Cum te feresti sa cumperi absolut legal constructii ilegale?

       Un imobil construit  fara respectarea normelor legale  nu respecta de obicei prevederile Planului Urbanistic Zonal (si nu numai). Aceste imobile sunt de obicei mult mai inalte decat imobilele din vecinatate, (exemplu – un bloc intr-o zona excusiv de case), sunt construite lipite de cladiri monument istoric, sunt construite pe terenuri cu alta destinatie (cum ar fi parcurile) sau cu restrictii.

       Mai ales in  cazul locuintelor colective (blocurilor), daca ajungi la locatie pe o strada ingusta sau infundata unde nu poate ajunge sau sa intoarca o masina de pompieri, iar cand ajungi acolo constati ca nu sunt suficiente locuri de parcare, imobilul este foarte aproape de limita de proprietate sau de alte cladiri invecinate, atunci ceva este in neregula.

Fenomenul este semnalat la nivel national de mass media asa cum este cazul reportajului, bine documentat de reporterii PRO TV in noiembrie 2014.

       Cand un constructor nu respecta prevederile legale privind aspectele legale de mai sus, deci se afla in ilegalitate, sunt sanse reduse sa  fi respectat normele privind calitatea in constructii atuci cand a ridicat imobilul. Motivul este evident, maximizarea profitului.

       Nerespectarea autorizatiei de constructie sau obtinerea autorizatiilor fara respectarea prevederilor legale au stat in ultimii ani la baza deciziilor de demolare partiala sau totala (aproximativ 200 de cazuri).

       Volumul tranzactiilor de locuinte in perioada ianuarie- septembrie 2018  a fost de 40.378 conform INS. Pentru Bucuresti,  situatia pentru 2017- 2018 se prezinta astfel:

Verificarea temeinica a documentatiei tehnice, in speta a Cartii Tehnice a Constructiei, de catre un consultant tehnic este esentiala in astfel de cazuri.  Cartea tehnica ofera date  privind proiectul tehnic, avize, autorizatii, punere in opera, receptionarea imobilului.

Bineinteles ca pentru verificarea legalitatii actelor de proprietate si a altor documente necesare tranzactiei  este recomandat sa apelati la serviciile unui avocat sau notar.

       In anul 2018 aproximativ 3% din cumparatori au apelat la serviciile de inspectie tehnica imobiliara ale unui consultant tehnic sau a altor specialisti pentru verificari de specialitate, ceea ce reprezinta in jur de 1200 de persoane.

Sa ne imaginam urmatorul secenariu:

Cumparati un apartament intr-un bloc al carui constructor nu a respectat legislatia in domeniul constructiilor, iar vecinii obtin dupa un anumit numar de ani de zile, in instanta, o hotarare judecatoreasca definitiva de demolare partiala sau totala a imobilului (200 de cazuri inregistrate deja cu hotarari definitive si alte cateva sute pe rolul instantelor). Care este urmatorul pas? Oare il mai pot vinde macar?

       Ca sa nu fim pesimisti, trebuie spus ca majoritatea covarsitoare a cladirilor cu hotarare judecatoresca definitiva de demolare sunt in picioare, iar in cele mai multe cazuri, constructorii  respecta legislatia in vigoare privind edificarea imobilelor.

INSPECTIA TEHNICA IMOBILIARA – utilitate, riscuri si beneficii

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!