arhitect consultanta cumparare imobil

Cum te feresti sa cumperi absolut legal constructii ilegale?

Un imobil construit fara respectarea normelor legale nu respecta de obicei prevederile Planului Urbanistic Zonal (si nu numai). Aceste imobile sunt de obicei mult mai inalte decat imobilele din vecinatate, (exemplu – un bloc intr-o zona excusiv de case), sunt construite lipite de cladiri monument istoric, sunt construite pe terenuri cu alta destinatie (cum ar fi parcurile) sau cu restrictii.

Mai ales in cazul locuintelor colective (blocurilor), daca ajungi la locatie pe o strada ingusta sau infundata unde nu poate ajunge sau sa intoarca o masina de pompieri, iar cand ajungi acolo constati ca nu sunt suficiente locuri de parcare, imobilul este foarte aproape de limita de proprietate sau de alte cladiri invecinate, atunci ceva este in neregula.

Fenomenul este semnalat la nivel national de mass media asa cum este cazul reportajului, bine documentat de reporterii PRO TV in noiembrie 2014.

Cand un constructor nu respecta prevederile legale privind aspectele legale de mai sus, deci se afla in ilegalitate, sunt sanse reduse sa fi respectat normele privind calitatea in constructii atuci cand a ridicat imobilul. Motivul este evident, maximizarea profitului.

Nerespectarea autorizatiei de constructie sau obtinerea autorizatiilor fara respectarea prevederilor legale au stat in ultimii ani la baza deciziilor de demolare partiala sau totala (aproximativ 200 de cazuri).

Volumul tranzactiilor de locuinte in perioada ianuarie- septembrie 2018 a fost de 40.378 conform INS. Pentru Bucuresti, situatia pentru 2017- 2018 se prezinta astfel:

Verificarea temeinica a documentatiei tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei, de catre un consultant tehnic este esentiala in astfel de cazuri. Cartea tehnica ofera date privind proiectul tehnic, avize, autorizatii, punere in opera, receptionarea imobilului.

Bineinteles ca pentru verificarea legalitatii actelor de proprietate si a altor documente necesare tranzactiei este recomandat sa apelati la serviciile unui avocat sau notar.

In anul 2018 aproximativ 3% din cumparatori au apelat la serviciile de inspectie tehnica imobiliara ale unui consultant tehnic sau a altor specialisti pentru verificari de specialitate, ceea ce reprezinta in jur de 1200 de persoane.

Sa ne imaginam urmatorul secenariu:

Cumparati un apartament intr-un bloc al carui constructor nu a respectat legislatia in domeniul constructiilor, iar vecinii obtin dupa un anumit numar de ani de zile, in instanta, o hotarare judecatoreasca definitiva de demolare partiala sau totala a imobilului (200 de cazuri inregistrate deja cu hotarari definitive si alte cateva sute pe rolul instantelor). Care este urmatorul pas? Oare il mai pot vinde macar?

Ca sa nu fim pesimisti, trebuie spus ca majoritatea covarsitoare a cladirilor cu hotarare judecatoresca definitiva de demolare sunt in picioare, iar in cele mai multe cazuri, constructorii respecta legislatia in vigoare privind edificarea imobilelor.

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB), fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti fi usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime.

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul imobilului. Stuidiati-o cu atentie! Intrebati administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de alimentare cu apa), daca au fost executate remedieri majoare imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

Cereti vanzatorului detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite. Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate. O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice. Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate. Cea mai eficienta verificare este prin termografie. Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului. Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei, nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.