Principalele 6 tipuri de imobile la care trebuie sa fiti atenti cand cumparati “casa mult visata”

Majoritatea clientilor mei, atunci cand doresc sa cumparere un imobil, fie el apartament sau casa, cumpara “emotional”.  Dorinta de a detine casa mult visata este mai puternica decat ratiunea care va indeamna sa fiti precauti atunci cand cumparati. De-a lungul timpului…

 

  1. Case vechi izolate cu polistiren la exterior si rigips la interior

Cele mai greu de evaluat sunt aceste tipuri de case. De ce? Sa presupunem ca imobilul prezinta o structura degradata (crapaturi cu impact major asupra structurii imobilului, tasari inegale ale fundatiei, etc.) si imobilul ar avea nevoie de consolidare. “Samsarii de case”, care cumpara cu precadere astfel de case datoarita pretului de achizitie foarte scazut, le “cosmetizeaza” si le vand ca fiind cu “renovare capitala”, intretinute, cu mentenanta la zi sau orice formula vreti dumneavoastra. Apropo, nu exista “renovare capitala”, ci doar renovare sau consolidare. Aceste case, fiind spre sfarsitul duratei de viata, oricum necesita lucrari pentru asigurarea exploatarii constructiei in conditii de siguranta.

Si mai este ceva. In cazul in care umiditatea structurii este ridicata (avand ca sursa de umiditate vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada, avarii de conducte in pereti), ei bine, umiditatea din structura nu mai poate diminua natural, polistirenul si rigipsul nefiind materiale care sa perimita acest lucru. Si aceasta conduce la degradarea accelerata a cladirii si, in unele cazuri, la comportament nefavorabil in caz de seim. De ce? Pentru ca betonul este un element poros care acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Armatura din interiorul elementelor de beton se corodeaza acelerat in prezenta apei, generand scaderea elasticitatii elementului de beton in caz de seism. Cum se traduce acest lucru? Betonul este un element casant in caz se seism si din acest motiv acesta se armeaza, astfel oferind elementelor din beton armat elasticitatea necesara, asigurand cladirii un comportament corspunzator in caz de seism.  

2. Imobile nou construite – fara autorizatie, Carte Tehnica a Constructiei, receptionate in baza unei expertize tehnice

Imobilele care se incardeaza in aceasta cetegorie sunt construite fara autorizatie, fara supravegherea unui diriginte de santier care sa se fi asigurat ca este executat conform proiectului tehnic si a legislatiei in vigoare.

Aceste imobile nu respecta in general gradul de armare, adancimea de fundare, detaliile de executie pentru ca oricum nu le mai vede nimeni la final, cand totul este gata.

Aceste imobile sunt construite in general in timp, pe parcursul mai multor ani sau imediat “pentru vanzare”, executate cat mai ieftin posibil, astfel incat profitul “dezvoltatorului de ocazie” sa fie cat mai mare.

3. Imobile care nu respecta autorizatia de construire

Acestea sunt imobile executate in general dupa revolutie, cam pana in 2012 -2013 si care una au in autorizatia tehnica si altceva gasim la fata locului. Astfel imobilul difera ca arhitectura, este in general cu suprafata construita mai mare decat ce prezvede autorizatia de construire, are extinderi sau schimbari de destinatie (podul transformat in mansarda, garajul transformat in dormitor etc.), nu respecta regimul de inaltime etc. Astfel de imobile trebuie atent investigate, atat din punct de vedere tehnic, cat si din punct de vedere al legalitatii documentelor.

Aici intampin cel mai des replica “Am facut-o pentru mine, dar din pacate trebuie sa o vand…”.

4. Casele noi cu pret extrem de mic

Acest tip de imobile sunt preferatele mele. Le gasim in general la periferia  oraselor, in zone unde terenul pe care se construieste este in general fara canalizare sau alimetare cu apa, uneori chiar fara retea de gaze (incalzirea facandu-se cu ajutorul unei centrale electrice). Regimul de inaltime este mic, de obicei  parter si un pod inalt pe care, dupa receptionarea imobilului, “se poate transforma in mansarda”.  Aviz amatorilor: transformarea in mansarda a podului, fara autorizatie, conduce la pierderea garantiei de executie din partea dezvoltatorului! De obicei aceste imobile sunt executate cu personal necalificat si receptionate prin “amabilitatea” autoritatilor publice locale, care nu sunt convins ca ar trebui sa receptioneze aceste imobile cu vicii evidente de executie, materiale utilizate de cea mai proasta calitate, Carte Tehnica a Constructiei necorespunzatoare etc.

5. Apartamente la demisol

 Ca sa nu lungesc foarte mult articolul, voi fi mai concis.

Apartamnete la demisol sunt alternativele ieftine fata de acelasi tip de apartament aflat la parter sau la etajele superioare.

Principalele probleme intalnite:

  • Hidroizolarea defectuoasa a radierului cladirii – probleme cu umiditatea in locuita;
  • Instalatia de canalaizare defectuos executata – lipsa clapeta de sens pe traseul de evacuare, pante aferente traseelor de scurgere necorespunzatoare sau contrapanta etc.;
  • Treasee de instaltii de scurgere in interiorul apartamentului – eventualele avarii va afecteaza direct.
  1. Mansarde efecuate peste blocuri vechi si nu numai

Principalele probleme intalnite:

  • Realizarea necorespunzatoare a structurii;
  • Nerespectarea tehnologiei de montaj in ceea ce priveste izolarea termica si a masurilor de hidroizolare;
  • Executia deficiara a instalatiilor de ventilatie si electrice.

 

Daca nu aveti o documentatie tehnica corecta si completa, poze din timpul executiei, nu cumparati “emotional”, “pe vorbe frumoase”. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula, probabil ca asa este!

STUDIUL GEOTEHNIC – il mai facem sau nu?

       Studiul geotehnic este poate cel mai important document care ne ajuta sa luam decizii privind cumpararea unui teren, constructia unei viitoare case, consolidarea, modernizarea, reabilitarea sau reconditionarra unei case vechi.  De aceea este foarte important sa solicitati efectuarea unui studiu geotehnic inainte de a cumpara un teren, pentru a putea sti ce puteti construi pe el.

      Acest studiu reprezintă documentația tehnică care ne ofera informatii privind tipul terenului, cota de nivel a panzei freatice, capacitatea portanta a terenului, adancimea recomandata de fundare, etc. Aceste informatii  sunt necesare inginerului proiectant al structurii de rezistenta a viitoarei dumneavoastra case pentru o dimensionare corecta a fundatiei.

      Studiul geotehnic se realizeaza in mod obligatoriu inaintea oricaror demersuri de construire sau consolidare a unui imobil. Acesta poate releva solutii de imbunatatire a terenului de fundare, cu implicatii serioase asupra bugetului executiei unei constructii.

Ce presupune studiul geotehnic in cazul constructiilor cu destinatie rezidentiala?

  • executarea unuia sau posibil a mai multor foraje pe viitoarea amprenta a constructiei;
  • prelevarea probelor de sol;
  • analiza probelor de pamant si apa intr-un laborator acreditat in acest sens ;
  • elaborarea referatului geotehnic;
  • verificarea acestuia de catre un expert autorizat.

Ce informatii trebuie sa furnizam in cazul executiei unui studiu geotehnic?

  • locația geografică exacta a locului de constructie a viitorului imobil;
  • suprafața terenului pe care se va construi imobilul;
  • amprenta la sol a acestuia;
  • inclinatia terenului;
  • regimul de inaltime a viitoarei cladiri;
  • constructia se va executa pe calcan sau nu;
  • apropierea terenului fata de sursele de apa – rauri, lacuri etc.

    Ca o concluzie, faceti studiu geaotehnic “pe bune” pentru ca va da o imagine a ceea ce puteti construi pe terenul care vreti sa il veti achizitiona, pentru ca va poate scuti de  o suma importanta de bani daca inginerul structurist are acest studiu si nu trebuie sa supradimensioneze structura casei “ca sa fie el sigur ca tine” etc etc

Definitia, etapele de realizare si alte informatii utile veti gasi accesind https://ro.wikipedia.org/wiki/Studiu_geotehnic

Importanta verificarii etrierilor in armarea structurilor de beton armat inaintea cumpararii unei locuinte

Exista multe detalii tehnice si notiuni de specialitate ce trebuie explicate in detaliu pentru a putea descrie amanuntit rolul etrierilor in armarea structurilor constructiilor. Voi expune plastic, grosier, pentru a forma o imagine cat mai clara si cumparatorului neavizat de locuinte.

         

   Rolul unui stalp din beton armat este acela de a sustine o incarcare (o greutate) care, cu cat este mai mare, cu atat stalpul este mai solicitat si, daca nu este proiectat si executat corect, va avea tendinta catre una dintre urmatoarele situatii: tendinta de strivire, flambare (indoire) si strapungere catre fundatie sau elemetele pozitionate superior.  In cele mai multe cazuri, tendinta de indoire si strivire este repartitia necorespunzatoare a etrierilor, in speta acestia sunt prea departati unul de celalalt, nerespectand specificatiile proiectului de rezistenta.

            Rolul etrierilor este acela de a constrange elementele de armare verticale si de a furniza, impreuna cu acestea, elasticitate elementului structural, asigurandu-i un comportament corespunzator  in caz de seism. Este mult mai importanta frecventa repartitiei etrierilor decat grosimea acestora.

         Un element comun armarii grinzilor, stalpilor de sectiune dreptunghiulara sau patrata este faptul ca etrierii din componenta acestor elemente se desfac de cele mai multe ori si nu se rup in cazul aplicarii unor forte peste limita de suportabilitate a acestora.    

Sursele problemelor de durabilitate ale strucuturilor, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  50% vicii de proiectare, 40% modalitate constructie si intretinere si numai 10% calitatea materialelor.

In concluzie, daca o locuinta, o cladire nu respecta armarea structurii de rezistenta conform proiectului de rezistenta, nu recomand sa achizitionati imobilul.

Problemele legate de instalatii, finisaje se pot remedia, de obicei fara investitii substantiale, insa interventiile la structurile imobilelor sunt deosebit de costisitoare.           

            Comportarea la seism a unei cladiri a carei structura a fost proiectata sau executata deficitar este foarte dificil de previzionat si poate avea consecinte nefaste in cazul unui seism de mare magnitudine.

 

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!

 

Ce este cartea tehnica a constructiei?

verificare carte tehnica a constructiei

Cartea tehnica a constructiei reprezinta toate documentele tehnice privind proiectarea, executare, exploatarea si urmarirea in timp a comportarii in exploatare a constructiei si a instalatiilor aferente acesteia.

Verificarea componentei structurale a acesteia se va face conform legislatiei aplicabile in vigoare (HG nr. 343/2017,HG nr. 273/1994 privind Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii și instalaţii aferente acestora, Legea 50/1991, Legea 10/1995, cu completarile si modificarile ulterioare

Este obligatoriu ca un imobil sa aiba cartea tehnica a constructiei?

 Conform HG nr. 343/2017 – modificarea HG nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii și instalaţii aferente acestora cartea tehnica a constructiei este OBLIGATORIE pentru orice tip de constructiei. Ea este predata proprietarului spre pastrare si completare o data cu receptia imobilului.

Cine intocmeste cartea tehnica a constructiei?

Cartea tehnica se intocmeste de catre constructor/dezvoltator/investitor.

Cand  se definitiveaza cartea tehnica?

Inainte de semnarea procesului verbal de receptive finala.

Ce cuprinde cartea tehnica a constructiei?

Ea contine toate documentele, evenimentele si datele necesare penrtu a putea identifica si determina satrea tehnica si evolutia in timp a cladirii.

Ea are urmatoarea componenta:

  1. Fisa de date sintetice.
    2. Capitolul A *): Documentatia privind proiectarea.
    3. Capitolul B *): Documentatia privind executia.
    4. Capitolul C *): Documentatia privind receptia.
    5. Capitolul D *): Documentatia privind exploatarea, repararea, intretinerea si urmarirea comportarii in timp.
    6) Jurnalul evenimentelor.


Fisa de date sintetice


1 Obiectul de constructie (denumire, localizare)
2. Investitorul (denumirea si sediul unitatii)
3. Delegatii investitorului cu sarcini de verificare a calitatii constructiei (numele, prenumele, functia, atributia)
4. Proiectantul lucrarii

  1. a) Denumirea si sediul sau adresa unitatii proiectant general si a unitatilor subproiectante
    b) Numele si prenumele sefului de proiect
    c) Numele si prenumele proiectantilor de specialitate, denumirea si sediul unitatilor de care apartin
    Verificatorul (verificatorul de proiecte atestat), numele, prenumele, numarul certificatului de atestare
    6. Executantul constructiei
    a) Denumirea si sediul sau adresa unitatii executante (antreprenor general) si , daca este cazul, a unitatilor executante pentru instalatiile aferente constructiilor.
    b) Numele si prenumele sefului de santier
    c) Numele si prenumele conducatorului direct al lucrarilor (seful punctului de lucru al obiectivului)
    7. Modificari intervenite in datele de la pct. 1-6 (data modificarii si modificarea)
    *) Se vor include pe capitole borderourile generale ale dosarelor documentatiei de baza si copiile borderourilor cu cuprinsul fiecarui dosar in parte.
    8. Expertii tehnici atestati care au verificat calitatea si comportarea constructiei (numele, prenumele, numarul certificatului de atestare)
    9. Comisia de receptie la terminarea lucrarilor (numele, prenumele si unitatea de care apartin).
    10. Comisia de receptie finala (numele, prenumele si unitatea de care apartin)
    11. Data inceperii executiei
    12. Data aprobarii receptiei la terminarea lucrarilor
    13. Data aprobarii receptiei finale
    14. Gradul de seismicitate luat in calcul la proiectarea constructiei
    15. Alte date________________________________________

    verificare carte tehnica a constructiei


    NORME DE INTOCMIRE A CARTII TEHNICE A CONSTRUCTIEI
    CAP. 1 Dispozitii generale
    1. Cartea tehnica a constructiei se compune din ansamblul de documente referitoare la proiectarea, executia, receptia, exploatarea, intretinerea, repararea si urmarirea in timp a constructiei.
    2. Carte tehnica se definitiveaza inainte de receptia finala.
    3. Cartea tehnica, dupa intocmire, se completeaza si se pastreaza pentru fiecare obiect de constructii de catre investitor sau, dupa caz, de catre proprietar.
    4. Cartea tehnica a constructiei se intocmeste de catre investitor pentru toate obiectele de constructii definitive, supuse regimului de autorizare a constructiilor, indiferent de natura fondurilor din care sint finintate sau de natura proprietatii asupra lor.

    CAP. 2 Cuprinsul cartii tehnice a constructiei
    5. Cartea tehnica a constructiei contine documentatia de baza si centralizatorul cu partile sale componente.
    6. Documentatia de baza va cuprinde urmatoarele capitole:
    – Capitolul A: Documentatia privind proiectarea;
    – Capitolul B: Documentatia privind executia;
    – Capitolul C: Documentatia privind receptia;
    – Capitolul D: Documentatia privind exploatarea, intretinerea, repararea si urmarirea comportarii in timp.
    7. Documentatia privind proiectarea (cap. A) va cuprinde:
    a) acte referitoare la tema de proiectare, amplasarea constructiei si avize de specialitate care au stat la baza intocmirii proiectului;
    b) documentatia tehnica care se refera la constructia respectiva (caracteristici, detalii de executie pentru elementele structurii de rezistenta ca si pentru celelalte parti de constructie care asigura functionalitatea si siguranta in exploatare, precum si schemele de instalatii efectiv realizate, cu toate modificarile aduse de proiectant, executant sau proprietar pe parcursul executiei constructiei):
    c) breviarele de calcul pe specialitati (actiuni, ipoteze de calcul, rezultatele calculelor de dimensionare si verificare etc.);
    d) indicarea distincta a diferentelor fata de detaliile de executie initiale, cu precizarea cauzelor care au condus la aceste diferente;
    e) caietele de sarcini privind executia lucrarilor.
    8. Documentatia tehnica privind executia (cap. B) va cuprinde:
    a) autorizatia de executare a constructiei;
    b) procesul-verbal de predare a amplasamentului si reperului de nivelment general;
    c) inregistrarile de calitate cu caracter permanent efectuate pe parcursul executiei lucrarilor, precum si celelalte documentatii intocmite conform prescriptiilor tehnice, prin care se atesta calitatea lucrarilor (rezultatul incercarilor efectuate, certificatele de calitate, condica de betoane, registrul proceselor-verbale de lucrari ascunse, notele de constatare ale organelor de control, registrul unic de comunicari si dispozitii de santier, proceseleverbale de probe specifice si speciale etc.);
    d) procesele-verbale de receptie a termenului de fundare, a fundatiilor si structurii de rezistenta, procesele-verbale de admitere a fazelor determinate;
    e) procesele-verbale privind montarea instalatiilor de masurare prevazute prin proiectul de urmarire speciala a constructiilor, daca este cazul, precum si consemnarea citirilor initiale de la care incep masuratorile;
    f) experize tehnice, verificari in teren sau cercetari suplimentare efectuate in afara celor prevazute de prescriptiile tehnice sau caietele de sarcini, rezultate ca necesare, ca urmare a unor accidente tehnice produse in cursul executiei sau ca urmare a unor greseli de executie;
    g) caietele de atasament, jurnalul principalelor evenimente (inundatii, cutremure, temperaturi excesive etc.).
    9. Documentatia tehnica privind receptia (cap. C) va cuprinde:
    a) procesele-verbale de receptie (la terminarea lucrarilor si cel final), precum si alte acte anexate acestora – pe care comisia de receptie finala le considera necesare a fi pastrate in cartea tehnica a constructiei;
    b) alte acte incheiate ca urmare a cererii comisiilor de receptie prin care se prevad verificari sau cercetari suplimentare, cu indicarea rezultatelor obtinute si a modului de rezolvare.
    10. Documentatia tehnica privind urmarirea comportarii in exploatare si interventii in timp (cap. D) va cuprinde:
    a) prevederile scrise ale proiectantului privind urmarirea comportarii constructiei, instructiunile de exploatare si intretinere si lista prescriptiilor de baza care trebuie respectate pe timpul exploatarii constructiei, documentatia de interpretare a urmaririi comportarii constructiei in timpul executiei si al exploatarii;
    b) proiectele de baza carora s-au efectuat, dupa receptia finala a lucrarilor, modificari ale constructiei fata de proiectul initial efectiv realizat;
    c) actele de constatare a unor deficiente aparute dupa receptie executarii lucrarilor si masurile de interventie luate (proces-verbal de remediere a defectelor);
    d) proiectul de urmarire speciala a constructiei (incercare prin incarcare, urmarire in timp), daca este cazul;
    e) procesul-verbal de predare-primire a instalatiilor de masurare prevazute prin proiectul de urmarire speciala a constructiei incheiat intre executant si beneficiar, daca este cazul;
    f) referatul cu concluziile anuale si finale asupra rezultatelor urmaririi speciale, daca este cazul;
    g) procesele-verbale de predare-primire a constructiei in cazul schimbarii proprietarului;
    h) jurnalul evenimentelor, intocmit conform modelului de formular cuprins in anexa nr. 1 la prezentele norme.
    Acolo unde este posibil, documentele cuprinse in cartea tehnica a constructiei vor putea fi inregistrate pe microfilme.
    11. Pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pina la doua niveluri si anexe gospodaresti, cit si pentru cele de mica importamta cum ar fi: garduri, cabine poarta etc., cartea tehnica a constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesele-verbale de receptie la terminarea lucrarilor si procesul-verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garnatie, precum si alte evenimente deosebite in viata constructiei.
    12. Actele ce formeaza documentatia de baza a cartii tehnice a constructiei vor fi indosariate pe capitolele respective, in ordinea enumerarii din prezentele norme, in dosare cu file numerotate, prevazute cu borderou si parafate pe masura incheierii lor; fiecare dosar va purta un indicativ format din litera corespunzatoare capitolului (A, B, C, D) si din numarul de ordine, in cifre arabe, al dosarului.
    13. Centralizatorul cartii tehnice a constructiei va cuprinde fisa statistica pe obiect, borderoul general al dosarelor documentatiei de baza si copiile borderourilor cu cuprinsul fiecarui dosar in parte.
    CAP. 3  Modul de intocmire, folosire si pastrare a cartii tehnice a constructiei
    14. Cartea tehnica a constructiei se intocmeste intr-un singur exemplar, tinind seama si de prevederile pct. 20.
    15. Pentru constructiile noi, pentru care la data intrarii in vigoare a prezentelor norme nu a avut loc receptia finala a obiectivelor executate, cartea tehnica a constructiei se intocmeste de catre investitor, impreuna cu proiectantul, astfel:
    a) proiectantul obiectului de constructie intocmeste si preda investitorul, pe masura elaborarii si cel mai tirziu pina la data receptiei finale a lucrarilor, documentatia prevazuta la pct. 7 si 10;
    b) comisiile de receptie la terminarea lucrarilor de constructii si de receptie finala a obiectului de constructie predau investitorului documentatia prevazuta la pct. 8, imediat dupa intocmirea ei;
    c) investitorul obiectului de constructie primeste toate actele care cad in sarcina proiectantului si comisiilor de receptie, le completeaza cu actele ce cad in sarcina sa (cele prevazute la pct. 8), le indosariaza conform prevederilor pct. 12 si intocmeste centralizatorul prevazut la pct. 13; dupa receptia finala a obiectului de constructie, investitorul retine un exemplar complet;
    d) investitorul completeaza cartea tehnica a constructiei cu documentatia prevazuta la pct. 10 lit. h).
    16. Pentru toate constructiile la care este intocmita cartea tehnica, aceasta se va completa in decurs de 6 luni de la data intrarii in vigoare a prezentelor norme de catre proprietar sau administrator, cu aspectele aparute in timpul exploatarii acesteia (inclusiv proiectele de executie a lucrarilor de remedieri sau modificari – acolo unde este cazul) in perioada incepind de la 4 martie 1977 .
    17. Proprietarul sau administratorul va asigura activitatea de urmarire a comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp asupra acesteia.
    Urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp asupara acesteia se realizeaza direct, fie de proprietar sau administrator, fie de persoane imputernicite de acestia, ce vor avea calitatea de responsabil cu urmarirea comportarii in timp a constructiei.
    18. Modul de intocmire si de completare a cartii tehnice a constructiei se controleaza in mod obligatoriu de catre:
    – comisiile de receptie finala a obiectelor de constructii, cu ocazia receptiei;
    – organele de control imputernicite din cadrul organelor cu atributii in acest domeniu, perioadic.
    Rezultatele controalelor se vor consemna in mod obligatoriu in jurnalul evenimentelor.
    19. Cartea tehnica a constructiei se pastreaza pe toata durata de existenta a obiectului de constructie pina la demolarea sa; dupa demolare, investitorul preda exemplarul complet la arhiva unitatilor administrativ-teritoriale, pentru pastrare.
    Inainte de predarea cartii tehnice a constructiei, ea va fi completata cu modul de desfasurare a actiunii de postutilizare, pe baza instructiunilor elaborate de proiectant.
    20. La schimbarea proprietarului, cartea tehnica a constructiei va fi predata noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnind faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor.
    JURNALUL EVENIMENTELOR

* Pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pina la doua niveluri si anexe gospodaresti, cit si pentru cele de mica importamta cum ar fi: garduri, cabine poarta etc., cartea tehnica a constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si procesul-verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garnatie, precum si alte evenimente deosebite in viata constructiei.

* Actele ce formeaza documentatia de baza a cartii tehnice a constructiei vor fi indosariate pe capitolele respective, in ordinea enumerarii din prezentele norme, in dosare cu file numerotate, prevazute cu borderou si parafate pe masura incheierii lor; fiecare dosar va purta un indicativ format din litera corespunzatoare capitolului (A, B, C, D) si din numarul de ordine, in cifre arabe, al dosarului. 13.Centralizatorul cartii tehnice a constructiei va cuprinde fisa statistica pe obiect, borderoul general al dosarelor documentatiei de baza si copiile borderourilor cu cuprinsul fiecarui dosar in parte.

* Cartea tehnica a constructiei se pastreaza pe toata durata de existenta a obiectului de constructie pina la demolarea sa; dupa demolare, investitorul preda exemplarul complet la arhiva unitatilor administrativ-teritoriale, pentru pastrare. Inainte de predarea cartii tehnice a constructiei, ea va fi completata cu modul de desfasurare a actiunii de postutilizare, pe baza instructiunilor elaborate de proiectant.

* La schimbarea proprietarului, cartea tehnica a constructiei va fi predata noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnind faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor.

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.