consultanta cumparare imobil – Consultant Tehnic

Top 3 mituri in inspectia tehnca imobiliara

Procesul de cumparare a unui imobil, atunci cand nu esti de specialtitate, se poate dovedi riscant din punct de vedere al calitatii, rezistentei si durabilitatii unei constructii.

Constientizand importanta acestui demers, incerci sa apelezi la specialist care sa te ajute sa iei o decizie avizata, fie ca o sa cumperi sa nu imobilul. Aici intervine problema.

In America, Canada si multe alte tari cu traditie in verificarea implementarii si a starii de fapt a unei constructii, acest demers este riguros reglementat si se numeste homeispection. In Romania acest serviciu nu exista, acesta desfasurandu-se sub forma de consultanta. Prin urmare, orice inginer si nu numai, care are experienta sau nu in proiectarea si construirea unui imobil, zareste o oportunitate de venit suplimentar, pentru ca de obicei acest serviciu apare adiacent unui proiect de arhitectura, de proiectare sau de verificare a implementarii proiectelor, ca in cazul dirigintilor de santier.

Numai ca un bun specialist in acest domeniu nu poate spune nimic despre gradul de armare a unei structuri de beton armat, despre acoperirea minima cu beton a armaturii in interiorul structurii astfel incat aceasta sa poata rezista la un seism major, despre viciile de vibrare din interiorul structurii, despre viciile de hidroizolare ale fundatiilor, despre infiltratii prin sapa, pereti, fatade, acoperis etc.

Datorita acestor motive, apar “mituri” din partea celor care presteaza astfel de servicii, respectiv:

Fundatia se poate verifica nedistructiv.

Odata ce cladirea este finalizata, trotuarele de garda turnate, nu exista aparatura cu ajutorul careia sa porti verifica nedistructiv adancimea de fundare, armarea fundatiei si alte examinari nedistructive privind fundatiile de sub cota terenului sistematizat.

2. Inspectia tehnica imobiliara iti poate releva toate posibilele vicii ale unui imobil in ceea ce priveste structura si instalatiile aferente imobilului.

Nu exista in realitate asa ceva. Oricat de bun profesionist ai fi, de oricata aparatura performatnta ai avea in dotare, nu poti descoperi toate viciile unui imobil. Spre exemplu, nu exista aparatura, la momentul de fata, care sa poata verifica stalpii de colt acoperiti pe doua laturi de zidarie si pe exterior de izolatie.

Cu toate acestea, inspectia vizuala avizata, verificarile prin sondaj asupra gradului de armare, acoperirii minime cu beton a armaturii, a viciilor de vibrare, a corelarii realitatii din teren cu proiectul tehnic, iti pot reda o imagine mult mai clara asupra calitatii structurii imobilului decat ai putea sa o verifici singur, pe cont propriu.

3. Verificarile sunt valabile ani de zile.

In general, mai ales in cazul instalatiilor, verificarile sunt valabile la momentul investigatiilor. Parametrii de functionare ai instalatiilor pot varia in timp si sunt influentati mai ales de lipsa mentenantei specifice.

In general, daca exista vicii majore la nivelul structurii, se ia decizia ca imobilul sa nu mai fie achizitionat, iar in situatia in care viciile descoperite pot fi remediate, acestea vor trebui remediate inainte de achizitie, pe cheltuiala celui care vinde. Daca se va lua decizia avizata ca anumite vicii sa nu fie remediate de catre dezvoltator, acestea ar trebui scazute din pretul de vanzare. De exemplu, daca viciile descoperite si asumate insumeaza 10 000 euro, iar imobilul costa 150 000 euro, pretul de vanzare ar trebui sa scada la 140 000 euro. Astfel, beneficiind de o consultanta de specialitate, dumneavoastra veti putea achizitiona o casa la un pret corect, fara atat de multa bataie de cap!

Mult succes in achizitia casei mult visate!

Echipa consultanttehnic.ro.

Inspectia tehnica imobiliara – Greseli frecvente in constructia caselor

Foarte multi dintre cei care ne solicita ajutorul sunt cei care au apelat la “echipe de meseriasi” pentru construirea casei lor de vis. Mai mult, contrar legislatiei, nu au contractat un diriginte de santier pentru verificarea lucrarilor executate de aceste echipe.

Din pacate, aceste cazuri sunt foarte frecvente, iar multe dintre imobile ajung sa aiba greseli foarte grave de constructie, care vor conduce la costuri de intretinere foarte ridicate si probabil la necesitatea consolidarii in caz de seism.

Va vom prezenta mai jos cateva exemple de greseli, foarte des intalnite, care pot sa transforme casa din una de vis in una de cosmar. In fiecare dintre cazurile enumerate mai jos, a existat un proiect tehnic pe care constructorii trebuiau sa il respecte si in baza caruia sa fie verificati de catre persoane autorizate.

Exemplul 1:

Greselile incep inca de la executia fundatiilor.

In fotografia de mai sus se pot observa cu usurinta cel putin 7 greseli de executie, unele extrem de grave:

Adancimea sapaturii nu depaseste 50-60 cm. In proiect era prevazut ca adancimea sa fie de 90 cm, atat cat este adancimea de inghet in zona Bucurestiului. Aceasta este o greseala foarte frecventa si foarte grava, de multe ori beneficiarii alegand sa mearga pe mana mesterului, pentru ca apare si o economie de beton. In timp, dupa mai multe cicluri de inghet-dezghet ale pamantului de sub fundatii, vor aparea tasari diferentiate ale cladirii.
Betonul nu este turnat corect. La turnare nu trebuie sa se formeze rosturi inclinate intre straturile de beton turnate, existand pericolul de alunecare a fundatiei.
Betonul nearmat din talpa fundatiei nu a fost compactat cu ajutorul unui vibrator pentru beton. De ce? Pentru ca “mesterii” hotarasera ca la betonul “mort” nu trebuie vibrat. Ba trebuie! Orice beton trebuie compactat pentru a atinge rezistenta la compresiune necesara.
Diametrul armaturilor nu era cel specificat in proiect, ci mai mic.
Nu sunt montati etrierii romb la carcasele mustatilor de stalpi, care sunt esentiali pentru comportarea seismica a structurii.
De asemenea, armaturile sunt asezate direct pe pamant, nefiind protejate pe termen lung prin acoperirea cu beton.
Nu a fost decopertat stratul vegetal si nu a fost protejat malul cu folie. Astfel, o cantitate mare de pamant a cazut in beton in timpul turnarii.

Exemplul 2

O alta greseala majora si foarte des intalnita este turnarea betonului fara a folosi un vibrator pentru beton pentru a-l compacta. Pentru a avea rezistenta la compresiune suficienta, betonul trebuie sa fie un material omogen, care sa nu contina goluri de aer. Acest lucru se realizeaza prin vibrarea betonului proaspat in timpul turnarii. Conlucrarea betonului cu armaturile din otel depinde in foarte mare masura de inglobarea completa a acestora.

Multe echipe evita vibrarea din cauze diverse, cum ar fi cofrajele slabe, neetanse, cu risc de a se deforma, deoarece prin vibrare betonul pune presiune foarte mare pe cofraje, mai ales la elemente inalte, cum sunt stalpii.

In aceste situatii, elementul trebuie sa fie evaluat de catre proiectant si trebuie decise masuri pentru eliminarea neconformitatilor (de la curatarea betonului si reparatii cu mortare speciale, pana la demolarea elementului si refacerea acestuia).

Nu trebuie permise reparatii cu mortar de zidarie dupa decofrare, fara ca stalpul sa fie inspectat de catre un specialist.

In exemplele din poze s-ar fi impus demolarea completa si refacerea elementelor, deoarece suprafata si adancimea segregarilor erau mult peste limitele acceptate de normative.

Exemplul 3

Greseli la armarea elementelor de beton armat. Nod stalp/grinda la placa de peste parter.

Si aici gasim erori foarte grave care pot conduce la deformari majore sau chiar prabusiri in cazul producerii unui seism major.

Voi enumera principalele greseli observate, de asemenea foarte grave din punct de vedere al respectarii proiectului si al comportarii ulterioare a structurii:

Nu sunt montati etrieri la stalpi pe inaltimea nodului.
Grinda nu se ancoreaza la exteriorul stalpului, conform proiectului.
Una din grinzi este armata cu doar doua bare in loc de trei, asa cum era prevazut in proiect.
Etrierii grinzilor nu sunt montati perpendicular pe directia longitudinala a grinzii, ci sunt inclinati.
Distanta dintre etrieri la grinzi este mult mai mica decat cea din proiect (25 cm fata de 10 cm).
Nu sunt montati etrieri pe inaltimea mustatilor stalpilor, pentru pozitionarea corecta a acestora.
Nu sunt montati distantieri pentru asigurarea acoperirii minime cu beton a armaturilor.

Concluzii

Aceste greseli vor afecta foarte mult comportarea cladirilor in caz de cutremur, iar in Romania în orice moment se poate produce un cutremur cu magnitudine mai mare de 7 în Zona Seismică Vrancea.

Angajati-va diriginte de santier si executati lucrarile doar cu firme specializate, care stiu cu adevarat ce inseamna si cum se realizeaza constructiile din beton armat!

Lucrarile se vor realiza in conformitate cu planurile de executie faza PT (Proiect Tehnic), stampilate de verificatori de proiecte atestati.

Nu trebuie sa neglijati lucrarile la structura de rezistenta a casei, fiind cea mai importanta etapa ce poate face diferenta intre o casa sigura si eficienta si una cu risc de prabusire in caz de cutremur.

Cum te feresti sa cumperi absolut legal constructii ilegale?

Un imobil construit fara respectarea normelor legale nu respecta de obicei prevederile Planului Urbanistic Zonal (si nu numai). Aceste imobile sunt de obicei mult mai inalte decat imobilele din vecinatate, (exemplu – un bloc intr-o zona excusiv de case), sunt construite lipite de cladiri monument istoric, sunt construite pe terenuri cu alta destinatie (cum ar fi parcurile) sau cu restrictii.

Mai ales in cazul locuintelor colective (blocurilor), daca ajungi la locatie pe o strada ingusta sau infundata unde nu poate ajunge sau sa intoarca o masina de pompieri, iar cand ajungi acolo constati ca nu sunt suficiente locuri de parcare, imobilul este foarte aproape de limita de proprietate sau de alte cladiri invecinate, atunci ceva este in neregula.

Fenomenul este semnalat la nivel national de mass media asa cum este cazul reportajului, bine documentat de reporterii PRO TV in noiembrie 2014.

Cand un constructor nu respecta prevederile legale privind aspectele legale de mai sus, deci se afla in ilegalitate, sunt sanse reduse sa fi respectat normele privind calitatea in constructii atuci cand a ridicat imobilul. Motivul este evident, maximizarea profitului.

Nerespectarea autorizatiei de constructie sau obtinerea autorizatiilor fara respectarea prevederilor legale au stat in ultimii ani la baza deciziilor de demolare partiala sau totala (aproximativ 200 de cazuri).

Volumul tranzactiilor de locuinte in perioada ianuarie- septembrie 2018 a fost de 40.378 conform INS. Pentru Bucuresti, situatia pentru 2017- 2018 se prezinta astfel:

Verificarea temeinica a documentatiei tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei, de catre un consultant tehnic este esentiala in astfel de cazuri. Cartea tehnica ofera date privind proiectul tehnic, avize, autorizatii, punere in opera, receptionarea imobilului.

Bineinteles ca pentru verificarea legalitatii actelor de proprietate si a altor documente necesare tranzactiei este recomandat sa apelati la serviciile unui avocat sau notar.

In anul 2018 aproximativ 3% din cumparatori au apelat la serviciile de inspectie tehnica imobiliara ale unui consultant tehnic sau a altor specialisti pentru verificari de specialitate, ceea ce reprezinta in jur de 1200 de persoane.

Sa ne imaginam urmatorul secenariu:

Cumparati un apartament intr-un bloc al carui constructor nu a respectat legislatia in domeniul constructiilor, iar vecinii obtin dupa un anumit numar de ani de zile, in instanta, o hotarare judecatoreasca definitiva de demolare partiala sau totala a imobilului (200 de cazuri inregistrate deja cu hotarari definitive si alte cateva sute pe rolul instantelor). Care este urmatorul pas? Oare il mai pot vinde macar?

Ca sa nu fim pesimisti, trebuie spus ca majoritatea covarsitoare a cladirilor cu hotarare judecatoresca definitiva de demolare sunt in picioare, iar in cele mai multe cazuri, constructorii respecta legislatia in vigoare privind edificarea imobilelor.

Cauzele si efectele umiditatii excesive in locuinte

Umiditatea din zidarii provoaca deteriorarea peretilor, reducand proprietatea de izolare termica a structurilor si a materialelor de constructie. Umiditatea modifica coeficientul de transfer termic al materialelor! Contribuie astfel la formarea de mucegai, pete de sare, induce mirosuri neplacute in locuinte, formandu-se astfel un climat daunator sanatatii.
Pe langa problemele de sanatate care pot aparea, umiditatea in structura aduce o crestere a facturilor cu incalzirea pe timpul iernii (cand se incalzeste suplimentar datorita radiatiei reci emise de peretii umezi) si a facturilor la curentul electric (cand se foloseste in exces aerul conditionat pentru a compensa caldura emisa de peretii afectati).
In general umiditatea din interiorul peretilor are trei cauze:
– Infiltrarea/penetrarea apelor meteorice
– Condensul excesiv pe suprafata peretilor (punti termice, ventilare necorespunzatoare, sistem de incalzire subdimensionat)
– Ascensiunea prin capilaritate – produsa de contactul direct- indirect dintre perete si terenul umed(cum ar fi viciile de hidroizolare a fundatiilor etc)

Este ideal sa putem depista acumularea de umiditate in pereti intr-un stadiu incipient. Acest stadiu, in majoritatea cazurilor, nu este detectabil cu ochiul liber, dar este detectat de camerele temografice si confirmate de umidometrele de contact.

Umiditatea structurilor cladirlor, a anvelopei exterioare, nu doar aduc neplaceri din punct de vedere termic ci si scurteaza durata estimata de viata a constructiilor.

Apa este principalul dusman, pe langa actiunnile seismice, al mentinerii “caracteristicilor de calitate” ale unei structuri in special in urma ciclurilor repetate de inghet-dezghet.

Cum alegem un constructor?

In primul rand, atunci cand doriti sa cautati un constructor pentru casa dumneavoastra, trebuie sa fiti siguri ca ati ales bine firma careia ii veti incredinta siguranta familiei dumneavoastra si o suma pentru executie de cateva zeci de mii de euro. De ce spun siguranta? Pentru ca avem cu totii pretentia ca imobilul pe care ni-l executa constructorii :

sa reziste cu brio in cazul unui eventual cutremur;
sa aiba instalatii de calitate (sa nu ne ia casa foc din cauza instalatiilor electrice defectuos excutate);
sa nu necesite interventii asupra imobilului dupa primii ani de exploatare.

De ce este bine sa alegem o firma si nu o echipa de “particulari” angajati “la negru”? Cititi articolul dedicat acestei teme aici LINK.

Trebuie sa mentionez ca o firma care se prezinta in fata dumneavoastra cu un pret al constructiei per metru patrat este o firma de ocolit, o firma neprofesionista!!! De ce?

O oferta serioasa se face in urma studierii proiectului constructiilor, inclusiv a DDE-urilor (detaliilor de executie). Persoana care se ocupa de devizul dumneavoastra, implicit de oferta, nu are de unde sa cunoasca gradul de armare a elementelor ce alcatuiesc constructia, de exemplu. Nu se poate face o oferta serioasa dupa documentatia din faza PAC (documentatia minima pentru obtinerea autorizatiei de construire). Asa ca, in momentul in care incepeti sa cautati o firma pentru executia constructiei, este necesar sa aveti proiectul complet la toate specializarile, inclusiv DDE-urile.

Trebuie stiut faptul ca o firma de constructii trebuie sa fie autorizata ca sa poata sa proiecteze/execute lucrarile de constructii si instalatii. De asemenea, firma care va executa lucrarea trebuie sa aiba angajat un RTE (responsabil tehnic cu executia) si un controlor de calitate, ambii agreati de Ministerul Lucrarilor Publice. De partea cealalta, dumneavoastra sunteti obligati sa angajati prin lege un diriginte de santier. Cititi legea 177/2015, care modifica legea 10/1995 privind calitatea in constructii.

Dupa toate aceste lamuriri, cum alegem efectiv o firma de constructii?

Gasiti pe internet o sumedenie de firme in zona dumneavoatra. Selectati suficiente firme ca sa puteti face o triere. Mergeti sa solicitati oferte firmelor la sediul acestora! Pentru ca munca de ofertare este destul de laborioasa si consumatoare de timp, unui constructor nu ii convine sa oferteze “pe bune” cereri de oferta venite pe mail, eventual in CC langa alte zece firme. In acest fel va aratati ferm interesati de oferta si aveti ocazia sa luati contact cu pesonalul firmei pentru a va forma o parere. Rugati sa va prezinte dotarile firmei si cereti sa va dea o copie dupa atestatele specialistilor in cazul incheierii contractului cu ei. Verificati firmele de constructii pe Google dupa nume si RO-ul firmei si veti gasi pe site-uri de specialitate referinte despre: numarul de anajati, cifra de afaceri a firmei, capitalul social, dar si probleme legate de insolvente, procese avute de acestia etc … o sa fiti uimiti cate date se pot afla pe internet despre firme!

Solicitati firmelor lucrarile executate in zona dumneavoastra si deplasati-va la locatii si discutati cu beneficiarii!!! Astfel va veti convinge de seriozitatea firmei de la beneficiarii directi ai lucrarilor.

Cum selectam ofertele?

In primul rand eliminati ofertele cele mai scumpe, dar si pe cele neobisnuit de ieftine. Se pot face constructii ieftine prin diminuarea profitului constructorului sau prin alterarea calitatii executiei. Nici un constructor nu lucreaza in pierdere! Acesta va diminua timpul si calitatea manoperei in favoarea maximizarii profitului.

Apoi verificati firmele dupa cum am aratat mai sus.

Un rol foarte important, dupa ce v-ati hotarat asupra constructorului, il are incheierea contractului cu firma prestatoare. Adresati-va unui avocat de specialitate si veti fi lipsit de probleme pe viitor. Intocmirea unui astfel de contract nu costa mai mult de 150-200 lei.

Foarte important: NU DATI AVANS LA LUCRARE PENTRU MANOPERA. O fima serioasa lucreaza cu plata la sfarsitul fazei determinante conform desfasuratorului lucrarilor!!! Adica s-a turnat fundatia, se incheie un proces verbal de receptie la care iau parte beneficiarul – prin dirigintele de santier, executantul – prin RTE de obicei, proiectantul si se face plata.

Activitatea si expertiza mea de constructor si apoi de consultant tehnic mi-a demonstrat ca lucrul cu profesionisti este mai rentabil si uneori mai ieftin decat lucrul cu “Dorei”. Spor la treaba!

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB), fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti fi usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime.

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul imobilului. Stuidiati-o cu atentie! Intrebati administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de alimentare cu apa), daca au fost executate remedieri majoare imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

Cereti vanzatorului detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite. Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate. O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice. Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate. Cea mai eficienta verificare este prin termografie. Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului. Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei, nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.

De ce fura unii constructori?

Un articol greu de scris fara sa fii acuzat ca esti la randul tau hot. Constructorii lucreaza “ la foc continuu”, in jur de 6 -8 luni maximum pe an. Pe perioada rece sunt putini constructori care au contracte pentru lucrarile de interior. Beneficiarii prefera sa isi renoveze casele, apartamentele pana toamna tarziu si sa nu ii prinda iarna din motive evidente. Majoritatea constructorilor lucreaza intens in perioada primava-toamna.

In acest articol nu am intentia sa iau apararea vreunui constructor sau sa le gasesc vreo scuza si daca ati avut de a face cu o “echipa de constructori”, ati vazut ca ajung sa ceara mai mereu bani si materiale de constructii suplimentar fata de ce v-ati inteles si mai tot timpul apar “lucrari suplimentare”.

Primul motiv pentru care “fura” constructorii, in afara de cel in care furtul si teapa sunt un mod de lucru in sine, este faptul ca vin cu oferte foarte “convenabile” si chiar foarte mici, ca mai apoi sa realizeze ca nu se pot incadra in bugetul solicitat initial.

Sunt foarte multe echipe de constructori care pleaca din start cu ideea ca o sa ceara ulterior bani pentru lucrari pe care dumneavoastra le-ati presupus a fi incluse in pret (dupa cum ar fi normal).

Echipele de constructori in general prefera sa ia lucrari la negru si lucreaza cu angajati la negru pentru a putea oferi preturi mici. Este firesc ca o firma de constructii care plateste 19% TVA, 16% impozit pe profit, taxe si impozite aferente salariatilor si utilajelor folosite, care are o schema de personal marita ( RTE, persoana autorizata pentru SSM si PSI) etc etc nu poate concura cu “echipa de constructori” care lucreaza la negru.

Si atunci o buna parte din cei ce vor sa isi ridice o casa cu bani putini angajaza constructori la negru.

Asa-zisii constructori isi permit sa fure in general pentru ca sunt cautati datorita preturilor mici practicate. Daca este prins cu ocaua mica si este dat afara, nu e o problema pentru ca imediat isi gaseste alta lucrare.

De foarte multe ori inginerul sau patronul care executa lucrarea nu poate sa opreasca furtul muncitorilor de pe santier. Daca o sa va duceti la centrele de colectare a fierului vechi, o sa vedeti cantitati importante de fier fasonat (etrieri, bare pentru grinzi) aflate in aceste centre.

Acest fier este cumparat de beneficiar cu un pret mediu – sa zicem de 2,6 lei – si o parte din el este sustras si vindut cu 70 de bani centrelor de colectare. Si este valabil pentru toate tipurile de materiale care pot fi sustrase si comercializate la preturi derizorii.

De foarte multe ori constructorul isi face socoteala ca ii raman bani frumosi, dar din cauza vremii nefavorabile, a ISC-ului (Inspectia de Stat in Constructii), a dirigintilor de santier care nu accepta lucrari prost executate si obliga constructorul la remedieri etc, acestia obeserva ca nu raman cu mai nimic si incep sa “amortizeze pierderile” pe spatele beneficiarului.

In concluzie, este foarte important sa va construiti sau sa va cumparati casa mult visata cu un pret cat mai mic posibil, iar pentru acest lucru tineti “sub lupa” constructorul cu ajutorul personalului specializat: proiectant, diriginte de santier, consultant tehnic. In general, feriti-va de “Dorei”!

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului. Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
Cartea Tehnica a Constructiei
Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 – este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) – si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
Remedierea deficientelor constatate.

Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).

Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.

Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri, va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica, pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului vizat.

Va multumim!

Cum fura un constructor? Top 10 metode !

Pe acest subiect se poate scrie la nesfarsit… Metodele prin care un constructor fura din buzunarul beneficiarului sunt diverse, iar metodele se rafineaza si se perfecrtioneaza pe zi ce trece. Nicio metoda de furt nu are succes daca sunteti informati si aveti timpul necesar sa supravegheati constructorul.

1. “Intelegerea” constructorului cu vanzatorul de materiale pentru constructii asupra pretului materialelor

Orice constructor care lucreaza cu un furnizor de materiale beneficiaza, din partea acestuia, de un discount de 10-15 % din valoarea materialelor achizitionate, raportat la “pretul de lista”, in functie de volumul achizitiilor. In mod normal daca va duceti la un furnizor de materiale (exceptand marii retaileri) si solicitati o oferta pentru toate materialele care intra in constructia la rosu de exemplu, este foarte probabil sa obtineti un discount de 5-10% din preturile afisate sau preturile de lista. Constructorul “va reusi” sa obtina “special pentru dumneavostra”, daca achizitionati materialele prin firma lui, un discount de 2% si transportul gratuit al materialelor la site, iar diferenta va ajunge in buzunarul lui.

2. Metoda ”transportului deviat”

Aceasta este o alta metoda folosita de “echipele de constructori” pusi pe capatuiala, cu preturi foarte mici. Constructorul pledeaza pentru cumpararea graduala a materialelor de care are nevoie, pe motiv ca nu poate sa asigure paza materialelor pe timpul noptii, de exemplu. Si atunci acesta se ofera sa asigure transportul de fiecare data cand este nevoie de ceva si ca dovada va aduce facturile aferente achizitiei. El va achizitiona materialele de la furnizor, le va plati, dar la santier va ajunge efectiv cantitatea achizitionata, mai putin o parte (mai mica sau mai mare) care va ramane in “custodia” lui.

3. Metoda “diluarii materialelor”.

Aceasta metoda consta in punerea in opera a unei cantitati mai mici de materiale aferente etapei respective. De exemplu, la montarea armaturii pe placa sa zicem ca barele sunt prevazute in proiect a fi montate la 10 cm ax-ax si constructorii le monteaza la 12 cm margine-margine. Pentru o placa de 10mx10m se vor sustrage prin aceasta metoda apoximativ 17 bare. La fel si cu montajul etrierilor in stalpi si grinzi. Sa zicem ca la o casa se folosesc 25 de tone de fier. Daca prin aceasta metoda asa-zisii constructori reusesc sa sustraga 10% din cantitate, reiese o paguba de 250 kg de fier. La fel cu betonul facut pe santier prin diminuarea cantitatii de ciment folosit la executia betonului sau la turnarea fundatiei prin aruncarea in groapa de turnare a unor bucati de beton spart sau caramida etc. pentru diminuarea volumului de beton turnat in fundatie, la montajul zidariei prin utilizarea unor rostruri mai mari intre caramizi. Am dat aceste exemple pantru ca sunt mai usor de inteles. Lucrurile devin si mai subtile cand vine vorba de executia instalatiilor si a finisajelor.

4. Metoda dirigintelui de santier”.

Prin acasta metoda proprietarii care nu au cunostinte in domeniul constructiilor sunt pacaliti de oferta constructorului care isi aduce propriul dirigintele de santier. In general acesta este o persoana in varsta cu un onorariu foarte accesibil, care stie cum se desfasoara procesele in astfel de cazuri la noi, nu va mai apuca sa dea socoteala pentru actiunile sale. In consecinta, contra unei sume suplimetare din partea constructorului, acesta certifica ca fiind conforma executia deficitara a constructorului.

5. “Furtul angajatului”.

Oricat de cinstit ar fi patronul firmei de constructii, unii angajati isi rotunjesc veniturile prin sustragerea de pe santier a diverselor materiale. De la banala situatie cand acestia, la sfarsitul programului, pleaca cu buzunarele si geanta/sacosa burdusite cu cuie, holzsuruburi, cleme, izolanti, cablu electric si in general orice poate fi sustras.

6. “ Insusirea cantitatilor finale”

Proiectantul prevede un coeficient de pierdere tehnologica normata specifica pentru fiecarui tip de materiale folosite la constructia casei. La sfarsitul oricarei etape de lucrari raman materiale si in unele cazuri nu putine, care sunt insusite de catre constructor.

In general, acesta lasa la santier o mica parte din ce ramane, de exemplu: caramizile sparte, resturi de bare de fier care sunt prea mici pentru a fi folosite etc.

7. Metoda “lucrarilor suplimentare inutile”

Aceasta metoda consta in convingerea beneficiarului ca trebuie executate lucrari care nu sunt prevazute in proiect. Spre exemplu: in urma unei ploi torentiale zidaria a fost udata, iar constructorul a convins beneficiarul sa trateze antimucegai interior-exterior toata zidaria aferenta constructiei (P+E+M) inainte de a fi tencuita. Intr-un alt caz am intalnit tratarea cu solutie de hibroizolare bituminoasa lichida a placilor inante de turnarea sapei si lista poate continua.

8. Metoda “substituirii”

Aceasta metoda este in general aplicabila lucrarilor ce devin ascunse si este utilitata cu precadere in domeniul instalatiilor. De exemplu, la pozarea subterana a unui cablu CYABY 3×2.5, daca acesta este inlocuit cu un cablu CYYF 3×2,5 ( mai ieftin) si nu aveti cunostinte in domeniu, veti fi usor pacaliti. Aceasta metoda am intalnit-o atat la executia intalatiilor electrice, cat si a celorlalte tipuri de instalatii.

9. Metoda “plasarii pontului”

In general pontul se plaseaza la finalizarea lucrarilor – imediat, chiar inainte de a se monta sistemul de alarma. In general, pontul este furnizat de catre muncitorii din echipa, iar din aceasta afacere iese pagubit atat constructorul, cat si beneficiarul. Eu personal am “beneficiat” dupa o astfel de intamplare in urma cu 8 -9 ani. Lucrarea era pe terminate, urma sa se receptioneze… si locatia a fost calcata de hoti. Au intrat prin fortarea usii de la intrarea din spatele casei, exact in momentul in care cel ce asigura paza a trebuit sa plece acasa “de urgenta” (anuntat in prealabil). Hotii au venit pregatiti cu dube si au incarcat toate sculele firmei (generator, picamare si bormasini, masina de taiat asfalt, truse etc.) si tot ce a fost de valoare de prin casa (centrala termica pe gaz 38KW, centrala electrica de backup, statia de dedurizare etc ).

10. Metoda lucrarilor paralele

Aceasta metoda este practicata de echipele de “meseriasi” care in general sunt specializati pe una-doua tipuri de lucrari (zugravi, elctricieni, instalatori sanitari etc…). Contracteaza o lucrare, in marea majoritate a cazurilor la negru, incep in forta cu patru sau cinci oameni, ca mai apoi sa ramana doi. Intre timp ei contracteaza alta lucrare in zona si de obicei fac o buna parte din lucrarile de la a doua lucrare cu materialele de la prima lucrare.

Niciuna din aceste metode nu va avea scces daca va informati si verificati constructorii in mod sistematic. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula si sfideaza logica si bunul simt, apelati la o a doua opinie calificata pe domeniul dumeavoastra de lucrari. In mare parte veti vedea ca banuielile vi se vor adeveri.