Inspectia tehnica imobiliara – Nu esti singur cand cumperi o casa!

Inspectie tehnica imobiliara, consultanta tehnica la cumpararea de locuinte

Sa-ti cumperi casa mult visata nu este un lucru deloc usor. Toate economiile tale, alaturi de un credit substantial se vor duce in aceasta directie. Din pacate, ai o singura sansa sa-ti alegi casa corect. Daca ai cumparat o casa veche, care vine la pachet cu vicii, in 99% din cazuri nu o mai poti inapoia si sa-ti recuperezi banii. In peisajul pietei imobiliare din Romania, casele cele mai accesibile sunt casele vechi. Dar, in randul acestora se gasesc imobilele cu cele mai multe vicii. De aceea este important sa apelezi la o firma specializata in inspectie tehnica imobiliara, in consultanta tehnica la cumpararea de locuinte.

Cu ce te poate ajuta inspectia tehnica imobiliara? Ei bine, in cadrul inspectiei tehnice imobiliare se verifica, in primul rand, Cartea Tehnica a Constructiei (daca aceasta exista), apoi se coreleaza Cartea Tehnica cu realitatea din teren. In continuare, cu ajutorul unui sonograf, se verifica repartitia armaturii in stalpi si grinzi, precum si golurile majore de vibrare ale betonului din structura. Daca aici se regasesc probleme … este indicat sa cautati alta casa. Aceasta nu este pentru dumneavoastra. Urmatoarea etapa este constatarea umiditatii structurale. Daca exista vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada sau acoperis, tevi sparte in sapa sau pereti, atunci toate aceste surse trebuie investigate si evaluat impactul acestora asupra cladirii. Scanarea termografica a imobilului este o etapa importanta, care ne ofera indicii privind calitate anvelopei cladirii, puntile termice ale imobilului, calitatea tamplariei exterioare etc.

Calitatea instalatiilor (electrice, sanitare, de incalzire, climatizare) este foarte importanta. Daca exista vicii in oricare dintre cazurile prezentate mai sus, insa doriti achizitionarea imobilului, intervine aici negocierea pretului de vanzare. Fie proprietarul remediaza, pe cheltuiala lui, viciile constatate, fie se scade valoarea remedierilor constatate din pretul de vanzare al imobilului. Amintiti-va ca nu sunteti singuri – apelati la cunostintele si experienta unui specialist in inspectie tehnica imobiliara! Mult succes!

Importanta inspectiei tehnice imobiliare vs “blind buying”

Daca cititi acest articol insemna ca faceti parte din procentul foarte redus de cumparatori care se informeaza temeinic inainte de achizitia unei locuinte.

Nu pretind ca sunt cea mai avizata voce din domeniul inspectiei tehnice imobiliare care doreste  sa traga semnale de alarma in ceea ce priveste cumpararea de locuinte in “blind”, dar cumparatorii de locuinte trebuie sa fie informati de potentialele pericole pe care le pot intalni atunci cand isi cumpara o locuinta.

Din pacate, cumparatorii de locuinte nu mai au timp sa mai citeasca si sa se informeze din surse avizate si atunci se bazeaza pe informatii primite din surse neavizate sau chiar cumpara in “blind”, adica fara sa isi ia cele mai mici masuri de precautie inainte de incheierea tranzactiei.

Din datele statistice pe care le-am cules de-a lungul anului 2019, am constatat ca majoritatea cumparatorilor nu defasoara activitati de informare temeinica referitoare la problemele care pot aparea la cumpararea imobilului dorit. Iar cei care se informeaza folosesc surse care nu pot furniza informatii certe, concrete privind starea tehnica a imobilului si a instalatiilor aferente acestuia, situatia juridica etc.

Traseul de urmat de catre cumparatori pentru a scadea riscul de a cumpara un imobil cu probleme este urmatorul:

  1. Se hotarasc asupra imobilului pe care vor sa-l cumpere.
  2. Efectueaza o inspectie tehnica imobiliara pentru a vedea ce vicii are imobilul si instalatiile aferente acestuia. Daca imobilul prezinta vicii, trebuie stabilita o suma aproximativa care sa acopere remedierea acestor vicii. Se va lua decizia daca aceste sume se vor asuma de catre cumparator, se vor negocia din pretul de vanzare a imobilului sau se vor scadea din pretul de achizitie.
  3. Se va verifica situatia juridica a imobilului de catre un avocat specializat in acest sens sau de catre notar.
  4. Se va stabili o data a tranzactionarii si se va efectua tranzactia la notar.

In lipsa acestui sir de demersuri, cumparatorul se bazeaza in totalitate pe priceperea si experienta proprie in domeniul tehnic si juridic pentru a cumpara o locuinta. De obicei se apeleaza la credite, iar in cazul imobilelor vechi, viciile descoperite dupa cumpararea imobilului sunt asumate de catre cumparator.

Cumparatorii de locuinte care sunt educati si deschisi la nou, preintampina toate aceste probleme, informandu-se temeinic.

Din pacate, in momentul de fata internetul este invadat de tot felul de “specialisti” care scriu articole despre cum cred ei ca ar trebui tratat un subiect sau altul, fara o cerecetare amanuntita a subiectului cu cartea in mana, fara o experienta relevanta in domeniu.

Daca esti inginer in domeniul constructiilor, architect, maistru, diriginte de santier etc. si ai petrecut toata viata pe santier, nu inseamna ca poti efectua o inspectie tehnica imobiliara eficienta fara a avea aparatura necesara si cunostintele certificate in acest sens.

Sa luam un caz practic:

Ce poate spune un iginer despre repartitia armaturii in structura de rezistenta, umiditatea structurii (vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltaratii prin acoperis, fatada, tevi fisurate in pereti sau pardoseala etc.), puntile termice, vicii ale instalatiilor etc.?

Din pacate este o lipsa de specialisti in domeniul inspectiei tehnice imobiliare, iar dumneavoastra va trebui sa va informati temeinic atunci cand doriti sa cumparati un imobil, pentru a evita investitii ulterioare de mii de euro sau, mai rau, sa luati o traditionala “teapa”.

Din pacate, trebuie sa fiu rezervat in ceea ce comunic pentru a nu crea o imagine proasta asupra tranzactiilor imobiliare si a nu generaliza. Paza buna trece primejdia rea!

Va urez success!

Inspectie Tehnica Imobiliara - Consultant Tehnica Imobiliara

Inselatoria ca modalitate de construire si tranzactionare pe piata imobiliara

Importanta insprectie tehnice imobiliare in prevenirea excrocheriilor.

casa I - Executie corecta

Casa I

Casa II

Majoritatea oamenilor, dupa intemeierea unei familii, cumpara o casa noua pentru care acceseaza un credit pe o perioada medie de 20 de ani. Atunci cand o parte semnificativa din veniturile familiei este directionata catre achitarea ratelor, pe o perioada indelungata de timp, trebuie sa fii sigur ca imobilul pe care il cumperi este executat corect, cu materiale de calitate si nu va necesita interventii majore, cel putin in primii 15-20 ani de la dobandire.

Sa privim cele doua imobile de mai jos. Sunt identice. Cea din stanga (Casa I) costa 165.000 de euro, cea din dreapta (Casa II) 135.000 de euro. Sa zicem ca investitia in terenurile pe care s-au construit este aceeasi si conditiile geotehnice ale solului sunt identice.

 

In timp ce prima casa este construita respectand toate rigorile legislatiei in domeniul constructiilor, cea de-a doua este construita strict dupa criteriul maximizarii profitului prin orice mijloace.

Proiectele de la care se pleaca sunt identice, insa materialele folosite si tehnologia de lucru sunt diferite.

Etapa 1: TRASAREA IMOBILULUI

Casa I – trasare cu ajutorul topometristului;

Casa II – trasare la ruleta si la sfoara.

Consecinte: Casa I corespunde in totalitate proiectului, Casa II poate avea abateri de trasare (casa iese, “surprinzator”, mai mica, fundatia stamba, etc.)

Diferenta de pret: aprox. 150-200 euro.

Etapa 2: SAPATURA

Casa I – sapatura pana la cota 1.00 (conform proiect – minim 0.90)

Casa II – sapatura 0.80

Consecinte: Din punctul de vedere al costurilor, diferenta nu este semnificativa, dar  corelata cu alte vici, asa cum o sa vedem in continuare, din punct de vedere al durabilitatii, a comportarii in timp si in caz de seism, efectele asupra cladirii pot si substantial diferite.

Diferenta de pret: maximum 100 Euro.

Etapa 3:  AVIZARE TEREN DE FUNDARE DE CATRE SPECIALIST GEOLOG SI INTOCMIRE PROCES VERBAL DE AVIZARE TEREN

Casa I – se efectueaza conform documentatiei terhnice, procesul verbal de avizare teren de fundare se atasaza la Cartea Tehnica a Constructiei, capitolul B – documentatia privind executia.

Casa II – nu se complica…..

Consecinte: Daca apar probleme cu natura terenului de fundare, se pot lua masuri de schimbare a solutiei de fundare, de imbunatatire a naturii solului de fundare sau alte masuri stabilite de specialistii implicati.

Diferenta de pret: 120 -150 euro.

 

Etapa 4: HIDROIZOLAREA FUNDATIEI

Casa I – se efectueaza corect, sa zicem cu membrana HDPE temosudata la cald sau beton impermeabilizat;

Casa II – turnare directa in pamant a betonului simplu (oricum nu se vede si nu se pride nimeni…)

Consecinte: Cei ce vor cumpara Casa II vor simti, mai ales in perioada toamna – iarna, podeaua de la parter rece, pentru ca fundatia de beton o sa aiba un grad de umiditate mai mare, deci si radiatia rece va fi mai intensa. Daca stratul de rupere de capilaritate este montat corespunzator, cu pitra sparta si  nu cu pitra de rau, efectul este mult diminuat.

Diferenta de pret: aprox. 300 – 400 euro.

 

Etapa 5: TURNAREA BETONULUI DE EGALIZARE

Casa I – se efectueaza conform proiect

Casa II – nu isi pierde timpul

Consecinte: Betonul de egalizare are rolul de preluare a neregularitatilor sapaturilor și impiedicarea scurgerii laptelui de ciment din betonul grinzilor de fundatie.

Diferenta de pret: betonul in sine nu costa mult, dar muncitorii… Este mai “rentabil” asa.

 

Etapa 6: ARMAREA CASEI

Casa I – se efectueaza conform proiect si sunt puse in opera 30 t fier

Casa II – Monteaza armatura relativ identic, cu diferenta ca etrierii ii monteaza nu la 15 cm, ci la 17 -18 cm, barele longitudinale nu la 10 cm, ci la 12,5 cm.

Consecinte: Armarea structurii de rezistenta a unei cladiri nu se face “dupa ureche”, ci numai dupa un proiect care este conceput tinand seama de foarte multi factori si este avizat de catre un verificator de proiecte tocmai in ideea de a fi siguri ca proiectul este executat corect. Deci executantul nu poate sa faca o “ajustare” a armaturii, oricat ar fi ea de “neinsemnata”.

Diferenta de pret:  sa zicem ca au fost “economisite” cam 2 t de fier beton, adica aprox. 1250 euro.

 

Voi sari peste multe etape (zidire, cofrare, boiandrugi, etc), pentru ca nu doresc sa dau idei, si ma voi opri la acoperis. In mod normal masa lemnoasa care face parte din structura acoperisului nu trebuie sa fie lemn crud, aceasta masa trebuie sa aiba un anumit grad de umiditate.

Casa I – Folosteste lemn uscat industrial si evita problemele de volumetrie (lemnul se usuca si isi micsoreaza volumul – aviz celor care folosesc doar cuie la imbinarea elementelor de lemn), rezistenta si comportarea neadecvata in timp (un element lemnos umed se incovoaie substantial mai mult decat un element uscat supus la acelasi element de stres), evita problema mucegaiului etc.

Casa II – Foloseste lemn crud (este mai ieftin), nu respecta proiectul privind structura, in sensul ca in loc de dulapi de 150x50x4000 mm foloseste popi de 80x80x4000 mm, pentru ca “ei stiu mai bine” si “fac asta de cand lumea”. Repartitia structurii sarpantei nu se mai face din 50-60 cm, o fac la 1 m pentru ca “tine” si asa.

Diferenta de pret:  sa zicem 1000 euro pe loc si multe mii de euro pentru interventii in urmatorii 20 – 30 ani.

 

Ca sa scurtam si mai mult…

“Economii” importante se mai realizeaza din:

– Rigipsare vs tencuire –  din punctul meu de vedere, este foarte important ca imobilul sa fie tencuit si nu acoperit cu rigips (mai ales solutia de montaj pe adeziv –“mamaligi”);

-Instalatii ( Toate tipurile de instalatii. Aici putem vorbi atat de solutiile alese, calitatea materialelor folosite, cat si de modul de executie);

-Finisaje – cand vine vorba de finisaje, aici diferentele de pret sunt foarte importante.

In consecinta:

Cei ce au construit Casa I, respectand toate rigorile legii, au cheltuit 130.000 euro si profitul lor este de 35.000 euro.

Cei ce au construit Casa II au cheltuit 80.000 euro si profitul lor este de 55.000 de euro.

Ca observatie: cei ce construiesc corect, nu numai ca construiesc mult mai incet (respectand timpii de uscare, realizand toate etapele prevazute etc.), dar la trei case construite, acestia au un profit realizat egal cu cel al carora care contruiesc “pentru vanzare” doua case. Deci tentatia este foarte mare. De aceea este foarte important sa cumparati in cunostinta de cauza, apeland la serviciile de consultanta tehnica la cumpararea unui imobil.

Va urez succes!