Inspectie tehnica imobiliara – Surse de umiditate in cazul achizitiei imobilelor

Sursele de umiditate in cazul constructiilor.

      Unul din elementele de baza ale inspectiei tehnice imobiliare il constituie depistarea surselor de umiditate. Metoda de determinare a surselor de umiditate este una duala. Astfel, pentru determinarea amplorii si a zonelor de infiltrare, se apeleaza la investigarea cu ajutorul camerei de termoviziune , iar pentru determinarea exacta a amplorii fenomenului in zone afectate de umiditate se apeleaza la masurarea directa a elementelor (valorile de umiditate la suprafata elementelor) cu ajutorul umidometrului de contact .

      Principalele sursele de umiditate in cazul achizitiei de imobile sunt:

Infiltratii prin acoperis sau terasa

Infiltratiile prin acoperis se descopera preponderant in cazul imobilelor vechi, dar si in cazul imobilelor noi aflate in perioada de garantie. Daca in cazul imobilelor vechi cauzele de umiditate sunt multiple, in cazul imobilelor noi aceste vicii se datoreaza in general mantajului necorespunzator sau a nerespectarii tehnologiilor de montaj (lipsa profile de capat etc.).

Infiltratii prin fatada

Infiltratiile prin fatada, in cazul imobilelor vechi, se datoreaza in special neanveloparii cladirii.  In cazul imobilelor noi, acest fenomen il intalnim in cazul strapungerilor  nemansonate, neizolate, dar si in zona de montaj a tamplariei exterioare etc. Exemple sunt multe: tamplarie exterioara montata incorect, tevi de aerisire, colane care strapung fatada si nu sunt mansonate, suporti de aer conditionat, burlane, diverse trasee de alarma sau supaveghere video etc., montate fara masuri de izolare a prinderilor de fatada.

Infiltratii datorate avariilor diverselor trasee de instalatii

Acest tip de infiltratii se depisteaza foarte greu cu ochiul liber. Acestea por aparea in cazul traseelor de instalatii de alimentare cu apa, traseelor instalatiilor de incalzire cu calorifere aflate prin pereti, in cazul incalzirii prin pardoseala etc.  Toate aceste trasee, in cele mai multe cazuri, nu sunt la vedere, ci montate ingropat in pereti sau sapa.

Infiltratii la nivelul fundatiei

Acest tip de sursa de umiditate este foarte putin luata in considerare, dar are efecte negative asupra confortului la nivelul parterului, cat si asupra duratei de viata a imobilului (mai exact a duratei de exploatare). Aceste femomene se datoreaza viciilor de hidroizolare a fundatiei, indepartarii apelor pluviale de la baza fundatiei, avarii de conducte in vecinatatea fundatiei etc. Daca tipul de teren pe care este amplasat imobilul nu permite ca apa sa se scurga intr-un timp rezonabil si terenul ramane imbibat cu apa, o parte din aceasta umiditate va fi transferata fundatiei. Betonul din fundatie este un element poros, iar acesta acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Astfel, in sezonul ploios sau de iarna, la nivelul placii de la parter, in imediata vecinatate a anvelopei cladirii, se va resimti o zona de radiatie rece (veti simti senzatie de rece la picioare). Al doilea femonen are consecinte si mai nefaste. Apa acumulata in structura la nivelul fundatiei este transferata catre elevatie prin fenomenul de capilaritate. Betonul simplu este un element casant in caz de seism major. Daca armatura din structura de beton ramane in mediu umed foarte mult timp, aceasta corodeaza si isi pierde elasticitatea. In consecinta, comportamentul in caz de seism major este inferior fata de cazul in care structura ar fi prezentat un nivel de umiditate in limite rezonabile.

In concluzie:

      Este extrem de important sa verificati, in cadrul unei inspectii tehnice imobiliare, toate aceste femomene pentru a va feri de situatiile in care dumneavoastra veti depista aceste vicii dupa efectuarea transerului de proprietate sau dupa ce a expirat perioada de garantie a imobilului.  O potentiala interventie efectuata pentru remedierea acestor vicii se traduce in investitii consistente din buzunarul dumeavoastra si timp petrecut in santier cu multa bataie de cap.

   

Preluarea Cartii Tehnice a Constructiei de la dezvoltator

verificare conformitate carte tehnica constructii.

      Receptia unui imobil se efectueaza in doua etape si anume: o receptie la terminarea lucrarilor si o receptia finala, la expirarea perioadei de garantie. Cartea Tehnica a Constructiei  cuprinde documentatie privind proiectarea, executia, receptia, exploatarea, repararea si urmarirea in timp a constructiei.

     Investitorul are obligatia de a pune la dispozitia comisiei de receptie, la terminarea lucrarilor, documentatia privind proiectarea si executia lucrarilor. Altfel spus, daca s-a efectuat receptia la terminarea lucrarilor, Cartea Tehnica a Constructiei – capitolele A, B, precum si procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor (care face parte din capitolul C) exista si au fost verificate de catre comisia de receptie cu prilejul receptiei.

      Trebuie precizat faptul ca, pentru cladirile de locuit pana la doua niveluri si anexe gospodaresti, precum si pentru cele de mica importanta, cum ar fi garduri, cabina poarta etc., Cartea Tehnica a Constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie, precum si alte evenimente deosebite din viata constructiei.

Cartea Tehnica a Constructiei se intocmeste de catre investitor si se definitiveaza pana la receptia finala.

       Este obligatoriu ca, la instrainarea constructiei, Cartea Tehnica a Constructiei sa fie predata noului proprietar. Astfel, daca doriti sa cumparati o casa noua, aceasta trebuie sa aiba Cartea Tehnica a Constructiei, iar dumneavoastra, cu ajutorul unui specialist, ar fi bine sa verificati daca este corect executata si completa inainte de a incheia tranzactia.

Sa ne imaginam ca am depistat un viciu in perioada de garantie a imobilului care nu este datorat modului defectuos de exploatare a constructiei. Sa presupunem ca avem o priza in baie, dar nu avem o siguranta diferentiala aferenta in tabloul electric sau nu avem priza in baie pentru masina de spalat, dar avem racordurile aferente. Este un viciu de proiectare sau de executie? Raspunsul se regaseste in Cartea Tehnica a Constructiei. Daca intrebi dezvoltatorul, cel mai probabil raspuns este ca “asa trebuia sa fie”.

      Exista situatii in care anumite vicii, in lipsa Cartea Tehnica a Constructiei, nu pot fi puse in evidenta decat in urma unei expertize tehnice. Insa pe cheltuiala cui?

Cartea Tehnica a Constructiei se intocmeste intr-un singur exemplar. De obicei, in cazul imobilelor de locuinte colective, Cartea Tehnica a Constructiei se preda asociatiei de proprietari.

Prevederile din Cartea Tehnica a Constructiei referitoare la exploatarea imobilului sunt obligatorii pentru  proprietar,  administrator  si utilizator.

      In situatia in care, in calitate de proprietar/administrator, preluati Cartea Tehnica a Constructiei incompleta, dupa expirarea perioadei de garantie, este de datoria dumneavoastra sa o completati.  In situatia in care lipseste partial sau toatal capitolul B din Cartea Tehnica a Constructiei, completarea Cartii Tehnice a Constructiei se realizeaza prin experizarea cladirii, o operatiune constisitoare.

      In concluzie, Cartea Tehnica a Constructiei este oglinda imobilului achizitionat. Verificati Cartea Tehnica a Constructiei inainte de cumpararea unui imobil, dupa receptia la terminarea lucrarilor si inainte de receptia finala!

Va uram mult succes!

 

  

Principalele 6 tipuri de imobile la care trebuie sa fiti atenti cand cumparati “casa mult visata”

Majoritatea clientilor mei, atunci cand doresc sa cumparere un imobil, fie el apartament sau casa, cumpara “emotional”.  Dorinta de a detine casa mult visata este mai puternica decat ratiunea care va indeamna sa fiti precauti atunci cand cumparati. De-a lungul timpului…

 

  1. Case vechi izolate cu polistiren la exterior si rigips la interior

Cele mai greu de evaluat sunt aceste tipuri de case. De ce? Sa presupunem ca imobilul prezinta o structura degradata (crapaturi cu impact major asupra structurii imobilului, tasari inegale ale fundatiei, etc.) si imobilul ar avea nevoie de consolidare. “Samsarii de case”, care cumpara cu precadere astfel de case datoarita pretului de achizitie foarte scazut, le “cosmetizeaza” si le vand ca fiind cu “renovare capitala”, intretinute, cu mentenanta la zi sau orice formula vreti dumneavoastra. Apropo, nu exista “renovare capitala”, ci doar renovare sau consolidare. Aceste case, fiind spre sfarsitul duratei de viata, oricum necesita lucrari pentru asigurarea exploatarii constructiei in conditii de siguranta.

Si mai este ceva. In cazul in care umiditatea structurii este ridicata (avand ca sursa de umiditate vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada, avarii de conducte in pereti), ei bine, umiditatea din structura nu mai poate diminua natural, polistirenul si rigipsul nefiind materiale care sa perimita acest lucru. Si aceasta conduce la degradarea accelerata a cladirii si, in unele cazuri, la comportament nefavorabil in caz de seim. De ce? Pentru ca betonul este un element poros care acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Armatura din interiorul elementelor de beton se corodeaza acelerat in prezenta apei, generand scaderea elasticitatii elementului de beton in caz de seism. Cum se traduce acest lucru? Betonul este un element casant in caz se seism si din acest motiv acesta se armeaza, astfel oferind elementelor din beton armat elasticitatea necesara, asigurand cladirii un comportament corspunzator in caz de seism.  

2. Imobile nou construite – fara autorizatie, Carte Tehnica a Constructiei, receptionate in baza unei expertize tehnice

Imobilele care se incardeaza in aceasta cetegorie sunt construite fara autorizatie, fara supravegherea unui diriginte de santier care sa se fi asigurat ca este executat conform proiectului tehnic si a legislatiei in vigoare.

Aceste imobile nu respecta in general gradul de armare, adancimea de fundare, detaliile de executie pentru ca oricum nu le mai vede nimeni la final, cand totul este gata.

Aceste imobile sunt construite in general in timp, pe parcursul mai multor ani sau imediat “pentru vanzare”, executate cat mai ieftin posibil, astfel incat profitul “dezvoltatorului de ocazie” sa fie cat mai mare.

3. Imobile care nu respecta autorizatia de construire

Acestea sunt imobile executate in general dupa revolutie, cam pana in 2012 -2013 si care una au in autorizatia tehnica si altceva gasim la fata locului. Astfel imobilul difera ca arhitectura, este in general cu suprafata construita mai mare decat ce prezvede autorizatia de construire, are extinderi sau schimbari de destinatie (podul transformat in mansarda, garajul transformat in dormitor etc.), nu respecta regimul de inaltime etc. Astfel de imobile trebuie atent investigate, atat din punct de vedere tehnic, cat si din punct de vedere al legalitatii documentelor.

Aici intampin cel mai des replica “Am facut-o pentru mine, dar din pacate trebuie sa o vand…”.

4. Casele noi cu pret extrem de mic

Acest tip de imobile sunt preferatele mele. Le gasim in general la periferia  oraselor, in zone unde terenul pe care se construieste este in general fara canalizare sau alimetare cu apa, uneori chiar fara retea de gaze (incalzirea facandu-se cu ajutorul unei centrale electrice). Regimul de inaltime este mic, de obicei  parter si un pod inalt pe care, dupa receptionarea imobilului, “se poate transforma in mansarda”.  Aviz amatorilor: transformarea in mansarda a podului, fara autorizatie, conduce la pierderea garantiei de executie din partea dezvoltatorului! De obicei aceste imobile sunt executate cu personal necalificat si receptionate prin “amabilitatea” autoritatilor publice locale, care nu sunt convins ca ar trebui sa receptioneze aceste imobile cu vicii evidente de executie, materiale utilizate de cea mai proasta calitate, Carte Tehnica a Constructiei necorespunzatoare etc.

5. Apartamente la demisol

 Ca sa nu lungesc foarte mult articolul, voi fi mai concis.

Apartamnete la demisol sunt alternativele ieftine fata de acelasi tip de apartament aflat la parter sau la etajele superioare.

Principalele probleme intalnite:

  • Hidroizolarea defectuoasa a radierului cladirii – probleme cu umiditatea in locuita;
  • Instalatia de canalaizare defectuos executata – lipsa clapeta de sens pe traseul de evacuare, pante aferente traseelor de scurgere necorespunzatoare sau contrapanta etc.;
  • Treasee de instaltii de scurgere in interiorul apartamentului – eventualele avarii va afecteaza direct.
  1. Mansarde efecuate peste blocuri vechi si nu numai

Principalele probleme intalnite:

  • Realizarea necorespunzatoare a structurii;
  • Nerespectarea tehnologiei de montaj in ceea ce priveste izolarea termica si a masurilor de hidroizolare;
  • Executia deficiara a instalatiilor de ventilatie si electrice.

 

Daca nu aveti o documentatie tehnica corecta si completa, poze din timpul executiei, nu cumparati “emotional”, “pe vorbe frumoase”. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula, probabil ca asa este!

Inselatoria ca modalitate de construire si tranzactionare pe piata imobiliara

Importanta insprectie tehnice imobiliare in prevenirea excrocheriilor.

casa I - Executie corecta

Casa I

Casa II

Majoritatea oamenilor, dupa intemeierea unei familii, cumpara o casa noua pentru care acceseaza un credit pe o perioada medie de 20 de ani. Atunci cand o parte semnificativa din veniturile familiei este directionata catre achitarea ratelor, pe o perioada indelungata de timp, trebuie sa fii sigur ca imobilul pe care il cumperi este executat corect, cu materiale de calitate si nu va necesita interventii majore, cel putin in primii 15-20 ani de la dobandire.

Sa privim cele doua imobile de mai jos. Sunt identice. Cea din stanga (Casa I) costa 165.000 de euro, cea din dreapta (Casa II) 135.000 de euro. Sa zicem ca investitia in terenurile pe care s-au construit este aceeasi si conditiile geotehnice ale solului sunt identice.

 

In timp ce prima casa este construita respectand toate rigorile legislatiei in domeniul constructiilor, cea de-a doua este construita strict dupa criteriul maximizarii profitului prin orice mijloace.

Proiectele de la care se pleaca sunt identice, insa materialele folosite si tehnologia de lucru sunt diferite.

Etapa 1: TRASAREA IMOBILULUI

Casa I – trasare cu ajutorul topometristului;

Casa II – trasare la ruleta si la sfoara.

Consecinte: Casa I corespunde in totalitate proiectului, Casa II poate avea abateri de trasare (casa iese, “surprinzator”, mai mica, fundatia stamba, etc.)

Diferenta de pret: aprox. 150-200 euro.

Etapa 2: SAPATURA

Casa I – sapatura pana la cota 1.00 (conform proiect – minim 0.90)

Casa II – sapatura 0.80

Consecinte: Din punctul de vedere al costurilor, diferenta nu este semnificativa, dar  corelata cu alte vici, asa cum o sa vedem in continuare, din punct de vedere al durabilitatii, a comportarii in timp si in caz de seism, efectele asupra cladirii pot si substantial diferite.

Diferenta de pret: maximum 100 Euro.

Etapa 3:  AVIZARE TEREN DE FUNDARE DE CATRE SPECIALIST GEOLOG SI INTOCMIRE PROCES VERBAL DE AVIZARE TEREN

Casa I – se efectueaza conform documentatiei terhnice, procesul verbal de avizare teren de fundare se atasaza la Cartea Tehnica a Constructiei, capitolul B – documentatia privind executia.

Casa II – nu se complica…..

Consecinte: Daca apar probleme cu natura terenului de fundare, se pot lua masuri de schimbare a solutiei de fundare, de imbunatatire a naturii solului de fundare sau alte masuri stabilite de specialistii implicati.

Diferenta de pret: 120 -150 euro.

 

Etapa 4: HIDROIZOLAREA FUNDATIEI

Casa I – se efectueaza corect, sa zicem cu membrana HDPE temosudata la cald sau beton impermeabilizat;

Casa II – turnare directa in pamant a betonului simplu (oricum nu se vede si nu se pride nimeni…)

Consecinte: Cei ce vor cumpara Casa II vor simti, mai ales in perioada toamna – iarna, podeaua de la parter rece, pentru ca fundatia de beton o sa aiba un grad de umiditate mai mare, deci si radiatia rece va fi mai intensa. Daca stratul de rupere de capilaritate este montat corespunzator, cu pitra sparta si  nu cu pitra de rau, efectul este mult diminuat.

Diferenta de pret: aprox. 300 – 400 euro.

 

Etapa 5: TURNAREA BETONULUI DE EGALIZARE

Casa I – se efectueaza conform proiect

Casa II – nu isi pierde timpul

Consecinte: Betonul de egalizare are rolul de preluare a neregularitatilor sapaturilor și impiedicarea scurgerii laptelui de ciment din betonul grinzilor de fundatie.

Diferenta de pret: betonul in sine nu costa mult, dar muncitorii… Este mai “rentabil” asa.

 

Etapa 6: ARMAREA CASEI

Casa I – se efectueaza conform proiect si sunt puse in opera 30 t fier

Casa II – Monteaza armatura relativ identic, cu diferenta ca etrierii ii monteaza nu la 15 cm, ci la 17 -18 cm, barele longitudinale nu la 10 cm, ci la 12,5 cm.

Consecinte: Armarea structurii de rezistenta a unei cladiri nu se face “dupa ureche”, ci numai dupa un proiect care este conceput tinand seama de foarte multi factori si este avizat de catre un verificator de proiecte tocmai in ideea de a fi siguri ca proiectul este executat corect. Deci executantul nu poate sa faca o “ajustare” a armaturii, oricat ar fi ea de “neinsemnata”.

Diferenta de pret:  sa zicem ca au fost “economisite” cam 2 t de fier beton, adica aprox. 1250 euro.

 

Voi sari peste multe etape (zidire, cofrare, boiandrugi, etc), pentru ca nu doresc sa dau idei, si ma voi opri la acoperis. In mod normal masa lemnoasa care face parte din structura acoperisului nu trebuie sa fie lemn crud, aceasta masa trebuie sa aiba un anumit grad de umiditate.

Casa I – Folosteste lemn uscat industrial si evita problemele de volumetrie (lemnul se usuca si isi micsoreaza volumul – aviz celor care folosesc doar cuie la imbinarea elementelor de lemn), rezistenta si comportarea neadecvata in timp (un element lemnos umed se incovoaie substantial mai mult decat un element uscat supus la acelasi element de stres), evita problema mucegaiului etc.

Casa II – Foloseste lemn crud (este mai ieftin), nu respecta proiectul privind structura, in sensul ca in loc de dulapi de 150x50x4000 mm foloseste popi de 80x80x4000 mm, pentru ca “ei stiu mai bine” si “fac asta de cand lumea”. Repartitia structurii sarpantei nu se mai face din 50-60 cm, o fac la 1 m pentru ca “tine” si asa.

Diferenta de pret:  sa zicem 1000 euro pe loc si multe mii de euro pentru interventii in urmatorii 20 – 30 ani.

 

Ca sa scurtam si mai mult…

“Economii” importante se mai realizeaza din:

– Rigipsare vs tencuire –  din punctul meu de vedere, este foarte important ca imobilul sa fie tencuit si nu acoperit cu rigips (mai ales solutia de montaj pe adeziv –“mamaligi”);

-Instalatii ( Toate tipurile de instalatii. Aici putem vorbi atat de solutiile alese, calitatea materialelor folosite, cat si de modul de executie);

-Finisaje – cand vine vorba de finisaje, aici diferentele de pret sunt foarte importante.

In consecinta:

Cei ce au construit Casa I, respectand toate rigorile legii, au cheltuit 130.000 euro si profitul lor este de 35.000 euro.

Cei ce au construit Casa II au cheltuit 80.000 euro si profitul lor este de 55.000 de euro.

Ca observatie: cei ce construiesc corect, nu numai ca construiesc mult mai incet (respectand timpii de uscare, realizand toate etapele prevazute etc.), dar la trei case construite, acestia au un profit realizat egal cu cel al carora care contruiesc “pentru vanzare” doua case. Deci tentatia este foarte mare. De aceea este foarte important sa cumparati in cunostinta de cauza, apeland la serviciile de consultanta tehnica la cumpararea unui imobil.

Va urez succes!

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!

 

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!