Expertiza tehnica

   

          Inainte de a solicita o expertiza tehnica proprietarul de imobil sau potentialul cumparator al unui imobil trebuie sa cunoasca anumite aspecte particulare ale acestei activitati astfel incat sa poata comunica in cunostinta de cauza atat cu prestatorii de servicii cat si cu autoritatile competente.

Cele mai importante aspecte pe care trebuie sa le cunoasca sunt, dupa parerea noastra: cine, cand si de ce comanda o expertiza tehnica, ce primeste in schimb si la ce ii este utila o expertiza tehnica.

Expertiza tehnica a unui imobil se intocmeste la initiativa unui proprietar sau a unei autoritati publice si reprezinta in esenta analiza calificata si complexa a starii unei constructii existente, atat din punct de vedere calitativ cat si din punct de vedere cantitativ.

          Expertizarea tehnica a imobilelor se executa de catre persoane atestate ca “EXPERT TEHNIC” pentru fiecare domeniu in parte, in conformitate cu cerintele de calitate specificate in legea 10/1995 cu modificarile si completarile ulterioare. Calitatea de expert tehnic este atestată de Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice.

Rezultatele obtinute in urma efectuarii unei expertize tehnice sunt prezentate intr-un raport de expertiza tehnica si in esenta constau in  aprecierea situatiei reale in care se gaseste constructia si, daca este cazul, in propunerea unor soluții tehnice de intervenție. In functie de specializarea detinuta, expertii tehnici pot investiga structura de rezistenta, securitatea la incendiu, starea instalatiilor, siguranta in exploatare si alte domenii conexe.

          In domeniul nostru de activitate intocmim expertize tehnice care evalueaza structura de rezistenta a unei constructii. Domeniile pentru care intocmim expertize tehnice sunt:
– A1- rezistenta mecanica si stabilitate pentru constructii cu structura de rezistența din beton, beton armat, zidarie, lemn
– A2-rezistenta mecanica si stabilitat epentru constructii cu structura de rezistența din metal, lemn și alte materiale compozite

In marea majoritate a cazurilor expertizele tehnice privind structura de rezistenta sunt solicitate in urma emiterii unui certificat de urbanism atunci cand se doreste o interventie asupra unei structuri existente cum ar fi:
– suprainaltarea unei constructii existente,
– modificarea destinatiei spatiilor interioare
– recompartimentarea spatiilor
– modificarea unor elemente structurale (goluri in pereti pentru usi si ferestre, goluri in plansee etc.)
– demolarea unei constructii
– realizarea unor lucrari la calcanul unei constructii existente.

De asemenea se mai pot efectua expertize tehnice si in urmatoarele cazuri mai putin intalnite:
– realizarea de clădiri noi în zona adiacentă clădirilor existente;

– stabilirea locală a capacităţii unui element structural;

– reconfigurarea pereţilor nestructurali în clădirile existente;

– reabilitarea termică a clădirilor;

– evaluarea clădirilor supuse unor riscuri majore altele decât riscul seismic;

– demolarea clădirilor.

In cadrul unei expertize tehnice evaluarea prin calcul se va realiza in doua etape distincte:
Etapa 1 – constructia initiala este evaluata calitativ prin calcul conform normativelor actuale in vigoare
Etapa 2 – constructia propusa (daca sufera modificari, interventii, consolidari, supraetajari, etc.) este evaluata calitativ prin calcul conform normativelor actuale in vigoare.

Ulterior se redacteaza raportul de expertiza si se formuleaza concluzii cu privire la masurile/propunerile privind interventiile necesare asupra structurii de rezistenta, daca este cazul.

        Continutul general al unei expertize tehnice privind structuctura de rezistenta a unei constructii existente este alcatuit din:
1. documentatii preliminiare, care stabilesc datele de intrare pentru urmatoarele activitati:
   studiugeotehnic – investigatii geotehnice de cerecetare a naturii terenului de fundare si verificarea dimensiunilor fundatiilor existente, prelevarea unor probe de materiale care vor fi trimise la un laborator specializat pentru stabilirea caracteristicilor mecanice relavante ale acestora,  releveele constructiei existente (de arhitectura si structura) sau proiectul initial de rezistenta si arhitectura al acesteia
   planuri de arhitectura cu propunerile solicitate de modificare, suprainaltare, recomparimentare (daca este cazul)
   realizarea unui album fotografic care sa prezinte imagini relevante ale constructiei investigate
2. breviarul de calcul (pentru ambele etape)
3. raportul de expertiza cu formularea concluziilor.
4. prezentarea sumara a solutiilor de interventie – daca este cazul

Exista si cazuri speciale care trebuie discutate separat fata de ceea ce a fost prezentat mai sus: stabilirea calitatii unor lucrari executate si intrarea in legalitate a unei constructii modificate sau ridicate fara autorizatie de construire valabila.

Cazul in care se solicita o expertiza tehnica pentru stabilirea calitatii unor lucrari executate este intalnit in situatiile in care lucrarile pentru realizarea unei constructii au fost sistate la un moment dat si este necesara certificarea calitatii acestora pentru continuarea executiei. In acest caz expertiza tehnica are ca scop verificarea calitatii materilelor puse in opera si verificarea respectarii normelor tehnice in cazul lucrarilor deja executate. In functie de constari expertiza permite continuarea si/sau propune masuri de interventie pentru corectarea lucrarilor deja executate.

         Intrarea in legalitate reprezinta un alt caz particular in care se poate solicita expertiza tehnica. De obicei astfel de situatii apar atunci cand nu se face receptia finala a unei constructii. In acest caz, expertul verifica concordanta proiectului initial cu situatia reala din teren si constata conformitatea sau neconformitatea. In cazul in care sunt constatate neconformitati se apreciaza influenta acestora asupra structurii de rezistenta si eventual se propun, daca e cazul, masuri de interventie pentru asigurarea cerintelor de rezistenta si stabilitate impuse de lege.

Principalele probleme (vicii) intalnite la cumpararea de case vechi

     De-a lungul anilor de realizare a inspectiilor tehnice imobiliare, am constatat ca unele vicii, situatii sau probleme se repeta cu anumita frecventa.

     Daca imobilul vizat a fost supus unor lucrari de mentenanta corect executate, aceste vicii sunt substantial diminuate.

      Exista o practica curenta ca, inaintea vanzarii, imobilul sa fie renovat (de fatada) de catre proprietar in vederea furnizarii unei “fete comerciale” a imobilului sau in vederea ascunderii viciilor imobilului. In aceste cazuri, constient sau nu, proprietarul actual al imobilului ascunde viciile si creeaza un neajuns viitorului proprietar, sugerand o falsa imagine a unui imobil care a beneficiat de mentenata si care a fost ingrijit corespunzator. Principalul neajuns al acestei situatii este faptul ca viitorul proprietar poate evalua cu greu lucrarile necesare, astfel incat imobilul sa corespunda conditiilor de siguranta in exploatare.

Acestea fiind spuse, va enumar mai jos principalele probleme intalnite:

  1. Degradari ale structurii, sub diverse grade – semne ale comportarii structurii imobilului in timp.
  2. Vicii ale instalatiilor termice si de funnizare ACM.
  3. Umiditatea structurii – datorata viciilor de hidroizolare a fundatiilor, infiltrafiilor prin acoperisuri sau terase, datorata avariilor circuitelor de distributie a instalatiilor de alimetare cu apa, incalzire sau canalizare.
  4. Vicii ale instalatiilor electrice.

 

Importanta verificarii etrierilor in armarea structurilor de beton armat inaintea cumpararii unei locuinte

Exista multe detalii tehnice si notiuni de specialitate ce trebuie explicate in detaliu pentru a putea descrie amanuntit rolul etrierilor in armarea structurilor constructiilor. Voi expune plastic, grosier, pentru a forma o imagine cat mai clara si cumparatorului neavizat de locuinte.

         

   Rolul unui stalp din beton armat este acela de a sustine o incarcare (o greutate) care, cu cat este mai mare, cu atat stalpul este mai solicitat si, daca nu este proiectat si executat corect, va avea tendinta catre una dintre urmatoarele situatii: tendinta de strivire, flambare (indoire) si strapungere catre fundatie sau elemetele pozitionate superior.  In cele mai multe cazuri, tendinta de indoire si strivire este repartitia necorespunzatoare a etrierilor, in speta acestia sunt prea departati unul de celalalt, nerespectand specificatiile proiectului de rezistenta.

            Rolul etrierilor este acela de a constrange elementele de armare verticale si de a furniza, impreuna cu acestea, elasticitate elementului structural, asigurandu-i un comportament corespunzator  in caz de seism. Este mult mai importanta frecventa repartitiei etrierilor decat grosimea acestora.

         Un element comun armarii grinzilor, stalpilor de sectiune dreptunghiulara sau patrata este faptul ca etrierii din componenta acestor elemente se desfac de cele mai multe ori si nu se rup in cazul aplicarii unor forte peste limita de suportabilitate a acestora.    

Sursele problemelor de durabilitate ale strucuturilor, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  50% vicii de proiectare, 40% modalitate constructie si intretinere si numai 10% calitatea materialelor.

In concluzie, daca o locuinta, o cladire nu respecta armarea structurii de rezistenta conform proiectului de rezistenta, nu recomand sa achizitionati imobilul.

Problemele legate de instalatii, finisaje se pot remedia, de obicei fara investitii substantiale, insa interventiile la structurile imobilelor sunt deosebit de costisitoare.           

            Comportarea la seism a unei cladiri a carei structura a fost proiectata sau executata deficitar este foarte dificil de previzionat si poate avea consecinte nefaste in cazul unui seism de mare magnitudine.

 

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

     Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii  se face referire la durata de viata proiectata  conform  Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

      Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de  durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

  • proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
  • execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
  • materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
  • structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
  • structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

      Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra  caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu  a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  

 

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

 

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

  • degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;

  • patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta  principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;

  • uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;

  • distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

  • degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.

  • daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de   50100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil,  dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.