Cum alegem un constructor?

In primul rand, atunci cand doriti sa cautati un constructor pentru casa dumneavoastra, trebuie sa fiti siguri ca ati ales bine firma careia ii veti incredinta siguranta familiei dumneavoastra si o suma pentru executie de cateva zeci de mii de euro. De ce spun siguranta? Pentru ca avem cu totii pretentia ca imobilul pe care ni-l executa constructorii :

  • sa reziste cu brio in cazul unui eventual cutremur;
  • sa aiba instalatii de calitate (sa nu ne ia casa foc din cauza instalatiilor electrice defectuos excutate);
  • sa nu necesite interventii asupra imobilului dupa primii ani de exploatare.

De ce este bine sa alegem o firma si nu o echipa de “particulari” angajati “la negru”? Cititi articolul dedicat acestei teme aici LINK.

Trebuie sa mentionez ca o firma care se prezinta in fata dumneavoastra cu un pret al constructiei per metru patrat este o firma de ocolit, o firma neprofesionista!!! De ce?

O oferta serioasa se face in urma studierii proiectului constructiilor, inclusiv  a DDE-urilor (detaliilor de executie). Persoana care se ocupa de devizul dumneavoastra, implicit de oferta, nu are de unde sa cunoasca gradul de armare a elementelor ce alcatuiesc constructia, de exemplu. Nu se poate face o oferta serioasa dupa documentatia din faza PAC (documentatia minima pentru obtinerea autorizatiei de construire). Asa ca, in momentul in care incepeti sa cautati o firma pentru executia constructiei, este necesar sa aveti proiectul complet la toate specializarile, inclusiv DDE-urile.

Trebuie stiut faptul ca o firma de constructii trebuie sa fie autorizata ca sa poata sa proiecteze/execute lucrarile de constructii si instalatii.  De asemenea, firma care va executa lucrarea trebuie sa aiba angajat un RTE (responsabil tehnic cu executia) si un controlor de calitate, ambii  agreati de Ministerul Lucrarilor Publice. De partea cealalta, dumneavoastra sunteti obligati sa angajati prin lege un diriginte de santier. Cititi legea 177/2015, care modifica legea 10/1995 privind calitatea in constructii.

Dupa toate aceste lamuriri, cum alegem efectiv o firma de constructii?

Gasiti pe internet o sumedenie de firme in zona dumneavoatra. Selectati  suficiente firme ca sa puteti face o triere.  Mergeti sa solicitati oferte firmelor la sediul acestora! Pentru ca munca de ofertare este destul de laborioasa si consumatoare de timp, unui constructor nu ii convine sa oferteze “pe bune” cereri de oferta venite pe mail, eventual in CC langa alte zece firme. In acest fel va aratati ferm interesati de oferta si aveti ocazia sa luati contact cu pesonalul firmei pentru a va forma o parere. Rugati sa va prezinte dotarile firmei si cereti sa va dea o copie dupa atestatele specialistilor in cazul incheierii contractului cu ei. Verificati firmele de constructii pe Google dupa nume si RO-ul firmei si veti gasi pe site-uri de specialitate referinte despre: numarul de anajati, cifra de afaceri a firmei, capitalul social, dar si probleme legate de insolvente, procese avute de acestia etc … o sa fiti uimiti cate date se pot afla pe internet despre firme!

Solicitati firmelor lucrarile executate in zona dumneavoastra si deplasati-va la locatii si discutati cu beneficiarii!!! Astfel va veti convinge de seriozitatea firmei de la beneficiarii directi ai lucrarilor.

Cum selectam ofertele?

In primul rand eliminati ofertele cele mai scumpe, dar si pe cele neobisnuit de ieftine. Se pot face constructii ieftine prin diminuarea profitului constructorului sau prin alterarea calitatii executiei. Nici un constructor nu lucreaza in pierdere! Acesta  va diminua timpul si calitatea manoperei in favoarea maximizarii profitului.

Apoi verificati firmele dupa cum am aratat mai sus.

Un rol foarte important, dupa ce v-ati hotarat asupra constructorului, il are incheierea contractului cu firma prestatoare. Adresati-va unui avocat de specialitate si veti fi lipsit de probleme pe viitor. Intocmirea unui astfel de contract nu costa mai mult de 150-200 lei.

Foarte important: NU DATI AVANS LA LUCRARE PENTRU MANOPERA. O fima serioasa lucreaza cu plata la sfarsitul fazei determinante conform desfasuratorului lucrarilor!!! Adica s-a turnat fundatia, se incheie un proces verbal de receptie la care iau parte beneficiarul – prin dirigintele de santier, executantul – prin RTE de obicei, proiectantul si se face plata.

Activitatea si expertiza mea de constructor si apoi de consultant tehnic mi-a demonstrat ca lucrul cu profesionisti este mai rentabil si uneori mai ieftin decat lucrul cu “Dorei”. Spor la treaba!

 

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.

De ce fura unii constructori?

       Un articol greu de scris fara sa fii acuzat ca esti la randul tau hot. Constructorii lucreaza “ la foc continuu”, in jur de 6 -8 luni maximum pe an. Pe perioada rece sunt putini constructori care au contracte pentru lucrarile de interior. Beneficiarii prefera sa isi renoveze casele, apartamentele pana toamna tarziu  si sa nu ii prinda iarna din motive evidente. Majoritatea constructorilor lucreaza intens  in perioada primava-toamna.

In acest articol nu am intentia sa iau apararea vreunui constructor sau sa le gasesc vreo scuza si daca ati avut de a face cu o “echipa de constructori”,  ati vazut ca ajung sa ceara mai mereu bani si materiale de constructii suplimentar fata de ce v-ati inteles si mai tot timpul apar “lucrari suplimentare”.

Primul motiv pentru care “fura” constructorii, in afara de cel in care furtul si teapa sunt un mod de lucru in sine, este faptul ca vin cu oferte foarte “convenabile” si chiar foarte mici, ca mai apoi sa realizeze ca nu se pot incadra in bugetul solicitat initial.

Sunt foarte multe echipe de constructori care pleaca din start cu ideea ca o sa ceara ulterior bani pentru lucrari pe care dumneavoastra le-ati presupus a fi incluse in pret (dupa cum ar fi normal).

Echipele de constructori in general prefera sa ia lucrari la negru si lucreaza cu angajati la negru pentru a putea oferi preturi mici. Este firesc ca o firma de constructii care plateste 19% TVA, 16% impozit pe profit, taxe si impozite aferente salariatilor si utilajelor folosite, care are o schema de personal marita ( RTE, persoana autorizata pentru SSM si PSI) etc etc nu poate concura cu “echipa de constructori”  care lucreaza la negru.

Si atunci o buna parte din cei ce vor sa isi ridice o casa cu bani putini angajaza constructori la negru.

Asa-zisii constructori isi permit sa fure in general pentru ca sunt cautati datorita preturilor mici practicate. Daca este prins cu ocaua mica si este dat afara, nu e o problema pentru ca imediat isi gaseste alta lucrare.

De foarte multe ori inginerul sau patronul care executa lucrarea nu poate sa opreasca furtul muncitorilor de pe santier. Daca o sa va duceti la centrele de colectare a fierului vechi, o sa vedeti cantitati importante de fier fasonat (etrieri, bare pentru grinzi) aflate in aceste centre.

Acest fier este cumparat  de beneficiar cu un pret mediu – sa zicem de 2,6 lei – si o parte din el este sustras si vindut cu 70 de bani centrelor de colectare. Si este valabil pentru toate tipurile de materiale care pot fi sustrase si comercializate la preturi derizorii.

De foarte multe ori constructorul isi face socoteala ca ii raman bani frumosi, dar din cauza vremii nefavorabile, a ISC-ului (Inspectia de Stat in  Constructii), a dirigintilor de santier care nu accepta lucrari prost executate si obliga constructorul la remedieri etc, acestia obeserva ca nu raman cu mai nimic si incep sa “amortizeze pierderile” pe spatele beneficiarului.

In concluzie, este foarte important sa va construiti  sau sa va cumparati casa mult visata cu un pret cat mai mic posibil, iar pentru acest lucru tineti “sub lupa” constructorul cu ajutorul personalului specializat: proiectant, diriginte de santier, consultant tehnic. In general, feriti-va de “Dorei”!

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!