asistenta tehnica cumparare apartament

De ce fura unii constructori?

Un articol greu de scris fara sa fii acuzat ca esti la randul tau hot. Constructorii lucreaza “ la foc continuu”, in jur de 6 -8 luni maximum pe an. Pe perioada rece sunt putini constructori care au contracte pentru lucrarile de interior. Beneficiarii prefera sa isi renoveze casele, apartamentele pana toamna tarziu si sa nu ii prinda iarna din motive evidente. Majoritatea constructorilor lucreaza intens in perioada primava-toamna.

In acest articol nu am intentia sa iau apararea vreunui constructor sau sa le gasesc vreo scuza si daca ati avut de a face cu o “echipa de constructori”, ati vazut ca ajung sa ceara mai mereu bani si materiale de constructii suplimentar fata de ce v-ati inteles si mai tot timpul apar “lucrari suplimentare”.

Primul motiv pentru care “fura” constructorii, in afara de cel in care furtul si teapa sunt un mod de lucru in sine, este faptul ca vin cu oferte foarte “convenabile” si chiar foarte mici, ca mai apoi sa realizeze ca nu se pot incadra in bugetul solicitat initial.

Sunt foarte multe echipe de constructori care pleaca din start cu ideea ca o sa ceara ulterior bani pentru lucrari pe care dumneavoastra le-ati presupus a fi incluse in pret (dupa cum ar fi normal).

Echipele de constructori in general prefera sa ia lucrari la negru si lucreaza cu angajati la negru pentru a putea oferi preturi mici. Este firesc ca o firma de constructii care plateste 19% TVA, 16% impozit pe profit, taxe si impozite aferente salariatilor si utilajelor folosite, care are o schema de personal marita ( RTE, persoana autorizata pentru SSM si PSI) etc etc nu poate concura cu “echipa de constructori” care lucreaza la negru.

Si atunci o buna parte din cei ce vor sa isi ridice o casa cu bani putini angajaza constructori la negru.

Asa-zisii constructori isi permit sa fure in general pentru ca sunt cautati datorita preturilor mici practicate. Daca este prins cu ocaua mica si este dat afara, nu e o problema pentru ca imediat isi gaseste alta lucrare.

De foarte multe ori inginerul sau patronul care executa lucrarea nu poate sa opreasca furtul muncitorilor de pe santier. Daca o sa va duceti la centrele de colectare a fierului vechi, o sa vedeti cantitati importante de fier fasonat (etrieri, bare pentru grinzi) aflate in aceste centre.

Acest fier este cumparat de beneficiar cu un pret mediu – sa zicem de 2,6 lei – si o parte din el este sustras si vindut cu 70 de bani centrelor de colectare. Si este valabil pentru toate tipurile de materiale care pot fi sustrase si comercializate la preturi derizorii.

De foarte multe ori constructorul isi face socoteala ca ii raman bani frumosi, dar din cauza vremii nefavorabile, a ISC-ului (Inspectia de Stat in Constructii), a dirigintilor de santier care nu accepta lucrari prost executate si obliga constructorul la remedieri etc, acestia obeserva ca nu raman cu mai nimic si incep sa “amortizeze pierderile” pe spatele beneficiarului.

In concluzie, este foarte important sa va construiti sau sa va cumparati casa mult visata cu un pret cat mai mic posibil, iar pentru acest lucru tineti “sub lupa” constructorul cu ajutorul personalului specializat: proiectant, diriginte de santier, consultant tehnic. In general, feriti-va de “Dorei”!

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului. Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
Cartea Tehnica a Constructiei
Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 – este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) – si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
Remedierea deficientelor constatate.

Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).

Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.

Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri, va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica, pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului vizat.

Va multumim!

Ce trebuie sa stiu inainte sa construiesc o casa?

Primul lucru pe care trebuie sa il fac inainte de a construi o casa este sa ma documentez in legatura cu legislatia in vigoare referitoare la obtinerea avizelor si autorizatiei, sa ma documentez cu privire la materialele care sunt optime pentru constructia mea , alegerea unui proiectant serios, a unui diriginte de santier si nu in ultimul rand gasirea unui constructor serios si accesibil.

Trebuie bine stabilite etapele construirii imobilului, cat si finantarea aferenta fiecarei etape pentru ca in cele mai multe cazuri bugetul stabilit initial va fi depasit.

Este stiut faptul ca pretul anumitor materiale variaza in funtie de anotimp (vara – iarna), de promotii si daca putem cumpara si depozita materialele aferente listei de materiale oferita de proiectant, veti constata ca se poate face o economie de 10 -15 % din pretul lor mediu de achizitie.

Este bine de stiut ca nu putem construi imediat cand ne hotaram si ca executia proiectului, obtinerea autorizatiilor si avizelor dureaza destul de mult si ca trebuie sa le obtinem din timp. Cel mai bine se poate folosi perioada de iarna pentru obtinerea celor mai sus mentionate. Toate aceaste operatiuni dureaza 2-3 luni. Nu trebuie neaparat sa apelati la o firma “specializata” in obtinerea avizelor si a autorizatiei de construire, pentru ca timpul in care sunt eliberate solicitarile este aproximativ acelasi. Informatile referitoare la documentele necesare se gasesc de obicei pe pagina de internet a institutiei de la care doriti sa obtineti obtineti avizul.

Va puteti inscrie la un seminar cu aceasta tema, sustinut de firmele care acorda consultanta in domeniu. De ce seminar? Pentru ca de obicei au preturi modice (se tin cu un numar minim de cursanti) si acolo va puteti lamuri asupra tuturor aspectelor legate de construirea unui imobil. In timpul seminarului va familiarizati cu “traseul de urmat” pentru a reusi sa gestionati lucrarea dumneavoastra de constructie a casei, de la obtinerea proiectului si a autorizatiei de construire pana la receptionarea casei si alcatuirea cartii tehnice a constructiei.

Nu trebuie luat de bun tot ce zice constructorul, verificati cele spuse de acesta prin intermediul dirigintelui de santier si al proiectantului. Dirigintele de santier nu trebuie sa fie adus “la pachet” cu constructorul. El trebuie sa apere interesele dumneavoastra si anume ca proiectul casei sa fie transpus in realitate conform legislatiei in vigoare si nu sa acopere inadvertentele in executie facute de constructor.

Pot sa aduc modificari constructiei dupa obtinerea autorizatiei de construire? Constructia prezinta deficiente de executie. Mai pot face ceva?

Da, cu siguranta! Chemati proiectantul si dirigintele de santier la fata locului (pe santier) si solicitati proiectantului sa elaboreze o “dispozitie de santier”, cu respectarea prevederilor legale in materie.

Cum fura un constructor? Top 10 metode !

Pe acest subiect se poate scrie la nesfarsit… Metodele prin care un constructor fura din buzunarul beneficiarului sunt diverse, iar metodele se rafineaza si se perfecrtioneaza pe zi ce trece. Nicio metoda de furt nu are succes daca sunteti informati si aveti timpul necesar sa supravegheati constructorul.

1. “Intelegerea” constructorului cu vanzatorul de materiale pentru constructii asupra pretului materialelor

Orice constructor care lucreaza cu un furnizor de materiale beneficiaza, din partea acestuia, de un discount de 10-15 % din valoarea materialelor achizitionate, raportat la “pretul de lista”, in functie de volumul achizitiilor. In mod normal daca va duceti la un furnizor de materiale (exceptand marii retaileri) si solicitati o oferta pentru toate materialele care intra in constructia la rosu de exemplu, este foarte probabil sa obtineti un discount de 5-10% din preturile afisate sau preturile de lista. Constructorul “va reusi” sa obtina “special pentru dumneavostra”, daca achizitionati materialele prin firma lui, un discount de 2% si transportul gratuit al materialelor la site, iar diferenta va ajunge in buzunarul lui.

2. Metoda ”transportului deviat”

Aceasta este o alta metoda folosita de “echipele de constructori” pusi pe capatuiala, cu preturi foarte mici. Constructorul pledeaza pentru cumpararea graduala a materialelor de care are nevoie, pe motiv ca nu poate sa asigure paza materialelor pe timpul noptii, de exemplu. Si atunci acesta se ofera sa asigure transportul de fiecare data cand este nevoie de ceva si ca dovada va aduce facturile aferente achizitiei. El va achizitiona materialele de la furnizor, le va plati, dar la santier va ajunge efectiv cantitatea achizitionata, mai putin o parte (mai mica sau mai mare) care va ramane in “custodia” lui.

3. Metoda “diluarii materialelor”.

Aceasta metoda consta in punerea in opera a unei cantitati mai mici de materiale aferente etapei respective. De exemplu, la montarea armaturii pe placa sa zicem ca barele sunt prevazute in proiect a fi montate la 10 cm ax-ax si constructorii le monteaza la 12 cm margine-margine. Pentru o placa de 10mx10m se vor sustrage prin aceasta metoda apoximativ 17 bare. La fel si cu montajul etrierilor in stalpi si grinzi. Sa zicem ca la o casa se folosesc 25 de tone de fier. Daca prin aceasta metoda asa-zisii constructori reusesc sa sustraga 10% din cantitate, reiese o paguba de 250 kg de fier. La fel cu betonul facut pe santier prin diminuarea cantitatii de ciment folosit la executia betonului sau la turnarea fundatiei prin aruncarea in groapa de turnare a unor bucati de beton spart sau caramida etc. pentru diminuarea volumului de beton turnat in fundatie, la montajul zidariei prin utilizarea unor rostruri mai mari intre caramizi. Am dat aceste exemple pantru ca sunt mai usor de inteles. Lucrurile devin si mai subtile cand vine vorba de executia instalatiilor si a finisajelor.

4. Metoda dirigintelui de santier”.

Prin acasta metoda proprietarii care nu au cunostinte in domeniul constructiilor sunt pacaliti de oferta constructorului care isi aduce propriul dirigintele de santier. In general acesta este o persoana in varsta cu un onorariu foarte accesibil, care stie cum se desfasoara procesele in astfel de cazuri la noi, nu va mai apuca sa dea socoteala pentru actiunile sale. In consecinta, contra unei sume suplimetare din partea constructorului, acesta certifica ca fiind conforma executia deficitara a constructorului.

5. “Furtul angajatului”.

Oricat de cinstit ar fi patronul firmei de constructii, unii angajati isi rotunjesc veniturile prin sustragerea de pe santier a diverselor materiale. De la banala situatie cand acestia, la sfarsitul programului, pleaca cu buzunarele si geanta/sacosa burdusite cu cuie, holzsuruburi, cleme, izolanti, cablu electric si in general orice poate fi sustras.

6. “ Insusirea cantitatilor finale”

Proiectantul prevede un coeficient de pierdere tehnologica normata specifica pentru fiecarui tip de materiale folosite la constructia casei. La sfarsitul oricarei etape de lucrari raman materiale si in unele cazuri nu putine, care sunt insusite de catre constructor.

In general, acesta lasa la santier o mica parte din ce ramane, de exemplu: caramizile sparte, resturi de bare de fier care sunt prea mici pentru a fi folosite etc.

7. Metoda “lucrarilor suplimentare inutile”

Aceasta metoda consta in convingerea beneficiarului ca trebuie executate lucrari care nu sunt prevazute in proiect. Spre exemplu: in urma unei ploi torentiale zidaria a fost udata, iar constructorul a convins beneficiarul sa trateze antimucegai interior-exterior toata zidaria aferenta constructiei (P+E+M) inainte de a fi tencuita. Intr-un alt caz am intalnit tratarea cu solutie de hibroizolare bituminoasa lichida a placilor inante de turnarea sapei si lista poate continua.

8. Metoda “substituirii”

Aceasta metoda este in general aplicabila lucrarilor ce devin ascunse si este utilitata cu precadere in domeniul instalatiilor. De exemplu, la pozarea subterana a unui cablu CYABY 3×2.5, daca acesta este inlocuit cu un cablu CYYF 3×2,5 ( mai ieftin) si nu aveti cunostinte in domeniu, veti fi usor pacaliti. Aceasta metoda am intalnit-o atat la executia intalatiilor electrice, cat si a celorlalte tipuri de instalatii.

9. Metoda “plasarii pontului”

In general pontul se plaseaza la finalizarea lucrarilor – imediat, chiar inainte de a se monta sistemul de alarma. In general, pontul este furnizat de catre muncitorii din echipa, iar din aceasta afacere iese pagubit atat constructorul, cat si beneficiarul. Eu personal am “beneficiat” dupa o astfel de intamplare in urma cu 8 -9 ani. Lucrarea era pe terminate, urma sa se receptioneze… si locatia a fost calcata de hoti. Au intrat prin fortarea usii de la intrarea din spatele casei, exact in momentul in care cel ce asigura paza a trebuit sa plece acasa “de urgenta” (anuntat in prealabil). Hotii au venit pregatiti cu dube si au incarcat toate sculele firmei (generator, picamare si bormasini, masina de taiat asfalt, truse etc.) si tot ce a fost de valoare de prin casa (centrala termica pe gaz 38KW, centrala electrica de backup, statia de dedurizare etc ).

10. Metoda lucrarilor paralele

Aceasta metoda este practicata de echipele de “meseriasi” care in general sunt specializati pe una-doua tipuri de lucrari (zugravi, elctricieni, instalatori sanitari etc…). Contracteaza o lucrare, in marea majoritate a cazurilor la negru, incep in forta cu patru sau cinci oameni, ca mai apoi sa ramana doi. Intre timp ei contracteaza alta lucrare in zona si de obicei fac o buna parte din lucrarile de la a doua lucrare cu materialele de la prima lucrare.

Niciuna din aceste metode nu va avea scces daca va informati si verificati constructorii in mod sistematic. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula si sfideaza logica si bunul simt, apelati la o a doua opinie calificata pe domeniul dumeavoastra de lucrari. In mare parte veti vedea ca banuielile vi se vor adeveri.