Obligativitatea si importanta prezentei dirigintelui de santier

De-a lungul anilor, in procesul de inspectie tehnica imobiliara ne-am lovit de nenumarate probleme generate de implementarea necorespunzatoare a proiectului tehnic, precum si de executia deficitara a anumitor etape ale unei constructii.

Goana dupa cel mai mic pret posibil in ceea ce priveste costul constructiei per ansamblu  a condus si la idea gasirii unui diriginte de santier cat mai ieftin. Adesea aud expresia: “eu am nevoie doar de semnatura”.

Ce este un diriginte de santier?

Dirigintele de santier este o perfoana fizica autorizata, care este calificata sa supravegheze implementarea coprespunzatoare a proiectului tehnic, in toate fazele de executie. Semnarea unui contract cu un diriginte de santier este obligatorie atunci cand doriti sa edificati o constructie.

Dirigintele de santier trebuie sa se implice in pregatirea santierului pentru inceperea lucrarilor, in toate etapele de executie ale constructiei, in etapa de receptie a lucrarilor la terminarea lucrarilor si bine-inteles in etapa de receptie finala, cand acesta este obligat sa predea beneficiarului  Cartea tehnica a constructiei.

Ca sa scada costul “prestatiei” dirigintelui de santier, multi viitori proprietari de case sar peste prima etapa si anume aceea in care dirigintele de santier trebuie sa se implice in pregatirea santierului pentru inceperea lucrarilor. Foarte multi beneficiari nu cunosc care sunt obligatiile dirigintelui de santier in aceasta etapa. Dirigintele trebuie sa verifice existenta autorizatiei si a proiectului tehnic, precum si corespondenta dintre cele doua. De asemenea, acesta este obligat sa analizeze proiectul tehnic si sa se asigure de prezenta cantitativa si calitativa a desenelor si schitelor din proiect, precum si corespondenta dintre acestea. Dirigintele de santier trebuie sa asigure, printe altele, participarea impreuna cu proiectantul si cu executantul la trasarea constructie si la stabilirea bornelor de reper.

Cine face economie aici, s-ar putea sa se trezeasca pe parcursul executiei constructiei cu situatii greu de remediat.

Cea mai importanta etapa este etapa de executie a lucrarilor.

Aceasta etapa este cea mai cunoscuta publicului larg. Aici insa se intampla unori ca  dirigintele de santier sa fie “induplecat” de constructor.  Dirigintele urmareste interesul dumneavoastra de a beneficia de o contructie corecta. Acesta are dreptul de a cere constructorului sistarea executiei lucrarilor daca acestea nu au respectat prevederile documentatiei tehnice si chiar sa demoleze sau sa refaca anumite lucrari deja executate.

O alta etapa importanta  este receptia la terminarea lucrarilor.

In aceasta etapa comisiei de receptie trebuie sa i se puna la dispozitie, de catre dirigintele de santier, toata documentatia tehnica privind urmarirea si asigurarea calitatii lucrarilor de constructii aferente edificarii casei. Dupa receptie, inmaneaza beneficiarului documentele de receptie si documentatia tehnica in conformitate cu prevederile HG343/2017.

O alta etapa importanta in care este necesara prezenta dirigintelui de santier este inainte de receptia finala si la momentul receptiei finale.

In aceasta etapa dirigintele de santier instiinteaza executantul/constructorul daca apar deficiente in perioada de garantie. Aceste deficinte trebuie remediate de constructor pe cheltuiala lui. In urma receptiei finale, Cartea tehnica a constructiei, completa, va fi predata beneficiarului.

In concluzie, angajati un diriginte de santier competent si cu coloana vertebrala pentru a nu avea probleme in procesul de construire si receptionare a casei mult visate.

Spor la treaba!

Verificarea Cartii tehnice a constructiei in procesul de inspectie tehnica imobiliara

      Verificarea Cartii tehnice reprezinta prima etapa in cadrul procesului de inspectie tehnica imobiliara. Pentru a afla ce a fost proiectat, executat si receptionat, se consulta Cartea tehnica a constructiei. Daca aceasta nu respecta prevederile H.G. 343/2017 (modificarea H.G. 273/1994 privind aprobarea Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora), se vor intocmi observatii scrise catre dezvoltator/vanzator, acesta avand obligatia de a completa Cartea tehnica in conformitate cu legislatia in vigoare.

Cartea tehnica cuprinde 4 capitole:

  • Capitolul A – documentatia privind proiectarea;
  • Capitolul B – documentatia privind executia;
  • Capitolul C – documentatia privind receptia;
  • Capitolul D – documentatia privind exploatarea.

      Trebuie sa stiti ca exista si o exceptie, prevazuta de Articolul 11 din Capitolul II a H.G. mai sus amintite, si anume “pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pana la doua niveluri, Cartea tehnica a constructiei se rezuma la Autorizatia de construire, Procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si Procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie”.

Am intalnit, mai ales in cazul cladirilor executate in regie proprie, urmatoarele “scuze” ale nepredarii catre cumparator:

  • “La constructiile parter (parter + mansarda) nu se cere Carte tehnica”
  • “Nu am mai dat x sute de euro dirigintelui de santier ca sa-mi dea si Cartea tehnica. Daca o vreti, va va costa in plus”
  • “La constructiile din mediul rural nu se cere carte tehnica” etc.

 

Verificarea cartii tehnice a constructiei

Toate acestea sunt neadevaruri. Pentru orice constructie dupa 1997, la momentul predarii, este obligatorie transmiterea Cartii tehnice catre noul proprietar. In acest sens se intocmeste un Proces verbal de predare – primire, care se atasaza la Capitolul D din Cartea tehnica a constructiei. Odata cu semnarea acestui Proces verbal, noul proprietar preia imobilul de la vanzator si va asigura, conform legii, mentenanta acestuia.

Odata ce consultatrea Cartii tehnice a luat sfarsit, se va trece la etapa verificarii implementarii acesteia. In cazul locuintelor colective (blocuri, case insiruite), viitorul proprietar are o singura sansa sa consulte Cartea tehnica si anume in timpul inspectiei tehnice imobiliare, inainte de predarea acesteia catre Asociatia de proprietari, de catre dezvoltator.

Daca viitorul proprietar preia Cartea tehnica a constructiei incompleta, atunci acesta este obligat sa o completeze la zi, pe propria cheltuiala. Acest lucru poate fi deosebit de costisitor. De exemplu, daca din Cartea tehnica a constructiei lipseste Capitolul B – documentatia privind executia, atunci acesta nu mai poate fi reconstituit decat in urma unei exeprtize tehnice a cladirii, ceea ce, in cazul blocurilor, poate fi foarte costisitor.

TOP 10 obligatii ale celor care executa lucrari de constructii

      Executantii lucrarilor de constructii (constructorii) sunt supusi unor reglemetari si au mai multe obligatii, dintre care va prezint mai jos pe cele care mie mi se par cele mai importante:

  1. Sa execute lucrari numai pentru constructii autorizate, in conditiile legislatiei in vigoare;
  2. Sa aduca la cunostinta investitorului/investitorilor, daca este cazul, neconcordantele si necoformitatile constatate in proiectele puse la dispozitie, in vederea solutionarii acestora;
  3. Sa conceapa, prin personalul propriu, cu responsabili tehnici atestati, un sistem propriu de asigurare a nivelului de calitate in executie;
  4. Sa respecte proiectele si D.D.E.-urile (detaliile de executie) pentru realizarea nivelului de calitate stabilit prin proiectare.
  5. Sa foloseasca in executie numai proceduri si produse prevazute in documentatia tehnica pusa la dispozitie, asa cum sunt specificate in documentatie, fara abateri. Sa inlocuiasca procedeele sau produsele din proiect numai pe baza solutiilor stabilite de proiectant si care au acordul investitorului.
  6. Constructorul are obligatia de a convoca toti factorii care sunt prevazuti sa participe la verificarea lucrarilor care au ajuns in faze determinante ale executiei si sa obtina acordul scris al acestora, in vederea continuarii executarii lucrarilor.
  7. Sa propuna pentru receptionare numai constructiile care au intocmite si predate catre investitor a Cartii Tehnice a Constructiei si care corespund cerintelor de calitate prevazute de legislatie.
  8. Constructorul este obligat sa remedieze, pe propria cheltuiala, defectele calitative survenite in perioada de executie, cat si de garantie, defecte aparute exclusiv din culpa constructorului.
  9. Daca prin actele de control sau prin documentele de receptie se dispun masuri de remediere, reparare sau refacere a unor lucrari, constructorul are obligatia legala de a indeplini, in termenele stabilite, toate masurile prevazute de acestea.
  10. Readucerea terenului pe care s-a realizat organizarea de santier sau care a fost ocupat temporar, la starea lui initiala, dupa terminarea executiei lucrarilor.

     Pentru nerespectarea acestor obligatii, constructorii sunt pasibili de diverse forme de repercursiuni, incepand cu amenzi si terminand cu dosare penale.