Preturi Inspectie Tehnica Imobiliara

PACHET STRUCTURA:

  • Verificare documentatie tehnica, Proiect Tehnic, Detalii De Executie, Cartea Tehnica a Constructiei ;
  • Verificare corespondenta structurala conform proiect – identificare armatura in stalpi, grinzi, diafragme prin sondaj;
  • Verificare termografica – calitate anvelopare imobil, punti temice, calitatea tamplariei exterioare cu camera Flir E60;
  • Determinare umiditate in structura cu umidometrul de contact Flir MR160 cu stabilirea sursei (infiltratii acoperis, infiltratii fatada,  vicii de izolare fundatie,  fisurarea tevilor etc);
  • Estimare costuri remediere vicii constatate.

PACHET INSTALATII

  • Verificare instalatii electrice;
  • Verificare instalatii de incalzire;
  • Verificare instalatii sanitare;
  • Verificare instalatii de climatizare.

Pentru Expertize Tehnice, va rugam sa solicitati oferte telefonic sau la adresa tehnic@consultant.com

  • *AP2 – apartament 2 camere
  • **I.Sp – imobil cu suprafata construita desfasurata.
  • ***Preturile sunt exprimate in LEI la care se adauga  TVA.
  • Pentru cladiri cu suprafata construita >350 mp, va rugam solicitati oferta.
  • Preturile sunt valabile pentru pachetele (structura+ instalatii).  Daca se opteaza doar pentru instalatii sau doar pentru structura, la preturile de mai sus se adauga 250 lei.
  • Preturi valabile doar pentru Bucuresti si Ilfov. Pentru restul tarii solicitati oferta personalizata.
  • Pentru achizitia unui singur pachet de investigatii se mai adauca un cost de 350 lei fara TVA.

Noi nu le stim pe toate…. suntem specialisti in inspectia tehnica imobiliara!

Inspectia tehnica imobiliara – primul pas in cumpararea unei locuinte noi sau vechi

Inspectia tehnica imobiliara este o etapa decisiva in demersul de cumpararea a unei locuinte, intrucat faciliteaza posibilitatea cumparatorilor de a beneficia de o evaluare a starii imobilului pe care urmeaza sa il cumpere, atat din punct de vedere a structurii de rezistenta, cat si asupra instalatiilor.

Inspectia tehnica a imobilului este efectuata de un inginer specializat atestat in examinari nedistructive in ceea ce priveste structura si instalatiile imobilului. El poate depista problemele existente si potentiale ale structurii si instalatiilor, precum si neconcordantele fata de proiectul tehnic si normele in vigoare.

Un raport de inspectie tehnica a unei locuinte furnizeaza informatii foarte importante pentru comparator, care stie ce probleme prezinta locuinta din punct de vedere structural, dar si al instalatiilor. Astfel, cumparatorul poate evita problemele costisitoare din punct de vedere financiar, dar si calvarul unui santier de durata post-cumparare, care vine la pachet cu stresul aferent.

Un consultant tehnic care efectueaza o inspectie tehnica imobiliara va evalua structura imobilului din punct de vedere a gradului de armare din interiorul elementelor de beton armat, a acoperirii minime cu beton a armaturii (verificare extrem de importanta asupra carueia vom reveni), a posibilelor vicii de vibrare majore, a viciilor de hidroizolarie a fundatiilor etc.

Mai multe detalii despre evaluari nedistructive regasiti pe site-ul nostru www.consultanttehnic.ro.

Inspectorul va verifica fuctionalitatea instalatiilor, dar si problemele specifice diferitelor tipuri de instalatii. Astfel, se vor efectua verificari de leack-detection pentru instalatiile aflate sub presiune, precum instalatia de alimentare cu apa si de incalzire, verificari specifice instalatiilor electrice, printre care si testul RCD pentru In ≤30mA etc. Se vor verifica instalatia de alimentare cu apa, de incalzire, electrica, de climatizare si conditionare a aerului.

Aceste informatii sunt foarte utile cumparatorului, oferindu-i astfel doua posibilitati: in urma Raportului de constatare fie vanzatorul scade din pretul de vanzare al imobilului pretul reparatiilor, fie vanzatorul imobilului face reparatiile si vinde la pretul convenit initial. Bineinteles ca in urma evaluarii cumparatorul poate lua decizia informata de a renunta la cumpararea imobilului datorita viciilor descoperite si a costurilor substantiale de remediere ale acestora.

Daca nu beneficiezi de o astfel de evaluare inainte de cumpararea unui imobil, te poti trezi cu reparatii costisitoare dupa cumparare, reparatii pe care nu le-ai luat in calcul.

O astfel de inspectie tehnica imobiliara poate fi utila si pentru vanzatorul imobilului, inainte de a scoate imobilul la vanzare. Acesta, in urma inspectiei, este pus la curent cu problemele  imobilului pe care urmeaza sa il vanda si astfel le poate remedia din timp. Acest lucru face ca procesul de tranzactionare sa fie mai accelerat, evitandu-se problemele ulterioare.

Dupa cum puteti constata in graficul de mai jos, doar o mica parte dintre cumparatori pot constientiza importanta unei inspectii tehnice imobiliare.

Daca aveti intrebari pe acest subiect, echipa consultanttehnic.ro este la un apel distanta.Succes in achizitionarea imobilului mult visat!

Fisuri si crapaturi in structura caselor – verificarea cladirilor inainte de cumparare

Este esential ca atunci cand va cumparati casa mult visata sa aveti grija ca aceasta sa fie in stare cat se poate de buna din punct de vedere al structurii.  O structura corespunzator realizata conduce la o durata de viata net superioara a imobilului, precum si la un comportament corespunzator al acesteia in caz de seism major.

Ei bine, in primul rand trebuie sa facem diferenta intre fisuri si crapaturi. In general, fisurile au deschideri de pana in 4-5 mm si sunt caracterizate prin 2 dimensiuni, respectiv lungime si  deschidere. Crapaturile sunt de obicei cu deschideri > 5 mm si au in plus fata de fisuri elementul de adancime. 

In acest articol ma voi referi doar la fisurile si crapaturile care apar in cazul caselor cu structura in cadre de beton armat, precum si cele mixte.

Fisurile apar in general la constructiile noi si sunt cunoscute drept fenomen de “asezare” a unei constructii. Acest femonen poate dura si cativa ani, in functie de mai multi parametri, cel mai important fiind tipul de sol.

In general, in functie de zonele unde apar, fisurile au, de cele mai multe ori, cauze cunoscute. Fisurile se regasesc, in general, la nivelul finisajelor sau a structurii.

Trebuie sa intelegem ca fisurarea elementelor de beton armat este un fenomen inevitabil si se datoreaza incapacitatii betonului de a prelua eforturile unitare de intindere.

Fisurile datorate contractiei diferentiate de la nivelul materialelor care alcatuiesc peretii. Acest tip de fisuri apare datorita punerii defectuoase in opera a zidariei, in special prin prepararea  defectuoasa, la fata locului, a mortarului  de zidarie. Acest fenomen apare in general iarna, cand exista temperaturi joase in mediul ambient sau vara, cand exista temperaturi ridicate si soarele actioneaza direct asupra ansamblului de zidarie.

Fisuri care apar datorita nerespectarii ajungerii la maturitate a straturilor de finisare succesive. Fiecare etapa de constructie trebuie sa ajunga la maturitate. Unele materiale elimina apa treptat si nu se pot pune in opera decat dupa un anumit timp.  In goana dupa profit, unii dezvoltatori “bine intentionati” astazi tencuiesc, peste o saptamana aplica prima mana de glat, peste alte cateva zile a doua mana de glet de finisaj  si tot asa. Acest tip de fisuri nu afecteaza substantial structura de rezistenta, dar trebuie astupate corespunzator pentru a nu favoriza patrunderea umiditatii in interiorul peretilor.

Fisuri datorate puntilor termice pronuntate. Apar de obicei la jonctiunea dintre pereti si de datoraza in general montajului deficitar al izolatiei la nivelul anvelopei cladirii.

Fisuri si crapaturi la nivelului golului de tamplarie exterioara. Acestea sunt cele mai vizibile, in general pot reprezenta o executie deficiatra a zidariei in zona de gol de tamplarie, dar poate fi si un semn de ingrijorare datorat altor factori asupra cladirii.

Fisuri datorate tasarilor difernetiate de la nivelul fundatiei, datorate miscarilor de sol. Acestea sunt unele din cele mai periculoase fisuri. In cazul acesta trebuie convocat de urgenta un inginer de specialitate sau un expert tehnic.  Daca terenul pe care este construita casa este instabil sau datorita unor factori externi devine instabil, atunci fundatiile pot crapa, se pot deplasa, poate aparea fenomenul de “stres si/sau tensine” la nivelul peretilor etc.

Un element “silentios” care favorizeaza aparitia tasarilor diferentiate este neindepartarea corespunzatoare a apelor pluviale de langa cladiri.

Fisuri mai pot aparea ca efect al seismelor trecute. Acest efect al unui seism asupra unei constructii poate aparea in toate elmentele structurale: pereti (cazul cel mai fecvent), grinzi, diafragme, stalpi. Acestea se recunosc mai usor si se intalnesc in general pe cladirile vechi, formand in general un unghi de 45° pe element.

Sperand ca cele de mai sus v-au fost de folos in realizarea unui filtru de selectie a caselor, in procesul de cautare a casei perfecte pentru dumneavoastra, nu uitati ca un serviciu de inspectie tehnica imobiliara va poate aduce beneficii substantiale in momentul achizitiei unui imobil, precum si faptul ca va poate scapa de o alegere prost facuta in acest sens.

www.consultanttehnic.ro

VERIFICA ORICE IMOBIL INATE DE A-L CUMPARA CU SPECIALISTI ATESTATI IN STRUCTURI SI INSTALATII.

Inspectie Tehnica Imobiliara – 0721.889.888

Cum verific singur o casa veche inainte de a o cumpara

Cand iti doresti o casa a ta, dar fiecare leu conteaza si nu iti permiti sa angajezi un consultant pentru o inspectie tehnica imobiliara, trebuie sa te informezi foarte bine care sunt etapele cumpararii unei locuinte si ce trebuie sa verifici neaparat inainte de a o cumpara.

Echipa consultanttehnic.ro vine cu sfaturi si idei pentru a trece cat mai bine peste acest demers. Sunteti in etapa in care ati pus ochii pe o casa care sa indeplinasca nevoile familiei, respectiv de confort si utilitate, dar si estetic.

In primul rand trebuie sa verifici daca exista o Carte tehnica a constructiei sau documente care sa ateste o eventuala consolidare a imobilului sau o modificarea a acestuia din punct de vedere structural.

Verifica daca cadastrul corespunde cu realitatea de la fata locului. Daca exista modificari de compartimentare, au fost demolati partial sau total diferiti pereti, atunci neaparat lucrarile ar fi trebuit efectuate in urma unei expertize tehnice si a unui proiect tehnic.

Trebuie sa stiti ca si schimbarea de destinatie a incaperilor – cum ar fi cazul cel mai des intalnit: mutarea bucatariei in baie, iar bucataria executata open-space in living – necesita o expertiza tehnica conform legislatiei in vigoare.

De asemenea, trebuie sa stiti ca renovarea unui imobil nu inseamna consolidarea acestuia, iar lucrarile de consolidare efectuate “dupa ureche” pentru ca “asa se face” pot induce situatii agravante imobilului in cazul unui potential seism major.

Daca imobilul are subsol, atunci acesta este primul pe lista in ceea ce priveste inspectia dumneavoastra. Daca exista crapaturi semnificative oblice fata de colturile casei, in general acestea indica tasari diferentiate semnificative la nivelul fundatiei. Nu toate tipurile de fisuri de la nivelul anvelopei unei cladiri sunt periculoase pentru aceasta; trebuie facuta diferenta clara intre fisuri si crapaturi.

Daca fostii proprietari au spart grinzile, centurile casei pentru a strapunge fatada cu guri de ventilare, tubulatura de aerisire etc., atunci trebuie sa va intrebati daca a fost afectata rezistenta acelei structuri. In general, astfel de strapungeri efectuate “dupa ureche” sunt un semn clar al interventiilor care afecteaza structura de rezistenta a imobilului in cazul unui potential seism major.

Daca poti observa cu ochiul liber armatura in stalpi si grinzi pe zone intinse, este un semn clar ca este cazul sa iti cauti o alta casa, pentru ca aceasta nu este sigura pentru tine.

De asemenea, daca in schitele cadastrale ale imobilului figureaza usi intre incaperi, insa in realitate nu sunt, existand  un spatiu marit semnificativ in acea zona, atunci trebuie sa iei in considerare ca aceasta operatiune se poate efectua numai in anumite conditii. Buiandrugii din bare de fier, din lemn etc. nu sunt solutii adecvate, rezultate in urma unei expertize tehnice.

De asemenea, trebuie sa fii foarte atent la mucegaiul din incaperi, chiar daca nu este la vedere. Daca simti miros de mucegai, cel mai probabil acesta se afla in spatele mobilei fixate in perete, in pardoseala, in pereti etc. Mucegaiul poate proveni din mai multe surse: vicii de hidroizolatii ale fundatiei, infiltratii prin fatada, prin acoperis, formarea de condens la nivelul anvelopei in zona stalpilor de colt, tevi fisurate in perete sau pardoseala etc.

Inspectati podul constructiei.

Aici puteti avea mai multe surprize. Puteti gasi structura de lemn a acoperisului executata necorespunzator, puteti gasi infiltratii si material lemnos putregait, instalatii de aerisire lasate in interiorul podului care genereaza umiditate continuu, instalatii electrice improvizate etc.

Inspectia tehnica a podului este indispensabila in decizia de achizitie a unei case vechi.

In general, prin observatii de bun simt, dumneavoastra sunteti primul filtru in inspectia unei case vechi. Ascultati informatiile oferite de vanzator despre imobil, insa trebuie sa verificati totul in cel mai mic detaliu pentru ca o cladire, chiar daca este spre sfarsitul duratei de viata, poate avea o durabilitate mult peste durata de viata. Speram ca informatiile furnizate de noi v-au fost de folos. Daca simtiti ca aveti nevoie de ajutor sepcializat in inspectie tehnica imobiliara, prin metode nedistructive, ne gasiti pe www.consultanttehnic.ro. Tot aici veti gasi si multe alte articole de specialitate din care veti obtine informatii utile pe care orice cumparator trebuie sa le cunoasca inaintea luarii deciziei de achizitie a unui imobil.

Inspectie Tehnica Imobiliara. Consultanta thenica cumparare locuinte.

Top 3 mituri in inspectia tehnca imobiliara

Procesul de cumparare a unui imobil, atunci cand nu esti de specialtitate, se poate dovedi riscant din punct de vedere al calitatii, rezistentei si durabilitatii unei constructii.

Constientizand importanta acestui demers, incerci sa apelezi la specialist care sa te ajute sa iei o decizie avizata, fie ca o sa cumperi sa nu imobilul. Aici intervine problema. 

In America, Canada si multe alte tari cu traditie in verificarea implementarii si a starii de fapt a unei constructii, acest demers este riguros reglementat si se numeste homeispection. In Romania acest serviciu nu exista, acesta desfasurandu-se sub forma de consultanta. Prin urmare, orice inginer si nu numai, care are experienta sau nu in proiectarea si construirea unui imobil, zareste o oportunitate de venit suplimentar, pentru ca de obicei acest serviciu apare adiacent unui proiect de arhitectura, de proiectare sau de verificare a implementarii proiectelor, ca in cazul dirigintilor de santier.

Numai ca un bun specialist in acest domeniu nu poate spune nimic despre gradul de armare a unei structuri de beton armat, despre acoperirea minima cu beton a armaturii in interiorul structurii astfel incat aceasta sa poata rezista la un seism major, despre viciile de vibrare din interiorul structurii, despre viciile de hidroizolare ale fundatiilor, despre infiltratii prin sapa, pereti, fatade, acoperis etc.

Datorita acestor motive, apar “mituri” din partea celor care presteaza astfel de servicii, respectiv:

  1. Fundatia se poate verifica nedistructiv.

Odata ce cladirea este finalizata, trotuarele de garda turnate, nu exista aparatura cu ajutorul careia sa porti verifica nedistructiv adancimea de fundare, armarea fundatiei si alte examinari nedistructive privind fundatiile de sub cota terenului sistematizat.

2. Inspectia tehnica imobiliara iti poate releva toate posibilele vicii ale unui imobil in ceea ce priveste structura si instalatiile aferente imobilului.

Nu exista in realitate asa ceva. Oricat de bun profesionist ai fi, de oricata aparatura performatnta ai avea in dotare, nu poti descoperi toate viciile unui imobil. Spre exemplu, nu exista aparatura, la momentul de fata,  care sa poata verifica stalpii de colt acoperiti pe doua laturi de zidarie si pe exterior de izolatie.

Cu toate acestea, inspectia vizuala avizata, verificarile prin sondaj asupra gradului de armare, acoperirii minime cu beton a armaturii, a viciilor de vibrare, a corelarii realitatii din teren cu proiectul tehnic, iti pot reda o imagine mult mai clara asupra calitatii structurii imobilului decat ai putea sa o verifici singur, pe cont propriu.

3. Verificarile sunt valabile ani de zile.

In general, mai ales in cazul instalatiilor, verificarile sunt valabile la momentul investigatiilor.  Parametrii de functionare ai instalatiilor pot varia in timp si sunt influentati mai ales de lipsa mentenantei specifice.

In general, daca exista vicii majore la nivelul structurii, se ia decizia ca imobilul sa nu mai fie achizitionat, iar in situatia in care viciile descoperite pot fi remediate, acestea vor trebui remediate inainte de achizitie, pe cheltuiala celui care vinde. Daca se va lua decizia avizata ca anumite vicii sa nu fie remediate de catre dezvoltator, acestea ar trebui scazute din pretul de vanzare. De exemplu, daca viciile descoperite si asumate insumeaza 10 000 euro, iar imobilul costa 150 000 euro, pretul de vanzare ar trebui sa scada la 140 000 euro. Astfel, beneficiind de o consultanta de specialitate, dumneavoastra veti putea achizitiona o casa la un pret corect, fara atat de multa bataie de cap!

Mult succes in achizitia casei mult visate!

Echipa consultanttehnic.ro.

Verificare tehnica case. Expertizare case.

Obligativitatea si importanta prezentei dirigintelui de santier

De-a lungul anilor, in procesul de inspectie tehnica imobiliara ne-am lovit de nenumarate probleme generate de implementarea necorespunzatoare a proiectului tehnic, precum si de executia deficitara a anumitor etape ale unei constructii.

Goana dupa cel mai mic pret posibil in ceea ce priveste costul constructiei per ansamblu  a condus si la idea gasirii unui diriginte de santier cat mai ieftin. Adesea aud expresia: “eu am nevoie doar de semnatura”.

Ce este un diriginte de santier?

Dirigintele de santier este o perfoana fizica autorizata, care este calificata sa supravegheze implementarea coprespunzatoare a proiectului tehnic, in toate fazele de executie. Semnarea unui contract cu un diriginte de santier este obligatorie atunci cand doriti sa edificati o constructie.

Dirigintele de santier trebuie sa se implice in pregatirea santierului pentru inceperea lucrarilor, in toate etapele de executie ale constructiei, in etapa de receptie a lucrarilor la terminarea lucrarilor si bine-inteles in etapa de receptie finala, cand acesta este obligat sa predea beneficiarului  Cartea tehnica a constructiei.

Ca sa scada costul “prestatiei” dirigintelui de santier, multi viitori proprietari de case sar peste prima etapa si anume aceea in care dirigintele de santier trebuie sa se implice in pregatirea santierului pentru inceperea lucrarilor. Foarte multi beneficiari nu cunosc care sunt obligatiile dirigintelui de santier in aceasta etapa. Dirigintele trebuie sa verifice existenta autorizatiei si a proiectului tehnic, precum si corespondenta dintre cele doua. De asemenea, acesta este obligat sa analizeze proiectul tehnic si sa se asigure de prezenta cantitativa si calitativa a desenelor si schitelor din proiect, precum si corespondenta dintre acestea. Dirigintele de santier trebuie sa asigure, printe altele, participarea impreuna cu proiectantul si cu executantul la trasarea constructie si la stabilirea bornelor de reper.

Cine face economie aici, s-ar putea sa se trezeasca pe parcursul executiei constructiei cu situatii greu de remediat.

Cea mai importanta etapa este etapa de executie a lucrarilor.

Aceasta etapa este cea mai cunoscuta publicului larg. Aici insa se intampla unori ca  dirigintele de santier sa fie “induplecat” de constructor.  Dirigintele urmareste interesul dumneavoastra de a beneficia de o contructie corecta. Acesta are dreptul de a cere constructorului sistarea executiei lucrarilor daca acestea nu au respectat prevederile documentatiei tehnice si chiar sa demoleze sau sa refaca anumite lucrari deja executate.

O alta etapa importanta  este receptia la terminarea lucrarilor.

In aceasta etapa comisiei de receptie trebuie sa i se puna la dispozitie, de catre dirigintele de santier, toata documentatia tehnica privind urmarirea si asigurarea calitatii lucrarilor de constructii aferente edificarii casei. Dupa receptie, inmaneaza beneficiarului documentele de receptie si documentatia tehnica in conformitate cu prevederile HG343/2017.

O alta etapa importanta in care este necesara prezenta dirigintelui de santier este inainte de receptia finala si la momentul receptiei finale.

In aceasta etapa dirigintele de santier instiinteaza executantul/constructorul daca apar deficiente in perioada de garantie. Aceste deficinte trebuie remediate de constructor pe cheltuiala lui. In urma receptiei finale, Cartea tehnica a constructiei, completa, va fi predata beneficiarului.

In concluzie, angajati un diriginte de santier competent si cu coloana vertebrala pentru a nu avea probleme in procesul de construire si receptionare a casei mult visate.

Spor la treaba!

Ce reprezinta cutremurul pentru o constructie si de ce luam in calcul seismul la proiectarea constructiilor

In general am constatat ca oamenii nu inteleg ce reprezinta cutremurul pentru o constructie si de ce luam in calcul seismul la proiectarea constructiilor. Ei bine, inginerii proiectanti au in vedere urmatoarele aspecte in cazul producerii unui seism:

– protecţia vieţii şi integrităţii fizice a persoanelor,

– menţinerea fără întrerupere a desfăşurării de activităţi şi servicii esenţiale pentru viaţa socială şi economică,

– evitarea producerii de explozii sau degajări de substanţe periculoase;

– limitarea pagubelor materiale

Toate aceste lucruri sunt prevazute prin lege, respectiv in Romania prin normativul P100 – Cod de proiectare seismica, si toate prevederile acestui act normativ sunt obligatorii, in special pentru proiectanti, dar consecintele prevederilor acestui act normativ se extind asupra toturor celorlalti factori implicati, respectiv constructor, producatori si furnizori de materiale de constructii, organe abilitate cu aprobarea, avizarea si autorizarea lucrarilor de constructii, ca si pentru toate celelalte categorii de specialisti implicati in procesul de constructie a unui obiectiv supus normelor seismice, dar si asupra proprietarilor de constructii, lucru pe care cei mai multi nu il cunosc.

De asemenea, exista o lega, Legea 10 cu modificarile si completarile ulterioare, care prevede obligatiile proiectantului, constructorului, investitorului si proprietarului de constructii. Toate activitatile ce implica constructii trebuie sa se supuna acestor prevederi. Nu avem nici un motiv si nici o justificare sa emitem pareri si opinii in afara acestui cadrul legislativ, pentru ca nu au valoare, enerveaza pe toata lumea si sunt contrare legilor tarii.

Imagini cutremur 1977

Romania sunt inregistrate cam de cand au aparut marturiile scrise, prin cronici si scrieri ale voievozilor si domnitorilor romani dar si prin cronicile vecinilor, cel mai vechi cutremur cu efecte devastatoare consemnat pe teritoriul Romaniei datand din anul 455 era noastra. Totusi acestea sunt puternic subiective deoarece nu au putut consemna obiectiv gradul cutremurului, dar sunt cunoscute in vremuri recente cateva cutremure mai mari, astfel:

– pe 26 octombrie 1802 cutremur cu magnitudinea de 8.2 in Vrancea. A fost unul dintre cele mai puternice de pe teritoriul Romaniei si s-a resimtit pana la Moscova

– pe 10 noiembrie 1940 cutremur cu magnitudinea de 7.4

– pe 4 martie 1977 cutremur cu magnitudinea de 7.2

– 30 august 1986 cutremur cu magnitudinea de 7.1

– 30 mai 1990 – cutremur cu magnitudinea de 6.9

– pe 27 octombrie 2004 cutremur cu magnitudinea 6.0

– pe 28 octombrie 2018 cutremur cu magnitudinea de 5.8

Deci destul de multe cutremure si destul de importante, daca ne gandim ca in alte tari cutremure de grade peste 5 determina colaps de imobile si pierderi de vieti omenesti. Motivul pentru care in Romania la cutremure peste 6 sau chiar 7 pe scara Richter nu avem colaps national si pierderi masive de vieti omenesti este tocmai acela ca de foarte multa vreme in Romania constructiile noi se proiecteaza dupa un cod de proiectare seismic.

In Romania se inregistreaza seisme aproape zilnic, e adevarat, de intensitati scazute, care nu provoaca panica sau pierderi materiale, dar asta nu inseamna ca nu exista, nu inseamna ca ne-am trezit dintr-o data in zona seismica.

Si tocmai pentru ca ne aflam de foarte multa vreme in zona seismica este de neinteles atitudinea constructorilor care nu respecta proiectele, a dirigintilor de santier care semneaza fara sa se deplaseze pe santier, a responsabililor tehnici cu executia care nu dispun executia corecta a lucrarilor si a inginerilor de santier care isi pun libertatea in pericol pentru ca muncitorii nu are chef de munca, nu are chef sa armeze sau sa cofreze in ziua respectiva.

In concluzie, constructiile sunt executate pentru a rezista in fata acelui eveniment poate ipotetic, poate unic, dar cu siguranta exceptional si cu potential devastator din viata lor, astfel incat sa protejeze viata celor care locuiesc sau lucreaza in ele, sa permita desfasurarea fara intrerupere a activitatilor pentru care au fost concepute, sa impiedice aparitia de explozii sau incendii si sa limiteaze pagubele materiale de orice fel.

Verificarea implementarii Cartii tehnice a constructiei pe perioada executiei imobilului

Constructia unei case este un process care, pentru majoritatea oamenilor, se desfasoara o data in viata. Faptul ca ai asigurata sursa de finantare si ai gasit o echipa/firma care sa-ti puna in opera proiectul casei, nu inseamna ca lucrurile se vor desfasura conform asteptarilor tale.

Din pacate, lipsa tot mai frecventa de profesionalism a factorilor implicati in implementarea corecta a proiectului tehnic, lipsa muncitorilor calificati sau cu adevarat calificati, mentalitatea de “pe repede inainte” conduc la o calitate deficitara a implementarii proiectelor.

Totul incepe de la o proiectare minimalista, fara detalii de executie suficiente, care lasa implementarea unor parti din proiect la latitudinea “sefului de echipa”, care de cele mai multe ori nu are studii de specialitate, ci doar “scoala santierului”. Apetitul unor dezvoltatori de a maximiza profitul cu orice pret conduce adesea la aparitia unor vicii in cadrul implementarii proiectului, de la nerespectarea timpilor de punere in opera a materialelor, pana la subdimensionarea sau substituirea anumitor materiale din componenta ansamblului constructiv. Sunt des intalnite cazurile in care constructorul isi aduce si dirigintele de santier, care ar trebui sa apere interesele beneficiarului. Rolul dirigintelui de santier este acela de a monitoriza implementarea corecta a proiectului tehnic, astfel incat viitoarea constructie sa corespunda tuturor normativelor de calitate in constructii aflate in vigoare. In foarte multe cazuri, prezenta dirigintelui de santier la locatie se rezuma doar la cateva vizite. Astfel, apare necesitatea tot mai stringenta de solicitare a altor opinii profesionale independente privind calitatea implementarii proiectului (calitatea executiei).

Inspectia tehnica imobiliara efectuata la stadiul de executie “la rosu” va poate salva de potentialele probleme survenite ulterior. Dupa finisarea cladirii, aceste probleme pot fi depistate mult mai greu, iar remedierea acestora este foarte costisitoare.

 

Verificarea Cartii tehnice a constructiei in procesul de inspectie tehnica imobiliara

      Verificarea Cartii tehnice reprezinta prima etapa in cadrul procesului de inspectie tehnica imobiliara. Pentru a afla ce a fost proiectat, executat si receptionat, se consulta Cartea tehnica a constructiei. Daca aceasta nu respecta prevederile H.G. 343/2017 (modificarea H.G. 273/1994 privind aprobarea Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora), se vor intocmi observatii scrise catre dezvoltator/vanzator, acesta avand obligatia de a completa Cartea tehnica in conformitate cu legislatia in vigoare.

Cartea tehnica cuprinde 4 capitole:

  • Capitolul A – documentatia privind proiectarea;
  • Capitolul B – documentatia privind executia;
  • Capitolul C – documentatia privind receptia;
  • Capitolul D – documentatia privind exploatarea.

      Trebuie sa stiti ca exista si o exceptie, prevazuta de Articolul 11 din Capitolul II a H.G. mai sus amintite, si anume “pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pana la doua niveluri, Cartea tehnica a constructiei se rezuma la Autorizatia de construire, Procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si Procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie”.

Am intalnit, mai ales in cazul cladirilor executate in regie proprie, urmatoarele “scuze” ale nepredarii catre cumparator:

  • “La constructiile parter (parter + mansarda) nu se cere Carte tehnica”
  • “Nu am mai dat x sute de euro dirigintelui de santier ca sa-mi dea si Cartea tehnica. Daca o vreti, va va costa in plus”
  • “La constructiile din mediul rural nu se cere carte tehnica” etc.

 

Verificarea cartii tehnice a constructiei

Toate acestea sunt neadevaruri. Pentru orice constructie dupa 1997, la momentul predarii, este obligatorie transmiterea Cartii tehnice catre noul proprietar. In acest sens se intocmeste un Proces verbal de predare – primire, care se atasaza la Capitolul D din Cartea tehnica a constructiei. Odata cu semnarea acestui Proces verbal, noul proprietar preia imobilul de la vanzator si va asigura, conform legii, mentenanta acestuia.

Odata ce consultatrea Cartii tehnice a luat sfarsit, se va trece la etapa verificarii implementarii acesteia. In cazul locuintelor colective (blocuri, case insiruite), viitorul proprietar are o singura sansa sa consulte Cartea tehnica si anume in timpul inspectiei tehnice imobiliare, inainte de predarea acesteia catre Asociatia de proprietari, de catre dezvoltator.

Daca viitorul proprietar preia Cartea tehnica a constructiei incompleta, atunci acesta este obligat sa o completeze la zi, pe propria cheltuiala. Acest lucru poate fi deosebit de costisitor. De exemplu, daca din Cartea tehnica a constructiei lipseste Capitolul B – documentatia privind executia, atunci acesta nu mai poate fi reconstituit decat in urma unei exeprtize tehnice a cladirii, ceea ce, in cazul blocurilor, poate fi foarte costisitor.

Receptia (preluarea) imobilelor noi de la dezvoltator/vanzator

Care este procedura tehnica de preluare efectiva a casei/apartamentului nou cumparat de la dezvoltator/vanzator?

Daca ati ajuns in punctul de a prelua o casa de la dezvoltator, inseamna ca din punct de vedere juridic toate lucrurile sunt clare.

Trebuie sa stiti ca cel care va va vinde casa este obligat sa predea si Cartea tehnica a constructiei, completata pana la momentul la care se va face predarea casei.

In momentul predarii se va intocmi un Proces verbal de predare – primire al imobilului, in care noul proprietar preia imobilul si se obliga sa asigure imobilului mentenanta corespunzatoare conform legislatiei in vigoare. Acest Proces verbal se va atasa obligatoriu la Capitolul D din Cartea tehnica a constructiei.

Dar pana la semnarea acestui Proces verbal de predare – primire, trebuie sa inspectati cu atentie imobilul, iar toate viciile/neconformitatile constatate se vor specifica in Procesul verbal, urmand a fi rezolvate de catre vanzator pe cheltuiala acestuia.

Aceste vicii pot fi: vicii de concordanta intre documentatia tehnica si realitatea din teren, vicii de functionalitate ale instalatiilor aferente imobilului, vicii de calitate a finisajelor (vicii de planeitate a peretilor, decolorari ale acestora, pardoseli zgariate, geamuri, faianta – fisurate etc.), vicii ale componentelor functionale ale casei (ferestre care nu se inchid corect, usi montate defectuos etc.).

In cazul in care apelati la serviciile specialistilor in inspectie tehnica imobiliara, puteti depista mult mai multe vicii, care pot scapa la o simpla inspectie vizuala. Aici vorbim de vicii precum: vicii ale gradului de armare ale elementelor de rezistenta ale cladirii, vicii de acoperire minima cu beton ale armaturilor, vicii de vibrare a betonului din structura, umiditatea din structura (vicii de hidroizolatie a fundatiei, infiltratii prin acoperis, fatada, tevi sparte in sapa sau pereti etc.). De asemenea, se verifica functionarea in parametri a fiecarui tip de instalatie, prin metode specifice. Mai multe detalii gasiti pe site-ul www. consultanttehnic.ro.

Dupa efectuarea inspectiei tehnice, toate viciile constatate se vor remedia pe cheltuiala dezvoltatorului, in termenul stabilit de comun acord. In procesul de inspectie tehnica se verifica si Cartea tehnica a constructiei, pe care o veti prelua de la dezvoltator. Eventualele lipsuri sau neconcordante se vor specifica in Procesul verbal de predare – primire, iar dezvoltatorul va fi obligat sa efectueze completarea cartii tehnice, in concordanta cu H.G. 343/2017.

In cazul apartamentelor, viitorul proprietar are o singura sansa sa consulte Cartea tehnica a imobilului si anume inainte de cumparare, aceasta predandu-se ulterior Asociatiei de proprietari a imobilului.

O inspectie tehnica imobiliara costa cateva sute de euro, dar te poate salva de la multe neplaceri atunci cand cumperi o casa/apartament.

Proces verbal predare primire imobil nou

Inspectia tehnica imobiliara – Greseli frecvente in constructia caselor

          Foarte multi dintre cei care ne solicita ajutorul sunt cei care au apelat la “echipe de meseriasi” pentru construirea casei lor de vis. Mai mult, contrar legislatiei, nu au contractat un diriginte de santier pentru verificarea lucrarilor executate de aceste echipe.  

Din pacate, aceste cazuri sunt foarte frecvente, iar multe dintre imobile ajung sa aiba greseli foarte grave de constructie, care vor conduce la costuri de intretinere foarte ridicate si probabil la necesitatea consolidarii in caz de seism.

Va vom prezenta mai jos cateva exemple de greseli, foarte des intalnite, care pot sa transforme casa din una de vis in una de cosmar. In fiecare dintre cazurile enumerate mai jos, a existat un proiect tehnic pe care constructorii trebuiau sa il respecte si in baza caruia sa fie verificati de catre persoane autorizate.

Exemplul 1:

Greselile incep inca de la executia fundatiilor.

In fotografia de mai sus se pot observa cu usurinta cel putin 7 greseli de executie, unele extrem de grave:

  1. Adancimea sapaturii nu depaseste 50-60 cm. In proiect era prevazut ca adancimea sa fie de 90 cm, atat cat este adancimea de inghet in zona Bucurestiului. Aceasta este o greseala foarte frecventa si foarte grava, de multe ori beneficiarii alegand sa mearga pe mana mesterului, pentru ca apare si o economie de beton. In timp, dupa mai multe cicluri de inghet-dezghet ale pamantului de sub fundatii, vor aparea tasari diferentiate ale cladirii.
  2. Betonul nu este turnat corect. La turnare nu trebuie sa se formeze rosturi inclinate intre straturile de beton turnate, existand pericolul de alunecare a fundatiei.
  3. Betonul nearmat din talpa fundatiei nu a fost compactat cu ajutorul unui vibrator pentru beton. De ce? Pentru ca “mesterii” hotarasera ca la betonul “mort” nu trebuie vibrat. Ba trebuie! Orice beton trebuie compactat pentru a atinge rezistenta la compresiune necesara.
  4. Diametrul armaturilor nu era cel specificat in proiect, ci mai mic.
  5. Nu sunt montati etrierii romb la carcasele mustatilor de stalpi, care sunt esentiali pentru comportarea seismica a structurii.
  6. De asemenea, armaturile sunt asezate direct pe pamant, nefiind protejate pe termen lung prin acoperirea cu beton.
  7. Nu a fost decopertat stratul vegetal si nu a fost protejat malul cu folie. Astfel, o cantitate mare de pamant a cazut in beton in timpul turnarii.

Exemplul 2

 

O alta greseala majora si foarte des intalnita este turnarea betonului fara a folosi un vibrator pentru beton pentru a-l compacta. Pentru a avea rezistenta la compresiune suficienta, betonul trebuie sa fie un material omogen, care sa nu contina goluri de aer. Acest lucru se realizeaza prin vibrarea betonului proaspat in timpul turnarii. Conlucrarea betonului cu armaturile din otel depinde in foarte mare masura de inglobarea completa a acestora.

Multe echipe evita vibrarea din cauze diverse, cum ar fi cofrajele slabe, neetanse, cu risc de a se deforma, deoarece prin vibrare betonul pune presiune foarte mare pe cofraje, mai ales la elemente inalte, cum sunt stalpii.

In aceste situatii, elementul trebuie sa fie evaluat de catre proiectant si trebuie decise masuri pentru eliminarea neconformitatilor (de la curatarea betonului si reparatii cu mortare speciale, pana la demolarea elementului si refacerea acestuia).

Nu trebuie permise reparatii cu mortar de zidarie dupa decofrare, fara ca stalpul sa fie inspectat de catre un specialist.

          In exemplele din poze s-ar fi impus demolarea completa si refacerea elementelor, deoarece suprafata si adancimea segregarilor erau mult peste limitele acceptate de normative.

 

 

Exemplul 3

 

Greseli la armarea elementelor de beton armat. Nod stalp/grinda la placa de peste parter.

Si aici gasim erori foarte grave care pot conduce la deformari majore sau chiar prabusiri in cazul producerii unui seism major.

Voi enumera principalele greseli observate, de asemenea foarte grave din punct de vedere al respectarii proiectului si al comportarii ulterioare a structurii:

  • Nu sunt montati etrieri la stalpi pe inaltimea nodului.
  • Grinda nu se ancoreaza la exteriorul stalpului, conform proiectului.
  • Una din grinzi este armata cu doar doua bare in loc de trei, asa cum era prevazut in proiect.
  • Etrierii grinzilor nu sunt montati perpendicular pe directia longitudinala a grinzii, ci sunt inclinati.
  • Distanta dintre etrieri la grinzi este mult mai mica decat cea din proiect (25 cm fata de 10 cm).
  • Nu sunt montati etrieri pe inaltimea mustatilor stalpilor, pentru pozitionarea corecta a acestora.
  • Nu sunt montati distantieri pentru asigurarea acoperirii minime cu beton a armaturilor.

 

 

 

 

Concluzii

 

Aceste greseli vor afecta foarte mult comportarea cladirilor in caz de cutremur, iar in Romania în orice moment se poate produce un cutremur cu magnitudine mai mare de 7 în Zona Seismică Vrancea.

Angajati-va diriginte de santier si executati lucrarile doar cu firme specializate, care stiu cu adevarat ce inseamna si cum se realizeaza constructiile din beton armat!

Lucrarile se vor realiza in conformitate cu planurile de executie faza PT (Proiect Tehnic), stampilate de verificatori de proiecte atestati.

Nu trebuie sa neglijati lucrarile la structura de rezistenta a casei, fiind cea mai importanta etapa ce poate face diferenta intre o casa sigura si eficienta si una cu risc de prabusire in caz de cutremur.

Implementarea corecta a proiectului tehnic – conditie eliminatorie in cazul cumpararii unui imobil

 

     Cand vrei sa iti cumperi o casa pentru care te indatorezi la banca pe cativa zeci de ani, doresti sa cumperi o casa cat se poate de bine executata.

     Daca am trai intr-o lume ideala si toti cei care sunt implicati in punerea in executie a unui proiect tehnic al unei case si-ar face treaba garantat, atunci am putea sa cumparam o casa fara se ne mai facem probleme privind calitatea executiei.

Daca exista probleme cu implementarea proiectului tehnic, atunci tranzactia nu ar trebui sa mai aiba loc.

Pentru o mai buna intelegere, in continuare va voi prezenta un exemplu al unei case aflate in stadiul “la rosu”.

     Cu ocazia inspectiei s-au constatat mai multe neconcordante:

·       — Cea mai importanta neconformitate o reprezinta nerespectarea dimensiunii grinzilor perimetrale de la nivelul placii peste parter. In planul transmis se prevad grinzi cu inaltimea de 40 cm, iar in teren au fost executate grinzi cu inaltimea de numai 24 cm.

·      — S-a putut observa, din fotografia pusa la dispozitie, faptul ca etrierii nu au avut dimensiunile specificate in proiect, ci au fost mai mici.

·       — Comportarea seismica a structurii trebuie reanalizata de catre proiectant.

 

 

  • Exista stalpi care prezinta segregari ale betonului in urma vibrarii necorespunzatoare si a folosirii cofrajelor neetanse (stalpii de la intersectia peretilor exteriori). Au fost executate reparatii locale cu mortare de zidarie, care vor trebui eliminate si inlocuite cu mortare cu rezistenta ridicata pentru reparatii structurale, aplicate conform tehnologiei specificate de producator.
  • La stalpi s-au observat zone in care acoperirea minima cu beton nu a fost respectata. Armaturile vizibile vor fi acoperite cu mortare pentru reparatii structurale.
  • A fost verificata acoperirea minima cu beton a grinzilor si a elevatiei fundatiilor, constatandu-se valori normale.
  • Nu a fost prezentata plansa ce prevede detaliile de armare pentru scara din beton armat. Scara are zone cu sectiuni subtiri, in care nu ar fi putut fi realizata armarea rampei cu doua randuri de plasa din otel beton.
  • Zidaria cu blocuri ceramice este executata in cea mai mare parte corect (teserea blocurilor, umplerea rosturilor), insa sunt si cateva blocuri fisurate din cauza faptului ca in acele zone rosturile nu au fost orizontale.
  • Nu exista fisuri care sa indice tasari ale fundatiilor.
  • Avand in vedere faptul ca dimensiunile grinzilor nu sunt cele luate in calcul in proiectul tehnic (acestea avand latimea mai mare decat inaltimea), precum si toate aspectele semnalate mai sus s-a solicitat obtinerea unui punct de vedere din partea dirigintelui de santier sau a proiectantului de structura in vederea continuarii lucrarilor.

In acest caz, comportarea seismica a structurii ar fi trebuit reanalizata de catre proiectant.

In concluzie, unele aspecte pot fi acceptate si asumate, dar in ceea ce priveste structura de rezistenta a unui imobil nu trebuie facute concesii.

Asa ca sfatul nostru este sa efectuati o inspectie tehnica imobiliara inaintea cumpararii oricarui imobil, fie ca acesta este vechi sau nou.

Inspectia tehnica imobiliara – Categoria si clasa de importanta a constructiei – “atuul” samsarilor imobiliari

     Pe care dintre cele doua case din imaginea de mai sus ai cumpara-o, daca ar avea aceeasi suprafata construita si acelasi pret?

Sa zicem ca cea din stanga se incadreaza in categoria de importanta C, iar cea din dreapta in categoria de importanta D. Ambele sunt constructii noi.

“Ei si? Eu nu cumpar categorii de importanta, clase de importanta sau alte criterii pe care, nefiind de specialitate, nu le inteleg, eu cumpar constructia!” ar spune un potential comparator.

Da, pe asta se bazeaza si dezvoltatorii de ocazie sau samsarii imobiliari, care vor sa scoata niste bani in plus.

Ce trebuia sa stiti.

In functie de importanta lor, constructiile se incadreaza (rezumandu-ne la subiectul articolului nostru) in doua categorii:

  • de importanta globala, care se numesc categorii de importanta si care privesc intreaga constructie sub toate aspectele;
  • de importanta specifica, care se numesc clase de importanta si care vizeaza, sub anumite aspecte, parti ale constructiei sau constructia in ansamblu.

Stabilirea de catre proiectant a categoriei de importanta este foarte importanta in etapele de proiectare, executie si exploatare a constructiei si in functie de categoria de importanta se stabilesc, printre altele, urmatoarele:

  • parametrii de proiectare a structurii de rezistenta a imobilului, rezistenta acestuia la foc, precum si a sigurantei in exploatare si gradul de izolare a acestuia. Toti acesti parametri difera in functie de categoria de importanta, fiind semnificativ mai insemnati cu cat categoria de importanta este clasificata la un nivel superior;
  • metodele de asigurare a calitatii constructiei, aplicandu-se cerinte diferite, pe masura cresterii categoriei de importanta;
  • modalitatea de receptie la terminarea lucrarilor – de exemplu, pentru imobilele incadrate in categoria de importanta C, dezvoltatorul este obligat sa solicite prezenta Inspectoratului de Stat in Constructii, insa nu si pentru cele de importanta D!
  • modul de exploatare a constructiilor, precum si urmarirea in timp a acestora.

Foarte important!

Perioada de garantie difera in funtie de categoria de importanta (in cazul nostru C sau D). Astfel, se prevede o durata minima de garantie de:

  • 3 ani pentru constructiile încadrate în categoria de importanta C;
  • 1 an pentru constructiile încadrate în categoria de importanta D.

In toata aceasta perioada de garantie, cel ce a vandut un imobil nou este obligat sa remedieze pe propria cheltuiala viciile aparute, care nu se datoareaza exploatarii necorespunzatoare a imobilului.

In functie de categoria duratei vietii, durata de viata proiectata a structurii difera substantial, dupa cum se poate constata in tabelul de mai jos:

In functie de clasele de importanta – expunere pentru constructii, avem o diferentiere clara.

Acum sa analizam un caz intalnit in Afumati, judetul Ilfov.

     Proaspatul cumparator a fost convins ca a cumparat o constructie “normala”. Inspectia tehnica imobiliara a fost solicitata in urma constatarii mai multor deficiente de constructie. Informandu-se de pe internet ca beneficiaza de 3 ani garantie, dupa ce a semnalat dezvoltatorului aceste deficiente, a venit si raspunsul acestuia: “Ce, nu stii ca ai luat o casa de importanta D?”  Proprietarul, dupa ce a inteles ce a cumparat, a fost revoltat pentru ca dezvoltatorul nu l-a informat de la inceput. El isi doarea o casa pe care sa o poata lasa mostenire si copiilor, deci cu o dutata de viata intre 50 si 100 de ani, nu o constructie cu durata de viata de 15-30 ani.  Daca ar fi stiut de la inceput nu ar mai fi cumparat!

Concluzie:

Solicitati Cartea Tehnica a Constructiei si verificati clasa si categoria de importanta a imobilului. Astfel o sa stiti sa faceti diferenta intre case, chiar daca la exterior arata identic. Verficati imobilul pe care doriti sa il cumparati cu ajutorul unui consultant tehnic.

Succes!

Inspectia tehnica imobiliara – verificarea tamplariei exterioare

         Una dintre etapele inspectiei tehnice imobiliare este verificarea calitatii tamplariei exterioare.

Cel mai intalnit tip de tamplarie este cea de tip “Termopan”. Aceasta tamplarie trebuie sa respecte mai multe conditii de calitate. Este foarte important ca tamplaria sa fie montatata corect.

Verificarea conformitatii montarii tamplariei cuprinde mai multe aspecte, in functie de etapa de montare, astfel:

      In cazul in care va construiti un imobil si sunteti la etapa montarii tamplariei, se verifica:

– tamplaria (ferestrele si usile exterioare) trebuie sa respecte si sa se încadreze, la livrare, în tipodimensiunea prevăzută în proiect;

– toate laturile peretelui interior (golul de geam) pe care se va monta tamplaria trebie sa fie plane si sa formeze unghiuri drepte;

– se va verifica dacă rama tamplariei a fost prinsa în dibluri şi dacă fereastra este centrată în golul rezervat.

– ATENTIE – distanta dintre rama si perete trebuie sa fie de 10-15mm pe tot conturul ferestrei. Daca nu se respecta aceste distante recomandate, este obligatoriu sa fie monate folii anticondens si de protectie a spumei poliuretanice, pentru evitarea formarii fenomenului de condens intre rama si zid. Aceste folii se monteaza atat la interior, cat si la exterior

– existenţa şi fixarea corectă a balamalelor la ferestrele duble a cremoanelor;

– de asemenea, se va verifica existenţa profilelor de etanşare, atât pe conturul tocului, cât şi pe conturul cercevelei.

In cazul in care receptionati un imobil, se verifica:

– verificarae verticalitatii şi planeitatii tocului ferestrei sau uşii şi aşezarea la acelaşi nivel cu alte tocuri de aceeaşi înălţime;

– funcţionarea corectă la închiderea şi deschiderea uşilor şi ferestrelor, precum şi o etanşeitate bună la închidere;

– existenta gaurilor de drenaj si daca cele exterioare sunt protejate cu capacele;

– functionarea usoara si corecta a manerului de inchidere;

-garniturile din zona de contact dintre rama si cercevea exista si sunt continue;

– daca ochiurele mobile sunt usor de manevrat si daca sunt lasate intr-o pozitie intermediara, acestea nu se misca (nu se inchid singure);

– indepartarea foliei de protectie trebuie efectuata imediat dupa realizarea remedierilor sau la cel mult trei luni de la montaj, altfel acestea vor fi foarte greu de indepartat.

 

Pentru o verificare corecta a tamplaiei dupa montaj, cu ajutorul unei camere performante de termoviziune, se pot repera cu usurinta viciile de montaj ale tamplariei.

 

Este recomandat sa apelati la profesionisti atunci cand va hotarati sa cumparati un imobil.

Ce poate afecta durabilitatea imobilului construit din cadre de beton armat?

      Trebuie stiut ca repartitia armaturii in structura de beton-armat este in stransa corelare cu tipul de beton pus in opera. Dimensionarea si armarea elementelor se efectueraza de catre inginerul proiectant al structurii, in urma unor calcule precise. Aici se iau in calcul, printre altele, clasa betonului, cat si tipul de otel folosit. Acoperirea minima cu beton este un aspect stabilit tot de catre inginerul proiectant. Aceasta acoperire minima este foarte importanta; sub o anumita distanta intre armatura si cofraj betonul va segrega  in conglomerate de pietris si margaritar, pe de o parte, si lapte de beton si nisip, pe de alta parte.

Elementul astfel segregat, in cazul unui seism major, nu se mai comporta asa cum a fost proiectat initial sa se comporte si, in functie de gradul de segregare, cedeaza sau se deterioreaza substantial.

      Deci atunci cand iti cumperi casa mult visata, trebuie sa te asiguri, pe cat posibil, ca structura de beton armat s-a executat corespunzator, pentru ca structura imobilului sa reziste corespunzator unui seism major, iar structura cladirii sa aiba o durabilitate cat mai mare. Durabilitatea structurilor de beton reprezinta caracteristica acestora de a-si pastra proprietatile, fara a se lua masuri speciale de intretinere a acestora.

Ce mai poate influenta durabilitatea constructiei pe care vreau sa o cumpar?

  • Degradarea interna a betonului – reactia alcalilor din ciment cu agregatele;
  • Penetrarea fluidelor si ionilor in structurile de beton armat – carbonatarea, patrunderea clorului, actiunea sulfatilor etc.;
  • Eroziunea – datorata actiunilor directe ale mediului;
  • Degradari mecanice, ca urmare a unor deformari excesive – actiunea inghetului, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare coroborate cu actiunea temperaturii excesive etc.

      Cel mai important factor este umiditatea. Umiditatea excesiva in interiorul elementelor de beton armat conduce la corodarea accelerata a armaturii din interior si, cu aceasta ocazie, conduce la pierederea elasticitatii otelului. Aceasta diminuare sau pierdere totala a elasticitatii are ca efect scaderea semnificativa a duratei de viata a constructiei, precum si un coportament neadecvat in cazul unui seism major.

      In concluzie, atunci cand cumparati o casa cu structura clasica de beton armat, incercati sa stabiliti, cu ajutorul specialistilor, corelarea dintre proiectul si documentatia tehnica (daca exista) si realitatea din teren.

Succes!

Umiditatea structurilor de beton. Cum imi afecteaza constructia pe care vreau sa o cumpar?

       Betonul, impreuna cu otelul, conlucreaza pentru a forma o structura rigida. Rolul betonului in acest ansamblu este acela de a de asigura rezistenta la compresiune a elementului, pe cand contributia otelului se rasfrange in rezistenta la tensiune.

De cele mai multe ori, o structura de beton se degradeaza accelerat atunci cand acoperirea minima cu beton nu este respectata, cand umiditatea patrunde in interiorul elementelor de beton armat sau cand hidroizolarea elementelor aflate de obicei sub cota terenului sistematizat este deficitara.

       Armatura trebuie intotdeauna sa fie acoperita cu un strat minim si suficient pentru ca umiditatea sa nu ajunga la armatura si pentru ca elementul respectiv sa se comporte corespunzator in ceea ce priveste supunerea acestuia la actiunile seismice, cat si durabilitatea in timp. Cu cat este mai mare acoperirea carcasei de otel cu beton, cu atat durabilitatea structurii si, deci, a constructiei pe care dorim sa o achizitionam, va fi mai mare.

Trebuie stiut ca la suprafata betonului apar crapaturi, in general cu forma conica, in mod frecvent, dar acest lucru nu inseamna ca betonul este de o calitate necorespunzatoare. De cele mai multe ori aceasta situatie se datoreaza montarii necorespunzatoare a armaturii. Daca ansamblul armatura – beton este pus in opera corect, aceste crapaturi vor fi foarte mici.

      Daca betonul nu este preparat special pentru a rezista la umiditate, acesta se comporta ca un burete, absorbind umiditatea din jurul lui. Otelul, in contact cu umiditatea, isi poate mari volumul de cateva ori, iar in cele din urma va rugini in profunzime, iar rezistanta la tensiune va scadea pana cand elementul de beton va deveni insuficient de rezistent la incarcarea mecanica.

     Folosind o simplificare  exagerata, empirica, pentru elementele cu expunere supraterana, acoperirea minima cu beton trebuie sa fie de 25 mm, iar pentru elementele subterane (avand expunera betonului  normala), acoperirea minima cu beton este de 50mm.  Acoperirea se considera de la suprafata elementului de beton, la elementul de otel. Aceste acoperiri minime sunt specifice unei durate de exploatare a unei cladiri pe structura de cadre, de 100 de ani.

Este important sa facem diferenta, atunci cand cumparam un imobil, intre viciile de proiectare, viciile de executie sau viciile de exploatare.  Durabilitatea unei constructii, cat si comportamentul adecvat al structurii in caz de seism, sunt sunt influentate de actiunea umiditatii asupra structurii.

     Determinarea gradului de umiditate la suprafata elementelor structurii, cat si a raspandirii umiditatii este, de asemenea, importanta. Nu in toate situatiile o umiditate poate afecta substantial un element al structurii de rezistenta. Un anumit grad de umiditate este normal si variaza in functie de umiditatea si temperatura din aer, zona climatica, etc.

Verificati imobilul pe care urmeaza sa il cumparati!

   

Procesul verbal de predare-primire (receptie) imobil nou

     Procesul verbal de predare-primire se incheie in momentul in care clientul, impreuna cu vanzatorul, efectueaza ultima vizita pentru a analiza si verifica imobilul recent achizitionat si pentru a stabili de comun acord daca exista vicii sau neconformitati. Trebuie stiut ca la momentul transferului de proprietate, odata cu intrarea in posesie, trebuie efectuat si transferul cartii tehnice.

     In conformitate cu HG 340/2017 – modificare a HG 273/1994 privind aprobarea regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – la  capitolul 3, art. 20, se stipuleaza clar:

     “La schimbarea proprietarului, cartea tehnica a constructiei va fi predata noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnand faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor

     Procesul verbal de predare-primire implica componenta tehnica de verificare amanuntita a imobilului din punct de vedere al structurii, al instalatiilor aferente si bine-inteles, a finisajelor. Aceasta componenta din procesul de transfer al imobilului este foarte importanta pentru ca, daca nu este efectuata corespunzator, constituie principala sursa de probleme ulterioare achizitiei.

     Receptia imobilului se efectueaza la nivelul de vicii aparente, care de obicei se rezuma la neconformitatile finisajelor, unde dumeavoastra sunteti cel mai in masura sa le descoperiti si viciile ascunse, unde de data aceasta aveti nevoie de un consultant tehnic care sa investigheze si sa le descopere in marea lor majoritate. Dezvoltatorii seriosi, care nu au lucruri de ascuns, trebuie sa va permita sa apeati la serviciile oricarui specialist pentru a depista aceste vicii, dumneavoastra nefiind de specialitate si neavand aparatura necesara.

    Accesand linkul de mai jos, veti vedea ce trebuie sa verificati la mometul receptiei (preluarii-predarii), in cazul unui imobil nou construit.

     Dezvoltatorii seriosi ar trebui sa ofere la recepția casei un “manual de utilizare” a imobilului, în care sa fie clar stipulate toate detaliile necesare pentru o bună funcționare și întreținere, precum si care sunt situatiile pe care trebuie sa le evitati pentru a nu pierde garantia imobilului.

Regasiti mai jos un model conceput de noi pentru Procesul verbal de predare-primire la transferul imobilelor noi.

RECEPTIA APARTAMENTELOR NOI LA CUMPARARE

Daca tocmai ai cumparat un apartament intr-un bloc nou si urmeaza sa iti fie predat de catre vanzator/dezvoltator, acest proces poate fi destul de stresant pentru ca esti la prima tranzactie de acest fel si nu stii cum se procedeaza, este o situatie noua pentru tine.

In primul rand, trebuie sa te documentezi, sa te informezi pe acest subiect. Am constatat ca se fac fecvent anumite confuzii generate de termenii de “receptie” folositi pe parcursul  procesului de achizitie.

Exista mai multe tipuri de “receptii”:

Receptia la terminarea lucrarilor

Reprezinta o receptie efectuata de catre autoritatile statului, prin reprezentatii acestuia, impreuna cu constructorul/proprietarul la finalizarea lucrarilor autorizate.

Cand cumperi un apartament intr-un imobil nou, receptia la terminarea lucrarilor a fost deja efectuata. Fara aceasta receptie a imobilului, nu poti cumpara apartamentul.

Receptia finala

Receptia finala reprezinta receptia  efectuata dupa expirarea perioadei de garantie a imobilului, care in cazul nostru este de 3 ani si a carei convocare va cadea in sarcina dumneavoastra/asociatiei de proprietari.

Aceast tip de receptie o voi detalia intr-un articol ulterior.

Receptia la cumpararea apartamentului

In urma incheierii contractului de vanzare – cumparare, urmeaza sa intrati in posesia fizica a apartamentului. In practica, aceasta receptie reprezinta de fapt un proces verbal de predare-primire, incheiat intre dumneavoastra si vanzatorul apartamentului, prin care dumneavoastra semnati ca v-a fost predat apartamentul in concordanta cu documentatia tehnica si conform cu contractual dintre cele doua parti implicate.

Procesul verbal cuprinde eventualele neconformitati pe care cumparatorul le sesizeaza. Aceste neconformitati se vor remedia de catre vanzator. In acest punct, receptia se poate amana pana la executarea celor inscrise in procesul verbal sau se poate accepta receptia, vanzatorul obligandu-se sa remedieze viciile prevazute in procesul verbal, intr-un interval de timp stabilit de comun acord.

Cu ocazia receptiei la transferul imobilului, dumneavoastra puteti opta pentru serviciile unui consultant tehnic, care sa efectueze o inspectie tehnica imobiliara si care sa identifice, in beneficiul dumneavoastra, eventualele vicii. Aceste vicii se identifica cu ajutorul aparaturii de specialitate specifice.

Aveti nevoie de ajutor in vederea receptionarii apartamentului?

Trebuie sa stiti ca inspectia tehnica imobiliara trebuie sa cuprinda urmatoarele:

  • Verificarea documetatiei tehnice – concordanta proiect – executie;
  • Verificarea elementelor structurii in ceea ce priveste gradul de armare, acoperirea minima cu beton a elementelor structurii si depistarea viciilor de vibrare a betonului;
  • Scanarea termografica a imobilului pentru punerea in evidenta a calitatii anveloparii si a puntilor temice;
  • Verificarea umiditatii imobilului pentru depistarea eventualelor infiltratii prin fatada, datorate viciilor traseelor de alimentare cu apa, incazire etc., eventualelor infiltratii prin terase (ultimul etaj), infiltaratii din fundatii prin capilaritate (la parter) etc.
  • Verificarea fiecarui tip de instalatie in parte prin metode specifice.

Toate viciile constatate (daca nu sunt deal-breaker-uri) se vor consemna in procesul verbal de receptie si vanzatorul se va obliga ca, intr-un termen stabilit de comun acord, sa le remedieze.

De cele mai multe ori, daca nu reusiti sa identificati viciile despre care va relatam mai sus si le identificati in timpul exploatarii imobilului, in practica este foarte greu sa obligati vanzatorul sa le mai remedieze, daca acesta nu doreste.

Vazatorul este obligat, in conformitate cu HG373/2017, sa remedieze viciile, ca termen final, pana la convocarea receptiei finale.

Cartea tehnica a imobilului se preda numai viitoare asociatii de proprietari legal constituita. Ca sa puteti dovedi eventuale neconformitati, daca vanzatorul este de rea credinta, desi unele sunt foarte evidente, fie trebuie facuta referire la documente din cartea tehnica, fie trebuie efectuata o expertiza in acest sens si vanzatorul trebuie actionat in instanta.

Asa ca, sfatul meu este sa fiti foarte atenti cand cumparati un apartament, sa va informati, sa va documentati si sa luati decizia cea mai buna pentru dumneavoastra.

Va doresc succes!

Ce trebuie sa stiu inainte de a cumpara o casa pe structura metalica

Case pe structura metalica – ce trebuie sa stiu inainte de a le cumpara.

Inainte de a lua decizia de a cumpara o casa si mai ales una pe structura metalica, trebuie sa va documentati foarte bine.

O casa pe structura metalica are avantaje, dar si dezavantaje.

Principalele avantaje sunt pretul de achizitie accesibil si timpul scurt de executie.

Cea mai raspandita structura de casa metalica este cea alcatuita din pereti autoportanti, executati din profile laminate la rece din tabla galvanizata si ambutisata. Acest tip de case reprezinta peste 80% din casele care se vand la momentul actual pe piata din Romania.

Profilele se executa din tabla galvanizata cu grosimi intre 0.8 si 1.5mm, cu sectiuni de tip “U” si “C”. Acest tip de material prezinta o rezistenta buna atat la compresiune, cat si la intindere. Ca sa va faceti o idee in ceea ce priveste rezistenta la intindere sau compresiune a unui element de metal, aceasta este S= 275N/mmp fata de un element de lemn care prezinta S=20N/mmp, deci o rezistenta de aproximativ 14 ori mai mare.

La elementele de metal apare fenomenul de flambaj, adica femonenul de “indoire” a elementelor lungi daca se aplica o presiune in lungul acestora. Pentru a preintampina acest fenomen, la o treime sau la mijlocul elementelor verticale, se monteaza montanti orizontali.

In cazul ideal, o astfel de structura nu ar trebui sa aiba probleme. Aici intervine factorul uman – in proiectare si executie, mai ales in cazul fundatiei, care trebuie sa fie perfect plana si dreapta, dar nu numai.

Tipul de conexiune (prindere) a profilelor se face fie cu ajutorul diblurilor autoforante, fie prin pop-nit-uri. In cazul acestor elemente, sudura nu se practica din mai multe motive.

Cand cumparam o astfel de casa, trebuie sa acordam importanta urmatoarelor vicii, care afecteaza comportamentul si durabilitatea in timp a cladirilor:

– viciile de etanseitate la aer a cladirii

– viciile privind protectia la umiditate.

Un capitol separat il reprezinta protectia la foc.

Viciile de etanseitate

In functie de mediul ambient din zona in care a fost construita (zona litoralului, zone poluate etc.), de activitatile generatoare de umiditate si poluanti care se defasoara in interiorul si exteriorul imobilului, viciile de etanseitate pot conduce la ruginirea locala a elementelor intr-o perioada de pana la 10 ani.

Daca casele nu sunt etanseizate si izolate corespunzator, in cazul incalzirii excesive, mai ales pe timp de iarna, poate aparea fenomenul de condens local pe structura, fenomen care poate conduce la coroziunea elementelor.

 

Viciile privind protectia la umiditate

Aceste vicii, ca si in cazul caselor pe structura de lemn, reprezinta principala problema privind comportamentul in timp a constructiilor. Principalul efect al umiditatii asupra structurilor metalice il reprezinta ruginirea locala a elementelor.

Unde se produce aceasta ruginire accentuata?

In primul rand, se instaleaza in zonele din profilele care au fost gaurite sau taiate. Prin actiunea de gaurire sau taiere a materialului, in timpul procesului apar temperaturi foarte mari, care genereaza degradarea locala a protectiei zincate a profilului. Aici apar, in principal, zonele de rugina.

Ce efect are ruginirea locala accentuata?

In imediata vecinatate a zonelor gaurite, asa cum am explicat mai sus, apare fenomenul de ruginire locala.

Acest fenomen face ca, in timp, in zona respectiva sa nu se mai asigure rigiditatea sistemului (ansamblului), sa produca un “joc”, ceea ce face ca imobilul sa se “miste” in timp.

Prevenirea aparitiei acestor fenomene este foare importanta pentru faptul ca nu putem interveni in timp pentru stoparea acestora, fara decopertarea peretilor. Vorbim de un interval de pana la 10 ani.

Puntile termice apar in special in zona de imbinare dintre pereti si planseu, planseu si acoperis, dar si in zona de montaj a instalatiilor in pereti. Un fenomen de condens apare in zona de strapungere a holzsuruburilor, la prinderea OSB-ului de structura metalica. De aceea este indicat sa fie intreprinse masuri suplimentare, prin montarea unei bariere de vapori peste OSB.

Concluzii

Cum pretul primeaza de cele mai multe ori in alegerea unei locuinte, trebuie sa va interesati de ce este foarte ieftina o casa pe structura metalica, ce tipuri de materiale s-au folosit, cum a fost proiectat si, mai ales, executat imobilul.

Facand un calcul simplu, se poate constata ca structura metalica poate costa de la simplu la dublu. Diferenta provine din grosimea profilului utilizat (0.8 sau 1,4mm) si implicit din greutatea ansamblului montat.

In concluzie, o casa pe structura metalica, proiectata si executata corect, nu ar trebui sa fie cu mult mai ieftina decat o casa pe structura clasica.

Mai exista si casele metalice prefabricate in fabricute si montate intr-o zi la fata locului dupa executia fundatiei. Termenul de livrare la acest tip de case este intre 30 si 60 de zile iar montajul se executa intr-o zi. La acest tip de case in general viciile sunt, in teorie, diminutate datorita premontajului elementelor constructive in mediul controlat.

Sa nu uitati ca

  • o casa pe structura metalica necesita o mentenanta la un interval mult mai scurt decat o casa pe structura clasica.
  • Dupa un seism major o casa(de alfel la toate stipurile de structuri) pe structura metalica trebuie verificata pentru a nu exista deformari majore la nivelul structurii sau elemente care au flambat, deaorece in cazul urmatorului seism major, acestea nu vor mai “lucra” corespunzator.
  • O inspectei tehnica imobiliara trebuie executata neaparat inaintea cumpararii.

Casele pe structura de lemn. O alternativa buna?

Exista pe piata imobiliara un segment dedicat caselor pe structura de lemn, care atrage prin pretul foarte accesibil.

Daca va ganditi sa cumparati o casa pe structura de lemn, trebuie sa va informati temeinic asupra tipului de structura, a modalitatii de executie si cine o pune in opera.

Exista mai multe tipuri de structuri pentru casele de lemn: de busteni, structura cu elemente cu sectiune patrata, structura tip “framing” etc.

Cele mai intalnite, in partea de sud a tarii, sunt casele cu structura tip “framing” si structura cu elemente cu sectiune patrata sau un mix din cele doua tipuri. Diferenta intre cele doua tipuri este faptul ca la structura de tip framing se folosesc doar elemente cu sectiune dreptunghiulara si nu se folosesc elemente cu sectiune patrata. In general, elementele cu sectiune dreptungiulara nu crapa, pe cand elementele cu sectiune patrata crapa mai ales daca nu sunt foarte bine uscate.

Dar cat de ude/uscate trebuie sa fie elementele de lemn pentru a putea construi o casa fara probleme? Ce fel de lemn ar trebui sa se foloseasca?

Umiditatea recomandata pentru montaj a elementelor de lemn, in zona de sud a Romaniei, este de 12%. In zonele de munte, umiditatea poate creste spre 16%. Lemnul trebuie sa aiba o densitate mare, adica în secţiune, distanţa dintre inelele anuale trebuie să fie mica si trebuie sa fie de calitate superioara, sa nu prezinte pete, nodurile sa fie mici, sa nu prezinte zone cu scoarta etc.

 De ce? Pentru ca lemnul neuscat corespunzator este sursa majoritatii problemelor la casele pe structura de lemn – apartitia crapaturilor si torsionarii la grinzi, afectarea structurii de rezistenta, aparitia mucegaiului, exfolierea sau degradarea locala a tratamentelor si a lacurilor de protectie etc.

Avantajele caselor pe structura de lemn

  1. Pretul

Pretul scazut nu este datorat neaparat de diferentele de pret ale materialelor componenete, ci mai ales de timpul scurt de punere in opera. Diferenta de pret este undeva la 30 – 40%, ceea ce clar reprezinta un avantaj.

  1. Eficienta din punct de vedere termic

Consumul energetic pentru incalzire este redus cu 30-40% fata de solutiile constructive clasice. Calele de lemn cu pereti de tip sandwich sunt cele mai eficiente, bine-inteles in functie de solutia tehnologica aleasa. Lemnul este un bun izolator termic, avand o rezistenta la transferul de flux termic de 8 pana la 12 ori mai mare decat a betonului, in functie de tipul de material lemnos. Acest tip de case, fiind recunoscute a avea inertie termica mare, sunt racorase vara si calduroase iarna prin mentinerea naturala a umiditatii intre anumite limite (proprietatea lemnului de a absorbi si a elibera umiditate in mediul ambiant).

  1. Comportamentul in fata seismului

Cu conditia ca proiectarea si executia structurii sa fie corespunzatoare, literatura de specialitate evidentiaza ca in cazul unui cutremur major, casele pe structura de lemn suporta mai bine actiunea seismica datorita elasticitatii structurii de lemn.

 

Dezavantajele caselor pe structura de lemn

  1. Prezinta un grad ridicat de risc in cazul declansarii unui incendiu

In ciuda declaratiilor constructorilor si a certificarii executiei de catre autoritatile publice,  majoritatea inspectiilor imobiliare executate de noi releva faptul ca tratamentele fungicide si ignifuge nu sunt executate corespunzator!

Riscul de declansare a incendiilor este acelasi ca si in cazul constructiilor clasice. Insa evolutia si efectele incediului difera. Daca ignifugarea este executata profesionist, cu materiale corespunzatoare, acest risc este substantial diminuat.

  1. Comportamentul la avarierea instalatiilor

In cazul unei avarii majore la sistemele de alimentare cu apa sau incalzire, apar efecte serioase asupra structurii. In astfel de cazuri, lemnul se imbiba cu apa si apar probleme cum ar fi: deformarea elementelor, mucegaiul etc.

  1. Izolarea fonica

Lemnul nu se afla in topul listei in ceea ce priveste izolarea fonica. Scartaitul podeloler, a scarii de accces la etaj apar in timp, datorita uscarii  diferentiate, a modului de imbinare si de executie etc. Zgomotele produse la etajul unui imobil de lemn se vor resimti pronuntat la nivelul parterului. In ceea ce priveste peretii tip sandwich, acestia au o buna izolare fonica.

  1. Nevoia de mentenanta

Casele pe structura de lemn au nevoie de o mentenanta mai frecventa decat cladirile pe structura clasica.  Necesitatea reparatiilor apare datorita “asezarii” casei.

Chiar daca lemnul a fost uscat corespunzator, in cazul structurilor de lemn, peretii din grinzi profilate “se aseaza”, generand o scadere in inaltime de 1-1.5% dupa teminarea montajului. La un element de 3m, aceasta reprezinta 3-4.5mm, proces care poate dura cateva luni, in functie de anotimp. Deci vor aparea fisuri in zona de imbinare a rigipului, in zona boiandrugilor etc. De asemenea, acoperisul va necesita o mentenanta corespunatoare la minimum 5 ani de la executie.

  1. Valoarea de re-vanzare scade mai accelerat fata de imobilele pe structura clasica

Acest considerent tine doar de mentalitatea cumparatorilor din Romania. Constat ca tanara generatie este mult mai deschisa la astfel de tranzactii.

Comportamentul in timp a unei case pe structura de lemn depide de executia imobilului. Astfel de case comporta verificari nedistructive specifice, cum ar fi scanarea termografica, determinari de umiditate asupra stucturii, sonografie  specifica etc.

Nu exista case ieftine fara defecte. Depistatrea acestora inainte de cumparare va scuteste de sume importante de remediere a acestora.

Casele pe structura de lemn sunt destul de greu de inspectat, datorita faptului ca sunt foarte putini diriginti de santier care stiu cu adevarat cum se respecta tehnologia de montaj. Si atunci viciile sunt destul de frecvente.

Verificati casa pe care doriti sa o cumparati!

Mai multe detalii gasiti pe www.consultanttehnic.ro

Inspectie Tehnica Imobiliara - Consultant Tehnica Imobiliara

Piata imobiliara in confruntarea cu COVID-19. Ce este de facut?

Populatia este ingrijorata si alarmata de efectele pandemiei cu coronavirus asupra vietii de zi cu zi. Pe masura ce inaintam in nebuloasa pandemiei si a restrictiilor impuse in aceasta perioada de catre autoritati pentru prevenirea raspandirii coronavirusului, oamenii incep sa se obisnuiasca cu situatia.

Foarte multe domenii sunt afectate pe timp de criza. Pentru piata imobiliara romaneasca exista o diferenta majora in ceea ce priveste criza actuala generata de coronavirus si criza imobiliara din 2008. Atunci majoritatea imobilelor construite erau realizate prin finantarea bancilor, iar acum, cel putin in zona de dezvoltare rezidentiala, situatia este total diferita. Dezvoltatorii care au trecut prin recesiunea din 2008 au fost mult mai precauti in accesarea de credite pentru dezvoltare. Acestia au beneficiat de o perioada infloritoare (2015 – 2020) si au reusit sa isi genereze capitaluri proprii, din care au finatat investitiile in proiectele imobiliare, fara a mai apela la banci.

Dezvoltatorii se asteptau inca din toamna 2019 la o criza imobiliara. Semnele erau clare. De aceea majoritatea si-au facut rezerve de capital, in eventualitatea unei crize.

In conditiile date, bine-nteles ca piata va scadea, dar nu ne putem astepta la o scadere abrupta a preturilor in perioada imediat urmatoare. Din discutiile pe care le-am purtat cu diversi dezvoltatori de pe piata imobiliara din zona Bucuresti-Ilfov, se poate extrage o linie de actiune comuna.  Majoritatea doresc sa isi finalizeze proiectele imobiliare incepute fara a mai genera proiecte noi, avand in vedere ca durata de executie a proiectelor mici este de un an de zile, iar a proiectelor medii – mari este de doi ani de zile sau mai mult.

Trendul in opinie la acest moment este ca cei care nu sunt presati de credite bancare prefera sa inchirieze imobilele la preturi accesibile decat sa le vanda in pierdere.

Bine-nteles ca daca aceasta criza se va prelungi pe o perioada mare de timp, vor aparea si oportunitatile de cumparare.  Cei ce dispun de bani cash pe timp de criza intotdeauna vor fi avantajati. Cei care sunt presati de credite bancare si sunt la ananghie, vor trebui sa vanda la preturi mai mici decat si-ar dori.

Ce strategie sa adoptam?

Ei bine, strategiile in piata imobiliara se bazeaza pe situatia  financiara particulara a fiecaruia.  Nu trebuie luate decizii pripite … exista precontracte, contracte ferme care vor face ca piata sa mai mearga o vreme din inertie. Trebuie cantarita fiecare oferta in parte avand de partea dumneavoastra specialisti bine ancorati in domeniul imobiliar.

Care este costul real de cumparare a unei case vechi?

Atunci cand se doreste cumpararea unui imobil vechi, de obicei acest pas este facut din doua motive:

  • Fie imobilul este accesibil ca pret, insa are o suprafata mica.
  • Fie este un imobil cu pozitie sau arhitectura deosebita, dar cu un pret pe masura.

 

Indiferent de motivul pentru care doriti sa cumparati imobilul, trebuie sa stiti care este starea imobilului si ce lucrari trebuie executate pentru a putea exploata imobilul in conditii de siguranta.

O alta componenta a costului real al imobilului il constituie aducerea la zi a instalatiilor. Aceasta etapa poate reprezenta o suma importanta din bugetul de renovare al cladirii, deoarece cel mai probabil instalatiile trebuie inlocuite cu unele noi, in concordanta cu standardele in vigoare.

Sa ne imaginam ca dorim sa cumparam un imobil care se dovedeste ca are nevoie de consolidare – care reprezinta jumatate din pretul imobilului (sa zicem 150000 euro), deci aproximativ 75000 euro.

Deci, la un calcul simplu, realizam ca de fapt cladirea noastra, pentru a putea locui in conditii de siguranta in ea, va costa intr-un final 225000 euro. Sa nu uitam ca va veti muta cu familia in acest imobil, cu toate consecintele. Nimeni nu vrea sa se mute cu familia intr-o casa nesigura in caz de seism.

Sa luam acum cazul schimbarii instalatiilor. La costul de achizitie de 150000 euro veti adauga, pe langa renovarea imobilului si inlocuirea instalatiilor, sa zicem, 15000 euro. Deci si in aceasta varianta pretul de exploatare decenta a cladirii, daca putem sa ii spunem asa, este 165000 euro.

Foarte multe persoane nu iau in considerare aceste costuri, si achizitionand casa cu credit de la banca, nu mai au resurse financiare care sa acopere si situatiile explicate mai sus.

Am expus pana acum doua cazuri clare, dar cladirile pot avea nevoie si de alte reparatii:  inlocuiri de acoperis, refaceri partiale mai mici sau mai mari, care cumulat implica costuri importante.

In concluzie, este foarte important sa ai un cost aproximativ al lucrarilor ce trebuie aduse cladirii si instalatiilor acestora inainte de a cumpara imobilul. Daca ai cumparat deja imobilul si incepi sa bugetezi lucrari pe care nu l-ai prevazut, s-ar putea sa te gasesti in situatia de a nu putea sa accesezi fonduri pentru aceste reparatii neprevazute.

Importanta verificarii armarii stalpilor si grinzilor din beton armat inaintea cumpararii unui imobil

     Stalpii din cadrul structurilor de beton armat pot avea mai multe forme in plan, si anume: circulari, dreptunghiulari, in forma de “T” sau “L”.  Acestia prezinta doua tipuri de armare: longitudinala (barele verticale din stalpi si barele orizontale din grinzi) si transversala (respectiv etrierii din talpi si grinzi). Rolul etrierilor este de a mentine ansamblul beton-bare longitudinale pe pozitie.

      Stalpii si grinzile, in cadrul sistemelor constructive, au rolul de transmitere a eforturilor in lungul acestora. Astfel,scopul armarii longitudinale este de a conlucra cu betonul pentru a obtine rezistente similare ale elementului din beton armat, atat in ceea ce priveste compresiunea, cat si intinderea. Rezistenta la compresiune a betonului, precum si la intindere a otelului din interiorul stalpilor au valori optime pe directia axiala a stalpilor.

      In cele mai multe cazuri, un stalp va ceda la fenomenul de incovoiere a acestora, cand pe alocuri eforturile depasesc rezistenta la compresiune a betonului. Etrierii din interiorul stalpului au rolul de a pastra forma initiala a ansamblului beton-bare longitudinale, aftfel eforturile suplimentare vor fi preluate de sectiuni mai mari din stalp.

     In cazul in care, in cadrul inspectiei tehnice imobiliare, se constata ca gradul de repartitie a etierilor in stalpi nu este cel oferit de detaliile de armare din proiect (in minus, evident), atunci imobilul nu va trece inspectia imobiliara. 

     O armare insuficienta cu etrieri poate prezenta riscul dislocarii unor portiuni din masa betonului, in cazul unui seism major, iar armaturile longitudinale se vor indoi, neputand prelua compresiunile.

Grinzile au tendinta de a fi mai rigide in ansamblul structural grinda-stalp. De aceea, prin proiectare, stalpii sunt supradimensionati pentru preintampinarea aparitiei fenomenului de stalp slab – grinda puternica si de a impiedica prabusirea planseelor, in caz de seism major, ca rezultat al ruperii stalpilor. De cele mai multe ori, in caz de seism major, prabusirea cladirilor este rezultatul cedarii stalpilor si nu a grinzilor, deoarece ansamblul planseu armart – grinda impiedica acest fenomen.

     Subliniez, in concluzie, ca niciun imobil nu ar trebui achizitionat inaintea efectuarii unei inspectii tehnice imobiliare asupra acestor elemente.

Inspectia tehnica imobiliara – Cazuri concrete in care sa NU CUMPERI o casa veche

Sfaturi cumparare casa veche

Atunci cand doriti sa va cumparati o casa veche, trebuie sa aveti in vedere doi factori:

  1. Siguranta in exploatarea a cladirii;
  2. Durabilitatea acesteia.

Acesti doi factori sunt influentati negativ din mai multe motive. Voi enumera principalele motive:

  • Interventii neautorizate sau fara efectuarea unei expertize tehnice asupra cladirii, fara un proiect tehnic, fara autorizatie de constructie. Aici ma refer la daramarea de pereti, de stalpi de sustinere, taierea de grinzi etc.;


  • Modificari neautorizate la structura de rezistenta, cum ar fi turnarea de placi in poduri, schimbarea de destinatie, extinderere sau suprainaltare etc.;
  • Perforarea, taierea, sau interventii asupra structurii cu ocazia refacerii instalatiilor;


  • Neindepartarea apelor pluviale de la baza fundatiei. Acesta este un viciu des intalnit care afecteaza imobilul prin colectarea si deversarea punctuala a apei pluviale la baza fundatiei. Aceasta concentrare are consecinte asupra sigurantei in exploatare si a durabilitatii imobilului prin fenomenul de afectare locala a capacitatii portante, a caracteristicilor terenului, cat si a imbibarii locale cu apa a structurii. Efectele vizibile sunt atat in ceea ce priveste fisurarea anvelopei cladirii, cat si efecte specifice infiltratiilor (decolorari, exfolieri etc.).


Un fenomen ingrijorator il reprezinta “abilitatea” unor proprietari de introducere in legalitate a cladirilor cu vicii, prin “bunavoita” autoritatilor publice locale.

Atunci cand cumparati o casa trebuie sa aveti in vedere ca durata normata de viata prentru tipul acesta de cladiri este de 50 de ani. Durabilitatea este cu totul altceva si depinde de modul de exploatare a cladirii, modificarile aduse acesteia, varsta constructiei, impactul seismurilor asupra acesteia etc.

Inspectia tehnica imobiliara – Nu esti singur cand cumperi o casa!

Inspectie tehnica imobiliara, consultanta tehnica la cumpararea de locuinte

Sa-ti cumperi casa mult visata nu este un lucru deloc usor. Toate economiile tale, alaturi de un credit substantial se vor duce in aceasta directie. Din pacate, ai o singura sansa sa-ti alegi casa corect. Daca ai cumparat o casa veche, care vine la pachet cu vicii, in 99% din cazuri nu o mai poti inapoia si sa-ti recuperezi banii. In peisajul pietei imobiliare din Romania, casele cele mai accesibile sunt casele vechi. Dar, in randul acestora se gasesc imobilele cu cele mai multe vicii. De aceea este important sa apelezi la o firma specializata in inspectie tehnica imobiliara, in consultanta tehnica la cumpararea de locuinte.

Cu ce te poate ajuta inspectia tehnica imobiliara? Ei bine, in cadrul inspectiei tehnice imobiliare se verifica, in primul rand, Cartea Tehnica a Constructiei (daca aceasta exista), apoi se coreleaza Cartea Tehnica cu realitatea din teren. In continuare, cu ajutorul unui sonograf, se verifica repartitia armaturii in stalpi si grinzi, precum si golurile majore de vibrare ale betonului din structura. Daca aici se regasesc probleme … este indicat sa cautati alta casa. Aceasta nu este pentru dumneavoastra. Urmatoarea etapa este constatarea umiditatii structurale. Daca exista vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada sau acoperis, tevi sparte in sapa sau pereti, atunci toate aceste surse trebuie investigate si evaluat impactul acestora asupra cladirii. Scanarea termografica a imobilului este o etapa importanta, care ne ofera indicii privind calitate anvelopei cladirii, puntile termice ale imobilului, calitatea tamplariei exterioare etc.

Calitatea instalatiilor (electrice, sanitare, de incalzire, climatizare) este foarte importanta. Daca exista vicii in oricare dintre cazurile prezentate mai sus, insa doriti achizitionarea imobilului, intervine aici negocierea pretului de vanzare. Fie proprietarul remediaza, pe cheltuiala lui, viciile constatate, fie se scade valoarea remedierilor constatate din pretul de vanzare al imobilului. Amintiti-va ca nu sunteti singuri – apelati la cunostintele si experienta unui specialist in inspectie tehnica imobiliara! Mult succes!

Blind buying – Loteria constructiilor noi

De la inceput trebuie spus ca exista pe piata imobiliara constructori, investitori, dezvoltatori care nu fac rabat la calitate atunci cand construiesc locuinte.

Faptul ca in Romania o buna perioada de timp s-a construit mult si prost nu cred ca mai este un secret pentru nimeni. Majoritatea celor care vor sa isi cumpere o locuinta sunt tineri pana in 40 de ani care cumpara pentru prima data o casa si care de cele mai multe ori cad in plasa asa-zisilor “dezvoltatori isteti”. Si nu este voarba doar de cei de pe plan mioritic. Multi isi inchipuie ca daca vin dezvoltatori de pe alte meleaguri, acestia nu vin sa faca bussines si in consecinta sa scoata cat mai multi bani, ci vin sa contruiasca la limita profitabilitatii si numai constructii de cea mai buna calitate.

Mai jos supun atentiei un reportaj edificator, realizat de jurnalistii de la PRO TV.

Dupa cum puteti trage siguri concluzia din reportajul de mai sus, vorbim despre un adevarat fenomen. Mirajul celui mai profitabil segment din domeniul imobiliar ii determina pe multi sa faca rabat in ceea ce priveste calitatea constructiilor executate, in favoarea profitului. Din aceasta practica s-au strans averi impresionante.

Ei bine, sa revenim la cazul tinerilor care cumpara pentru prima data o casa. Acestia sunt cei mai predispusi sa se pacaleasca atunci cand cumpara o casa. De ce? Pentru ca au incredere in ceea ce le spune dezvoltatorul/vanzatorul si nu pun la indoiala spusele acestora. In  acest sens, va recomand articolul Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul imobilelor noi.

Atunci cand mergi pe incredere si nu verifici cu un specialist imobilul si instalatiile aferente si cu un jurist/notar actele casei etc., alegerea imobilului devine o loterie sau blind buying.

Trebuie sa stiti ca majoritatea locuintelor la care s-au constatat vicii importante in urma inspectiei tehnice imobiliare, si-au gasit un cumparator din categoria blind-buying. Deci cel mai probabil s-a cumparat pe incredere. Daca ar fi cunoscut viciile constructiei si sumele care ar trebui alocate pentru remedierea acestora, nu arm ai fi cumparat sau ar fi negociat substantial pretul locuintei.

In cele mai multe cazuri, daca dumeavoastra verificati singuri cladirea, sunt sanse mici sa descoperiti viciile importante ale imobilului pe care doriti sa il cumparati.

Daca angajati un inginer constructor care nu are aparatura si cursurile de specialitate necesare efectuarii inspectiei tehnice imobiliare, tot o loterie este! De ce? Pentru ca niciun inginer, oricat de bun ar fi, nu poate sa ofere date relevante despre armarea din interiorul stalpilor, grinzilor sau diafragmelor, despre puntile termice, despre sursele de umiditate care afecteaza imobilul, despre viciile instalatiilor etc.

In consecinta, apelati la specialisti in domeniul inspectiei tehnice imobiliare si astfel exista sanse reale ca cele mai importante vicii sa iasa la suprafata si sa cumparati locuinta mult visata in cunostinta de cauza!

Importanta inspectiei tehnice imobiliare vs “blind buying”

Daca cititi acest articol insemna ca faceti parte din procentul foarte redus de cumparatori care se informeaza temeinic inainte de achizitia unei locuinte.

Nu pretind ca sunt cea mai avizata voce din domeniul inspectiei tehnice imobiliare care doreste  sa traga semnale de alarma in ceea ce priveste cumpararea de locuinte in “blind”, dar cumparatorii de locuinte trebuie sa fie informati de potentialele pericole pe care le pot intalni atunci cand isi cumpara o locuinta.

Din pacate, cumparatorii de locuinte nu mai au timp sa mai citeasca si sa se informeze din surse avizate si atunci se bazeaza pe informatii primite din surse neavizate sau chiar cumpara in “blind”, adica fara sa isi ia cele mai mici masuri de precautie inainte de incheierea tranzactiei.

Din datele statistice pe care le-am cules de-a lungul anului 2019, am constatat ca majoritatea cumparatorilor nu defasoara activitati de informare temeinica referitoare la problemele care pot aparea la cumpararea imobilului dorit. Iar cei care se informeaza folosesc surse care nu pot furniza informatii certe, concrete privind starea tehnica a imobilului si a instalatiilor aferente acestuia, situatia juridica etc.

Traseul de urmat de catre cumparatori pentru a scadea riscul de a cumpara un imobil cu probleme este urmatorul:

  1. Se hotarasc asupra imobilului pe care vor sa-l cumpere.
  2. Efectueaza o inspectie tehnica imobiliara pentru a vedea ce vicii are imobilul si instalatiile aferente acestuia. Daca imobilul prezinta vicii, trebuie stabilita o suma aproximativa care sa acopere remedierea acestor vicii. Se va lua decizia daca aceste sume se vor asuma de catre cumparator, se vor negocia din pretul de vanzare a imobilului sau se vor scadea din pretul de achizitie.
  3. Se va verifica situatia juridica a imobilului de catre un avocat specializat in acest sens sau de catre notar.
  4. Se va stabili o data a tranzactionarii si se va efectua tranzactia la notar.

In lipsa acestui sir de demersuri, cumparatorul se bazeaza in totalitate pe priceperea si experienta proprie in domeniul tehnic si juridic pentru a cumpara o locuinta. De obicei se apeleaza la credite, iar in cazul imobilelor vechi, viciile descoperite dupa cumpararea imobilului sunt asumate de catre cumparator.

Cumparatorii de locuinte care sunt educati si deschisi la nou, preintampina toate aceste probleme, informandu-se temeinic.

Din pacate, in momentul de fata internetul este invadat de tot felul de “specialisti” care scriu articole despre cum cred ei ca ar trebui tratat un subiect sau altul, fara o cerecetare amanuntita a subiectului cu cartea in mana, fara o experienta relevanta in domeniu.

Daca esti inginer in domeniul constructiilor, architect, maistru, diriginte de santier etc. si ai petrecut toata viata pe santier, nu inseamna ca poti efectua o inspectie tehnica imobiliara eficienta fara a avea aparatura necesara si cunostintele certificate in acest sens.

Sa luam un caz practic:

Ce poate spune un iginer despre repartitia armaturii in structura de rezistenta, umiditatea structurii (vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltaratii prin acoperis, fatada, tevi fisurate in pereti sau pardoseala etc.), puntile termice, vicii ale instalatiilor etc.?

Din pacate este o lipsa de specialisti in domeniul inspectiei tehnice imobiliare, iar dumneavoastra va trebui sa va informati temeinic atunci cand doriti sa cumparati un imobil, pentru a evita investitii ulterioare de mii de euro sau, mai rau, sa luati o traditionala “teapa”.

Din pacate, trebuie sa fiu rezervat in ceea ce comunic pentru a nu crea o imagine proasta asupra tranzactiilor imobiliare si a nu generaliza. Paza buna trece primejdia rea!

Va urez success!

Inspectie Tehnica Imobiliara - Consultant Tehnica Imobiliara

Ce trebuie verificat in cazul receptionarii apartamentlor noi.

Foarte multe persoane nu intreprind nici cele mai mici demersuri in vederea verificarii conformitatii apartametului pe care il vor cumpara. In general, se bazeaza doar pe informatiile oferite de catre agentul imobiliar.

Primul pas care trebuie efectuat este verificarea situatiei juridice – intabulare in Cartea funciara, verificare ce ar trebui efectuata cu ajutorul unui avocat specializat in imobiliare sau a unui notar.

Al doilea pas este verificarea conformitatii dotarilor apartamentului cu specificatiile prevazute in antecontractul de vanzare–cumparare.

Daca totul este ok pana aici, trebuie sa efectuam si verificari de ordin tehnic, precum:

  • verificarea situatiei Cartii Tehnice a imobilului;
  • verificarea corespondentei apartamentului cu proiectul tehnic din punct de vedere al structurii si finisajelor, cat si al instalatiilor;
  • documetatia specifica instalatiilor de alimentare cu apa (cum ar fi documentatia controarelor de apa), de gaze (inclusiv PIF-ul centralei) si de electricitate.

Ce puteti verifica siguri

  • dimensiunile incaperilor, ale teraselor si balcoanelor, care trebuie sa coincida cu cadastrul;
  • peretii sa fie drepti, glafurile sa nu aiba abateri de planeitate, usile (inclusiv cea de la intrare) sa fie montate drept, sa se inchida corespunzator si sa nu fie zgariate sau deteriorate; 
  • parchetul, gresia si faianta trebuie atent verificate (sa existe gresie sub cada, faianta in baie si bucatarie  coform proiectului etc.);
  • ferestrele trebuie sa nu prezinte vicii de planeitate, sa se inchida corespunzator – verificati inclusiv integritatea chederelor si faptul ca geamurile sau tocurile sa nu fie zgariate;

Instalatia electrica trebuie sa corespunda cu documentatia tehnica si sa fie pregatita pentru incheierea contractului de furnizare de electricitate individual cu furnizorul de energie. Alte aspecte:

  • sa aiba procese verbale privind probele de functionare;
  • sa prezinte documentatia instalatiei electrice existente care sa cuprinda schemele circuitelor si a traseelor, precum si a pozitionarii tabloului electric;
  • sa verificati functionalitatea prizelor si intrerupatoarele.

Instalatia de gaze trebuie sa sa corespunda cu documentatia tehnica si sa fie pregatita pentru incheierea contractului de furnizare de gaze naturale. Alte aspecte:

  • sa prezinte documentatia instalatiei de gaze existente care sa cuprinda schemele circuitelor, traseele interioare de distributie;
  • sa aiba efectuata proba de functionare a centralei tehnice.

 

Instalatia termica trebuie sa corespunda cu documentatia tehnica a instalatiei termice existente, care sa cuprinda schemele circuitelor si a traseelor. Alte aspecte:

  • sa existe in documentatia tehnica proba de functionare “la rece” – proba de presiune a traseului de distributie si proba de functionare “la cald” – privind functionarea corespunzatoare  a centralei si conformitatea traseului.

Instalatii sanitare – sa corespunda cu documentatia tehnica a instalatiei si sa se verifice daca au fost montate corect (mai ales excentricii de racord ai bateriei de cada), daca functioneaza bateriile, sa se faca proba cu apa a sifoanelor din baie, eventual bucatarie si a celui de balcon, daca exista.

Aer conditionat si ventilare – la unitatile de aer conditionat trebuie verificata functionarea coespunzatoare, iar in ceea ce priveste ventilatorul de la baie, acesta nu trebuie sa emita un zgomot exagerat sau nefiresc.

Daca doriti o verificare de specialiate a documentatiei tehnice, a Cartii Tehnice a Constructiei, a conformitatii structurii, depistarea puntilor termice, a zonelor de umiditate in pereti sau sapa datorate viciilor de montaj a diveselor trasee, eventalelor  vicii ale instalatiei electrice, masurarea debitului de apa, verificarea instalatiei de incalzire cu indicatiile centralei termice, determinarea viciilor in instlatiile sub presiune etc. etc., atunci este recomandat sa solicitati o inspectie tehnica imobiliara.

La un simplu calcul, un agent imobiliar comisioneaza o tranzacie in medie cu 0,2% din valoarea imobilului. Daca un apartament cu 2 camere are o valoare de ~70000 euro, comisionul agentul imobiliar reprezinta ~1400 euro. Pretul estimativ al unei inspectii tehnice imobiliare este de 200-300 euro si va poate scuti de multe neplaceri ulterioare sau chiar de luarea unei decizii gresite in ceea ce priveste achizitionarea imobilului.

Mai multe informatii despre inspectia tehnica imobiliara puteti regasiti accesand link-ul de mai jos.

Mult succes!

 

Inspectie tehnica imobiliara – Surse de umiditate in cazul achizitiei imobilelor

Sursele de umiditate in cazul constructiilor.

      Unul din elementele de baza ale inspectiei tehnice imobiliare il constituie depistarea surselor de umiditate. Metoda de determinare a surselor de umiditate este una duala. Astfel, pentru determinarea amplorii si a zonelor de infiltrare, se apeleaza la investigarea cu ajutorul camerei de termoviziune , iar pentru determinarea exacta a amplorii fenomenului in zone afectate de umiditate se apeleaza la masurarea directa a elementelor (valorile de umiditate la suprafata elementelor) cu ajutorul umidometrului de contact .

      Principalele sursele de umiditate in cazul achizitiei de imobile sunt:

Infiltratii prin acoperis sau terasa

Infiltratiile prin acoperis se descopera preponderant in cazul imobilelor vechi, dar si in cazul imobilelor noi aflate in perioada de garantie. Daca in cazul imobilelor vechi cauzele de umiditate sunt multiple, in cazul imobilelor noi aceste vicii se datoreaza in general mantajului necorespunzator sau a nerespectarii tehnologiilor de montaj (lipsa profile de capat etc.).

Infiltratii prin fatada

Infiltratiile prin fatada, in cazul imobilelor vechi, se datoreaza in special neanveloparii cladirii.  In cazul imobilelor noi, acest fenomen il intalnim in cazul strapungerilor  nemansonate, neizolate, dar si in zona de montaj a tamplariei exterioare etc. Exemple sunt multe: tamplarie exterioara montata incorect, tevi de aerisire, colane care strapung fatada si nu sunt mansonate, suporti de aer conditionat, burlane, diverse trasee de alarma sau supaveghere video etc., montate fara masuri de izolare a prinderilor de fatada.

Infiltratii datorate avariilor diverselor trasee de instalatii

Acest tip de infiltratii se depisteaza foarte greu cu ochiul liber. Acestea por aparea in cazul traseelor de instalatii de alimentare cu apa, traseelor instalatiilor de incalzire cu calorifere aflate prin pereti, in cazul incalzirii prin pardoseala etc.  Toate aceste trasee, in cele mai multe cazuri, nu sunt la vedere, ci montate ingropat in pereti sau sapa.

Infiltratii la nivelul fundatiei

Acest tip de sursa de umiditate este foarte putin luata in considerare, dar are efecte negative asupra confortului la nivelul parterului, cat si asupra duratei de viata a imobilului (mai exact a duratei de exploatare). Aceste femomene se datoreaza viciilor de hidroizolare a fundatiei, indepartarii apelor pluviale de la baza fundatiei, avarii de conducte in vecinatatea fundatiei etc. Daca tipul de teren pe care este amplasat imobilul nu permite ca apa sa se scurga intr-un timp rezonabil si terenul ramane imbibat cu apa, o parte din aceasta umiditate va fi transferata fundatiei. Betonul din fundatie este un element poros, iar acesta acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Astfel, in sezonul ploios sau de iarna, la nivelul placii de la parter, in imediata vecinatate a anvelopei cladirii, se va resimti o zona de radiatie rece (veti simti senzatie de rece la picioare). Al doilea femonen are consecinte si mai nefaste. Apa acumulata in structura la nivelul fundatiei este transferata catre elevatie prin fenomenul de capilaritate. Betonul simplu este un element casant in caz de seism major. Daca armatura din structura de beton ramane in mediu umed foarte mult timp, aceasta corodeaza si isi pierde elasticitatea. In consecinta, comportamentul in caz de seism major este inferior fata de cazul in care structura ar fi prezentat un nivel de umiditate in limite rezonabile.

In concluzie:

      Este extrem de important sa verificati, in cadrul unei inspectii tehnice imobiliare, toate aceste femomene pentru a va feri de situatiile in care dumneavoastra veti depista aceste vicii dupa efectuarea transerului de proprietate sau dupa ce a expirat perioada de garantie a imobilului.  O potentiala interventie efectuata pentru remedierea acestor vicii se traduce in investitii consistente din buzunarul dumeavoastra si timp petrecut in santier cu multa bataie de cap.

   

Inspectie Tehnica Imobiliara - Consultant Tehnica Imobiliara
Inspectie Tehnica Imobiliara

Preluarea Cartii Tehnice a Constructiei de la dezvoltator

verificare conformitate carte tehnica constructii.

      Receptia unui imobil se efectueaza in doua etape si anume: o receptie la terminarea lucrarilor si o receptia finala, la expirarea perioadei de garantie. Cartea Tehnica a Constructiei  cuprinde documentatie privind proiectarea, executia, receptia, exploatarea, repararea si urmarirea in timp a constructiei.

     Investitorul are obligatia de a pune la dispozitia comisiei de receptie, la terminarea lucrarilor, documentatia privind proiectarea si executia lucrarilor. Altfel spus, daca s-a efectuat receptia la terminarea lucrarilor, Cartea Tehnica a Constructiei – capitolele A, B, precum si procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor (care face parte din capitolul C) exista si au fost verificate de catre comisia de receptie cu prilejul receptiei.

      Trebuie precizat faptul ca, pentru cladirile de locuit pana la doua niveluri si anexe gospodaresti, precum si pentru cele de mica importanta, cum ar fi garduri, cabina poarta etc., Cartea Tehnica a Constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie, precum si alte evenimente deosebite din viata constructiei.

Cartea Tehnica a Constructiei se intocmeste de catre investitor si se definitiveaza pana la receptia finala.

       Este obligatoriu ca, la instrainarea constructiei, Cartea Tehnica a Constructiei sa fie predata noului proprietar. Astfel, daca doriti sa cumparati o casa noua, aceasta trebuie sa aiba Cartea Tehnica a Constructiei, iar dumneavoastra, cu ajutorul unui specialist, ar fi bine sa verificati daca este corect executata si completa inainte de a incheia tranzactia.

Sa ne imaginam ca am depistat un viciu in perioada de garantie a imobilului care nu este datorat modului defectuos de exploatare a constructiei. Sa presupunem ca avem o priza in baie, dar nu avem o siguranta diferentiala aferenta in tabloul electric sau nu avem priza in baie pentru masina de spalat, dar avem racordurile aferente. Este un viciu de proiectare sau de executie? Raspunsul se regaseste in Cartea Tehnica a Constructiei. Daca intrebi dezvoltatorul, cel mai probabil raspuns este ca “asa trebuia sa fie”.

      Exista situatii in care anumite vicii, in lipsa Cartea Tehnica a Constructiei, nu pot fi puse in evidenta decat in urma unei expertize tehnice. Insa pe cheltuiala cui?

Cartea Tehnica a Constructiei se intocmeste intr-un singur exemplar. De obicei, in cazul imobilelor de locuinte colective, Cartea Tehnica a Constructiei se preda asociatiei de proprietari.

Prevederile din Cartea Tehnica a Constructiei referitoare la exploatarea imobilului sunt obligatorii pentru  proprietar,  administrator  si utilizator.

      In situatia in care, in calitate de proprietar/administrator, preluati Cartea Tehnica a Constructiei incompleta, dupa expirarea perioadei de garantie, este de datoria dumneavoastra sa o completati.  In situatia in care lipseste partial sau toatal capitolul B din Cartea Tehnica a Constructiei, completarea Cartii Tehnice a Constructiei se realizeaza prin experizarea cladirii, o operatiune constisitoare.

      In concluzie, Cartea Tehnica a Constructiei este oglinda imobilului achizitionat. Verificati Cartea Tehnica a Constructiei inainte de cumpararea unui imobil, dupa receptia la terminarea lucrarilor si inainte de receptia finala!

Va uram mult succes!

 

  

Inspectie Tehnica Imobiliara - Consultant Tehnica Imobiliara
Inspectie Tehnica Imobiliara

Inspectia tehnica imobiliara – verificarea documentatiei tehnice

Cazurile in care oamenii sunt pacaliti ca cumpere imobile noi construite ilegal sunt mai raspandite decat s-ar crede la prima vedere. Si cand vorbesc de imobile, nu vorbesc doar de case, ci si de blocuri construite fara autorizatie de construire in Bucuresti.

In principiu, autoritatile publice ar trebui sa descopere aceste imobile prin intermediul politiei comunitare. Actiuni concrete luate impotriva acestor situatii, de catre Inspectoratul de Stat in Constructii, au fost la nivelul trimestrului I din 2019 de: 20 de cazuri in mediul urban si 7 cazuri in mediul rural. O fi mult, o fi putin? Va las pe dumneavoastra sa decideti.

Cert este ca fenomenul exista si efectele acestuia nu sunt usor de neglijat.

Dar ce ar trebui sa facem?

In primul rand nu ar trebui sa ii credem pe cuvant pe unii dezvoltatori. Ar trebui sa cunostem drepturile si obligatiile ce ne revin noua ca si cumparatori, cat si pe cele ale vanzatorului/dezvoltatorului. In acest sens, ar fi util sa cititi HG nr. 343/2017 – modificarea HG nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora.

Aici veti regasi explicate prevederi privind receptia la terminarea lucrarilor, receptia finala (care va implica pe dumneavoastra ca viitor proprietar), Cartea Tehnica a Constructiei (care in cazul blocurilor ar trebui predate Asociatiei de proprietari nou constituite) etc.

Ca fapt divers, de aici veti afla ceea ce prevede legea intr-un caz foarte des intalnit si anume utilizarea constructiei a carei receptie la terminarea lucrarilor a fost respinsa. Art. 22. Alin. 3 a acestei HG prevede “Este interzisa utilizarea constructiei a carei receptie la terminarea lucrarilor a fost respinsa, pana la finalizarea remedierilor, aceasta fiind pusa in stare de conservare prin grija si pe cheltuiala investitorului ”.

Verificarea documentatie tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei trebuie sa fie primul pas in demersul de cumparare al imobilului.

Cartea Tehnica a Constructiei cuprinde patru capitole:

Capitolul A: Documentatia privind proiectarea

Acest capitol tebuie sa contina, printre altele:

– tema de proiectare, amplasarea constructiei, avizele de specialiate pentru intocmirea proiectului;

autorizatia de construire – Daca imobilul a fost executat fara autorizatie si a fost expertizat pentru intrarea in legalitate – sfat: mai bine cautati in alta parte! Daca imobilul are mai multe autorizatii  si santierul a stat multi ani fara conservarea santierului – sfat: mai bine cautati in alta parte!

– documentatia tehnica referitoare la constructie – D.D.E.-uri pentru elementele structurii de rezistenta si pentru elementele de constructie care asigura functionalitatea si siguranta in exploatare, schemele de instalatii efectiv realizate, cu toate modificarile aduse de proiectant, executant sau proprietar pe parcursul executiei, insusite de verificatori de proiecte sau experti tehnici. Daca realitatea nu corespunde cu documentatia –  sfat: nu cumparati!

Capitolul B: Documentatia tehnica privind executia

Acest capitol tebuie sa contina, printre altele:

  • Documentatiile privind calitatea lucrarilor efectuate pe parcursul executiei (certificatele de conformitate si de performanta ale produselor puse in opera, registrul proceselor verbale de lucrari ce devin ascunse, condica de betoane, agrementele tehnice, rezultantele incercarilor efectuate, registrul unic de comunicari si dispozitii de santier, procesele verbale de probe specifice si speciale etc.).

Capitolul B trebuie studiat cu atentie pentru ca reprezinta oglinda si garantia corectitudinii lucrarilor executate. Acest capitol este foarte important sa fie analizat de catre o persoana care cunoaste si are experienta executiei si mai ales a verificarii conformitatii Cartii Tehnice a Constructiei si care sa poata verifica spetele de interes si relevante pentru executia imobilului.  In general, in cazul imobilelor de locuinte colective, datorita volumului foarte mare de documentatie, nu ai timp sa verifici Cartea Tehnica din scoarta in scoarta si pe indelete, deci experienta este cruciala.

In mod frecvent aud din partea anumitor dezvoltatori urmatoarea “scuza”: Cartea Tehnica este la dirigintele de santier, pentru completare. Daca exista procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, semnat de catre toate partile legal implicate si nu exista mentiune pe procesul verbal ca “se va completa documentatia tehnica” inseamna ca documentatia tehnica a fost verificata de catre cei abilitati conform legii si a fost completa la momentul receptiei. Deci aceasta scuza NU TINE. Altele sunt motivele pentru care dezvoltatorul nu doreste sa va dea spre stuidiere Cartea Tehnica.

Capitolul C: Documentatia privind receptia

Aici intalnim, printe altele, procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor (in cazul nostru), precum si cele incheiate ca urmare a cererii comisiilor de receptie.

Aici trebuie sa fiti atenti daca comisia de receptie a receptionat imobilul, dar a stipulat executia unor lucrari in procesul verbal de receptie. Trebuie sa verificati si executia in realitate a acestor lucrari.

Capitolul D: Documentatia privind exploatarea, intretinere, repararea, ermarirea comportarii in timp si postutilizarea constructiei

Aici intalnim, printe altele:

  • Prevederi scrise ale proiectantului in ceea ce priveste urmarirea comportarii constructiei, instructiunile de exploatare si intretinere. Aceste prevederi sunt impetuos necesar a se respecta pentru a nu pierde garantia pentru anumite tipuri de instalatii (spre exemplu).
  • Proiectele in baza carora s-au efectuat, dupa receptia finala a lucrarilor, modificari ale constructiei fata de proiectul initial efectiv realizat. Daca se vor executa lucrari fara respectarea conditiilor legale de autorizare, executare, receptionare, este posibil sa se piarda garantia acordata de catre proprietar, chiar daca imobilul este in perioda de garantie conform legii.
  • Actele de constatare a deficientelor aparute dupa receptia executarii lucrarilor si masurile de interventie luate – process verbal de remediere a defectelor. Este foarte important ca locatarii imobilelor sa nu se apuce sa repare deficientele constate, ci sa initieze procedura de instiintare a dezvoltatorului/vanzatorului cladirii.
  • Procesul verbal de predare-primire a constructiei in cazul scimbarii proprietarului. Nu putine sunt cazurile in care acest proces verbal nu se regaseste in documentatia tehnica o data cu instrainarea constructiei.

Ca o concluzie, Cartea Tehnca a Constructiei trebuie verificata cu multa atentie pentru  a putea corela documentatia tehnica cu ce exista in realitate. Din experienta va spun ca exista deficiente  in foarte multe carti tehnice  si, pentru a putea beneficia de o garantie corespunzatoare in  perioada de garantie a imobilului, constructiile si a instalatiile aferente acestora trebuie sa corespunda intocmai cu Cartea Tehnica  a Constructiei.

Principalele 6 tipuri de imobile la care trebuie sa fiti atenti cand cumparati “casa mult visata”

Majoritatea clientilor mei, atunci cand doresc sa cumparere un imobil, fie el apartament sau casa, cumpara “emotional”.  Dorinta de a detine casa mult visata este mai puternica decat ratiunea care va indeamna sa fiti precauti atunci cand cumparati. De-a lungul timpului…

 

  1. Case vechi izolate cu polistiren la exterior si rigips la interior

Cele mai greu de evaluat sunt aceste tipuri de case. De ce? Sa presupunem ca imobilul prezinta o structura degradata (crapaturi cu impact major asupra structurii imobilului, tasari inegale ale fundatiei, etc.) si imobilul ar avea nevoie de consolidare. “Samsarii de case”, care cumpara cu precadere astfel de case datoarita pretului de achizitie foarte scazut, le “cosmetizeaza” si le vand ca fiind cu “renovare capitala”, intretinute, cu mentenanta la zi sau orice formula vreti dumneavoastra. Apropo, nu exista “renovare capitala”, ci doar renovare sau consolidare. Aceste case, fiind spre sfarsitul duratei de viata, oricum necesita lucrari pentru asigurarea exploatarii constructiei in conditii de siguranta.

Si mai este ceva. In cazul in care umiditatea structurii este ridicata (avand ca sursa de umiditate vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada, avarii de conducte in pereti), ei bine, umiditatea din structura nu mai poate diminua natural, polistirenul si rigipsul nefiind materiale care sa perimita acest lucru. Si aceasta conduce la degradarea accelerata a cladirii si, in unele cazuri, la comportament nefavorabil in caz de seim. De ce? Pentru ca betonul este un element poros care acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Armatura din interiorul elementelor de beton se corodeaza acelerat in prezenta apei, generand scaderea elasticitatii elementului de beton in caz de seism. Cum se traduce acest lucru? Betonul este un element casant in caz se seism si din acest motiv acesta se armeaza, astfel oferind elementelor din beton armat elasticitatea necesara, asigurand cladirii un comportament corspunzator in caz de seism.  

2. Imobile nou construite – fara autorizatie, Carte Tehnica a Constructiei, receptionate in baza unei expertize tehnice

Imobilele care se incardeaza in aceasta cetegorie sunt construite fara autorizatie, fara supravegherea unui diriginte de santier care sa se fi asigurat ca este executat conform proiectului tehnic si a legislatiei in vigoare.

Aceste imobile nu respecta in general gradul de armare, adancimea de fundare, detaliile de executie pentru ca oricum nu le mai vede nimeni la final, cand totul este gata.

Aceste imobile sunt construite in general in timp, pe parcursul mai multor ani sau imediat “pentru vanzare”, executate cat mai ieftin posibil, astfel incat profitul “dezvoltatorului de ocazie” sa fie cat mai mare.

3. Imobile care nu respecta autorizatia de construire

Acestea sunt imobile executate in general dupa revolutie, cam pana in 2012 -2013 si care una au in autorizatia tehnica si altceva gasim la fata locului. Astfel imobilul difera ca arhitectura, este in general cu suprafata construita mai mare decat ce prezvede autorizatia de construire, are extinderi sau schimbari de destinatie (podul transformat in mansarda, garajul transformat in dormitor etc.), nu respecta regimul de inaltime etc. Astfel de imobile trebuie atent investigate, atat din punct de vedere tehnic, cat si din punct de vedere al legalitatii documentelor.

Aici intampin cel mai des replica “Am facut-o pentru mine, dar din pacate trebuie sa o vand…”.

4. Casele noi cu pret extrem de mic

Acest tip de imobile sunt preferatele mele. Le gasim in general la periferia  oraselor, in zone unde terenul pe care se construieste este in general fara canalizare sau alimetare cu apa, uneori chiar fara retea de gaze (incalzirea facandu-se cu ajutorul unei centrale electrice). Regimul de inaltime este mic, de obicei  parter si un pod inalt pe care, dupa receptionarea imobilului, “se poate transforma in mansarda”.  Aviz amatorilor: transformarea in mansarda a podului, fara autorizatie, conduce la pierderea garantiei de executie din partea dezvoltatorului! De obicei aceste imobile sunt executate cu personal necalificat si receptionate prin “amabilitatea” autoritatilor publice locale, care nu sunt convins ca ar trebui sa receptioneze aceste imobile cu vicii evidente de executie, materiale utilizate de cea mai proasta calitate, Carte Tehnica a Constructiei necorespunzatoare etc.

5. Apartamente la demisol

 Ca sa nu lungesc foarte mult articolul, voi fi mai concis.

Apartamnete la demisol sunt alternativele ieftine fata de acelasi tip de apartament aflat la parter sau la etajele superioare.

Principalele probleme intalnite:

  • Hidroizolarea defectuoasa a radierului cladirii – probleme cu umiditatea in locuita;
  • Instalatia de canalaizare defectuos executata – lipsa clapeta de sens pe traseul de evacuare, pante aferente traseelor de scurgere necorespunzatoare sau contrapanta etc.;
  • Treasee de instaltii de scurgere in interiorul apartamentului – eventualele avarii va afecteaza direct.
  1. Mansarde efecuate peste blocuri vechi si nu numai

Principalele probleme intalnite:

  • Realizarea necorespunzatoare a structurii;
  • Nerespectarea tehnologiei de montaj in ceea ce priveste izolarea termica si a masurilor de hidroizolare;
  • Executia deficiara a instalatiilor de ventilatie si electrice.

 

Daca nu aveti o documentatie tehnica corecta si completa, poze din timpul executiei, nu cumparati “emotional”, “pe vorbe frumoase”. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula, probabil ca asa este!

STUDIUL GEOTEHNIC – il mai facem sau nu?

       Studiul geotehnic este poate cel mai important document care ne ajuta sa luam decizii privind cumpararea unui teren, constructia unei viitoare case, consolidarea, modernizarea, reabilitarea sau reconditionarra unei case vechi.  De aceea este foarte important sa solicitati efectuarea unui studiu geotehnic inainte de a cumpara un teren, pentru a putea sti ce puteti construi pe el.

      Acest studiu reprezintă documentația tehnică care ne ofera informatii privind tipul terenului, cota de nivel a panzei freatice, capacitatea portanta a terenului, adancimea recomandata de fundare, etc. Aceste informatii  sunt necesare inginerului proiectant al structurii de rezistenta a viitoarei dumneavoastra case pentru o dimensionare corecta a fundatiei.

      Studiul geotehnic se realizeaza in mod obligatoriu inaintea oricaror demersuri de construire sau consolidare a unui imobil. Acesta poate releva solutii de imbunatatire a terenului de fundare, cu implicatii serioase asupra bugetului executiei unei constructii.

Ce presupune studiul geotehnic in cazul constructiilor cu destinatie rezidentiala?

  • executarea unuia sau posibil a mai multor foraje pe viitoarea amprenta a constructiei;
  • prelevarea probelor de sol;
  • analiza probelor de pamant si apa intr-un laborator acreditat in acest sens ;
  • elaborarea referatului geotehnic;
  • verificarea acestuia de catre un expert autorizat.

Ce informatii trebuie sa furnizam in cazul executiei unui studiu geotehnic?

  • locația geografică exacta a locului de constructie a viitorului imobil;
  • suprafața terenului pe care se va construi imobilul;
  • amprenta la sol a acestuia;
  • inclinatia terenului;
  • regimul de inaltime a viitoarei cladiri;
  • constructia se va executa pe calcan sau nu;
  • apropierea terenului fata de sursele de apa – rauri, lacuri etc.

    Ca o concluzie, faceti studiu geaotehnic “pe bune” pentru ca va da o imagine a ceea ce puteti construi pe terenul care vreti sa il veti achizitiona, pentru ca va poate scuti de  o suma importanta de bani daca inginerul structurist are acest studiu si nu trebuie sa supradimensioneze structura casei “ca sa fie el sigur ca tine” etc etc

Definitia, etapele de realizare si alte informatii utile veti gasi accesind https://ro.wikipedia.org/wiki/Studiu_geotehnic

Inselatoria ca modalitate de construire si tranzactionare pe piata imobiliara

Importanta insprectie tehnice imobiliare in prevenirea excrocheriilor.

casa I - Executie corecta

Casa I

Casa II

Majoritatea oamenilor, dupa intemeierea unei familii, cumpara o casa noua pentru care acceseaza un credit pe o perioada medie de 20 de ani. Atunci cand o parte semnificativa din veniturile familiei este directionata catre achitarea ratelor, pe o perioada indelungata de timp, trebuie sa fii sigur ca imobilul pe care il cumperi este executat corect, cu materiale de calitate si nu va necesita interventii majore, cel putin in primii 15-20 ani de la dobandire.

Sa privim cele doua imobile de mai jos. Sunt identice. Cea din stanga (Casa I) costa 165.000 de euro, cea din dreapta (Casa II) 135.000 de euro. Sa zicem ca investitia in terenurile pe care s-au construit este aceeasi si conditiile geotehnice ale solului sunt identice.

 

In timp ce prima casa este construita respectand toate rigorile legislatiei in domeniul constructiilor, cea de-a doua este construita strict dupa criteriul maximizarii profitului prin orice mijloace.

Proiectele de la care se pleaca sunt identice, insa materialele folosite si tehnologia de lucru sunt diferite.

Etapa 1: TRASAREA IMOBILULUI

Casa I – trasare cu ajutorul topometristului;

Casa II – trasare la ruleta si la sfoara.

Consecinte: Casa I corespunde in totalitate proiectului, Casa II poate avea abateri de trasare (casa iese, “surprinzator”, mai mica, fundatia stamba, etc.)

Diferenta de pret: aprox. 150-200 euro.

Etapa 2: SAPATURA

Casa I – sapatura pana la cota 1.00 (conform proiect – minim 0.90)

Casa II – sapatura 0.80

Consecinte: Din punctul de vedere al costurilor, diferenta nu este semnificativa, dar  corelata cu alte vici, asa cum o sa vedem in continuare, din punct de vedere al durabilitatii, a comportarii in timp si in caz de seism, efectele asupra cladirii pot si substantial diferite.

Diferenta de pret: maximum 100 Euro.

Etapa 3:  AVIZARE TEREN DE FUNDARE DE CATRE SPECIALIST GEOLOG SI INTOCMIRE PROCES VERBAL DE AVIZARE TEREN

Casa I – se efectueaza conform documentatiei terhnice, procesul verbal de avizare teren de fundare se atasaza la Cartea Tehnica a Constructiei, capitolul B – documentatia privind executia.

Casa II – nu se complica…..

Consecinte: Daca apar probleme cu natura terenului de fundare, se pot lua masuri de schimbare a solutiei de fundare, de imbunatatire a naturii solului de fundare sau alte masuri stabilite de specialistii implicati.

Diferenta de pret: 120 -150 euro.

 

Etapa 4: HIDROIZOLAREA FUNDATIEI

Casa I – se efectueaza corect, sa zicem cu membrana HDPE temosudata la cald sau beton impermeabilizat;

Casa II – turnare directa in pamant a betonului simplu (oricum nu se vede si nu se pride nimeni…)

Consecinte: Cei ce vor cumpara Casa II vor simti, mai ales in perioada toamna – iarna, podeaua de la parter rece, pentru ca fundatia de beton o sa aiba un grad de umiditate mai mare, deci si radiatia rece va fi mai intensa. Daca stratul de rupere de capilaritate este montat corespunzator, cu pitra sparta si  nu cu pitra de rau, efectul este mult diminuat.

Diferenta de pret: aprox. 300 – 400 euro.

 

Etapa 5: TURNAREA BETONULUI DE EGALIZARE

Casa I – se efectueaza conform proiect

Casa II – nu isi pierde timpul

Consecinte: Betonul de egalizare are rolul de preluare a neregularitatilor sapaturilor și impiedicarea scurgerii laptelui de ciment din betonul grinzilor de fundatie.

Diferenta de pret: betonul in sine nu costa mult, dar muncitorii… Este mai “rentabil” asa.

 

Etapa 6: ARMAREA CASEI

Casa I – se efectueaza conform proiect si sunt puse in opera 30 t fier

Casa II – Monteaza armatura relativ identic, cu diferenta ca etrierii ii monteaza nu la 15 cm, ci la 17 -18 cm, barele longitudinale nu la 10 cm, ci la 12,5 cm.

Consecinte: Armarea structurii de rezistenta a unei cladiri nu se face “dupa ureche”, ci numai dupa un proiect care este conceput tinand seama de foarte multi factori si este avizat de catre un verificator de proiecte tocmai in ideea de a fi siguri ca proiectul este executat corect. Deci executantul nu poate sa faca o “ajustare” a armaturii, oricat ar fi ea de “neinsemnata”.

Diferenta de pret:  sa zicem ca au fost “economisite” cam 2 t de fier beton, adica aprox. 1250 euro.

 

Voi sari peste multe etape (zidire, cofrare, boiandrugi, etc), pentru ca nu doresc sa dau idei, si ma voi opri la acoperis. In mod normal masa lemnoasa care face parte din structura acoperisului nu trebuie sa fie lemn crud, aceasta masa trebuie sa aiba un anumit grad de umiditate.

Casa I – Folosteste lemn uscat industrial si evita problemele de volumetrie (lemnul se usuca si isi micsoreaza volumul – aviz celor care folosesc doar cuie la imbinarea elementelor de lemn), rezistenta si comportarea neadecvata in timp (un element lemnos umed se incovoaie substantial mai mult decat un element uscat supus la acelasi element de stres), evita problema mucegaiului etc.

Casa II – Foloseste lemn crud (este mai ieftin), nu respecta proiectul privind structura, in sensul ca in loc de dulapi de 150x50x4000 mm foloseste popi de 80x80x4000 mm, pentru ca “ei stiu mai bine” si “fac asta de cand lumea”. Repartitia structurii sarpantei nu se mai face din 50-60 cm, o fac la 1 m pentru ca “tine” si asa.

Diferenta de pret:  sa zicem 1000 euro pe loc si multe mii de euro pentru interventii in urmatorii 20 – 30 ani.

 

Ca sa scurtam si mai mult…

“Economii” importante se mai realizeaza din:

– Rigipsare vs tencuire –  din punctul meu de vedere, este foarte important ca imobilul sa fie tencuit si nu acoperit cu rigips (mai ales solutia de montaj pe adeziv –“mamaligi”);

-Instalatii ( Toate tipurile de instalatii. Aici putem vorbi atat de solutiile alese, calitatea materialelor folosite, cat si de modul de executie);

-Finisaje – cand vine vorba de finisaje, aici diferentele de pret sunt foarte importante.

In consecinta:

Cei ce au construit Casa I, respectand toate rigorile legii, au cheltuit 130.000 euro si profitul lor este de 35.000 euro.

Cei ce au construit Casa II au cheltuit 80.000 euro si profitul lor este de 55.000 de euro.

Ca observatie: cei ce construiesc corect, nu numai ca construiesc mult mai incet (respectand timpii de uscare, realizand toate etapele prevazute etc.), dar la trei case construite, acestia au un profit realizat egal cu cel al carora care contruiesc “pentru vanzare” doua case. Deci tentatia este foarte mare. De aceea este foarte important sa cumparati in cunostinta de cauza, apeland la serviciile de consultanta tehnica la cumpararea unui imobil.

Va urez succes!

Perioada de garantie a imobilelor nou construite

        Perioada de garantie a lucrarilor de constructii se prevede in contractele incheiate intre parti. Conform Legii nr. 163/2016 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, la articolul 7 alin. 3 se stipuleaza ca perioada de garanție se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii și va avea o durată minima de 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C (cazul nostru) – case, vile, apartamente, etc.

De ce prevede legiuitorul durata minima de 3 ani? Pentru ca aceasta incepe de cand s-a semnat procesul verbal la terminarea lucrarilor si, teoretic,  durata acesteia se poate negocia intre parti, conform legii, insa durata acesteia nu poate sa fie mai mica de 3 ani. Conform HG nr. 343/2017, comisia de recepție la terminarea lucrărilor întocmește procesul verbal de receptie care cuprinde si perioada de garantie pentru vicii ascunse. Eu nu am intalnit pana acum niciun dezvoltator/constructor care sa ofere in scris mai multa garantie decat prevede legea, de cand a intrat in vigoare aceasta lege.

La sfarsitul perioadei de garantie, in conformitate cu legea, se efectueaza receptia finala.

Daca in timpul perioadei de garantie se descopera vicii la imobilul cumparat sau la instalatiile aferente acestuia, comisia de receptie  finala poate decide sa suspende receptia finala a imobilului.  Daca comisia de receptie a luat o astfel de hotarare, aceasta trebuie prevazuta intr-un proces verbal de suspendare a procesului de receptie finala si trebuie sa recomande masurile care trebuie intreprinse in scopul remedierii aspectelor constatate. Investitorul este obligat sa comunice executantului decizia comisiei in maximum 3 zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare a procesului de receptie. Remedierea celor constatate nu poate depasi 90 de zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare a procesului de receptie finala.

Cumparatorul imobilului (noul proprietar) trebuie sa organizeze, in termen de maximum 10 zile de la expirarea perioadei de garantie, receptia finala. Daca nu efectueaza acest lucru, isi asuma toate consecintele.

Legislatia in domeniul constructiilor, Legea 10/1995 privind calitatea in constructii,  prevede termenul minim de 3 ani (in functie de categoria de importanta), dar si garantia pentru vicii ascunse ale constructiei, survenite într-un interval de zece ani de la data semnarii procesului verbal de receptie finala. Garantia pentru structura imobilului (care acopera viciile de structura) se acorda pe intreaga durata de existenta a constructiei.

Principalele probleme (vicii) intalnite la cumpararea de case vechi

     De-a lungul anilor de realizare a inspectiilor tehnice imobiliare, am constatat ca unele vicii, situatii sau probleme se repeta cu anumita frecventa.

     Daca imobilul vizat a fost supus unor lucrari de mentenanta corect executate, aceste vicii sunt substantial diminuate.

      Exista o practica curenta ca, inaintea vanzarii, imobilul sa fie renovat (de fatada) de catre proprietar in vederea furnizarii unei “fete comerciale” a imobilului sau in vederea ascunderii viciilor imobilului. In aceste cazuri, constient sau nu, proprietarul actual al imobilului ascunde viciile si creeaza un neajuns viitorului proprietar, sugerand o falsa imagine a unui imobil care a beneficiat de mentenata si care a fost ingrijit corespunzator. Principalul neajuns al acestei situatii este faptul ca viitorul proprietar poate evalua cu greu lucrarile necesare, astfel incat imobilul sa corespunda conditiilor de siguranta in exploatare.

Acestea fiind spuse, va enumar mai jos principalele probleme intalnite:

  1. Degradari ale structurii, sub diverse grade – semne ale comportarii structurii imobilului in timp.
  2. Vicii ale instalatiilor termice si de funnizare ACM.
  3. Umiditatea structurii – datorata viciilor de hidroizolare a fundatiilor, infiltrafiilor prin acoperisuri sau terase, datorata avariilor circuitelor de distributie a instalatiilor de alimetare cu apa, incalzire sau canalizare.
  4. Vicii ale instalatiilor electrice.

 

TOP 10 obligatii ale celor care executa lucrari de constructii

      Executantii lucrarilor de constructii (constructorii) sunt supusi unor reglemetari si au mai multe obligatii, dintre care va prezint mai jos pe cele care mie mi se par cele mai importante:

  1. Sa execute lucrari numai pentru constructii autorizate, in conditiile legislatiei in vigoare;
  2. Sa aduca la cunostinta investitorului/investitorilor, daca este cazul, neconcordantele si necoformitatile constatate in proiectele puse la dispozitie, in vederea solutionarii acestora;
  3. Sa conceapa, prin personalul propriu, cu responsabili tehnici atestati, un sistem propriu de asigurare a nivelului de calitate in executie;
  4. Sa respecte proiectele si D.D.E.-urile (detaliile de executie) pentru realizarea nivelului de calitate stabilit prin proiectare.
  5. Sa foloseasca in executie numai proceduri si produse prevazute in documentatia tehnica pusa la dispozitie, asa cum sunt specificate in documentatie, fara abateri. Sa inlocuiasca procedeele sau produsele din proiect numai pe baza solutiilor stabilite de proiectant si care au acordul investitorului.
  6. Constructorul are obligatia de a convoca toti factorii care sunt prevazuti sa participe la verificarea lucrarilor care au ajuns in faze determinante ale executiei si sa obtina acordul scris al acestora, in vederea continuarii executarii lucrarilor.
  7. Sa propuna pentru receptionare numai constructiile care au intocmite si predate catre investitor a Cartii Tehnice a Constructiei si care corespund cerintelor de calitate prevazute de legislatie.
  8. Constructorul este obligat sa remedieze, pe propria cheltuiala, defectele calitative survenite in perioada de executie, cat si de garantie, defecte aparute exclusiv din culpa constructorului.
  9. Daca prin actele de control sau prin documentele de receptie se dispun masuri de remediere, reparare sau refacere a unor lucrari, constructorul are obligatia legala de a indeplini, in termenele stabilite, toate masurile prevazute de acestea.
  10. Readucerea terenului pe care s-a realizat organizarea de santier sau care a fost ocupat temporar, la starea lui initiala, dupa terminarea executiei lucrarilor.

     Pentru nerespectarea acestor obligatii, constructorii sunt pasibili de diverse forme de repercursiuni, incepand cu amenzi si terminand cu dosare penale.

Importanta verificarii etrierilor in armarea structurilor de beton armat inaintea cumpararii unei locuinte

Exista multe detalii tehnice si notiuni de specialitate ce trebuie explicate in detaliu pentru a putea descrie amanuntit rolul etrierilor in armarea structurilor constructiilor. Voi expune plastic, grosier, pentru a forma o imagine cat mai clara si cumparatorului neavizat de locuinte.

         

   Rolul unui stalp din beton armat este acela de a sustine o incarcare (o greutate) care, cu cat este mai mare, cu atat stalpul este mai solicitat si, daca nu este proiectat si executat corect, va avea tendinta catre una dintre urmatoarele situatii: tendinta de strivire, flambare (indoire) si strapungere catre fundatie sau elemetele pozitionate superior.  In cele mai multe cazuri, tendinta de indoire si strivire este repartitia necorespunzatoare a etrierilor, in speta acestia sunt prea departati unul de celalalt, nerespectand specificatiile proiectului de rezistenta.

            Rolul etrierilor este acela de a constrange elementele de armare verticale si de a furniza, impreuna cu acestea, elasticitate elementului structural, asigurandu-i un comportament corespunzator  in caz de seism. Este mult mai importanta frecventa repartitiei etrierilor decat grosimea acestora.

         Un element comun armarii grinzilor, stalpilor de sectiune dreptunghiulara sau patrata este faptul ca etrierii din componenta acestor elemente se desfac de cele mai multe ori si nu se rup in cazul aplicarii unor forte peste limita de suportabilitate a acestora.    

Sursele problemelor de durabilitate ale strucuturilor, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  50% vicii de proiectare, 40% modalitate constructie si intretinere si numai 10% calitatea materialelor.

In concluzie, daca o locuinta, o cladire nu respecta armarea structurii de rezistenta conform proiectului de rezistenta, nu recomand sa achizitionati imobilul.

Problemele legate de instalatii, finisaje se pot remedia, de obicei fara investitii substantiale, insa interventiile la structurile imobilelor sunt deosebit de costisitoare.           

            Comportarea la seism a unei cladiri a carei structura a fost proiectata sau executata deficitar este foarte dificil de previzionat si poate avea consecinte nefaste in cazul unui seism de mare magnitudine.

 

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

     Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii  se face referire la durata de viata proiectata  conform  Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

      Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de  durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

  • proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
  • execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
  • materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
  • structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
  • structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

      Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra  caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu  a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  

 

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

 

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

  • degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;

  • patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta  principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;

  • uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;

  • distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

  • degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.

  • daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de   50100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil,  dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.

Cum te feresti sa cumperi absolut legal constructii ilegale?

       Un imobil construit  fara respectarea normelor legale  nu respecta de obicei prevederile Planului Urbanistic Zonal (si nu numai). Aceste imobile sunt de obicei mult mai inalte decat imobilele din vecinatate, (exemplu – un bloc intr-o zona excusiv de case), sunt construite lipite de cladiri monument istoric, sunt construite pe terenuri cu alta destinatie (cum ar fi parcurile) sau cu restrictii.

       Mai ales in  cazul locuintelor colective (blocurilor), daca ajungi la locatie pe o strada ingusta sau infundata unde nu poate ajunge sau sa intoarca o masina de pompieri, iar cand ajungi acolo constati ca nu sunt suficiente locuri de parcare, imobilul este foarte aproape de limita de proprietate sau de alte cladiri invecinate, atunci ceva este in neregula.

Fenomenul este semnalat la nivel national de mass media asa cum este cazul reportajului, bine documentat de reporterii PRO TV in noiembrie 2014.

       Cand un constructor nu respecta prevederile legale privind aspectele legale de mai sus, deci se afla in ilegalitate, sunt sanse reduse sa  fi respectat normele privind calitatea in constructii atuci cand a ridicat imobilul. Motivul este evident, maximizarea profitului.

       Nerespectarea autorizatiei de constructie sau obtinerea autorizatiilor fara respectarea prevederilor legale au stat in ultimii ani la baza deciziilor de demolare partiala sau totala (aproximativ 200 de cazuri).

       Volumul tranzactiilor de locuinte in perioada ianuarie- septembrie 2018  a fost de 40.378 conform INS. Pentru Bucuresti,  situatia pentru 2017- 2018 se prezinta astfel:

Verificarea temeinica a documentatiei tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei, de catre un consultant tehnic este esentiala in astfel de cazuri.  Cartea tehnica ofera date  privind proiectul tehnic, avize, autorizatii, punere in opera, receptionarea imobilului.

Bineinteles ca pentru verificarea legalitatii actelor de proprietate si a altor documente necesare tranzactiei  este recomandat sa apelati la serviciile unui avocat sau notar.

       In anul 2018 aproximativ 3% din cumparatori au apelat la serviciile de inspectie tehnica imobiliara ale unui consultant tehnic sau a altor specialisti pentru verificari de specialitate, ceea ce reprezinta in jur de 1200 de persoane.

Sa ne imaginam urmatorul secenariu:

Cumparati un apartament intr-un bloc al carui constructor nu a respectat legislatia in domeniul constructiilor, iar vecinii obtin dupa un anumit numar de ani de zile, in instanta, o hotarare judecatoreasca definitiva de demolare partiala sau totala a imobilului (200 de cazuri inregistrate deja cu hotarari definitive si alte cateva sute pe rolul instantelor). Care este urmatorul pas? Oare il mai pot vinde macar?

       Ca sa nu fim pesimisti, trebuie spus ca majoritatea covarsitoare a cladirilor cu hotarare judecatoresca definitiva de demolare sunt in picioare, iar in cele mai multe cazuri, constructorii  respecta legislatia in vigoare privind edificarea imobilelor.

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!

 

Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul imobilelor noi

      De-a lungul anilor am intalnit anumite tipare, pe care unii vazatori de imobile noi le folosesc cu succes. Din fericire insa, sesizez un trend de constientizare a faptului ca pot aparea probleme la cumpararea unui imobil, iar cumparatorii se informeaza din ce in ce mai temeinic si/sau apeleaza la o firma specializata in acordarea de consultanta in acest sens.  In ceea ce urmeaza am sa va expun principalele cinci false argumente pe care le folosesc  anumiti vanzatori – agenti imobiliari sau dezvoltatori, fara sa generalizez.

 

  1. “Imobilul a fost construit pentru noi. Noi nu am fi dorit, dar, din pacate, trebuie sa il vindem!”

Cu siguranta se intalneste si aceasta situatie, dar aceasta nu poate fi generalizata ca un fenomen de masa. Acest “adevar” il regasesc cel putin o data la doua – trei zile. In genereal el vine din partea dezvoltatorilor, care ridica cateva case pe an, de la cei ce construiesc in regie proprie, de la cei ce sunt “la prima constructie” etc.

 

 

  1. Imobilul este achizitionat prin credit bancar. A fost evaluat de evaluatorul bancii, deci sigur este corect executat din punct de vedere tehnic!

In aceasta situatie trebuie mentionat ca evaluatorul bancii realizeaza o evaluare tehnico- finanaciara, dupa anumite repere bine stabilite. Acesta nu efectueaza investigatii de specialitate si nu dispune de aparatura pentru determinari specifice.

In general aceasta afirmatie este facuta de catre unii agenti imobiliari, cu cea mai mare incredere, ca si cum ar spune o lema, un adevar absolut.

 

  1. Imobilul a fost construit de o firma si nu in regie proprie, deci este corect executat!

Daca am fi intr-o situatie ideala, asa ar trebui sa fie si in multe cazuri asa si este. Sa nu uitam insa, ca si firmele sunt alcatuite tot din persoane, care sunt mai mult sau mai putin calificate. Personalul specializat si mai ales integru, este din ce in ce mai greu de gasit.

 

  1. Imobilul este scump, finisajele imobilului sunt “de lux”, deci imobilul este impecabil executat!

Ei, aici avem de-a face cu un trend, mai ales in cazul celor care construiesc imobile “de lux”, “pe banda rulanta”.  In lupta continua a dezvoltatorilor de a scadea preturile, angajaza, mai ales la partea de structura si de instalatii, ca “oricum nu se vad” dupa criteriul celui mai mic pret. 

Viciile in executie, avariile au implicatii mult mai costisitoare in cazul imobilelor cu finisaje “de lux”

 

  1. Daca Procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor a fost semnat de catre reprezentantul autoritatii publice locale, aveti garantia ca totul este in regula.

Aici nu vreau sa intru intr-un subiect delicat, dar trebuie sa stiti ca exista suficiente probleme  si in cazul in care toata documentatia privind receptia  este “ca la carte”. Dovada stau multiplele  procese de pe rolul instantelor  in care majoritatea cazurilor au avut documetatia privind receptia “fara pata”.

Ce este cartea tehnica a constructiei?

verificare carte tehnica a constructiei

Cartea tehnica a constructiei reprezinta toate documentele tehnice privind proiectarea, executare, exploatarea si urmarirea in timp a comportarii in exploatare a constructiei si a instalatiilor aferente acesteia.

Verificarea componentei structurale a acesteia se va face conform legislatiei aplicabile in vigoare (HG nr. 343/2017,HG nr. 273/1994 privind Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii și instalaţii aferente acestora, Legea 50/1991, Legea 10/1995, cu completarile si modificarile ulterioare

Este obligatoriu ca un imobil sa aiba cartea tehnica a constructiei?

 Conform HG nr. 343/2017 – modificarea HG nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii și instalaţii aferente acestora cartea tehnica a constructiei este OBLIGATORIE pentru orice tip de constructiei. Ea este predata proprietarului spre pastrare si completare o data cu receptia imobilului.

Cine intocmeste cartea tehnica a constructiei?

Cartea tehnica se intocmeste de catre constructor/dezvoltator/investitor.

Cand  se definitiveaza cartea tehnica?

Inainte de semnarea procesului verbal de receptive finala.

Ce cuprinde cartea tehnica a constructiei?

Ea contine toate documentele, evenimentele si datele necesare penrtu a putea identifica si determina satrea tehnica si evolutia in timp a cladirii.

Ea are urmatoarea componenta:

  1. Fisa de date sintetice.
    2. Capitolul A *): Documentatia privind proiectarea.
    3. Capitolul B *): Documentatia privind executia.
    4. Capitolul C *): Documentatia privind receptia.
    5. Capitolul D *): Documentatia privind exploatarea, repararea, intretinerea si urmarirea comportarii in timp.
    6) Jurnalul evenimentelor.


Fisa de date sintetice


1 Obiectul de constructie (denumire, localizare)
2. Investitorul (denumirea si sediul unitatii)
3. Delegatii investitorului cu sarcini de verificare a calitatii constructiei (numele, prenumele, functia, atributia)
4. Proiectantul lucrarii

  1. a) Denumirea si sediul sau adresa unitatii proiectant general si a unitatilor subproiectante
    b) Numele si prenumele sefului de proiect
    c) Numele si prenumele proiectantilor de specialitate, denumirea si sediul unitatilor de care apartin
    Verificatorul (verificatorul de proiecte atestat), numele, prenumele, numarul certificatului de atestare
    6. Executantul constructiei
    a) Denumirea si sediul sau adresa unitatii executante (antreprenor general) si , daca este cazul, a unitatilor executante pentru instalatiile aferente constructiilor.
    b) Numele si prenumele sefului de santier
    c) Numele si prenumele conducatorului direct al lucrarilor (seful punctului de lucru al obiectivului)
    7. Modificari intervenite in datele de la pct. 1-6 (data modificarii si modificarea)
    *) Se vor include pe capitole borderourile generale ale dosarelor documentatiei de baza si copiile borderourilor cu cuprinsul fiecarui dosar in parte.
    8. Expertii tehnici atestati care au verificat calitatea si comportarea constructiei (numele, prenumele, numarul certificatului de atestare)
    9. Comisia de receptie la terminarea lucrarilor (numele, prenumele si unitatea de care apartin).
    10. Comisia de receptie finala (numele, prenumele si unitatea de care apartin)
    11. Data inceperii executiei
    12. Data aprobarii receptiei la terminarea lucrarilor
    13. Data aprobarii receptiei finale
    14. Gradul de seismicitate luat in calcul la proiectarea constructiei
    15. Alte date________________________________________

    verificare carte tehnica a constructiei


    NORME DE INTOCMIRE A CARTII TEHNICE A CONSTRUCTIEI
    CAP. 1 Dispozitii generale
    1. Cartea tehnica a constructiei se compune din ansamblul de documente referitoare la proiectarea, executia, receptia, exploatarea, intretinerea, repararea si urmarirea in timp a constructiei.
    2. Carte tehnica se definitiveaza inainte de receptia finala.
    3. Cartea tehnica, dupa intocmire, se completeaza si se pastreaza pentru fiecare obiect de constructii de catre investitor sau, dupa caz, de catre proprietar.
    4. Cartea tehnica a constructiei se intocmeste de catre investitor pentru toate obiectele de constructii definitive, supuse regimului de autorizare a constructiilor, indiferent de natura fondurilor din care sint finintate sau de natura proprietatii asupra lor.

    CAP. 2 Cuprinsul cartii tehnice a constructiei
    5. Cartea tehnica a constructiei contine documentatia de baza si centralizatorul cu partile sale componente.
    6. Documentatia de baza va cuprinde urmatoarele capitole:
    – Capitolul A: Documentatia privind proiectarea;
    – Capitolul B: Documentatia privind executia;
    – Capitolul C: Documentatia privind receptia;
    – Capitolul D: Documentatia privind exploatarea, intretinerea, repararea si urmarirea comportarii in timp.
    7. Documentatia privind proiectarea (cap. A) va cuprinde:
    a) acte referitoare la tema de proiectare, amplasarea constructiei si avize de specialitate care au stat la baza intocmirii proiectului;
    b) documentatia tehnica care se refera la constructia respectiva (caracteristici, detalii de executie pentru elementele structurii de rezistenta ca si pentru celelalte parti de constructie care asigura functionalitatea si siguranta in exploatare, precum si schemele de instalatii efectiv realizate, cu toate modificarile aduse de proiectant, executant sau proprietar pe parcursul executiei constructiei):
    c) breviarele de calcul pe specialitati (actiuni, ipoteze de calcul, rezultatele calculelor de dimensionare si verificare etc.);
    d) indicarea distincta a diferentelor fata de detaliile de executie initiale, cu precizarea cauzelor care au condus la aceste diferente;
    e) caietele de sarcini privind executia lucrarilor.
    8. Documentatia tehnica privind executia (cap. B) va cuprinde:
    a) autorizatia de executare a constructiei;
    b) procesul-verbal de predare a amplasamentului si reperului de nivelment general;
    c) inregistrarile de calitate cu caracter permanent efectuate pe parcursul executiei lucrarilor, precum si celelalte documentatii intocmite conform prescriptiilor tehnice, prin care se atesta calitatea lucrarilor (rezultatul incercarilor efectuate, certificatele de calitate, condica de betoane, registrul proceselor-verbale de lucrari ascunse, notele de constatare ale organelor de control, registrul unic de comunicari si dispozitii de santier, proceseleverbale de probe specifice si speciale etc.);
    d) procesele-verbale de receptie a termenului de fundare, a fundatiilor si structurii de rezistenta, procesele-verbale de admitere a fazelor determinate;
    e) procesele-verbale privind montarea instalatiilor de masurare prevazute prin proiectul de urmarire speciala a constructiilor, daca este cazul, precum si consemnarea citirilor initiale de la care incep masuratorile;
    f) experize tehnice, verificari in teren sau cercetari suplimentare efectuate in afara celor prevazute de prescriptiile tehnice sau caietele de sarcini, rezultate ca necesare, ca urmare a unor accidente tehnice produse in cursul executiei sau ca urmare a unor greseli de executie;
    g) caietele de atasament, jurnalul principalelor evenimente (inundatii, cutremure, temperaturi excesive etc.).
    9. Documentatia tehnica privind receptia (cap. C) va cuprinde:
    a) procesele-verbale de receptie (la terminarea lucrarilor si cel final), precum si alte acte anexate acestora – pe care comisia de receptie finala le considera necesare a fi pastrate in cartea tehnica a constructiei;
    b) alte acte incheiate ca urmare a cererii comisiilor de receptie prin care se prevad verificari sau cercetari suplimentare, cu indicarea rezultatelor obtinute si a modului de rezolvare.
    10. Documentatia tehnica privind urmarirea comportarii in exploatare si interventii in timp (cap. D) va cuprinde:
    a) prevederile scrise ale proiectantului privind urmarirea comportarii constructiei, instructiunile de exploatare si intretinere si lista prescriptiilor de baza care trebuie respectate pe timpul exploatarii constructiei, documentatia de interpretare a urmaririi comportarii constructiei in timpul executiei si al exploatarii;
    b) proiectele de baza carora s-au efectuat, dupa receptia finala a lucrarilor, modificari ale constructiei fata de proiectul initial efectiv realizat;
    c) actele de constatare a unor deficiente aparute dupa receptie executarii lucrarilor si masurile de interventie luate (proces-verbal de remediere a defectelor);
    d) proiectul de urmarire speciala a constructiei (incercare prin incarcare, urmarire in timp), daca este cazul;
    e) procesul-verbal de predare-primire a instalatiilor de masurare prevazute prin proiectul de urmarire speciala a constructiei incheiat intre executant si beneficiar, daca este cazul;
    f) referatul cu concluziile anuale si finale asupra rezultatelor urmaririi speciale, daca este cazul;
    g) procesele-verbale de predare-primire a constructiei in cazul schimbarii proprietarului;
    h) jurnalul evenimentelor, intocmit conform modelului de formular cuprins in anexa nr. 1 la prezentele norme.
    Acolo unde este posibil, documentele cuprinse in cartea tehnica a constructiei vor putea fi inregistrate pe microfilme.
    11. Pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pina la doua niveluri si anexe gospodaresti, cit si pentru cele de mica importamta cum ar fi: garduri, cabine poarta etc., cartea tehnica a constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesele-verbale de receptie la terminarea lucrarilor si procesul-verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garnatie, precum si alte evenimente deosebite in viata constructiei.
    12. Actele ce formeaza documentatia de baza a cartii tehnice a constructiei vor fi indosariate pe capitolele respective, in ordinea enumerarii din prezentele norme, in dosare cu file numerotate, prevazute cu borderou si parafate pe masura incheierii lor; fiecare dosar va purta un indicativ format din litera corespunzatoare capitolului (A, B, C, D) si din numarul de ordine, in cifre arabe, al dosarului.
    13. Centralizatorul cartii tehnice a constructiei va cuprinde fisa statistica pe obiect, borderoul general al dosarelor documentatiei de baza si copiile borderourilor cu cuprinsul fiecarui dosar in parte.
    CAP. 3  Modul de intocmire, folosire si pastrare a cartii tehnice a constructiei
    14. Cartea tehnica a constructiei se intocmeste intr-un singur exemplar, tinind seama si de prevederile pct. 20.
    15. Pentru constructiile noi, pentru care la data intrarii in vigoare a prezentelor norme nu a avut loc receptia finala a obiectivelor executate, cartea tehnica a constructiei se intocmeste de catre investitor, impreuna cu proiectantul, astfel:
    a) proiectantul obiectului de constructie intocmeste si preda investitorul, pe masura elaborarii si cel mai tirziu pina la data receptiei finale a lucrarilor, documentatia prevazuta la pct. 7 si 10;
    b) comisiile de receptie la terminarea lucrarilor de constructii si de receptie finala a obiectului de constructie predau investitorului documentatia prevazuta la pct. 8, imediat dupa intocmirea ei;
    c) investitorul obiectului de constructie primeste toate actele care cad in sarcina proiectantului si comisiilor de receptie, le completeaza cu actele ce cad in sarcina sa (cele prevazute la pct. 8), le indosariaza conform prevederilor pct. 12 si intocmeste centralizatorul prevazut la pct. 13; dupa receptia finala a obiectului de constructie, investitorul retine un exemplar complet;
    d) investitorul completeaza cartea tehnica a constructiei cu documentatia prevazuta la pct. 10 lit. h).
    16. Pentru toate constructiile la care este intocmita cartea tehnica, aceasta se va completa in decurs de 6 luni de la data intrarii in vigoare a prezentelor norme de catre proprietar sau administrator, cu aspectele aparute in timpul exploatarii acesteia (inclusiv proiectele de executie a lucrarilor de remedieri sau modificari – acolo unde este cazul) in perioada incepind de la 4 martie 1977 .
    17. Proprietarul sau administratorul va asigura activitatea de urmarire a comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp asupra acesteia.
    Urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp asupara acesteia se realizeaza direct, fie de proprietar sau administrator, fie de persoane imputernicite de acestia, ce vor avea calitatea de responsabil cu urmarirea comportarii in timp a constructiei.
    18. Modul de intocmire si de completare a cartii tehnice a constructiei se controleaza in mod obligatoriu de catre:
    – comisiile de receptie finala a obiectelor de constructii, cu ocazia receptiei;
    – organele de control imputernicite din cadrul organelor cu atributii in acest domeniu, perioadic.
    Rezultatele controalelor se vor consemna in mod obligatoriu in jurnalul evenimentelor.
    19. Cartea tehnica a constructiei se pastreaza pe toata durata de existenta a obiectului de constructie pina la demolarea sa; dupa demolare, investitorul preda exemplarul complet la arhiva unitatilor administrativ-teritoriale, pentru pastrare.
    Inainte de predarea cartii tehnice a constructiei, ea va fi completata cu modul de desfasurare a actiunii de postutilizare, pe baza instructiunilor elaborate de proiectant.
    20. La schimbarea proprietarului, cartea tehnica a constructiei va fi predata noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnind faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor.
    JURNALUL EVENIMENTELOR

* Pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pina la doua niveluri si anexe gospodaresti, cit si pentru cele de mica importamta cum ar fi: garduri, cabine poarta etc., cartea tehnica a constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si procesul-verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garnatie, precum si alte evenimente deosebite in viata constructiei.

* Actele ce formeaza documentatia de baza a cartii tehnice a constructiei vor fi indosariate pe capitolele respective, in ordinea enumerarii din prezentele norme, in dosare cu file numerotate, prevazute cu borderou si parafate pe masura incheierii lor; fiecare dosar va purta un indicativ format din litera corespunzatoare capitolului (A, B, C, D) si din numarul de ordine, in cifre arabe, al dosarului. 13.Centralizatorul cartii tehnice a constructiei va cuprinde fisa statistica pe obiect, borderoul general al dosarelor documentatiei de baza si copiile borderourilor cu cuprinsul fiecarui dosar in parte.

* Cartea tehnica a constructiei se pastreaza pe toata durata de existenta a obiectului de constructie pina la demolarea sa; dupa demolare, investitorul preda exemplarul complet la arhiva unitatilor administrativ-teritoriale, pentru pastrare. Inainte de predarea cartii tehnice a constructiei, ea va fi completata cu modul de desfasurare a actiunii de postutilizare, pe baza instructiunilor elaborate de proiectant.

* La schimbarea proprietarului, cartea tehnica a constructiei va fi predata noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnind faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor.

Cauzele si efectele umiditatii excesive in locuinte

 

Umiditatea din zidarii provoaca deteriorarea peretilor, reducand proprietatea de izolare termica a structurilor si a materialelor de constructie. Umiditatea modifica coeficientul de transfer termic al materialelor! Contribuie astfel la formarea de mucegai, pete de sare, induce mirosuri neplacute in locuinte, formandu-se astfel un climat daunator sanatatii.
Pe langa problemele de sanatate care pot aparea, umiditatea in structura aduce o crestere a facturilor cu incalzirea pe timpul iernii (cand se incalzeste suplimentar datorita radiatiei reci emise de peretii umezi) si a facturilor la curentul electric (cand se foloseste in exces aerul conditionat pentru a compensa caldura emisa de peretii afectati).
In general umiditatea din interiorul peretilor are trei cauze:
– Infiltrarea/penetrarea apelor meteorice
– Condensul excesiv pe suprafata peretilor (punti termice, ventilare necorespunzatoare, sistem de incalzire subdimensionat)
– Ascensiunea prin capilaritate – produsa de contactul direct- indirect dintre perete si terenul umed(cum ar fi viciile de hidroizolare a fundatiilor etc)

Este ideal sa putem depista acumularea de umiditate in pereti intr-un stadiu incipient. Acest stadiu, in majoritatea cazurilor, nu este detectabil cu ochiul liber, dar este detectat de camerele temografice si confirmate de umidometrele de contact.

Umiditatea structurilor cladirlor, a anvelopei exterioare, nu doar aduc neplaceri din punct de vedere termic ci si  scurteaza durata  estimata de viata a constructiilor.

Apa este principalul dusman, pe langa actiunnile seismice, al mentinerii  “caracteristicilor de calitate” ale unei structuri in special in urma ciclurilor repetate de inghet-dezghet.

Cum alegem un constructor?

In primul rand, atunci cand doriti sa cautati un constructor pentru casa dumneavoastra, trebuie sa fiti siguri ca ati ales bine firma careia ii veti incredinta siguranta familiei dumneavoastra si o suma pentru executie de cateva zeci de mii de euro. De ce spun siguranta? Pentru ca avem cu totii pretentia ca imobilul pe care ni-l executa constructorii :

  • sa reziste cu brio in cazul unui eventual cutremur;
  • sa aiba instalatii de calitate (sa nu ne ia casa foc din cauza instalatiilor electrice defectuos excutate);
  • sa nu necesite interventii asupra imobilului dupa primii ani de exploatare.

De ce este bine sa alegem o firma si nu o echipa de “particulari” angajati “la negru”? Cititi articolul dedicat acestei teme aici LINK.

Trebuie sa mentionez ca o firma care se prezinta in fata dumneavoastra cu un pret al constructiei per metru patrat este o firma de ocolit, o firma neprofesionista!!! De ce?

O oferta serioasa se face in urma studierii proiectului constructiilor, inclusiv  a DDE-urilor (detaliilor de executie). Persoana care se ocupa de devizul dumneavoastra, implicit de oferta, nu are de unde sa cunoasca gradul de armare a elementelor ce alcatuiesc constructia, de exemplu. Nu se poate face o oferta serioasa dupa documentatia din faza PAC (documentatia minima pentru obtinerea autorizatiei de construire). Asa ca, in momentul in care incepeti sa cautati o firma pentru executia constructiei, este necesar sa aveti proiectul complet la toate specializarile, inclusiv DDE-urile.

Trebuie stiut faptul ca o firma de constructii trebuie sa fie autorizata ca sa poata sa proiecteze/execute lucrarile de constructii si instalatii.  De asemenea, firma care va executa lucrarea trebuie sa aiba angajat un RTE (responsabil tehnic cu executia) si un controlor de calitate, ambii  agreati de Ministerul Lucrarilor Publice. De partea cealalta, dumneavoastra sunteti obligati sa angajati prin lege un diriginte de santier. Cititi legea 177/2015, care modifica legea 10/1995 privind calitatea in constructii.

Dupa toate aceste lamuriri, cum alegem efectiv o firma de constructii?

Gasiti pe internet o sumedenie de firme in zona dumneavoatra. Selectati  suficiente firme ca sa puteti face o triere.  Mergeti sa solicitati oferte firmelor la sediul acestora! Pentru ca munca de ofertare este destul de laborioasa si consumatoare de timp, unui constructor nu ii convine sa oferteze “pe bune” cereri de oferta venite pe mail, eventual in CC langa alte zece firme. In acest fel va aratati ferm interesati de oferta si aveti ocazia sa luati contact cu pesonalul firmei pentru a va forma o parere. Rugati sa va prezinte dotarile firmei si cereti sa va dea o copie dupa atestatele specialistilor in cazul incheierii contractului cu ei. Verificati firmele de constructii pe Google dupa nume si RO-ul firmei si veti gasi pe site-uri de specialitate referinte despre: numarul de anajati, cifra de afaceri a firmei, capitalul social, dar si probleme legate de insolvente, procese avute de acestia etc … o sa fiti uimiti cate date se pot afla pe internet despre firme!

Solicitati firmelor lucrarile executate in zona dumneavoastra si deplasati-va la locatii si discutati cu beneficiarii!!! Astfel va veti convinge de seriozitatea firmei de la beneficiarii directi ai lucrarilor.

Cum selectam ofertele?

In primul rand eliminati ofertele cele mai scumpe, dar si pe cele neobisnuit de ieftine. Se pot face constructii ieftine prin diminuarea profitului constructorului sau prin alterarea calitatii executiei. Nici un constructor nu lucreaza in pierdere! Acesta  va diminua timpul si calitatea manoperei in favoarea maximizarii profitului.

Apoi verificati firmele dupa cum am aratat mai sus.

Un rol foarte important, dupa ce v-ati hotarat asupra constructorului, il are incheierea contractului cu firma prestatoare. Adresati-va unui avocat de specialitate si veti fi lipsit de probleme pe viitor. Intocmirea unui astfel de contract nu costa mai mult de 150-200 lei.

Foarte important: NU DATI AVANS LA LUCRARE PENTRU MANOPERA. O fima serioasa lucreaza cu plata la sfarsitul fazei determinante conform desfasuratorului lucrarilor!!! Adica s-a turnat fundatia, se incheie un proces verbal de receptie la care iau parte beneficiarul – prin dirigintele de santier, executantul – prin RTE de obicei, proiectantul si se face plata.

Activitatea si expertiza mea de constructor si apoi de consultant tehnic mi-a demonstrat ca lucrul cu profesionisti este mai rentabil si uneori mai ieftin decat lucrul cu “Dorei”. Spor la treaba!

 

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.

De ce fura unii constructori?

       Un articol greu de scris fara sa fii acuzat ca esti la randul tau hot. Constructorii lucreaza “ la foc continuu”, in jur de 6 -8 luni maximum pe an. Pe perioada rece sunt putini constructori care au contracte pentru lucrarile de interior. Beneficiarii prefera sa isi renoveze casele, apartamentele pana toamna tarziu  si sa nu ii prinda iarna din motive evidente. Majoritatea constructorilor lucreaza intens  in perioada primava-toamna.

In acest articol nu am intentia sa iau apararea vreunui constructor sau sa le gasesc vreo scuza si daca ati avut de a face cu o “echipa de constructori”,  ati vazut ca ajung sa ceara mai mereu bani si materiale de constructii suplimentar fata de ce v-ati inteles si mai tot timpul apar “lucrari suplimentare”.

Primul motiv pentru care “fura” constructorii, in afara de cel in care furtul si teapa sunt un mod de lucru in sine, este faptul ca vin cu oferte foarte “convenabile” si chiar foarte mici, ca mai apoi sa realizeze ca nu se pot incadra in bugetul solicitat initial.

Sunt foarte multe echipe de constructori care pleaca din start cu ideea ca o sa ceara ulterior bani pentru lucrari pe care dumneavoastra le-ati presupus a fi incluse in pret (dupa cum ar fi normal).

Echipele de constructori in general prefera sa ia lucrari la negru si lucreaza cu angajati la negru pentru a putea oferi preturi mici. Este firesc ca o firma de constructii care plateste 19% TVA, 16% impozit pe profit, taxe si impozite aferente salariatilor si utilajelor folosite, care are o schema de personal marita ( RTE, persoana autorizata pentru SSM si PSI) etc etc nu poate concura cu “echipa de constructori”  care lucreaza la negru.

Si atunci o buna parte din cei ce vor sa isi ridice o casa cu bani putini angajaza constructori la negru.

Asa-zisii constructori isi permit sa fure in general pentru ca sunt cautati datorita preturilor mici practicate. Daca este prins cu ocaua mica si este dat afara, nu e o problema pentru ca imediat isi gaseste alta lucrare.

De foarte multe ori inginerul sau patronul care executa lucrarea nu poate sa opreasca furtul muncitorilor de pe santier. Daca o sa va duceti la centrele de colectare a fierului vechi, o sa vedeti cantitati importante de fier fasonat (etrieri, bare pentru grinzi) aflate in aceste centre.

Acest fier este cumparat  de beneficiar cu un pret mediu – sa zicem de 2,6 lei – si o parte din el este sustras si vindut cu 70 de bani centrelor de colectare. Si este valabil pentru toate tipurile de materiale care pot fi sustrase si comercializate la preturi derizorii.

De foarte multe ori constructorul isi face socoteala ca ii raman bani frumosi, dar din cauza vremii nefavorabile, a ISC-ului (Inspectia de Stat in  Constructii), a dirigintilor de santier care nu accepta lucrari prost executate si obliga constructorul la remedieri etc, acestia obeserva ca nu raman cu mai nimic si incep sa “amortizeze pierderile” pe spatele beneficiarului.

In concluzie, este foarte important sa va construiti  sau sa va cumparati casa mult visata cu un pret cat mai mic posibil, iar pentru acest lucru tineti “sub lupa” constructorul cu ajutorul personalului specializat: proiectant, diriginte de santier, consultant tehnic. In general, feriti-va de “Dorei”!

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!

Ce trebuie sa stiu inainte sa construiesc o casa?

 

Primul lucru pe care trebuie sa il fac inainte de a construi o casa este sa ma documentez  in legatura cu legislatia in vigoare referitoare la  obtinerea avizelor si autorizatiei, sa ma documentez cu privire la materialele care sunt optime pentru constructia mea , alegerea unui proiectant serios, a unui diriginte de santier si nu in ultimul rand gasirea unui constructor serios si accesibil.

Trebuie bine stabilite etapele construirii imobilului, cat si finantarea aferenta fiecarei etape pentru ca in cele mai multe cazuri bugetul stabilit initial va fi depasit. 

Este stiut faptul ca pretul anumitor materiale variaza in funtie de anotimp (vara – iarna), de promotii si daca putem cumpara si depozita materialele aferente listei de materiale oferita de proiectant,  veti constata ca se poate face o economie de 10 -15 % din pretul lor mediu de achizitie.

Este bine de stiut ca nu putem construi  imediat cand ne hotaram si ca executia proiectului,  obtinerea autorizatiilor si avizelor dureaza destul de mult si ca trebuie sa le obtinem din timp. Cel mai bine se poate folosi perioada de iarna pentru  obtinerea celor mai sus mentionate. Toate aceaste  operatiuni dureaza 2-3 luni.  Nu trebuie neaparat sa apelati la o firma  “specializata” in obtinerea avizelor si a autorizatiei de construire, pentru ca timpul in care sunt eliberate solicitarile este aproximativ acelasi. Informatile referitoare la documentele necesare se gasesc de obicei pe pagina de internet a institutiei de la care doriti sa obtineti obtineti avizul.

Va puteti inscrie la un seminar cu aceasta tema, sustinut de  firmele care acorda consultanta in domeniu. De ce seminar? Pentru ca de obicei au preturi modice  (se tin cu un numar minim de cursanti) si acolo va puteti lamuri asupra tuturor aspectelor legate de construirea unui imobil. In timpul seminarului  va familiarizati cu “traseul de urmat” pentru  a reusi sa gestionati  lucrarea dumneavoastra de constructie a casei, de la obtinerea proiectului si a autorizatiei de construire pana la receptionarea casei si alcatuirea  cartii tehnice a constructiei.

Nu trebuie luat de bun tot ce zice constructorul, verificati cele spuse de acesta prin intermediul dirigintelui de santier si al proiectantului.   Dirigintele de santier nu trebuie sa fie adus “la pachet” cu constructorul. El trebuie sa apere interesele dumneavoastra  si anume ca proiectul casei sa fie transpus in realitate conform legislatiei in vigoare si nu sa acopere inadvertentele in executie  facute de constructor.

Pot sa aduc modificari constructiei dupa obtinerea autorizatiei de construire? Constructia prezinta deficiente de executie. Mai pot face ceva?

 

Da, cu siguranta! Chemati proiectantul si dirigintele de santier la fata locului (pe santier) si solicitati proiectantului sa elaboreze o “dispozitie de santier”, cu respectarea prevederilor legale in materie.

 

Cum fura un constructor? Top 10 metode !

 

Pe acest subiect se poate scrie la nesfarsit… Metodele prin care un constructor fura din buzunarul beneficiarului sunt diverse, iar metodele se rafineaza si se perfecrtioneaza pe zi ce trece.  Nicio metoda de furt nu are succes daca sunteti informati si aveti timpul necesar sa supravegheati constructorul.

1. “Intelegerea” constructorului cu vanzatorul de materiale pentru constructii asupra pretului  materialelor

Orice constructor care lucreaza cu un furnizor de materiale beneficiaza, din partea acestuia, de un discount de 10-15 % din valoarea materialelor achizitionate, raportat la “pretul de lista”, in functie de volumul achizitiilor. In mod normal daca va duceti la un furnizor de materiale (exceptand marii retaileri) si solicitati o oferta pentru toate materialele care intra in constructia la rosu de exemplu, este foarte probabil sa obtineti un discount de 5-10% din preturile afisate sau preturile de lista. Constructorul  “va reusi” sa obtina “special pentru dumneavostra”, daca achizitionati materialele prin firma lui, un discount de 2% si transportul gratuit al materialelor la site, iar diferenta va ajunge in buzunarul lui.

2. Metoda ”transportului deviat”

Aceasta este o alta metoda folosita de “echipele de constructori” pusi pe capatuiala, cu preturi foarte mici. Constructorul pledeaza pentru cumpararea graduala a materialelor de care are nevoie, pe motiv ca nu poate sa asigure paza materialelor pe timpul noptii, de exemplu. Si atunci acesta se ofera sa asigure transportul de fiecare data cand este nevoie de ceva si ca dovada va aduce facturile aferente achizitiei.  El va achizitiona materialele de la furnizor, le va plati, dar la santier va  ajunge  efectiv cantitatea achizitionata, mai putin o parte (mai mica sau mai mare) care va ramane in “custodia” lui.

3. Metoda “diluarii materialelor”.

Aceasta metoda consta in punerea in opera a unei cantitati mai mici de materiale aferente etapei respective. De exemplu, la montarea armaturii pe placa sa zicem ca barele sunt prevazute in proiect a fi montate la 10 cm ax-ax si constructorii le monteaza la 12 cm margine-margine. Pentru o placa de 10mx10m se vor sustrage prin aceasta metoda apoximativ 17 bare. La fel si cu montajul etrierilor in stalpi si grinzi. Sa zicem ca la o casa se folosesc 25 de tone de fier. Daca prin aceasta metoda asa-zisii constructori reusesc sa sustraga 10% din cantitate, reiese o paguba de 250 kg de fier.  La fel cu betonul facut pe santier prin diminuarea cantitatii de ciment folosit la executia betonului sau la turnarea fundatiei prin aruncarea in groapa de turnare a unor bucati de beton spart sau caramida etc. pentru diminuarea volumului de beton turnat in fundatie, la montajul zidariei prin utilizarea unor rostruri mai mari intre caramizi. Am dat aceste exemple pantru ca sunt mai usor de inteles. Lucrurile devin si mai subtile cand vine vorba de executia instalatiilor si a finisajelor.

4. Metoda dirigintelui de santier”.

Prin acasta metoda proprietarii care nu au cunostinte in domeniul constructiilor sunt pacaliti de oferta constructorului care isi aduce propriul dirigintele de santier. In general acesta este o persoana in varsta cu un onorariu foarte accesibil, care stie cum se desfasoara procesele in astfel de cazuri la noi, nu va mai apuca sa dea socoteala pentru actiunile sale. In consecinta, contra unei sume suplimetare din partea constructorului, acesta certifica ca fiind conforma executia deficitara a constructorului.

5. “Furtul angajatului”.

Oricat de cinstit ar fi patronul firmei de constructii, unii angajati isi rotunjesc veniturile prin sustragerea de pe santier a diverselor materiale. De la banala situatie cand acestia, la sfarsitul programului, pleaca cu buzunarele si geanta/sacosa burdusite cu cuie, holzsuruburi, cleme, izolanti, cablu electric si in general orice poate fi sustras.

6. “ Insusirea cantitatilor finale”

Proiectantul prevede un coeficient de pierdere tehnologica normata specifica pentru fiecarui tip de materiale folosite la constructia casei.  La sfarsitul oricarei etape de lucrari raman materiale si in unele cazuri nu putine, care sunt insusite de catre constructor.

In general, acesta lasa la santier o mica parte din ce ramane, de exemplu: caramizile sparte, resturi de bare de fier care sunt prea mici pentru a fi folosite etc.

7. Metoda “lucrarilor suplimentare inutile”

Aceasta metoda consta in  convingerea beneficiarului ca trebuie executate lucrari care nu sunt prevazute in proiect. Spre exemplu: in urma unei ploi torentiale zidaria a fost udata, iar constructorul a convins beneficiarul sa trateze antimucegai interior-exterior toata zidaria aferenta constructiei (P+E+M)  inainte de a fi tencuita. Intr-un alt caz am intalnit tratarea cu solutie de hibroizolare bituminoasa lichida a placilor inante de turnarea sapei si lista poate continua.

 8. Metoda “substituirii”

Aceasta metoda este in general aplicabila lucrarilor ce devin ascunse si este utilitata cu precadere in domeniul instalatiilor. De exemplu, la pozarea subterana a unui cablu CYABY 3×2.5, daca acesta este inlocuit cu un cablu CYYF 3×2,5 ( mai ieftin) si nu aveti cunostinte in domeniu, veti fi usor pacaliti. Aceasta metoda am intalnit-o atat la executia intalatiilor electrice, cat si a celorlalte tipuri de instalatii.

9. Metoda “plasarii pontului”

In general pontul se plaseaza la finalizarea lucrarilor – imediat, chiar inainte de a se monta sistemul de alarma. In general, pontul este furnizat de catre muncitorii din echipa, iar din aceasta afacere iese pagubit atat constructorul, cat si beneficiarul. Eu personal am “beneficiat”  dupa o astfel de intamplare in urma cu  8 -9 ani. Lucrarea era pe terminate, urma sa se receptioneze… si locatia a fost calcata de hoti. Au intrat prin fortarea usii de la intrarea din spatele casei, exact in momentul in care cel ce asigura paza a trebuit sa plece acasa “de urgenta” (anuntat in prealabil). Hotii au venit pregatiti cu dube si au incarcat toate sculele firmei (generator, picamare si bormasini, masina de taiat asfalt, truse etc.) si tot ce a fost de valoare de prin casa (centrala termica pe gaz 38KW, centrala electrica de backup, statia de dedurizare etc ).

10.  Metoda lucrarilor paralele

Aceasta metoda este practicata de echipele de “meseriasi” care in general sunt specializati pe una-doua tipuri de lucrari (zugravi, elctricieni, instalatori sanitari etc…).  Contracteaza o lucrare, in marea majoritate a cazurilor la negru, incep in forta cu patru sau cinci oameni, ca mai apoi sa ramana doi. Intre timp ei contracteaza alta lucrare in zona si de obicei fac o buna parte din lucrarile de la a doua lucrare cu materialele de la prima lucrare.

Niciuna din aceste metode nu va avea scces daca va informati si verificati constructorii in mod sistematic. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula si sfideaza logica si bunul simt, apelati la o a doua opinie calificata pe domeniul dumeavoastra de lucrari. In mare parte veti vedea ca banuielile vi se vor adeveri.