Obligativitatea si importanta prezentei dirigintelui de santier

De-a lungul anilor, in procesul de inspectie tehnica imobiliara ne-am lovit de nenumarate probleme generate de implementarea necorespunzatoare a proiectului tehnic, precum si de executia deficitara a anumitor etape ale unei constructii.

Goana dupa cel mai mic pret posibil in ceea ce priveste costul constructiei per ansamblu  a condus si la idea gasirii unui diriginte de santier cat mai ieftin. Adesea aud expresia: “eu am nevoie doar de semnatura”.

Ce este un diriginte de santier?

Dirigintele de santier este o perfoana fizica autorizata, care este calificata sa supravegheze implementarea coprespunzatoare a proiectului tehnic, in toate fazele de executie. Semnarea unui contract cu un diriginte de santier este obligatorie atunci cand doriti sa edificati o constructie.

Dirigintele de santier trebuie sa se implice in pregatirea santierului pentru inceperea lucrarilor, in toate etapele de executie ale constructiei, in etapa de receptie a lucrarilor la terminarea lucrarilor si bine-inteles in etapa de receptie finala, cand acesta este obligat sa predea beneficiarului  Cartea tehnica a constructiei.

Ca sa scada costul “prestatiei” dirigintelui de santier, multi viitori proprietari de case sar peste prima etapa si anume aceea in care dirigintele de santier trebuie sa se implice in pregatirea santierului pentru inceperea lucrarilor. Foarte multi beneficiari nu cunosc care sunt obligatiile dirigintelui de santier in aceasta etapa. Dirigintele trebuie sa verifice existenta autorizatiei si a proiectului tehnic, precum si corespondenta dintre cele doua. De asemenea, acesta este obligat sa analizeze proiectul tehnic si sa se asigure de prezenta cantitativa si calitativa a desenelor si schitelor din proiect, precum si corespondenta dintre acestea. Dirigintele de santier trebuie sa asigure, printe altele, participarea impreuna cu proiectantul si cu executantul la trasarea constructie si la stabilirea bornelor de reper.

Cine face economie aici, s-ar putea sa se trezeasca pe parcursul executiei constructiei cu situatii greu de remediat.

Cea mai importanta etapa este etapa de executie a lucrarilor.

Aceasta etapa este cea mai cunoscuta publicului larg. Aici insa se intampla unori ca  dirigintele de santier sa fie “induplecat” de constructor.  Dirigintele urmareste interesul dumneavoastra de a beneficia de o contructie corecta. Acesta are dreptul de a cere constructorului sistarea executiei lucrarilor daca acestea nu au respectat prevederile documentatiei tehnice si chiar sa demoleze sau sa refaca anumite lucrari deja executate.

O alta etapa importanta  este receptia la terminarea lucrarilor.

In aceasta etapa comisiei de receptie trebuie sa i se puna la dispozitie, de catre dirigintele de santier, toata documentatia tehnica privind urmarirea si asigurarea calitatii lucrarilor de constructii aferente edificarii casei. Dupa receptie, inmaneaza beneficiarului documentele de receptie si documentatia tehnica in conformitate cu prevederile HG343/2017.

O alta etapa importanta in care este necesara prezenta dirigintelui de santier este inainte de receptia finala si la momentul receptiei finale.

In aceasta etapa dirigintele de santier instiinteaza executantul/constructorul daca apar deficiente in perioada de garantie. Aceste deficinte trebuie remediate de constructor pe cheltuiala lui. In urma receptiei finale, Cartea tehnica a constructiei, completa, va fi predata beneficiarului.

In concluzie, angajati un diriginte de santier competent si cu coloana vertebrala pentru a nu avea probleme in procesul de construire si receptionare a casei mult visate.

Spor la treaba!

Umiditatea structurilor de beton. Cum imi afecteaza constructia pe care vreau sa o cumpar?

       Betonul, impreuna cu otelul, conlucreaza pentru a forma o structura rigida. Rolul betonului in acest ansamblu este acela de a de asigura rezistenta la compresiune a elementului, pe cand contributia otelului se rasfrange in rezistenta la tensiune.

De cele mai multe ori, o structura de beton se degradeaza accelerat atunci cand acoperirea minima cu beton nu este respectata, cand umiditatea patrunde in interiorul elementelor de beton armat sau cand hidroizolarea elementelor aflate de obicei sub cota terenului sistematizat este deficitara.

       Armatura trebuie intotdeauna sa fie acoperita cu un strat minim si suficient pentru ca umiditatea sa nu ajunga la armatura si pentru ca elementul respectiv sa se comporte corespunzator in ceea ce priveste supunerea acestuia la actiunile seismice, cat si durabilitatea in timp. Cu cat este mai mare acoperirea carcasei de otel cu beton, cu atat durabilitatea structurii si, deci, a constructiei pe care dorim sa o achizitionam, va fi mai mare.

Trebuie stiut ca la suprafata betonului apar crapaturi, in general cu forma conica, in mod frecvent, dar acest lucru nu inseamna ca betonul este de o calitate necorespunzatoare. De cele mai multe ori aceasta situatie se datoreaza montarii necorespunzatoare a armaturii. Daca ansamblul armatura – beton este pus in opera corect, aceste crapaturi vor fi foarte mici.

      Daca betonul nu este preparat special pentru a rezista la umiditate, acesta se comporta ca un burete, absorbind umiditatea din jurul lui. Otelul, in contact cu umiditatea, isi poate mari volumul de cateva ori, iar in cele din urma va rugini in profunzime, iar rezistanta la tensiune va scadea pana cand elementul de beton va deveni insuficient de rezistent la incarcarea mecanica.

     Folosind o simplificare  exagerata, empirica, pentru elementele cu expunere supraterana, acoperirea minima cu beton trebuie sa fie de 25 mm, iar pentru elementele subterane (avand expunera betonului  normala), acoperirea minima cu beton este de 50mm.  Acoperirea se considera de la suprafata elementului de beton, la elementul de otel. Aceste acoperiri minime sunt specifice unei durate de exploatare a unei cladiri pe structura de cadre, de 100 de ani.

Este important sa facem diferenta, atunci cand cumparam un imobil, intre viciile de proiectare, viciile de executie sau viciile de exploatare.  Durabilitatea unei constructii, cat si comportamentul adecvat al structurii in caz de seism, sunt sunt influentate de actiunea umiditatii asupra structurii.

     Determinarea gradului de umiditate la suprafata elementelor structurii, cat si a raspandirii umiditatii este, de asemenea, importanta. Nu in toate situatiile o umiditate poate afecta substantial un element al structurii de rezistenta. Un anumit grad de umiditate este normal si variaza in functie de umiditatea si temperatura din aer, zona climatica, etc.

Verificati imobilul pe care urmeaza sa il cumparati!

   

Ce trebuie sa stiu inainte de a cumpara o casa pe structura metalica

Case pe structura metalica – ce trebuie sa stiu inainte de a le cumpara.

Inainte de a lua decizia de a cumpara o casa si mai ales una pe structura metalica, trebuie sa va documentati foarte bine.

O casa pe structura metalica are avantaje, dar si dezavantaje.

Principalele avantaje sunt pretul de achizitie accesibil si timpul scurt de executie.

Cea mai raspandita structura de casa metalica este cea alcatuita din pereti autoportanti, executati din profile laminate la rece din tabla galvanizata si ambutisata. Acest tip de case reprezinta peste 80% din casele care se vand la momentul actual pe piata din Romania.

Profilele se executa din tabla galvanizata cu grosimi intre 0.8 si 1.5mm, cu sectiuni de tip “U” si “C”. Acest tip de material prezinta o rezistenta buna atat la compresiune, cat si la intindere. Ca sa va faceti o idee in ceea ce priveste rezistenta la intindere sau compresiune a unui element de metal, aceasta este S= 275N/mmp fata de un element de lemn care prezinta S=20N/mmp, deci o rezistenta de aproximativ 14 ori mai mare.

La elementele de metal apare fenomenul de flambaj, adica femonenul de “indoire” a elementelor lungi daca se aplica o presiune in lungul acestora. Pentru a preintampina acest fenomen, la o treime sau la mijlocul elementelor verticale, se monteaza montanti orizontali.

In cazul ideal, o astfel de structura nu ar trebui sa aiba probleme. Aici intervine factorul uman – in proiectare si executie, mai ales in cazul fundatiei, care trebuie sa fie perfect plana si dreapta, dar nu numai.

Tipul de conexiune (prindere) a profilelor se face fie cu ajutorul diblurilor autoforante, fie prin pop-nit-uri. In cazul acestor elemente, sudura nu se practica din mai multe motive.

Cand cumparam o astfel de casa, trebuie sa acordam importanta urmatoarelor vicii, care afecteaza comportamentul si durabilitatea in timp a cladirilor:

– viciile de etanseitate la aer a cladirii

– viciile privind protectia la umiditate.

Un capitol separat il reprezinta protectia la foc.

Viciile de etanseitate

In functie de mediul ambient din zona in care a fost construita (zona litoralului, zone poluate etc.), de activitatile generatoare de umiditate si poluanti care se defasoara in interiorul si exteriorul imobilului, viciile de etanseitate pot conduce la ruginirea locala a elementelor intr-o perioada de pana la 10 ani.

Daca casele nu sunt etanseizate si izolate corespunzator, in cazul incalzirii excesive, mai ales pe timp de iarna, poate aparea fenomenul de condens local pe structura, fenomen care poate conduce la coroziunea elementelor.

 

Viciile privind protectia la umiditate

Aceste vicii, ca si in cazul caselor pe structura de lemn, reprezinta principala problema privind comportamentul in timp a constructiilor. Principalul efect al umiditatii asupra structurilor metalice il reprezinta ruginirea locala a elementelor.

Unde se produce aceasta ruginire accentuata?

In primul rand, se instaleaza in zonele din profilele care au fost gaurite sau taiate. Prin actiunea de gaurire sau taiere a materialului, in timpul procesului apar temperaturi foarte mari, care genereaza degradarea locala a protectiei zincate a profilului. Aici apar, in principal, zonele de rugina.

Ce efect are ruginirea locala accentuata?

In imediata vecinatate a zonelor gaurite, asa cum am explicat mai sus, apare fenomenul de ruginire locala.

Acest fenomen face ca, in timp, in zona respectiva sa nu se mai asigure rigiditatea sistemului (ansamblului), sa produca un “joc”, ceea ce face ca imobilul sa se “miste” in timp.

Prevenirea aparitiei acestor fenomene este foare importanta pentru faptul ca nu putem interveni in timp pentru stoparea acestora, fara decopertarea peretilor. Vorbim de un interval de pana la 10 ani.

Puntile termice apar in special in zona de imbinare dintre pereti si planseu, planseu si acoperis, dar si in zona de montaj a instalatiilor in pereti. Un fenomen de condens apare in zona de strapungere a holzsuruburilor, la prinderea OSB-ului de structura metalica. De aceea este indicat sa fie intreprinse masuri suplimentare, prin montarea unei bariere de vapori peste OSB.

Concluzii

Cum pretul primeaza de cele mai multe ori in alegerea unei locuinte, trebuie sa va interesati de ce este foarte ieftina o casa pe structura metalica, ce tipuri de materiale s-au folosit, cum a fost proiectat si, mai ales, executat imobilul.

Facand un calcul simplu, se poate constata ca structura metalica poate costa de la simplu la dublu. Diferenta provine din grosimea profilului utilizat (0.8 sau 1,4mm) si implicit din greutatea ansamblului montat.

In concluzie, o casa pe structura metalica, proiectata si executata corect, nu ar trebui sa fie cu mult mai ieftina decat o casa pe structura clasica.

Mai exista si casele metalice prefabricate in fabricute si montate intr-o zi la fata locului dupa executia fundatiei. Termenul de livrare la acest tip de case este intre 30 si 60 de zile iar montajul se executa intr-o zi. La acest tip de case in general viciile sunt, in teorie, diminutate datorita premontajului elementelor constructive in mediul controlat.

Sa nu uitati ca

  • o casa pe structura metalica necesita o mentenanta la un interval mult mai scurt decat o casa pe structura clasica.
  • Dupa un seism major o casa(de alfel la toate stipurile de structuri) pe structura metalica trebuie verificata pentru a nu exista deformari majore la nivelul structurii sau elemente care au flambat, deaorece in cazul urmatorului seism major, acestea nu vor mai “lucra” corespunzator.
  • O inspectei tehnica imobiliara trebuie executata neaparat inaintea cumpararii.

Inspectia tehnica imobiliara – Nu esti singur cand cumperi o casa!

Inspectie tehnica imobiliara, consultanta tehnica la cumpararea de locuinte

Sa-ti cumperi casa mult visata nu este un lucru deloc usor. Toate economiile tale, alaturi de un credit substantial se vor duce in aceasta directie. Din pacate, ai o singura sansa sa-ti alegi casa corect. Daca ai cumparat o casa veche, care vine la pachet cu vicii, in 99% din cazuri nu o mai poti inapoia si sa-ti recuperezi banii. In peisajul pietei imobiliare din Romania, casele cele mai accesibile sunt casele vechi. Dar, in randul acestora se gasesc imobilele cu cele mai multe vicii. De aceea este important sa apelezi la o firma specializata in inspectie tehnica imobiliara, in consultanta tehnica la cumpararea de locuinte.

Cu ce te poate ajuta inspectia tehnica imobiliara? Ei bine, in cadrul inspectiei tehnice imobiliare se verifica, in primul rand, Cartea Tehnica a Constructiei (daca aceasta exista), apoi se coreleaza Cartea Tehnica cu realitatea din teren. In continuare, cu ajutorul unui sonograf, se verifica repartitia armaturii in stalpi si grinzi, precum si golurile majore de vibrare ale betonului din structura. Daca aici se regasesc probleme … este indicat sa cautati alta casa. Aceasta nu este pentru dumneavoastra. Urmatoarea etapa este constatarea umiditatii structurale. Daca exista vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada sau acoperis, tevi sparte in sapa sau pereti, atunci toate aceste surse trebuie investigate si evaluat impactul acestora asupra cladirii. Scanarea termografica a imobilului este o etapa importanta, care ne ofera indicii privind calitate anvelopei cladirii, puntile termice ale imobilului, calitatea tamplariei exterioare etc.

Calitatea instalatiilor (electrice, sanitare, de incalzire, climatizare) este foarte importanta. Daca exista vicii in oricare dintre cazurile prezentate mai sus, insa doriti achizitionarea imobilului, intervine aici negocierea pretului de vanzare. Fie proprietarul remediaza, pe cheltuiala lui, viciile constatate, fie se scade valoarea remedierilor constatate din pretul de vanzare al imobilului. Amintiti-va ca nu sunteti singuri – apelati la cunostintele si experienta unui specialist in inspectie tehnica imobiliara! Mult succes!

Inspectia tehnica imobiliara – verificarea documentatiei tehnice

Cazurile in care oamenii sunt pacaliti ca cumpere imobile noi construite ilegal sunt mai raspandite decat s-ar crede la prima vedere. Si cand vorbesc de imobile, nu vorbesc doar de case, ci si de blocuri construite fara autorizatie de construire in Bucuresti.

In principiu, autoritatile publice ar trebui sa descopere aceste imobile prin intermediul politiei comunitare. Actiuni concrete luate impotriva acestor situatii, de catre Inspectoratul de Stat in Constructii, au fost la nivelul trimestrului I din 2019 de: 20 de cazuri in mediul urban si 7 cazuri in mediul rural. O fi mult, o fi putin? Va las pe dumneavoastra sa decideti.

Cert este ca fenomenul exista si efectele acestuia nu sunt usor de neglijat.

Dar ce ar trebui sa facem?

In primul rand nu ar trebui sa ii credem pe cuvant pe unii dezvoltatori. Ar trebui sa cunostem drepturile si obligatiile ce ne revin noua ca si cumparatori, cat si pe cele ale vanzatorului/dezvoltatorului. In acest sens, ar fi util sa cititi HG nr. 343/2017 – modificarea HG nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora.

Aici veti regasi explicate prevederi privind receptia la terminarea lucrarilor, receptia finala (care va implica pe dumneavoastra ca viitor proprietar), Cartea Tehnica a Constructiei (care in cazul blocurilor ar trebui predate Asociatiei de proprietari nou constituite) etc.

Ca fapt divers, de aici veti afla ceea ce prevede legea intr-un caz foarte des intalnit si anume utilizarea constructiei a carei receptie la terminarea lucrarilor a fost respinsa. Art. 22. Alin. 3 a acestei HG prevede “Este interzisa utilizarea constructiei a carei receptie la terminarea lucrarilor a fost respinsa, pana la finalizarea remedierilor, aceasta fiind pusa in stare de conservare prin grija si pe cheltuiala investitorului ”.

Verificarea documentatie tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei trebuie sa fie primul pas in demersul de cumparare al imobilului.

Cartea Tehnica a Constructiei cuprinde patru capitole:

Capitolul A: Documentatia privind proiectarea

Acest capitol tebuie sa contina, printre altele:

– tema de proiectare, amplasarea constructiei, avizele de specialiate pentru intocmirea proiectului;

autorizatia de construire – Daca imobilul a fost executat fara autorizatie si a fost expertizat pentru intrarea in legalitate – sfat: mai bine cautati in alta parte! Daca imobilul are mai multe autorizatii  si santierul a stat multi ani fara conservarea santierului – sfat: mai bine cautati in alta parte!

– documentatia tehnica referitoare la constructie – D.D.E.-uri pentru elementele structurii de rezistenta si pentru elementele de constructie care asigura functionalitatea si siguranta in exploatare, schemele de instalatii efectiv realizate, cu toate modificarile aduse de proiectant, executant sau proprietar pe parcursul executiei, insusite de verificatori de proiecte sau experti tehnici. Daca realitatea nu corespunde cu documentatia –  sfat: nu cumparati!

Capitolul B: Documentatia tehnica privind executia

Acest capitol tebuie sa contina, printre altele:

  • Documentatiile privind calitatea lucrarilor efectuate pe parcursul executiei (certificatele de conformitate si de performanta ale produselor puse in opera, registrul proceselor verbale de lucrari ce devin ascunse, condica de betoane, agrementele tehnice, rezultantele incercarilor efectuate, registrul unic de comunicari si dispozitii de santier, procesele verbale de probe specifice si speciale etc.).

Capitolul B trebuie studiat cu atentie pentru ca reprezinta oglinda si garantia corectitudinii lucrarilor executate. Acest capitol este foarte important sa fie analizat de catre o persoana care cunoaste si are experienta executiei si mai ales a verificarii conformitatii Cartii Tehnice a Constructiei si care sa poata verifica spetele de interes si relevante pentru executia imobilului.  In general, in cazul imobilelor de locuinte colective, datorita volumului foarte mare de documentatie, nu ai timp sa verifici Cartea Tehnica din scoarta in scoarta si pe indelete, deci experienta este cruciala.

In mod frecvent aud din partea anumitor dezvoltatori urmatoarea “scuza”: Cartea Tehnica este la dirigintele de santier, pentru completare. Daca exista procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, semnat de catre toate partile legal implicate si nu exista mentiune pe procesul verbal ca “se va completa documentatia tehnica” inseamna ca documentatia tehnica a fost verificata de catre cei abilitati conform legii si a fost completa la momentul receptiei. Deci aceasta scuza NU TINE. Altele sunt motivele pentru care dezvoltatorul nu doreste sa va dea spre stuidiere Cartea Tehnica.

Capitolul C: Documentatia privind receptia

Aici intalnim, printe altele, procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor (in cazul nostru), precum si cele incheiate ca urmare a cererii comisiilor de receptie.

Aici trebuie sa fiti atenti daca comisia de receptie a receptionat imobilul, dar a stipulat executia unor lucrari in procesul verbal de receptie. Trebuie sa verificati si executia in realitate a acestor lucrari.

Capitolul D: Documentatia privind exploatarea, intretinere, repararea, ermarirea comportarii in timp si postutilizarea constructiei

Aici intalnim, printe altele:

  • Prevederi scrise ale proiectantului in ceea ce priveste urmarirea comportarii constructiei, instructiunile de exploatare si intretinere. Aceste prevederi sunt impetuos necesar a se respecta pentru a nu pierde garantia pentru anumite tipuri de instalatii (spre exemplu).
  • Proiectele in baza carora s-au efectuat, dupa receptia finala a lucrarilor, modificari ale constructiei fata de proiectul initial efectiv realizat. Daca se vor executa lucrari fara respectarea conditiilor legale de autorizare, executare, receptionare, este posibil sa se piarda garantia acordata de catre proprietar, chiar daca imobilul este in perioda de garantie conform legii.
  • Actele de constatare a deficientelor aparute dupa receptia executarii lucrarilor si masurile de interventie luate – process verbal de remediere a defectelor. Este foarte important ca locatarii imobilelor sa nu se apuce sa repare deficientele constate, ci sa initieze procedura de instiintare a dezvoltatorului/vanzatorului cladirii.
  • Procesul verbal de predare-primire a constructiei in cazul scimbarii proprietarului. Nu putine sunt cazurile in care acest proces verbal nu se regaseste in documentatia tehnica o data cu instrainarea constructiei.

Ca o concluzie, Cartea Tehnca a Constructiei trebuie verificata cu multa atentie pentru  a putea corela documentatia tehnica cu ce exista in realitate. Din experienta va spun ca exista deficiente  in foarte multe carti tehnice  si, pentru a putea beneficia de o garantie corespunzatoare in  perioada de garantie a imobilului, constructiile si a instalatiile aferente acestora trebuie sa corespunda intocmai cu Cartea Tehnica  a Constructiei.

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

     Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii  se face referire la durata de viata proiectata  conform  Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

      Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de  durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

  • proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
  • execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
  • materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
  • structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
  • structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

      Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra  caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu  a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  

 

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

 

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

  • degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;

  • patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta  principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;

  • uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;

  • distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

  • degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.

  • daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de   50100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil,  dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.

Cum te feresti sa cumperi absolut legal constructii ilegale?

       Un imobil construit  fara respectarea normelor legale  nu respecta de obicei prevederile Planului Urbanistic Zonal (si nu numai). Aceste imobile sunt de obicei mult mai inalte decat imobilele din vecinatate, (exemplu – un bloc intr-o zona excusiv de case), sunt construite lipite de cladiri monument istoric, sunt construite pe terenuri cu alta destinatie (cum ar fi parcurile) sau cu restrictii.

       Mai ales in  cazul locuintelor colective (blocurilor), daca ajungi la locatie pe o strada ingusta sau infundata unde nu poate ajunge sau sa intoarca o masina de pompieri, iar cand ajungi acolo constati ca nu sunt suficiente locuri de parcare, imobilul este foarte aproape de limita de proprietate sau de alte cladiri invecinate, atunci ceva este in neregula.

Fenomenul este semnalat la nivel national de mass media asa cum este cazul reportajului, bine documentat de reporterii PRO TV in noiembrie 2014.

       Cand un constructor nu respecta prevederile legale privind aspectele legale de mai sus, deci se afla in ilegalitate, sunt sanse reduse sa  fi respectat normele privind calitatea in constructii atuci cand a ridicat imobilul. Motivul este evident, maximizarea profitului.

       Nerespectarea autorizatiei de constructie sau obtinerea autorizatiilor fara respectarea prevederilor legale au stat in ultimii ani la baza deciziilor de demolare partiala sau totala (aproximativ 200 de cazuri).

       Volumul tranzactiilor de locuinte in perioada ianuarie- septembrie 2018  a fost de 40.378 conform INS. Pentru Bucuresti,  situatia pentru 2017- 2018 se prezinta astfel:

Verificarea temeinica a documentatiei tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei, de catre un consultant tehnic este esentiala in astfel de cazuri.  Cartea tehnica ofera date  privind proiectul tehnic, avize, autorizatii, punere in opera, receptionarea imobilului.

Bineinteles ca pentru verificarea legalitatii actelor de proprietate si a altor documente necesare tranzactiei  este recomandat sa apelati la serviciile unui avocat sau notar.

       In anul 2018 aproximativ 3% din cumparatori au apelat la serviciile de inspectie tehnica imobiliara ale unui consultant tehnic sau a altor specialisti pentru verificari de specialitate, ceea ce reprezinta in jur de 1200 de persoane.

Sa ne imaginam urmatorul secenariu:

Cumparati un apartament intr-un bloc al carui constructor nu a respectat legislatia in domeniul constructiilor, iar vecinii obtin dupa un anumit numar de ani de zile, in instanta, o hotarare judecatoreasca definitiva de demolare partiala sau totala a imobilului (200 de cazuri inregistrate deja cu hotarari definitive si alte cateva sute pe rolul instantelor). Care este urmatorul pas? Oare il mai pot vinde macar?

       Ca sa nu fim pesimisti, trebuie spus ca majoritatea covarsitoare a cladirilor cu hotarare judecatoresca definitiva de demolare sunt in picioare, iar in cele mai multe cazuri, constructorii  respecta legislatia in vigoare privind edificarea imobilelor.

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!

 

Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul imobilelor noi

      De-a lungul anilor am intalnit anumite tipare, pe care unii vazatori de imobile noi le folosesc cu succes. Din fericire insa, sesizez un trend de constientizare a faptului ca pot aparea probleme la cumpararea unui imobil, iar cumparatorii se informeaza din ce in ce mai temeinic si/sau apeleaza la o firma specializata in acordarea de consultanta in acest sens.  In ceea ce urmeaza am sa va expun principalele cinci false argumente pe care le folosesc  anumiti vanzatori – agenti imobiliari sau dezvoltatori, fara sa generalizez.

 

  1. “Imobilul a fost construit pentru noi. Noi nu am fi dorit, dar, din pacate, trebuie sa il vindem!”

Cu siguranta se intalneste si aceasta situatie, dar aceasta nu poate fi generalizata ca un fenomen de masa. Acest “adevar” il regasesc cel putin o data la doua – trei zile. In genereal el vine din partea dezvoltatorilor, care ridica cateva case pe an, de la cei ce construiesc in regie proprie, de la cei ce sunt “la prima constructie” etc.

 

 

  1. Imobilul este achizitionat prin credit bancar. A fost evaluat de evaluatorul bancii, deci sigur este corect executat din punct de vedere tehnic!

In aceasta situatie trebuie mentionat ca evaluatorul bancii realizeaza o evaluare tehnico- finanaciara, dupa anumite repere bine stabilite. Acesta nu efectueaza investigatii de specialitate si nu dispune de aparatura pentru determinari specifice.

In general aceasta afirmatie este facuta de catre unii agenti imobiliari, cu cea mai mare incredere, ca si cum ar spune o lema, un adevar absolut.

 

  1. Imobilul a fost construit de o firma si nu in regie proprie, deci este corect executat!

Daca am fi intr-o situatie ideala, asa ar trebui sa fie si in multe cazuri asa si este. Sa nu uitam insa, ca si firmele sunt alcatuite tot din persoane, care sunt mai mult sau mai putin calificate. Personalul specializat si mai ales integru, este din ce in ce mai greu de gasit.

 

  1. Imobilul este scump, finisajele imobilului sunt “de lux”, deci imobilul este impecabil executat!

Ei, aici avem de-a face cu un trend, mai ales in cazul celor care construiesc imobile “de lux”, “pe banda rulanta”.  In lupta continua a dezvoltatorilor de a scadea preturile, angajaza, mai ales la partea de structura si de instalatii, ca “oricum nu se vad” dupa criteriul celui mai mic pret. 

Viciile in executie, avariile au implicatii mult mai costisitoare in cazul imobilelor cu finisaje “de lux”

 

  1. Daca Procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor a fost semnat de catre reprezentantul autoritatii publice locale, aveti garantia ca totul este in regula.

Aici nu vreau sa intru intr-un subiect delicat, dar trebuie sa stiti ca exista suficiente probleme  si in cazul in care toata documentatia privind receptia  este “ca la carte”. Dovada stau multiplele  procese de pe rolul instantelor  in care majoritatea cazurilor au avut documetatia privind receptia “fara pata”.

Cum alegem un constructor?

In primul rand, atunci cand doriti sa cautati un constructor pentru casa dumneavoastra, trebuie sa fiti siguri ca ati ales bine firma careia ii veti incredinta siguranta familiei dumneavoastra si o suma pentru executie de cateva zeci de mii de euro. De ce spun siguranta? Pentru ca avem cu totii pretentia ca imobilul pe care ni-l executa constructorii :

  • sa reziste cu brio in cazul unui eventual cutremur;
  • sa aiba instalatii de calitate (sa nu ne ia casa foc din cauza instalatiilor electrice defectuos excutate);
  • sa nu necesite interventii asupra imobilului dupa primii ani de exploatare.

De ce este bine sa alegem o firma si nu o echipa de “particulari” angajati “la negru”? Cititi articolul dedicat acestei teme aici LINK.

Trebuie sa mentionez ca o firma care se prezinta in fata dumneavoastra cu un pret al constructiei per metru patrat este o firma de ocolit, o firma neprofesionista!!! De ce?

O oferta serioasa se face in urma studierii proiectului constructiilor, inclusiv  a DDE-urilor (detaliilor de executie). Persoana care se ocupa de devizul dumneavoastra, implicit de oferta, nu are de unde sa cunoasca gradul de armare a elementelor ce alcatuiesc constructia, de exemplu. Nu se poate face o oferta serioasa dupa documentatia din faza PAC (documentatia minima pentru obtinerea autorizatiei de construire). Asa ca, in momentul in care incepeti sa cautati o firma pentru executia constructiei, este necesar sa aveti proiectul complet la toate specializarile, inclusiv DDE-urile.

Trebuie stiut faptul ca o firma de constructii trebuie sa fie autorizata ca sa poata sa proiecteze/execute lucrarile de constructii si instalatii.  De asemenea, firma care va executa lucrarea trebuie sa aiba angajat un RTE (responsabil tehnic cu executia) si un controlor de calitate, ambii  agreati de Ministerul Lucrarilor Publice. De partea cealalta, dumneavoastra sunteti obligati sa angajati prin lege un diriginte de santier. Cititi legea 177/2015, care modifica legea 10/1995 privind calitatea in constructii.

Dupa toate aceste lamuriri, cum alegem efectiv o firma de constructii?

Gasiti pe internet o sumedenie de firme in zona dumneavoatra. Selectati  suficiente firme ca sa puteti face o triere.  Mergeti sa solicitati oferte firmelor la sediul acestora! Pentru ca munca de ofertare este destul de laborioasa si consumatoare de timp, unui constructor nu ii convine sa oferteze “pe bune” cereri de oferta venite pe mail, eventual in CC langa alte zece firme. In acest fel va aratati ferm interesati de oferta si aveti ocazia sa luati contact cu pesonalul firmei pentru a va forma o parere. Rugati sa va prezinte dotarile firmei si cereti sa va dea o copie dupa atestatele specialistilor in cazul incheierii contractului cu ei. Verificati firmele de constructii pe Google dupa nume si RO-ul firmei si veti gasi pe site-uri de specialitate referinte despre: numarul de anajati, cifra de afaceri a firmei, capitalul social, dar si probleme legate de insolvente, procese avute de acestia etc … o sa fiti uimiti cate date se pot afla pe internet despre firme!

Solicitati firmelor lucrarile executate in zona dumneavoastra si deplasati-va la locatii si discutati cu beneficiarii!!! Astfel va veti convinge de seriozitatea firmei de la beneficiarii directi ai lucrarilor.

Cum selectam ofertele?

In primul rand eliminati ofertele cele mai scumpe, dar si pe cele neobisnuit de ieftine. Se pot face constructii ieftine prin diminuarea profitului constructorului sau prin alterarea calitatii executiei. Nici un constructor nu lucreaza in pierdere! Acesta  va diminua timpul si calitatea manoperei in favoarea maximizarii profitului.

Apoi verificati firmele dupa cum am aratat mai sus.

Un rol foarte important, dupa ce v-ati hotarat asupra constructorului, il are incheierea contractului cu firma prestatoare. Adresati-va unui avocat de specialitate si veti fi lipsit de probleme pe viitor. Intocmirea unui astfel de contract nu costa mai mult de 150-200 lei.

Foarte important: NU DATI AVANS LA LUCRARE PENTRU MANOPERA. O fima serioasa lucreaza cu plata la sfarsitul fazei determinante conform desfasuratorului lucrarilor!!! Adica s-a turnat fundatia, se incheie un proces verbal de receptie la care iau parte beneficiarul – prin dirigintele de santier, executantul – prin RTE de obicei, proiectantul si se face plata.

Activitatea si expertiza mea de constructor si apoi de consultant tehnic mi-a demonstrat ca lucrul cu profesionisti este mai rentabil si uneori mai ieftin decat lucrul cu “Dorei”. Spor la treaba!

 

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!

Ce trebuie sa stiu inainte sa construiesc o casa?

 

Primul lucru pe care trebuie sa il fac inainte de a construi o casa este sa ma documentez  in legatura cu legislatia in vigoare referitoare la  obtinerea avizelor si autorizatiei, sa ma documentez cu privire la materialele care sunt optime pentru constructia mea , alegerea unui proiectant serios, a unui diriginte de santier si nu in ultimul rand gasirea unui constructor serios si accesibil.

Trebuie bine stabilite etapele construirii imobilului, cat si finantarea aferenta fiecarei etape pentru ca in cele mai multe cazuri bugetul stabilit initial va fi depasit. 

Este stiut faptul ca pretul anumitor materiale variaza in funtie de anotimp (vara – iarna), de promotii si daca putem cumpara si depozita materialele aferente listei de materiale oferita de proiectant,  veti constata ca se poate face o economie de 10 -15 % din pretul lor mediu de achizitie.

Este bine de stiut ca nu putem construi  imediat cand ne hotaram si ca executia proiectului,  obtinerea autorizatiilor si avizelor dureaza destul de mult si ca trebuie sa le obtinem din timp. Cel mai bine se poate folosi perioada de iarna pentru  obtinerea celor mai sus mentionate. Toate aceaste  operatiuni dureaza 2-3 luni.  Nu trebuie neaparat sa apelati la o firma  “specializata” in obtinerea avizelor si a autorizatiei de construire, pentru ca timpul in care sunt eliberate solicitarile este aproximativ acelasi. Informatile referitoare la documentele necesare se gasesc de obicei pe pagina de internet a institutiei de la care doriti sa obtineti obtineti avizul.

Va puteti inscrie la un seminar cu aceasta tema, sustinut de  firmele care acorda consultanta in domeniu. De ce seminar? Pentru ca de obicei au preturi modice  (se tin cu un numar minim de cursanti) si acolo va puteti lamuri asupra tuturor aspectelor legate de construirea unui imobil. In timpul seminarului  va familiarizati cu “traseul de urmat” pentru  a reusi sa gestionati  lucrarea dumneavoastra de constructie a casei, de la obtinerea proiectului si a autorizatiei de construire pana la receptionarea casei si alcatuirea  cartii tehnice a constructiei.

Nu trebuie luat de bun tot ce zice constructorul, verificati cele spuse de acesta prin intermediul dirigintelui de santier si al proiectantului.   Dirigintele de santier nu trebuie sa fie adus “la pachet” cu constructorul. El trebuie sa apere interesele dumneavoastra  si anume ca proiectul casei sa fie transpus in realitate conform legislatiei in vigoare si nu sa acopere inadvertentele in executie  facute de constructor.

Pot sa aduc modificari constructiei dupa obtinerea autorizatiei de construire? Constructia prezinta deficiente de executie. Mai pot face ceva?

 

Da, cu siguranta! Chemati proiectantul si dirigintele de santier la fata locului (pe santier) si solicitati proiectantului sa elaboreze o “dispozitie de santier”, cu respectarea prevederilor legale in materie.