Preluarea Cartii Tehnice a Constructiei de la dezvoltator

verificare conformitate carte tehnica constructii.

      Receptia unui imobil se efectueaza in doua etape si anume: o receptie la terminarea lucrarilor si o receptia finala, la expirarea perioadei de garantie. Cartea Tehnica a Constructiei  cuprinde documentatie privind proiectarea, executia, receptia, exploatarea, repararea si urmarirea in timp a constructiei.

     Investitorul are obligatia de a pune la dispozitia comisiei de receptie, la terminarea lucrarilor, documentatia privind proiectarea si executia lucrarilor. Altfel spus, daca s-a efectuat receptia la terminarea lucrarilor, Cartea Tehnica a Constructiei – capitolele A, B, precum si procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor (care face parte din capitolul C) exista si au fost verificate de catre comisia de receptie cu prilejul receptiei.

      Trebuie precizat faptul ca, pentru cladirile de locuit pana la doua niveluri si anexe gospodaresti, precum si pentru cele de mica importanta, cum ar fi garduri, cabina poarta etc., Cartea Tehnica a Constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie, precum si alte evenimente deosebite din viata constructiei.

Cartea Tehnica a Constructiei se intocmeste de catre investitor si se definitiveaza pana la receptia finala.

       Este obligatoriu ca, la instrainarea constructiei, Cartea Tehnica a Constructiei sa fie predata noului proprietar. Astfel, daca doriti sa cumparati o casa noua, aceasta trebuie sa aiba Cartea Tehnica a Constructiei, iar dumneavoastra, cu ajutorul unui specialist, ar fi bine sa verificati daca este corect executata si completa inainte de a incheia tranzactia.

Sa ne imaginam ca am depistat un viciu in perioada de garantie a imobilului care nu este datorat modului defectuos de exploatare a constructiei. Sa presupunem ca avem o priza in baie, dar nu avem o siguranta diferentiala aferenta in tabloul electric sau nu avem priza in baie pentru masina de spalat, dar avem racordurile aferente. Este un viciu de proiectare sau de executie? Raspunsul se regaseste in Cartea Tehnica a Constructiei. Daca intrebi dezvoltatorul, cel mai probabil raspuns este ca “asa trebuia sa fie”.

      Exista situatii in care anumite vicii, in lipsa Cartea Tehnica a Constructiei, nu pot fi puse in evidenta decat in urma unei expertize tehnice. Insa pe cheltuiala cui?

Cartea Tehnica a Constructiei se intocmeste intr-un singur exemplar. De obicei, in cazul imobilelor de locuinte colective, Cartea Tehnica a Constructiei se preda asociatiei de proprietari.

Prevederile din Cartea Tehnica a Constructiei referitoare la exploatarea imobilului sunt obligatorii pentru  proprietar,  administrator  si utilizator.

      In situatia in care, in calitate de proprietar/administrator, preluati Cartea Tehnica a Constructiei incompleta, dupa expirarea perioadei de garantie, este de datoria dumneavoastra sa o completati.  In situatia in care lipseste partial sau toatal capitolul B din Cartea Tehnica a Constructiei, completarea Cartii Tehnice a Constructiei se realizeaza prin experizarea cladirii, o operatiune constisitoare.

      In concluzie, Cartea Tehnica a Constructiei este oglinda imobilului achizitionat. Verificati Cartea Tehnica a Constructiei inainte de cumpararea unui imobil, dupa receptia la terminarea lucrarilor si inainte de receptia finala!

Va uram mult succes!

 

  

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!

 

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.