Inspectia tehnica imobiliara – Categoria si clasa de importanta a constructiei – “atuul” samsarilor imobiliari

     Pe care dintre cele doua case din imaginea de mai sus ai cumpara-o, daca ar avea aceeasi suprafata construita si acelasi pret?

Sa zicem ca cea din stanga se incadreaza in categoria de importanta C, iar cea din dreapta in categoria de importanta D. Ambele sunt constructii noi.

“Ei si? Eu nu cumpar categorii de importanta, clase de importanta sau alte criterii pe care, nefiind de specialitate, nu le inteleg, eu cumpar constructia!” ar spune un potential comparator.

Da, pe asta se bazeaza si dezvoltatorii de ocazie sau samsarii imobiliari, care vor sa scoata niste bani in plus.

Ce trebuia sa stiti.

In functie de importanta lor, constructiile se incadreaza (rezumandu-ne la subiectul articolului nostru) in doua categorii:

  • de importanta globala, care se numesc categorii de importanta si care privesc intreaga constructie sub toate aspectele;
  • de importanta specifica, care se numesc clase de importanta si care vizeaza, sub anumite aspecte, parti ale constructiei sau constructia in ansamblu.

Stabilirea de catre proiectant a categoriei de importanta este foarte importanta in etapele de proiectare, executie si exploatare a constructiei si in functie de categoria de importanta se stabilesc, printre altele, urmatoarele:

  • parametrii de proiectare a structurii de rezistenta a imobilului, rezistenta acestuia la foc, precum si a sigurantei in exploatare si gradul de izolare a acestuia. Toti acesti parametri difera in functie de categoria de importanta, fiind semnificativ mai insemnati cu cat categoria de importanta este clasificata la un nivel superior;
  • metodele de asigurare a calitatii constructiei, aplicandu-se cerinte diferite, pe masura cresterii categoriei de importanta;
  • modalitatea de receptie la terminarea lucrarilor – de exemplu, pentru imobilele incadrate in categoria de importanta C, dezvoltatorul este obligat sa solicite prezenta Inspectoratului de Stat in Constructii, insa nu si pentru cele de importanta D!
  • modul de exploatare a constructiilor, precum si urmarirea in timp a acestora.

Foarte important!

Perioada de garantie difera in funtie de categoria de importanta (in cazul nostru C sau D). Astfel, se prevede o durata minima de garantie de:

  • 3 ani pentru constructiile încadrate în categoria de importanta C;
  • 1 an pentru constructiile încadrate în categoria de importanta D.

In toata aceasta perioada de garantie, cel ce a vandut un imobil nou este obligat sa remedieze pe propria cheltuiala viciile aparute, care nu se datoareaza exploatarii necorespunzatoare a imobilului.

In functie de categoria duratei vietii, durata de viata proiectata a structurii difera substantial, dupa cum se poate constata in tabelul de mai jos:

In functie de clasele de importanta – expunere pentru constructii, avem o diferentiere clara.

Acum sa analizam un caz intalnit in Afumati, judetul Ilfov.

     Proaspatul cumparator a fost convins ca a cumparat o constructie “normala”. Inspectia tehnica imobiliara a fost solicitata in urma constatarii mai multor deficiente de constructie. Informandu-se de pe internet ca beneficiaza de 3 ani garantie, dupa ce a semnalat dezvoltatorului aceste deficiente, a venit si raspunsul acestuia: “Ce, nu stii ca ai luat o casa de importanta D?”  Proprietarul, dupa ce a inteles ce a cumparat, a fost revoltat pentru ca dezvoltatorul nu l-a informat de la inceput. El isi doarea o casa pe care sa o poata lasa mostenire si copiilor, deci cu o dutata de viata intre 50 si 100 de ani, nu o constructie cu durata de viata de 15-30 ani.  Daca ar fi stiut de la inceput nu ar mai fi cumparat!

Concluzie:

Solicitati Cartea Tehnica a Constructiei si verificati clasa si categoria de importanta a imobilului. Astfel o sa stiti sa faceti diferenta intre case, chiar daca la exterior arata identic. Verficati imobilul pe care doriti sa il cumparati cu ajutorul unui consultant tehnic.

Succes!

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!