperire minima este foarte importanta; sub o anumita distanta intre armatura si cofraj betonul va segrega  in conglomerate de pietris si margaritar, pe de o parte, si lapte de beton si nisip, pe de alta parte.

Elementul astfel segregat, in cazul unui seism major, nu se mai comporta asa cum a fost proiectat initial sa se comporte si, in functie de gradul de segregare, cedeaza sau se deterioreaza substantial.

      Deci atunci cand iti cumperi casa mult visata, trebuie sa te asiguri, pe cat posibil, ca structura de beton armat s-a executat corespunzator, pentru ca structura imobilului sa reziste corespunzator unui seism major, iar structura cladirii sa aiba o durabilitate cat mai mare. Durabilitatea structurilor de beton reprezinta caracteristica acestora de a-si pastra proprietatile, fara a se lua masuri speciale de intretinere a acestora.

Ce mai poate influenta durabilitatea constructiei pe care vreau sa o cumpar?

  • Degradarea interna a betonului – reactia alcalilor din ciment cu agregatele;
  • Penetrarea fluidelor si ionilor in structurile de beton armat – carbonatarea, patrunderea clorului, actiunea sulfatilor etc.;
  • Eroziunea – datorata actiunilor directe ale mediului;
  • Degradari mecanice, ca urmare a unor deformari excesive – actiunea inghetului, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare coroborate cu actiunea temperaturii excesive etc.

      Cel mai important factor este umiditatea. Umiditatea excesiva in interiorul elementelor de beton armat conduce la corodarea accelerata a armaturii din interior si, cu aceasta ocazie, conduce la pierederea elasticitatii otelului. Aceasta diminuare sau pierdere totala a elasticitatii are ca efect scaderea semnificativa a duratei de viata a constructiei, precum si un coportament neadecvat in cazul unui seism major.

      In concluzie, atunci cand cumparati o casa cu structura clasica de beton armat, incercati sa stabiliti, cu ajutorul specialistilor, corelarea dintre proiectul si documentatia tehnica (daca exista) si realitatea din teren.

Succes!

Casele pe structura de lemn. O alternativa buna?

Exista pe piata imobiliara un segment dedicat caselor pe structura de lemn, care atrage prin pretul foarte accesibil.

Daca va ganditi sa cumparati o casa pe structura de lemn, trebuie sa va informati temeinic asupra tipului de structura, a modalitatii de executie si cine o pune in opera.

Exista mai multe tipuri de structuri pentru casele de lemn: de busteni, structura cu elemente cu sectiune patrata, structura tip “framing” etc.

Cele mai intalnite, in partea de sud a tarii, sunt casele cu structura tip “framing” si structura cu elemente cu sectiune patrata sau un mix din cele doua tipuri. Diferenta intre cele doua tipuri este faptul ca la structura de tip framing se folosesc doar elemente cu sectiune dreptunghiulara si nu se folosesc elemente cu sectiune patrata. In general, elementele cu sectiune dreptungiulara nu crapa, pe cand elementele cu sectiune patrata crapa mai ales daca nu sunt foarte bine uscate.

Dar cat de ude/uscate trebuie sa fie elementele de lemn pentru a putea construi o casa fara probleme? Ce fel de lemn ar trebui sa se foloseasca?

Umiditatea recomandata pentru montaj a elementelor de lemn, in zona de sud a Romaniei, este de 12%. In zonele de munte, umiditatea poate creste spre 16%. Lemnul trebuie sa aiba o densitate mare, adica în secţiune, distanţa dintre inelele anuale trebuie să fie mica si trebuie sa fie de calitate superioara, sa nu prezinte pete, nodurile sa fie mici, sa nu prezinte zone cu scoarta etc.

 De ce? Pentru ca lemnul neuscat corespunzator este sursa majoritatii problemelor la casele pe structura de lemn – apartitia crapaturilor si torsionarii la grinzi, afectarea structurii de rezistenta, aparitia mucegaiului, exfolierea sau degradarea locala a tratamentelor si a lacurilor de protectie etc.

Avantajele caselor pe structura de lemn

  1. Pretul

Pretul scazut nu este datorat neaparat de diferentele de pret ale materialelor componenete, ci mai ales de timpul scurt de punere in opera. Diferenta de pret este undeva la 30 – 40%, ceea ce clar reprezinta un avantaj.

  1. Eficienta din punct de vedere termic

Consumul energetic pentru incalzire este redus cu 30-40% fata de solutiile constructive clasice. Calele de lemn cu pereti de tip sandwich sunt cele mai eficiente, bine-inteles in functie de solutia tehnologica aleasa. Lemnul este un bun izolator termic, avand o rezistenta la transferul de flux termic de 8 pana la 12 ori mai mare decat a betonului, in functie de tipul de material lemnos. Acest tip de case, fiind recunoscute a avea inertie termica mare, sunt racorase vara si calduroase iarna prin mentinerea naturala a umiditatii intre anumite limite (proprietatea lemnului de a absorbi si a elibera umiditate in mediul ambiant).

  1. Comportamentul in fata seismului

Cu conditia ca proiectarea si executia structurii sa fie corespunzatoare, literatura de specialitate evidentiaza ca in cazul unui cutremur major, casele pe structura de lemn suporta mai bine actiunea seismica datorita elasticitatii structurii de lemn.

 

Dezavantajele caselor pe structura de lemn

  1. Prezinta un grad ridicat de risc in cazul declansarii unui incendiu

In ciuda declaratiilor constructorilor si a certificarii executiei de catre autoritatile publice,  majoritatea inspectiilor imobiliare executate de noi releva faptul ca tratamentele fungicide si ignifuge nu sunt executate corespunzator!

Riscul de declansare a incendiilor este acelasi ca si in cazul constructiilor clasice. Insa evolutia si efectele incediului difera. Daca ignifugarea este executata profesionist, cu materiale corespunzatoare, acest risc este substantial diminuat.

  1. Comportamentul la avarierea instalatiilor

In cazul unei avarii majore la sistemele de alimentare cu apa sau incalzire, apar efecte serioase asupra structurii. In astfel de cazuri, lemnul se imbiba cu apa si apar probleme cum ar fi: deformarea elementelor, mucegaiul etc.

  1. Izolarea fonica

Lemnul nu se afla in topul listei in ceea ce priveste izolarea fonica. Scartaitul podeloler, a scarii de accces la etaj apar in timp, datorita uscarii  diferentiate, a modului de imbinare si de executie etc. Zgomotele produse la etajul unui imobil de lemn se vor resimti pronuntat la nivelul parterului. In ceea ce priveste peretii tip sandwich, acestia au o buna izolare fonica.

  1. Nevoia de mentenanta

Casele pe structura de lemn au nevoie de o mentenanta mai frecventa decat cladirile pe structura clasica.  Necesitatea reparatiilor apare datorita “asezarii” casei.

Chiar daca lemnul a fost uscat corespunzator, in cazul structurilor de lemn, peretii din grinzi profilate “se aseaza”, generand o scadere in inaltime de 1-1.5% dupa teminarea montajului. La un element de 3m, aceasta reprezinta 3-4.5mm, proces care poate dura cateva luni, in functie de anotimp. Deci vor aparea fisuri in zona de imbinare a rigipului, in zona boiandrugilor etc. De asemenea, acoperisul va necesita o mentenanta corespunatoare la minimum 5 ani de la executie.

  1. Valoarea de re-vanzare scade mai accelerat fata de imobilele pe structura clasica

Acest considerent tine doar de mentalitatea cumparatorilor din Romania. Constat ca tanara generatie este mult mai deschisa la astfel de tranzactii.

Comportamentul in timp a unei case pe structura de lemn depide de executia imobilului. Astfel de case comporta verificari nedistructive specifice, cum ar fi scanarea termografica, determinari de umiditate asupra stucturii, sonografie  specifica etc.

Nu exista case ieftine fara defecte. Depistatrea acestora inainte de cumparare va scuteste de sume importante de remediere a acestora.

Casele pe structura de lemn sunt destul de greu de inspectat, datorita faptului ca sunt foarte putini diriginti de santier care stiu cu adevarat cum se respecta tehnologia de montaj. Si atunci viciile sunt destul de frecvente.

Verificati casa pe care doriti sa o cumparati!

Mai multe detalii gasiti pe www.consultanttehnic.ro

Inspectie Tehnica Imobiliara - Consultant Tehnica Imobiliara

Ce trebuie verificat in cazul receptionarii apartamentlor noi.

Foarte multe persoane nu intreprind nici cele mai mici demersuri in vederea verificarii conformitatii apartametului pe care il vor cumpara. In general, se bazeaza doar pe informatiile oferite de catre agentul imobiliar.

Primul pas care trebuie efectuat este verificarea situatiei juridice – intabulare in Cartea funciara, verificare ce ar trebui efectuata cu ajutorul unui avocat specializat in imobiliare sau a unui notar.

Al doilea pas este verificarea conformitatii dotarilor apartamentului cu specificatiile prevazute in antecontractul de vanzare–cumparare.

Daca totul este ok pana aici, trebuie sa efectuam si verificari de ordin tehnic, precum:

  • verificarea situatiei Cartii Tehnice a imobilului;
  • verificarea corespondentei apartamentului cu proiectul tehnic din punct de vedere al structurii si finisajelor, cat si al instalatiilor;
  • documetatia specifica instalatiilor de alimentare cu apa (cum ar fi documentatia controarelor de apa), de gaze (inclusiv PIF-ul centralei) si de electricitate.

Ce puteti verifica siguri

  • dimensiunile incaperilor, ale teraselor si balcoanelor, care trebuie sa coincida cu cadastrul;
  • peretii sa fie drepti, glafurile sa nu aiba abateri de planeitate, usile (inclusiv cea de la intrare) sa fie montate drept, sa se inchida corespunzator si sa nu fie zgariate sau deteriorate; 
  • parchetul, gresia si faianta trebuie atent verificate (sa existe gresie sub cada, faianta in baie si bucatarie  coform proiectului etc.);
  • ferestrele trebuie sa nu prezinte vicii de planeitate, sa se inchida corespunzator – verificati inclusiv integritatea chederelor si faptul ca geamurile sau tocurile sa nu fie zgariate;

Instalatia electrica trebuie sa corespunda cu documentatia tehnica si sa fie pregatita pentru incheierea contractului de furnizare de electricitate individual cu furnizorul de energie. Alte aspecte:

  • sa aiba procese verbale privind probele de functionare;
  • sa prezinte documentatia instalatiei electrice existente care sa cuprinda schemele circuitelor si a traseelor, precum si a pozitionarii tabloului electric;
  • sa verificati functionalitatea prizelor si intrerupatoarele.

Instalatia de gaze trebuie sa sa corespunda cu documentatia tehnica si sa fie pregatita pentru incheierea contractului de furnizare de gaze naturale. Alte aspecte:

  • sa prezinte documentatia instalatiei de gaze existente care sa cuprinda schemele circuitelor, traseele interioare de distributie;
  • sa aiba efectuata proba de functionare a centralei tehnice.

 

Instalatia termica trebuie sa corespunda cu documentatia tehnica a instalatiei termice existente, care sa cuprinda schemele circuitelor si a traseelor. Alte aspecte:

  • sa existe in documentatia tehnica proba de functionare “la rece” – proba de presiune a traseului de distributie si proba de functionare “la cald” – privind functionarea corespunzatoare  a centralei si conformitatea traseului.

Instalatii sanitare – sa corespunda cu documentatia tehnica a instalatiei si sa se verifice daca au fost montate corect (mai ales excentricii de racord ai bateriei de cada), daca functioneaza bateriile, sa se faca proba cu apa a sifoanelor din baie, eventual bucatarie si a celui de balcon, daca exista.

Aer conditionat si ventilare – la unitatile de aer conditionat trebuie verificata functionarea coespunzatoare, iar in ceea ce priveste ventilatorul de la baie, acesta nu trebuie sa emita un zgomot exagerat sau nefiresc.

Daca doriti o verificare de specialiate a documentatiei tehnice, a Cartii Tehnice a Constructiei, a conformitatii structurii, depistarea puntilor termice, a zonelor de umiditate in pereti sau sapa datorate viciilor de montaj a diveselor trasee, eventalelor  vicii ale instalatiei electrice, masurarea debitului de apa, verificarea instalatiei de incalzire cu indicatiile centralei termice, determinarea viciilor in instlatiile sub presiune etc. etc., atunci este recomandat sa solicitati o inspectie tehnica imobiliara.

La un simplu calcul, un agent imobiliar comisioneaza o tranzacie in medie cu 0,2% din valoarea imobilului. Daca un apartament cu 2 camere are o valoare de ~70000 euro, comisionul agentul imobiliar reprezinta ~1400 euro. Pretul estimativ al unei inspectii tehnice imobiliare este de 200-300 euro si va poate scuti de multe neplaceri ulterioare sau chiar de luarea unei decizii gresite in ceea ce priveste achizitionarea imobilului.

Mai multe informatii despre inspectia tehnica imobiliara puteti regasiti accesand link-ul de mai jos.

Mult succes!

 

Inspectie tehnica imobiliara – Surse de umiditate in cazul achizitiei imobilelor

Sursele de umiditate in cazul constructiilor.

      Unul din elementele de baza ale inspectiei tehnice imobiliare il constituie depistarea surselor de umiditate. Metoda de determinare a surselor de umiditate este una duala. Astfel, pentru determinarea amplorii si a zonelor de infiltrare, se apeleaza la investigarea cu ajutorul camerei de termoviziune , iar pentru determinarea exacta a amplorii fenomenului in zone afectate de umiditate se apeleaza la masurarea directa a elementelor (valorile de umiditate la suprafata elementelor) cu ajutorul umidometrului de contact .

      Principalele sursele de umiditate in cazul achizitiei de imobile sunt:

Infiltratii prin acoperis sau terasa

Infiltratiile prin acoperis se descopera preponderant in cazul imobilelor vechi, dar si in cazul imobilelor noi aflate in perioada de garantie. Daca in cazul imobilelor vechi cauzele de umiditate sunt multiple, in cazul imobilelor noi aceste vicii se datoreaza in general mantajului necorespunzator sau a nerespectarii tehnologiilor de montaj (lipsa profile de capat etc.).

Infiltratii prin fatada

Infiltratiile prin fatada, in cazul imobilelor vechi, se datoreaza in special neanveloparii cladirii.  In cazul imobilelor noi, acest fenomen il intalnim in cazul strapungerilor  nemansonate, neizolate, dar si in zona de montaj a tamplariei exterioare etc. Exemple sunt multe: tamplarie exterioara montata incorect, tevi de aerisire, colane care strapung fatada si nu sunt mansonate, suporti de aer conditionat, burlane, diverse trasee de alarma sau supaveghere video etc., montate fara masuri de izolare a prinderilor de fatada.

Infiltratii datorate avariilor diverselor trasee de instalatii

Acest tip de infiltratii se depisteaza foarte greu cu ochiul liber. Acestea por aparea in cazul traseelor de instalatii de alimentare cu apa, traseelor instalatiilor de incalzire cu calorifere aflate prin pereti, in cazul incalzirii prin pardoseala etc.  Toate aceste trasee, in cele mai multe cazuri, nu sunt la vedere, ci montate ingropat in pereti sau sapa.

Infiltratii la nivelul fundatiei

Acest tip de sursa de umiditate este foarte putin luata in considerare, dar are efecte negative asupra confortului la nivelul parterului, cat si asupra duratei de viata a imobilului (mai exact a duratei de exploatare). Aceste femomene se datoreaza viciilor de hidroizolare a fundatiei, indepartarii apelor pluviale de la baza fundatiei, avarii de conducte in vecinatatea fundatiei etc. Daca tipul de teren pe care este amplasat imobilul nu permite ca apa sa se scurga intr-un timp rezonabil si terenul ramane imbibat cu apa, o parte din aceasta umiditate va fi transferata fundatiei. Betonul din fundatie este un element poros, iar acesta acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Astfel, in sezonul ploios sau de iarna, la nivelul placii de la parter, in imediata vecinatate a anvelopei cladirii, se va resimti o zona de radiatie rece (veti simti senzatie de rece la picioare). Al doilea femonen are consecinte si mai nefaste. Apa acumulata in structura la nivelul fundatiei este transferata catre elevatie prin fenomenul de capilaritate. Betonul simplu este un element casant in caz de seism major. Daca armatura din structura de beton ramane in mediu umed foarte mult timp, aceasta corodeaza si isi pierde elasticitatea. In consecinta, comportamentul in caz de seism major este inferior fata de cazul in care structura ar fi prezentat un nivel de umiditate in limite rezonabile.

In concluzie:

      Este extrem de important sa verificati, in cadrul unei inspectii tehnice imobiliare, toate aceste femomene pentru a va feri de situatiile in care dumneavoastra veti depista aceste vicii dupa efectuarea transerului de proprietate sau dupa ce a expirat perioada de garantie a imobilului.  O potentiala interventie efectuata pentru remedierea acestor vicii se traduce in investitii consistente din buzunarul dumeavoastra si timp petrecut in santier cu multa bataie de cap.

   

Inspectie Tehnica Imobiliara - Consultant Tehnica Imobiliara
Inspectie Tehnica Imobiliara

STUDIUL GEOTEHNIC – il mai facem sau nu?

       Studiul geotehnic este poate cel mai important document care ne ajuta sa luam decizii privind cumpararea unui teren, constructia unei viitoare case, consolidarea, modernizarea, reabilitarea sau reconditionarra unei case vechi.  De aceea este foarte important sa solicitati efectuarea unui studiu geotehnic inainte de a cumpara un teren, pentru a putea sti ce puteti construi pe el.

      Acest studiu reprezintă documentația tehnică care ne ofera informatii privind tipul terenului, cota de nivel a panzei freatice, capacitatea portanta a terenului, adancimea recomandata de fundare, etc. Aceste informatii  sunt necesare inginerului proiectant al structurii de rezistenta a viitoarei dumneavoastra case pentru o dimensionare corecta a fundatiei.

      Studiul geotehnic se realizeaza in mod obligatoriu inaintea oricaror demersuri de construire sau consolidare a unui imobil. Acesta poate releva solutii de imbunatatire a terenului de fundare, cu implicatii serioase asupra bugetului executiei unei constructii.

Ce presupune studiul geotehnic in cazul constructiilor cu destinatie rezidentiala?

  • executarea unuia sau posibil a mai multor foraje pe viitoarea amprenta a constructiei;
  • prelevarea probelor de sol;
  • analiza probelor de pamant si apa intr-un laborator acreditat in acest sens ;
  • elaborarea referatului geotehnic;
  • verificarea acestuia de catre un expert autorizat.

Ce informatii trebuie sa furnizam in cazul executiei unui studiu geotehnic?

  • locația geografică exacta a locului de constructie a viitorului imobil;
  • suprafața terenului pe care se va construi imobilul;
  • amprenta la sol a acestuia;
  • inclinatia terenului;
  • regimul de inaltime a viitoarei cladiri;
  • constructia se va executa pe calcan sau nu;
  • apropierea terenului fata de sursele de apa – rauri, lacuri etc.

    Ca o concluzie, faceti studiu geaotehnic “pe bune” pentru ca va da o imagine a ceea ce puteti construi pe terenul care vreti sa il veti achizitiona, pentru ca va poate scuti de  o suma importanta de bani daca inginerul structurist are acest studiu si nu trebuie sa supradimensioneze structura casei “ca sa fie el sigur ca tine” etc etc

Definitia, etapele de realizare si alte informatii utile veti gasi accesind https://ro.wikipedia.org/wiki/Studiu_geotehnic

Inselatoria ca modalitate de construire si tranzactionare pe piata imobiliara

Importanta insprectie tehnice imobiliare in prevenirea excrocheriilor.

casa I - Executie corecta

Casa I

Casa II

Majoritatea oamenilor, dupa intemeierea unei familii, cumpara o casa noua pentru care acceseaza un credit pe o perioada medie de 20 de ani. Atunci cand o parte semnificativa din veniturile familiei este directionata catre achitarea ratelor, pe o perioada indelungata de timp, trebuie sa fii sigur ca imobilul pe care il cumperi este executat corect, cu materiale de calitate si nu va necesita interventii majore, cel putin in primii 15-20 ani de la dobandire.

Sa privim cele doua imobile de mai jos. Sunt identice. Cea din stanga (Casa I) costa 165.000 de euro, cea din dreapta (Casa II) 135.000 de euro. Sa zicem ca investitia in terenurile pe care s-au construit este aceeasi si conditiile geotehnice ale solului sunt identice.

 

In timp ce prima casa este construita respectand toate rigorile legislatiei in domeniul constructiilor, cea de-a doua este construita strict dupa criteriul maximizarii profitului prin orice mijloace.

Proiectele de la care se pleaca sunt identice, insa materialele folosite si tehnologia de lucru sunt diferite.

Etapa 1: TRASAREA IMOBILULUI

Casa I – trasare cu ajutorul topometristului;

Casa II – trasare la ruleta si la sfoara.

Consecinte: Casa I corespunde in totalitate proiectului, Casa II poate avea abateri de trasare (casa iese, “surprinzator”, mai mica, fundatia stamba, etc.)

Diferenta de pret: aprox. 150-200 euro.

Etapa 2: SAPATURA

Casa I – sapatura pana la cota 1.00 (conform proiect – minim 0.90)

Casa II – sapatura 0.80

Consecinte: Din punctul de vedere al costurilor, diferenta nu este semnificativa, dar  corelata cu alte vici, asa cum o sa vedem in continuare, din punct de vedere al durabilitatii, a comportarii in timp si in caz de seism, efectele asupra cladirii pot si substantial diferite.

Diferenta de pret: maximum 100 Euro.

Etapa 3:  AVIZARE TEREN DE FUNDARE DE CATRE SPECIALIST GEOLOG SI INTOCMIRE PROCES VERBAL DE AVIZARE TEREN

Casa I – se efectueaza conform documentatiei terhnice, procesul verbal de avizare teren de fundare se atasaza la Cartea Tehnica a Constructiei, capitolul B – documentatia privind executia.

Casa II – nu se complica…..

Consecinte: Daca apar probleme cu natura terenului de fundare, se pot lua masuri de schimbare a solutiei de fundare, de imbunatatire a naturii solului de fundare sau alte masuri stabilite de specialistii implicati.

Diferenta de pret: 120 -150 euro.

 

Etapa 4: HIDROIZOLAREA FUNDATIEI

Casa I – se efectueaza corect, sa zicem cu membrana HDPE temosudata la cald sau beton impermeabilizat;

Casa II – turnare directa in pamant a betonului simplu (oricum nu se vede si nu se pride nimeni…)

Consecinte: Cei ce vor cumpara Casa II vor simti, mai ales in perioada toamna – iarna, podeaua de la parter rece, pentru ca fundatia de beton o sa aiba un grad de umiditate mai mare, deci si radiatia rece va fi mai intensa. Daca stratul de rupere de capilaritate este montat corespunzator, cu pitra sparta si  nu cu pitra de rau, efectul este mult diminuat.

Diferenta de pret: aprox. 300 – 400 euro.

 

Etapa 5: TURNAREA BETONULUI DE EGALIZARE

Casa I – se efectueaza conform proiect

Casa II – nu isi pierde timpul

Consecinte: Betonul de egalizare are rolul de preluare a neregularitatilor sapaturilor și impiedicarea scurgerii laptelui de ciment din betonul grinzilor de fundatie.

Diferenta de pret: betonul in sine nu costa mult, dar muncitorii… Este mai “rentabil” asa.

 

Etapa 6: ARMAREA CASEI

Casa I – se efectueaza conform proiect si sunt puse in opera 30 t fier

Casa II – Monteaza armatura relativ identic, cu diferenta ca etrierii ii monteaza nu la 15 cm, ci la 17 -18 cm, barele longitudinale nu la 10 cm, ci la 12,5 cm.

Consecinte: Armarea structurii de rezistenta a unei cladiri nu se face “dupa ureche”, ci numai dupa un proiect care este conceput tinand seama de foarte multi factori si este avizat de catre un verificator de proiecte tocmai in ideea de a fi siguri ca proiectul este executat corect. Deci executantul nu poate sa faca o “ajustare” a armaturii, oricat ar fi ea de “neinsemnata”.

Diferenta de pret:  sa zicem ca au fost “economisite” cam 2 t de fier beton, adica aprox. 1250 euro.

 

Voi sari peste multe etape (zidire, cofrare, boiandrugi, etc), pentru ca nu doresc sa dau idei, si ma voi opri la acoperis. In mod normal masa lemnoasa care face parte din structura acoperisului nu trebuie sa fie lemn crud, aceasta masa trebuie sa aiba un anumit grad de umiditate.

Casa I – Folosteste lemn uscat industrial si evita problemele de volumetrie (lemnul se usuca si isi micsoreaza volumul – aviz celor care folosesc doar cuie la imbinarea elementelor de lemn), rezistenta si comportarea neadecvata in timp (un element lemnos umed se incovoaie substantial mai mult decat un element uscat supus la acelasi element de stres), evita problema mucegaiului etc.

Casa II – Foloseste lemn crud (este mai ieftin), nu respecta proiectul privind structura, in sensul ca in loc de dulapi de 150x50x4000 mm foloseste popi de 80x80x4000 mm, pentru ca “ei stiu mai bine” si “fac asta de cand lumea”. Repartitia structurii sarpantei nu se mai face din 50-60 cm, o fac la 1 m pentru ca “tine” si asa.

Diferenta de pret:  sa zicem 1000 euro pe loc si multe mii de euro pentru interventii in urmatorii 20 – 30 ani.

 

Ca sa scurtam si mai mult…

“Economii” importante se mai realizeaza din:

– Rigipsare vs tencuire –  din punctul meu de vedere, este foarte important ca imobilul sa fie tencuit si nu acoperit cu rigips (mai ales solutia de montaj pe adeziv –“mamaligi”);

-Instalatii ( Toate tipurile de instalatii. Aici putem vorbi atat de solutiile alese, calitatea materialelor folosite, cat si de modul de executie);

-Finisaje – cand vine vorba de finisaje, aici diferentele de pret sunt foarte importante.

In consecinta:

Cei ce au construit Casa I, respectand toate rigorile legii, au cheltuit 130.000 euro si profitul lor este de 35.000 euro.

Cei ce au construit Casa II au cheltuit 80.000 euro si profitul lor este de 55.000 de euro.

Ca observatie: cei ce construiesc corect, nu numai ca construiesc mult mai incet (respectand timpii de uscare, realizand toate etapele prevazute etc.), dar la trei case construite, acestia au un profit realizat egal cu cel al carora care contruiesc “pentru vanzare” doua case. Deci tentatia este foarte mare. De aceea este foarte important sa cumparati in cunostinta de cauza, apeland la serviciile de consultanta tehnica la cumpararea unui imobil.

Va urez succes!

Perioada de garantie a imobilelor nou construite

        Perioada de garantie a lucrarilor de constructii se prevede in contractele incheiate intre parti. Conform Legii nr. 163/2016 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, la articolul 7 alin. 3 se stipuleaza ca perioada de garanție se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii și va avea o durată minima de 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C (cazul nostru) – case, vile, apartamente, etc.

De ce prevede legiuitorul durata minima de 3 ani? Pentru ca aceasta incepe de cand s-a semnat procesul verbal la terminarea lucrarilor si, teoretic,  durata acesteia se poate negocia intre parti, conform legii, insa durata acesteia nu poate sa fie mai mica de 3 ani. Conform HG nr. 343/2017, comisia de recepție la terminarea lucrărilor întocmește procesul verbal de receptie care cuprinde si perioada de garantie pentru vicii ascunse. Eu nu am intalnit pana acum niciun dezvoltator/constructor care sa ofere in scris mai multa garantie decat prevede legea, de cand a intrat in vigoare aceasta lege.

La sfarsitul perioadei de garantie, in conformitate cu legea, se efectueaza receptia finala.

Daca in timpul perioadei de garantie se descopera vicii la imobilul cumparat sau la instalatiile aferente acestuia, comisia de receptie  finala poate decide sa suspende receptia finala a imobilului.  Daca comisia de receptie a luat o astfel de hotarare, aceasta trebuie prevazuta intr-un proces verbal de suspendare a procesului de receptie finala si trebuie sa recomande masurile care trebuie intreprinse in scopul remedierii aspectelor constatate. Investitorul este obligat sa comunice executantului decizia comisiei in maximum 3 zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare a procesului de receptie. Remedierea celor constatate nu poate depasi 90 de zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare a procesului de receptie finala.

Cumparatorul imobilului (noul proprietar) trebuie sa organizeze, in termen de maximum 10 zile de la expirarea perioadei de garantie, receptia finala. Daca nu efectueaza acest lucru, isi asuma toate consecintele.

Legislatia in domeniul constructiilor, Legea 10/1995 privind calitatea in constructii,  prevede termenul minim de 3 ani (in functie de categoria de importanta), dar si garantia pentru vicii ascunse ale constructiei, survenite într-un interval de zece ani de la data semnarii procesului verbal de receptie finala. Garantia pentru structura imobilului (care acopera viciile de structura) se acorda pe intreaga durata de existenta a constructiei.

Principalele probleme (vicii) intalnite la cumpararea de case vechi

     De-a lungul anilor de realizare a inspectiilor tehnice imobiliare, am constatat ca unele vicii, situatii sau probleme se repeta cu anumita frecventa.

     Daca imobilul vizat a fost supus unor lucrari de mentenanta corect executate, aceste vicii sunt substantial diminuate.

      Exista o practica curenta ca, inaintea vanzarii, imobilul sa fie renovat (de fatada) de catre proprietar in vederea furnizarii unei “fete comerciale” a imobilului sau in vederea ascunderii viciilor imobilului. In aceste cazuri, constient sau nu, proprietarul actual al imobilului ascunde viciile si creeaza un neajuns viitorului proprietar, sugerand o falsa imagine a unui imobil care a beneficiat de mentenata si care a fost ingrijit corespunzator. Principalul neajuns al acestei situatii este faptul ca viitorul proprietar poate evalua cu greu lucrarile necesare, astfel incat imobilul sa corespunda conditiilor de siguranta in exploatare.

Acestea fiind spuse, va enumar mai jos principalele probleme intalnite:

  1. Degradari ale structurii, sub diverse grade – semne ale comportarii structurii imobilului in timp.
  2. Vicii ale instalatiilor termice si de funnizare ACM.
  3. Umiditatea structurii – datorata viciilor de hidroizolare a fundatiilor, infiltrafiilor prin acoperisuri sau terase, datorata avariilor circuitelor de distributie a instalatiilor de alimetare cu apa, incalzire sau canalizare.
  4. Vicii ale instalatiilor electrice.

 

TOP 10 obligatii ale celor care executa lucrari de constructii

      Executantii lucrarilor de constructii (constructorii) sunt supusi unor reglemetari si au mai multe obligatii, dintre care va prezint mai jos pe cele care mie mi se par cele mai importante:

  1. Sa execute lucrari numai pentru constructii autorizate, in conditiile legislatiei in vigoare;
  2. Sa aduca la cunostinta investitorului/investitorilor, daca este cazul, neconcordantele si necoformitatile constatate in proiectele puse la dispozitie, in vederea solutionarii acestora;
  3. Sa conceapa, prin personalul propriu, cu responsabili tehnici atestati, un sistem propriu de asigurare a nivelului de calitate in executie;
  4. Sa respecte proiectele si D.D.E.-urile (detaliile de executie) pentru realizarea nivelului de calitate stabilit prin proiectare.
  5. Sa foloseasca in executie numai proceduri si produse prevazute in documentatia tehnica pusa la dispozitie, asa cum sunt specificate in documentatie, fara abateri. Sa inlocuiasca procedeele sau produsele din proiect numai pe baza solutiilor stabilite de proiectant si care au acordul investitorului.
  6. Constructorul are obligatia de a convoca toti factorii care sunt prevazuti sa participe la verificarea lucrarilor care au ajuns in faze determinante ale executiei si sa obtina acordul scris al acestora, in vederea continuarii executarii lucrarilor.
  7. Sa propuna pentru receptionare numai constructiile care au intocmite si predate catre investitor a Cartii Tehnice a Constructiei si care corespund cerintelor de calitate prevazute de legislatie.
  8. Constructorul este obligat sa remedieze, pe propria cheltuiala, defectele calitative survenite in perioada de executie, cat si de garantie, defecte aparute exclusiv din culpa constructorului.
  9. Daca prin actele de control sau prin documentele de receptie se dispun masuri de remediere, reparare sau refacere a unor lucrari, constructorul are obligatia legala de a indeplini, in termenele stabilite, toate masurile prevazute de acestea.
  10. Readucerea terenului pe care s-a realizat organizarea de santier sau care a fost ocupat temporar, la starea lui initiala, dupa terminarea executiei lucrarilor.

     Pentru nerespectarea acestor obligatii, constructorii sunt pasibili de diverse forme de repercursiuni, incepand cu amenzi si terminand cu dosare penale.

Importanta verificarii etrierilor in armarea structurilor de beton armat inaintea cumpararii unei locuinte

Exista multe detalii tehnice si notiuni de specialitate ce trebuie explicate in detaliu pentru a putea descrie amanuntit rolul etrierilor in armarea structurilor constructiilor. Voi expune plastic, grosier, pentru a forma o imagine cat mai clara si cumparatorului neavizat de locuinte.

         

   Rolul unui stalp din beton armat este acela de a sustine o incarcare (o greutate) care, cu cat este mai mare, cu atat stalpul este mai solicitat si, daca nu este proiectat si executat corect, va avea tendinta catre una dintre urmatoarele situatii: tendinta de strivire, flambare (indoire) si strapungere catre fundatie sau elemetele pozitionate superior.  In cele mai multe cazuri, tendinta de indoire si strivire este repartitia necorespunzatoare a etrierilor, in speta acestia sunt prea departati unul de celalalt, nerespectand specificatiile proiectului de rezistenta.

            Rolul etrierilor este acela de a constrange elementele de armare verticale si de a furniza, impreuna cu acestea, elasticitate elementului structural, asigurandu-i un comportament corespunzator  in caz de seism. Este mult mai importanta frecventa repartitiei etrierilor decat grosimea acestora.

         Un element comun armarii grinzilor, stalpilor de sectiune dreptunghiulara sau patrata este faptul ca etrierii din componenta acestor elemente se desfac de cele mai multe ori si nu se rup in cazul aplicarii unor forte peste limita de suportabilitate a acestora.    

Sursele problemelor de durabilitate ale strucuturilor, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  50% vicii de proiectare, 40% modalitate constructie si intretinere si numai 10% calitatea materialelor.

In concluzie, daca o locuinta, o cladire nu respecta armarea structurii de rezistenta conform proiectului de rezistenta, nu recomand sa achizitionati imobilul.

Problemele legate de instalatii, finisaje se pot remedia, de obicei fara investitii substantiale, insa interventiile la structurile imobilelor sunt deosebit de costisitoare.           

            Comportarea la seism a unei cladiri a carei structura a fost proiectata sau executata deficitar este foarte dificil de previzionat si poate avea consecinte nefaste in cazul unui seism de mare magnitudine.

 

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

     Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii  se face referire la durata de viata proiectata  conform  Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

      Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de  durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

  • proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
  • execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
  • materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
  • structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
  • structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

      Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra  caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu  a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  

 

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

 

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

  • degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;

  • patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta  principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;

  • uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;

  • distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

  • degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.

  • daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de   50100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil,  dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!

 

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!