Care este costul real de cumparare a unei case vechi?

Atunci cand se doreste cumpararea unui imobil vechi, de obicei acest pas este facut din doua motive:

  • Fie imobilul este accesibil ca pret, insa are o suprafata mica.
  • Fie este un imobil cu pozitie sau arhitectura deosebita, dar cu un pret pe masura.

 

Indiferent de motivul pentru care doriti sa cumparati imobilul, trebuie sa stiti care este starea imobilului si ce lucrari trebuie executate pentru a putea exploata imobilul in conditii de siguranta.

O alta componenta a costului real al imobilului il constituie aducerea la zi a instalatiilor. Aceasta etapa poate reprezenta o suma importanta din bugetul de renovare al cladirii, deoarece cel mai probabil instalatiile trebuie inlocuite cu unele noi, in concordanta cu standardele in vigoare.

Sa ne imaginam ca dorim sa cumparam un imobil care se dovedeste ca are nevoie de consolidare – care reprezinta jumatate din pretul imobilului (sa zicem 150000 euro), deci aproximativ 75000 euro.

Deci, la un calcul simplu, realizam ca de fapt cladirea noastra, pentru a putea locui in conditii de siguranta in ea, va costa intr-un final 225000 euro. Sa nu uitam ca va veti muta cu familia in acest imobil, cu toate consecintele. Nimeni nu vrea sa se mute cu familia intr-o casa nesigura in caz de seism.

Sa luam acum cazul schimbarii instalatiilor. La costul de achizitie de 150000 euro veti adauga, pe langa renovarea imobilului si inlocuirea instalatiilor, sa zicem, 15000 euro. Deci si in aceasta varianta pretul de exploatare decenta a cladirii, daca putem sa ii spunem asa, este 165000 euro.

Foarte multe persoane nu iau in considerare aceste costuri, si achizitionand casa cu credit de la banca, nu mai au resurse financiare care sa acopere si situatiile explicate mai sus.

Am expus pana acum doua cazuri clare, dar cladirile pot avea nevoie si de alte reparatii:  inlocuiri de acoperis, refaceri partiale mai mici sau mai mari, care cumulat implica costuri importante.

In concluzie, este foarte important sa ai un cost aproximativ al lucrarilor ce trebuie aduse cladirii si instalatiilor acestora inainte de a cumpara imobilul. Daca ai cumparat deja imobilul si incepi sa bugetezi lucrari pe care nu l-ai prevazut, s-ar putea sa te gasesti in situatia de a nu putea sa accesezi fonduri pentru aceste reparatii neprevazute.

Inspectia tehnica imobiliara – Cazuri concrete in care sa NU CUMPERI o casa veche

Sfaturi cumparare casa veche

Atunci cand doriti sa va cumparati o casa veche, trebuie sa aveti in vedere doi factori:

  1. Siguranta in exploatarea a cladirii;
  2. Durabilitatea acesteia.

Acesti doi factori sunt influentati negativ din mai multe motive. Voi enumera principalele motive:

  • Interventii neautorizate sau fara efectuarea unei expertize tehnice asupra cladirii, fara un proiect tehnic, fara autorizatie de constructie. Aici ma refer la daramarea de pereti, de stalpi de sustinere, taierea de grinzi etc.;


  • Modificari neautorizate la structura de rezistenta, cum ar fi turnarea de placi in poduri, schimbarea de destinatie, extinderere sau suprainaltare etc.;
  • Perforarea, taierea, sau interventii asupra structurii cu ocazia refacerii instalatiilor;


  • Neindepartarea apelor pluviale de la baza fundatiei. Acesta este un viciu des intalnit care afecteaza imobilul prin colectarea si deversarea punctuala a apei pluviale la baza fundatiei. Aceasta concentrare are consecinte asupra sigurantei in exploatare si a durabilitatii imobilului prin fenomenul de afectare locala a capacitatii portante, a caracteristicilor terenului, cat si a imbibarii locale cu apa a structurii. Efectele vizibile sunt atat in ceea ce priveste fisurarea anvelopei cladirii, cat si efecte specifice infiltratiilor (decolorari, exfolieri etc.).


Un fenomen ingrijorator il reprezinta “abilitatea” unor proprietari de introducere in legalitate a cladirilor cu vicii, prin “bunavoita” autoritatilor publice locale.

Atunci cand cumparati o casa trebuie sa aveti in vedere ca durata normata de viata prentru tipul acesta de cladiri este de 50 de ani. Durabilitatea este cu totul altceva si depinde de modul de exploatare a cladirii, modificarile aduse acesteia, varsta constructiei, impactul seismurilor asupra acesteia etc.

Cum te feresti sa cumperi absolut legal constructii ilegale?

       Un imobil construit  fara respectarea normelor legale  nu respecta de obicei prevederile Planului Urbanistic Zonal (si nu numai). Aceste imobile sunt de obicei mult mai inalte decat imobilele din vecinatate, (exemplu – un bloc intr-o zona excusiv de case), sunt construite lipite de cladiri monument istoric, sunt construite pe terenuri cu alta destinatie (cum ar fi parcurile) sau cu restrictii.

       Mai ales in  cazul locuintelor colective (blocurilor), daca ajungi la locatie pe o strada ingusta sau infundata unde nu poate ajunge sau sa intoarca o masina de pompieri, iar cand ajungi acolo constati ca nu sunt suficiente locuri de parcare, imobilul este foarte aproape de limita de proprietate sau de alte cladiri invecinate, atunci ceva este in neregula.

Fenomenul este semnalat la nivel national de mass media asa cum este cazul reportajului, bine documentat de reporterii PRO TV in noiembrie 2014.

       Cand un constructor nu respecta prevederile legale privind aspectele legale de mai sus, deci se afla in ilegalitate, sunt sanse reduse sa  fi respectat normele privind calitatea in constructii atuci cand a ridicat imobilul. Motivul este evident, maximizarea profitului.

       Nerespectarea autorizatiei de constructie sau obtinerea autorizatiilor fara respectarea prevederilor legale au stat in ultimii ani la baza deciziilor de demolare partiala sau totala (aproximativ 200 de cazuri).

       Volumul tranzactiilor de locuinte in perioada ianuarie- septembrie 2018  a fost de 40.378 conform INS. Pentru Bucuresti,  situatia pentru 2017- 2018 se prezinta astfel:

Verificarea temeinica a documentatiei tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei, de catre un consultant tehnic este esentiala in astfel de cazuri.  Cartea tehnica ofera date  privind proiectul tehnic, avize, autorizatii, punere in opera, receptionarea imobilului.

Bineinteles ca pentru verificarea legalitatii actelor de proprietate si a altor documente necesare tranzactiei  este recomandat sa apelati la serviciile unui avocat sau notar.

       In anul 2018 aproximativ 3% din cumparatori au apelat la serviciile de inspectie tehnica imobiliara ale unui consultant tehnic sau a altor specialisti pentru verificari de specialitate, ceea ce reprezinta in jur de 1200 de persoane.

Sa ne imaginam urmatorul secenariu:

Cumparati un apartament intr-un bloc al carui constructor nu a respectat legislatia in domeniul constructiilor, iar vecinii obtin dupa un anumit numar de ani de zile, in instanta, o hotarare judecatoreasca definitiva de demolare partiala sau totala a imobilului (200 de cazuri inregistrate deja cu hotarari definitive si alte cateva sute pe rolul instantelor). Care este urmatorul pas? Oare il mai pot vinde macar?

       Ca sa nu fim pesimisti, trebuie spus ca majoritatea covarsitoare a cladirilor cu hotarare judecatoresca definitiva de demolare sunt in picioare, iar in cele mai multe cazuri, constructorii  respecta legislatia in vigoare privind edificarea imobilelor.

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.