Verificarea Cartii tehnice a constructiei in procesul de inspectie tehnica imobiliara

      Verificarea Cartii tehnice reprezinta prima etapa in cadrul procesului de inspectie tehnica imobiliara. Pentru a afla ce a fost proiectat, executat si receptionat, se consulta Cartea tehnica a constructiei. Daca aceasta nu respecta prevederile H.G. 343/2017 (modificarea H.G. 273/1994 privind aprobarea Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora), se vor intocmi observatii scrise catre dezvoltator/vanzator, acesta avand obligatia de a completa Cartea tehnica in conformitate cu legislatia in vigoare.

Cartea tehnica cuprinde 4 capitole:

  • Capitolul A – documentatia privind proiectarea;
  • Capitolul B – documentatia privind executia;
  • Capitolul C – documentatia privind receptia;
  • Capitolul D – documentatia privind exploatarea.

      Trebuie sa stiti ca exista si o exceptie, prevazuta de Articolul 11 din Capitolul II a H.G. mai sus amintite, si anume “pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pana la doua niveluri, Cartea tehnica a constructiei se rezuma la Autorizatia de construire, Procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si Procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie”.

Am intalnit, mai ales in cazul cladirilor executate in regie proprie, urmatoarele “scuze” ale nepredarii catre cumparator:

  • “La constructiile parter (parter + mansarda) nu se cere Carte tehnica”
  • “Nu am mai dat x sute de euro dirigintelui de santier ca sa-mi dea si Cartea tehnica. Daca o vreti, va va costa in plus”
  • “La constructiile din mediul rural nu se cere carte tehnica” etc.

 

Verificarea cartii tehnice a constructiei

Toate acestea sunt neadevaruri. Pentru orice constructie dupa 1997, la momentul predarii, este obligatorie transmiterea Cartii tehnice catre noul proprietar. In acest sens se intocmeste un Proces verbal de predare – primire, care se atasaza la Capitolul D din Cartea tehnica a constructiei. Odata cu semnarea acestui Proces verbal, noul proprietar preia imobilul de la vanzator si va asigura, conform legii, mentenanta acestuia.

Odata ce consultatrea Cartii tehnice a luat sfarsit, se va trece la etapa verificarii implementarii acesteia. In cazul locuintelor colective (blocuri, case insiruite), viitorul proprietar are o singura sansa sa consulte Cartea tehnica si anume in timpul inspectiei tehnice imobiliare, inainte de predarea acesteia catre Asociatia de proprietari, de catre dezvoltator.

Daca viitorul proprietar preia Cartea tehnica a constructiei incompleta, atunci acesta este obligat sa o completeze la zi, pe propria cheltuiala. Acest lucru poate fi deosebit de costisitor. De exemplu, daca din Cartea tehnica a constructiei lipseste Capitolul B – documentatia privind executia, atunci acesta nu mai poate fi reconstituit decat in urma unei exeprtize tehnice a cladirii, ceea ce, in cazul blocurilor, poate fi foarte costisitor.

Inspectia tehnica imobiliara – Cazuri concrete in care sa NU CUMPERI o casa veche

Sfaturi cumparare casa veche

Atunci cand doriti sa va cumparati o casa veche, trebuie sa aveti in vedere doi factori:

  1. Siguranta in exploatarea a cladirii;
  2. Durabilitatea acesteia.

Acesti doi factori sunt influentati negativ din mai multe motive. Voi enumera principalele motive:

  • Interventii neautorizate sau fara efectuarea unei expertize tehnice asupra cladirii, fara un proiect tehnic, fara autorizatie de constructie. Aici ma refer la daramarea de pereti, de stalpi de sustinere, taierea de grinzi etc.;


  • Modificari neautorizate la structura de rezistenta, cum ar fi turnarea de placi in poduri, schimbarea de destinatie, extinderere sau suprainaltare etc.;
  • Perforarea, taierea, sau interventii asupra structurii cu ocazia refacerii instalatiilor;


  • Neindepartarea apelor pluviale de la baza fundatiei. Acesta este un viciu des intalnit care afecteaza imobilul prin colectarea si deversarea punctuala a apei pluviale la baza fundatiei. Aceasta concentrare are consecinte asupra sigurantei in exploatare si a durabilitatii imobilului prin fenomenul de afectare locala a capacitatii portante, a caracteristicilor terenului, cat si a imbibarii locale cu apa a structurii. Efectele vizibile sunt atat in ceea ce priveste fisurarea anvelopei cladirii, cat si efecte specifice infiltratiilor (decolorari, exfolieri etc.).


Un fenomen ingrijorator il reprezinta “abilitatea” unor proprietari de introducere in legalitate a cladirilor cu vicii, prin “bunavoita” autoritatilor publice locale.

Atunci cand cumparati o casa trebuie sa aveti in vedere ca durata normata de viata prentru tipul acesta de cladiri este de 50 de ani. Durabilitatea este cu totul altceva si depinde de modul de exploatare a cladirii, modificarile aduse acesteia, varsta constructiei, impactul seismurilor asupra acesteia etc.

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!