Inspectia tehnica imobiliara – Greseli frecvente in constructia caselor

          Foarte multi dintre cei care ne solicita ajutorul sunt cei care au apelat la “echipe de meseriasi” pentru construirea casei lor de vis. Mai mult, contrar legislatiei, nu au contractat un diriginte de santier pentru verificarea lucrarilor executate de aceste echipe.  

Din pacate, aceste cazuri sunt foarte frecvente, iar multe dintre imobile ajung sa aiba greseli foarte grave de constructie, care vor conduce la costuri de intretinere foarte ridicate si probabil la necesitatea consolidarii in caz de seism.

Va vom prezenta mai jos cateva exemple de greseli, foarte des intalnite, care pot sa transforme casa din una de vis in una de cosmar. In fiecare dintre cazurile enumerate mai jos, a existat un proiect tehnic pe care constructorii trebuiau sa il respecte si in baza caruia sa fie verificati de catre persoane autorizate.

Exemplul 1:

Greselile incep inca de la executia fundatiilor.

In fotografia de mai sus se pot observa cu usurinta cel putin 7 greseli de executie, unele extrem de grave:

  1. Adancimea sapaturii nu depaseste 50-60 cm. In proiect era prevazut ca adancimea sa fie de 90 cm, atat cat este adancimea de inghet in zona Bucurestiului. Aceasta este o greseala foarte frecventa si foarte grava, de multe ori beneficiarii alegand sa mearga pe mana mesterului, pentru ca apare si o economie de beton. In timp, dupa mai multe cicluri de inghet-dezghet ale pamantului de sub fundatii, vor aparea tasari diferentiate ale cladirii.
  2. Betonul nu este turnat corect. La turnare nu trebuie sa se formeze rosturi inclinate intre straturile de beton turnate, existand pericolul de alunecare a fundatiei.
  3. Betonul nearmat din talpa fundatiei nu a fost compactat cu ajutorul unui vibrator pentru beton. De ce? Pentru ca “mesterii” hotarasera ca la betonul “mort” nu trebuie vibrat. Ba trebuie! Orice beton trebuie compactat pentru a atinge rezistenta la compresiune necesara.
  4. Diametrul armaturilor nu era cel specificat in proiect, ci mai mic.
  5. Nu sunt montati etrierii romb la carcasele mustatilor de stalpi, care sunt esentiali pentru comportarea seismica a structurii.
  6. De asemenea, armaturile sunt asezate direct pe pamant, nefiind protejate pe termen lung prin acoperirea cu beton.
  7. Nu a fost decopertat stratul vegetal si nu a fost protejat malul cu folie. Astfel, o cantitate mare de pamant a cazut in beton in timpul turnarii.

Exemplul 2

 

O alta greseala majora si foarte des intalnita este turnarea betonului fara a folosi un vibrator pentru beton pentru a-l compacta. Pentru a avea rezistenta la compresiune suficienta, betonul trebuie sa fie un material omogen, care sa nu contina goluri de aer. Acest lucru se realizeaza prin vibrarea betonului proaspat in timpul turnarii. Conlucrarea betonului cu armaturile din otel depinde in foarte mare masura de inglobarea completa a acestora.

Multe echipe evita vibrarea din cauze diverse, cum ar fi cofrajele slabe, neetanse, cu risc de a se deforma, deoarece prin vibrare betonul pune presiune foarte mare pe cofraje, mai ales la elemente inalte, cum sunt stalpii.

In aceste situatii, elementul trebuie sa fie evaluat de catre proiectant si trebuie decise masuri pentru eliminarea neconformitatilor (de la curatarea betonului si reparatii cu mortare speciale, pana la demolarea elementului si refacerea acestuia).

Nu trebuie permise reparatii cu mortar de zidarie dupa decofrare, fara ca stalpul sa fie inspectat de catre un specialist.

          In exemplele din poze s-ar fi impus demolarea completa si refacerea elementelor, deoarece suprafata si adancimea segregarilor erau mult peste limitele acceptate de normative.

 

 

Exemplul 3

 

Greseli la armarea elementelor de beton armat. Nod stalp/grinda la placa de peste parter.

Si aici gasim erori foarte grave care pot conduce la deformari majore sau chiar prabusiri in cazul producerii unui seism major.

Voi enumera principalele greseli observate, de asemenea foarte grave din punct de vedere al respectarii proiectului si al comportarii ulterioare a structurii:

  • Nu sunt montati etrieri la stalpi pe inaltimea nodului.
  • Grinda nu se ancoreaza la exteriorul stalpului, conform proiectului.
  • Una din grinzi este armata cu doar doua bare in loc de trei, asa cum era prevazut in proiect.
  • Etrierii grinzilor nu sunt montati perpendicular pe directia longitudinala a grinzii, ci sunt inclinati.
  • Distanta dintre etrieri la grinzi este mult mai mica decat cea din proiect (25 cm fata de 10 cm).
  • Nu sunt montati etrieri pe inaltimea mustatilor stalpilor, pentru pozitionarea corecta a acestora.
  • Nu sunt montati distantieri pentru asigurarea acoperirii minime cu beton a armaturilor.

 

 

 

 

Concluzii

 

Aceste greseli vor afecta foarte mult comportarea cladirilor in caz de cutremur, iar in Romania în orice moment se poate produce un cutremur cu magnitudine mai mare de 7 în Zona Seismică Vrancea.

Angajati-va diriginte de santier si executati lucrarile doar cu firme specializate, care stiu cu adevarat ce inseamna si cum se realizeaza constructiile din beton armat!

Lucrarile se vor realiza in conformitate cu planurile de executie faza PT (Proiect Tehnic), stampilate de verificatori de proiecte atestati.

Nu trebuie sa neglijati lucrarile la structura de rezistenta a casei, fiind cea mai importanta etapa ce poate face diferenta intre o casa sigura si eficienta si una cu risc de prabusire in caz de cutremur.

Importanta inspectiei tehnice imobiliare vs “blind buying”

Daca cititi acest articol insemna ca faceti parte din procentul foarte redus de cumparatori care se informeaza temeinic inainte de achizitia unei locuinte.

Nu pretind ca sunt cea mai avizata voce din domeniul inspectiei tehnice imobiliare care doreste  sa traga semnale de alarma in ceea ce priveste cumpararea de locuinte in “blind”, dar cumparatorii de locuinte trebuie sa fie informati de potentialele pericole pe care le pot intalni atunci cand isi cumpara o locuinta.

Din pacate, cumparatorii de locuinte nu mai au timp sa mai citeasca si sa se informeze din surse avizate si atunci se bazeaza pe informatii primite din surse neavizate sau chiar cumpara in “blind”, adica fara sa isi ia cele mai mici masuri de precautie inainte de incheierea tranzactiei.

Din datele statistice pe care le-am cules de-a lungul anului 2019, am constatat ca majoritatea cumparatorilor nu defasoara activitati de informare temeinica referitoare la problemele care pot aparea la cumpararea imobilului dorit. Iar cei care se informeaza folosesc surse care nu pot furniza informatii certe, concrete privind starea tehnica a imobilului si a instalatiilor aferente acestuia, situatia juridica etc.

Traseul de urmat de catre cumparatori pentru a scadea riscul de a cumpara un imobil cu probleme este urmatorul:

  1. Se hotarasc asupra imobilului pe care vor sa-l cumpere.
  2. Efectueaza o inspectie tehnica imobiliara pentru a vedea ce vicii are imobilul si instalatiile aferente acestuia. Daca imobilul prezinta vicii, trebuie stabilita o suma aproximativa care sa acopere remedierea acestor vicii. Se va lua decizia daca aceste sume se vor asuma de catre cumparator, se vor negocia din pretul de vanzare a imobilului sau se vor scadea din pretul de achizitie.
  3. Se va verifica situatia juridica a imobilului de catre un avocat specializat in acest sens sau de catre notar.
  4. Se va stabili o data a tranzactionarii si se va efectua tranzactia la notar.

In lipsa acestui sir de demersuri, cumparatorul se bazeaza in totalitate pe priceperea si experienta proprie in domeniul tehnic si juridic pentru a cumpara o locuinta. De obicei se apeleaza la credite, iar in cazul imobilelor vechi, viciile descoperite dupa cumpararea imobilului sunt asumate de catre cumparator.

Cumparatorii de locuinte care sunt educati si deschisi la nou, preintampina toate aceste probleme, informandu-se temeinic.

Din pacate, in momentul de fata internetul este invadat de tot felul de “specialisti” care scriu articole despre cum cred ei ca ar trebui tratat un subiect sau altul, fara o cerecetare amanuntita a subiectului cu cartea in mana, fara o experienta relevanta in domeniu.

Daca esti inginer in domeniul constructiilor, architect, maistru, diriginte de santier etc. si ai petrecut toata viata pe santier, nu inseamna ca poti efectua o inspectie tehnica imobiliara eficienta fara a avea aparatura necesara si cunostintele certificate in acest sens.

Sa luam un caz practic:

Ce poate spune un iginer despre repartitia armaturii in structura de rezistenta, umiditatea structurii (vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltaratii prin acoperis, fatada, tevi fisurate in pereti sau pardoseala etc.), puntile termice, vicii ale instalatiilor etc.?

Din pacate este o lipsa de specialisti in domeniul inspectiei tehnice imobiliare, iar dumneavoastra va trebui sa va informati temeinic atunci cand doriti sa cumparati un imobil, pentru a evita investitii ulterioare de mii de euro sau, mai rau, sa luati o traditionala “teapa”.

Din pacate, trebuie sa fiu rezervat in ceea ce comunic pentru a nu crea o imagine proasta asupra tranzactiilor imobiliare si a nu generaliza. Paza buna trece primejdia rea!

Va urez success!

Principalele 6 tipuri de imobile la care trebuie sa fiti atenti cand cumparati “casa mult visata”

Majoritatea clientilor mei, atunci cand doresc sa cumparere un imobil, fie el apartament sau casa, cumpara “emotional”.  Dorinta de a detine casa mult visata este mai puternica decat ratiunea care va indeamna sa fiti precauti atunci cand cumparati. De-a lungul timpului…

 

  1. Case vechi izolate cu polistiren la exterior si rigips la interior

Cele mai greu de evaluat sunt aceste tipuri de case. De ce? Sa presupunem ca imobilul prezinta o structura degradata (crapaturi cu impact major asupra structurii imobilului, tasari inegale ale fundatiei, etc.) si imobilul ar avea nevoie de consolidare. “Samsarii de case”, care cumpara cu precadere astfel de case datoarita pretului de achizitie foarte scazut, le “cosmetizeaza” si le vand ca fiind cu “renovare capitala”, intretinute, cu mentenanta la zi sau orice formula vreti dumneavoastra. Apropo, nu exista “renovare capitala”, ci doar renovare sau consolidare. Aceste case, fiind spre sfarsitul duratei de viata, oricum necesita lucrari pentru asigurarea exploatarii constructiei in conditii de siguranta.

Si mai este ceva. In cazul in care umiditatea structurii este ridicata (avand ca sursa de umiditate vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada, avarii de conducte in pereti), ei bine, umiditatea din structura nu mai poate diminua natural, polistirenul si rigipsul nefiind materiale care sa perimita acest lucru. Si aceasta conduce la degradarea accelerata a cladirii si, in unele cazuri, la comportament nefavorabil in caz de seim. De ce? Pentru ca betonul este un element poros care acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Armatura din interiorul elementelor de beton se corodeaza acelerat in prezenta apei, generand scaderea elasticitatii elementului de beton in caz de seism. Cum se traduce acest lucru? Betonul este un element casant in caz se seism si din acest motiv acesta se armeaza, astfel oferind elementelor din beton armat elasticitatea necesara, asigurand cladirii un comportament corspunzator in caz de seism.  

2. Imobile nou construite – fara autorizatie, Carte Tehnica a Constructiei, receptionate in baza unei expertize tehnice

Imobilele care se incardeaza in aceasta cetegorie sunt construite fara autorizatie, fara supravegherea unui diriginte de santier care sa se fi asigurat ca este executat conform proiectului tehnic si a legislatiei in vigoare.

Aceste imobile nu respecta in general gradul de armare, adancimea de fundare, detaliile de executie pentru ca oricum nu le mai vede nimeni la final, cand totul este gata.

Aceste imobile sunt construite in general in timp, pe parcursul mai multor ani sau imediat “pentru vanzare”, executate cat mai ieftin posibil, astfel incat profitul “dezvoltatorului de ocazie” sa fie cat mai mare.

3. Imobile care nu respecta autorizatia de construire

Acestea sunt imobile executate in general dupa revolutie, cam pana in 2012 -2013 si care una au in autorizatia tehnica si altceva gasim la fata locului. Astfel imobilul difera ca arhitectura, este in general cu suprafata construita mai mare decat ce prezvede autorizatia de construire, are extinderi sau schimbari de destinatie (podul transformat in mansarda, garajul transformat in dormitor etc.), nu respecta regimul de inaltime etc. Astfel de imobile trebuie atent investigate, atat din punct de vedere tehnic, cat si din punct de vedere al legalitatii documentelor.

Aici intampin cel mai des replica “Am facut-o pentru mine, dar din pacate trebuie sa o vand…”.

4. Casele noi cu pret extrem de mic

Acest tip de imobile sunt preferatele mele. Le gasim in general la periferia  oraselor, in zone unde terenul pe care se construieste este in general fara canalizare sau alimetare cu apa, uneori chiar fara retea de gaze (incalzirea facandu-se cu ajutorul unei centrale electrice). Regimul de inaltime este mic, de obicei  parter si un pod inalt pe care, dupa receptionarea imobilului, “se poate transforma in mansarda”.  Aviz amatorilor: transformarea in mansarda a podului, fara autorizatie, conduce la pierderea garantiei de executie din partea dezvoltatorului! De obicei aceste imobile sunt executate cu personal necalificat si receptionate prin “amabilitatea” autoritatilor publice locale, care nu sunt convins ca ar trebui sa receptioneze aceste imobile cu vicii evidente de executie, materiale utilizate de cea mai proasta calitate, Carte Tehnica a Constructiei necorespunzatoare etc.

5. Apartamente la demisol

 Ca sa nu lungesc foarte mult articolul, voi fi mai concis.

Apartamnete la demisol sunt alternativele ieftine fata de acelasi tip de apartament aflat la parter sau la etajele superioare.

Principalele probleme intalnite:

  • Hidroizolarea defectuoasa a radierului cladirii – probleme cu umiditatea in locuita;
  • Instalatia de canalaizare defectuos executata – lipsa clapeta de sens pe traseul de evacuare, pante aferente traseelor de scurgere necorespunzatoare sau contrapanta etc.;
  • Treasee de instaltii de scurgere in interiorul apartamentului – eventualele avarii va afecteaza direct.
  1. Mansarde efecuate peste blocuri vechi si nu numai

Principalele probleme intalnite:

  • Realizarea necorespunzatoare a structurii;
  • Nerespectarea tehnologiei de montaj in ceea ce priveste izolarea termica si a masurilor de hidroizolare;
  • Executia deficiara a instalatiilor de ventilatie si electrice.

 

Daca nu aveti o documentatie tehnica corecta si completa, poze din timpul executiei, nu cumparati “emotional”, “pe vorbe frumoase”. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula, probabil ca asa este!

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!