Verificarea implementarii Cartii tehnice a constructiei pe perioada executiei imobilului

Constructia unei case este un process care, pentru majoritatea oamenilor, se desfasoara o data in viata. Faptul ca ai asigurata sursa de finantare si ai gasit o echipa/firma care sa-ti puna in opera proiectul casei, nu inseamna ca lucrurile se vor desfasura conform asteptarilor tale.

Din pacate, lipsa tot mai frecventa de profesionalism a factorilor implicati in implementarea corecta a proiectului tehnic, lipsa muncitorilor calificati sau cu adevarat calificati, mentalitatea de “pe repede inainte” conduc la o calitate deficitara a implementarii proiectelor.

Totul incepe de la o proiectare minimalista, fara detalii de executie suficiente, care lasa implementarea unor parti din proiect la latitudinea “sefului de echipa”, care de cele mai multe ori nu are studii de specialitate, ci doar “scoala santierului”. Apetitul unor dezvoltatori de a maximiza profitul cu orice pret conduce adesea la aparitia unor vicii in cadrul implementarii proiectului, de la nerespectarea timpilor de punere in opera a materialelor, pana la subdimensionarea sau substituirea anumitor materiale din componenta ansamblului constructiv. Sunt des intalnite cazurile in care constructorul isi aduce si dirigintele de santier, care ar trebui sa apere interesele beneficiarului. Rolul dirigintelui de santier este acela de a monitoriza implementarea corecta a proiectului tehnic, astfel incat viitoarea constructie sa corespunda tuturor normativelor de calitate in constructii aflate in vigoare. In foarte multe cazuri, prezenta dirigintelui de santier la locatie se rezuma doar la cateva vizite. Astfel, apare necesitatea tot mai stringenta de solicitare a altor opinii profesionale independente privind calitatea implementarii proiectului (calitatea executiei).

Inspectia tehnica imobiliara efectuata la stadiul de executie “la rosu” va poate salva de potentialele probleme survenite ulterior. Dupa finisarea cladirii, aceste probleme pot fi depistate mult mai greu, iar remedierea acestora este foarte costisitoare.

 

Verificarea Cartii tehnice a constructiei in procesul de inspectie tehnica imobiliara

      Verificarea Cartii tehnice reprezinta prima etapa in cadrul procesului de inspectie tehnica imobiliara. Pentru a afla ce a fost proiectat, executat si receptionat, se consulta Cartea tehnica a constructiei. Daca aceasta nu respecta prevederile H.G. 343/2017 (modificarea H.G. 273/1994 privind aprobarea Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora), se vor intocmi observatii scrise catre dezvoltator/vanzator, acesta avand obligatia de a completa Cartea tehnica in conformitate cu legislatia in vigoare.

Cartea tehnica cuprinde 4 capitole:

  • Capitolul A – documentatia privind proiectarea;
  • Capitolul B – documentatia privind executia;
  • Capitolul C – documentatia privind receptia;
  • Capitolul D – documentatia privind exploatarea.

      Trebuie sa stiti ca exista si o exceptie, prevazuta de Articolul 11 din Capitolul II a H.G. mai sus amintite, si anume “pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pana la doua niveluri, Cartea tehnica a constructiei se rezuma la Autorizatia de construire, Procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si Procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie”.

Am intalnit, mai ales in cazul cladirilor executate in regie proprie, urmatoarele “scuze” ale nepredarii catre cumparator:

  • “La constructiile parter (parter + mansarda) nu se cere Carte tehnica”
  • “Nu am mai dat x sute de euro dirigintelui de santier ca sa-mi dea si Cartea tehnica. Daca o vreti, va va costa in plus”
  • “La constructiile din mediul rural nu se cere carte tehnica” etc.

 

Verificarea cartii tehnice a constructiei

Toate acestea sunt neadevaruri. Pentru orice constructie dupa 1997, la momentul predarii, este obligatorie transmiterea Cartii tehnice catre noul proprietar. In acest sens se intocmeste un Proces verbal de predare – primire, care se atasaza la Capitolul D din Cartea tehnica a constructiei. Odata cu semnarea acestui Proces verbal, noul proprietar preia imobilul de la vanzator si va asigura, conform legii, mentenanta acestuia.

Odata ce consultatrea Cartii tehnice a luat sfarsit, se va trece la etapa verificarii implementarii acesteia. In cazul locuintelor colective (blocuri, case insiruite), viitorul proprietar are o singura sansa sa consulte Cartea tehnica si anume in timpul inspectiei tehnice imobiliare, inainte de predarea acesteia catre Asociatia de proprietari, de catre dezvoltator.

Daca viitorul proprietar preia Cartea tehnica a constructiei incompleta, atunci acesta este obligat sa o completeze la zi, pe propria cheltuiala. Acest lucru poate fi deosebit de costisitor. De exemplu, daca din Cartea tehnica a constructiei lipseste Capitolul B – documentatia privind executia, atunci acesta nu mai poate fi reconstituit decat in urma unei exeprtize tehnice a cladirii, ceea ce, in cazul blocurilor, poate fi foarte costisitor.

Receptia (preluarea) imobilelor noi de la dezvoltator/vanzator

Care este procedura tehnica de preluare efectiva a casei/apartamentului nou cumparat de la dezvoltator/vanzator?

Daca ati ajuns in punctul de a prelua o casa de la dezvoltator, inseamna ca din punct de vedere juridic toate lucrurile sunt clare.

Trebuie sa stiti ca cel care va va vinde casa este obligat sa predea si Cartea tehnica a constructiei, completata pana la momentul la care se va face predarea casei.

In momentul predarii se va intocmi un Proces verbal de predare – primire al imobilului, in care noul proprietar preia imobilul si se obliga sa asigure imobilului mentenanta corespunzatoare conform legislatiei in vigoare. Acest Proces verbal se va atasa obligatoriu la Capitolul D din Cartea tehnica a constructiei.

Dar pana la semnarea acestui Proces verbal de predare – primire, trebuie sa inspectati cu atentie imobilul, iar toate viciile/neconformitatile constatate se vor specifica in Procesul verbal, urmand a fi rezolvate de catre vanzator pe cheltuiala acestuia.

Aceste vicii pot fi: vicii de concordanta intre documentatia tehnica si realitatea din teren, vicii de functionalitate ale instalatiilor aferente imobilului, vicii de calitate a finisajelor (vicii de planeitate a peretilor, decolorari ale acestora, pardoseli zgariate, geamuri, faianta – fisurate etc.), vicii ale componentelor functionale ale casei (ferestre care nu se inchid corect, usi montate defectuos etc.).

In cazul in care apelati la serviciile specialistilor in inspectie tehnica imobiliara, puteti depista mult mai multe vicii, care pot scapa la o simpla inspectie vizuala. Aici vorbim de vicii precum: vicii ale gradului de armare ale elementelor de rezistenta ale cladirii, vicii de acoperire minima cu beton ale armaturilor, vicii de vibrare a betonului din structura, umiditatea din structura (vicii de hidroizolatie a fundatiei, infiltratii prin acoperis, fatada, tevi sparte in sapa sau pereti etc.). De asemenea, se verifica functionarea in parametri a fiecarui tip de instalatie, prin metode specifice. Mai multe detalii gasiti pe site-ul www. consultanttehnic.ro.

Dupa efectuarea inspectiei tehnice, toate viciile constatate se vor remedia pe cheltuiala dezvoltatorului, in termenul stabilit de comun acord. In procesul de inspectie tehnica se verifica si Cartea tehnica a constructiei, pe care o veti prelua de la dezvoltator. Eventualele lipsuri sau neconcordante se vor specifica in Procesul verbal de predare – primire, iar dezvoltatorul va fi obligat sa efectueze completarea cartii tehnice, in concordanta cu H.G. 343/2017.

In cazul apartamentelor, viitorul proprietar are o singura sansa sa consulte Cartea tehnica a imobilului si anume inainte de cumparare, aceasta predandu-se ulterior Asociatiei de proprietari a imobilului.

O inspectie tehnica imobiliara costa cateva sute de euro, dar te poate salva de la multe neplaceri atunci cand cumperi o casa/apartament.

Proces verbal predare primire imobil nou