Care este costul real de cumparare a unei case vechi?

Atunci cand se doreste cumpararea unui imobil vechi, de obicei acest pas este facut din doua motive:

  • Fie imobilul este accesibil ca pret, insa are o suprafata mica.
  • Fie este un imobil cu pozitie sau arhitectura deosebita, dar cu un pret pe masura.

 

Indiferent de motivul pentru care doriti sa cumparati imobilul, trebuie sa stiti care este starea imobilului si ce lucrari trebuie executate pentru a putea exploata imobilul in conditii de siguranta.

O alta componenta a costului real al imobilului il constituie aducerea la zi a instalatiilor. Aceasta etapa poate reprezenta o suma importanta din bugetul de renovare al cladirii, deoarece cel mai probabil instalatiile trebuie inlocuite cu unele noi, in concordanta cu standardele in vigoare.

Sa ne imaginam ca dorim sa cumparam un imobil care se dovedeste ca are nevoie de consolidare – care reprezinta jumatate din pretul imobilului (sa zicem 150000 euro), deci aproximativ 75000 euro.

Deci, la un calcul simplu, realizam ca de fapt cladirea noastra, pentru a putea locui in conditii de siguranta in ea, va costa intr-un final 225000 euro. Sa nu uitam ca va veti muta cu familia in acest imobil, cu toate consecintele. Nimeni nu vrea sa se mute cu familia intr-o casa nesigura in caz de seism.

Sa luam acum cazul schimbarii instalatiilor. La costul de achizitie de 150000 euro veti adauga, pe langa renovarea imobilului si inlocuirea instalatiilor, sa zicem, 15000 euro. Deci si in aceasta varianta pretul de exploatare decenta a cladirii, daca putem sa ii spunem asa, este 165000 euro.

Foarte multe persoane nu iau in considerare aceste costuri, si achizitionand casa cu credit de la banca, nu mai au resurse financiare care sa acopere si situatiile explicate mai sus.

Am expus pana acum doua cazuri clare, dar cladirile pot avea nevoie si de alte reparatii:  inlocuiri de acoperis, refaceri partiale mai mici sau mai mari, care cumulat implica costuri importante.

In concluzie, este foarte important sa ai un cost aproximativ al lucrarilor ce trebuie aduse cladirii si instalatiilor acestora inainte de a cumpara imobilul. Daca ai cumparat deja imobilul si incepi sa bugetezi lucrari pe care nu l-ai prevazut, s-ar putea sa te gasesti in situatia de a nu putea sa accesezi fonduri pentru aceste reparatii neprevazute.

Inspectia tehnica imobiliara – Cazuri concrete in care sa NU CUMPERI o casa veche

Sfaturi cumparare casa veche

Atunci cand doriti sa va cumparati o casa veche, trebuie sa aveti in vedere doi factori:

  1. Siguranta in exploatarea a cladirii;
  2. Durabilitatea acesteia.

Acesti doi factori sunt influentati negativ din mai multe motive. Voi enumera principalele motive:

  • Interventii neautorizate sau fara efectuarea unei expertize tehnice asupra cladirii, fara un proiect tehnic, fara autorizatie de constructie. Aici ma refer la daramarea de pereti, de stalpi de sustinere, taierea de grinzi etc.;


  • Modificari neautorizate la structura de rezistenta, cum ar fi turnarea de placi in poduri, schimbarea de destinatie, extinderere sau suprainaltare etc.;
  • Perforarea, taierea, sau interventii asupra structurii cu ocazia refacerii instalatiilor;


  • Neindepartarea apelor pluviale de la baza fundatiei. Acesta este un viciu des intalnit care afecteaza imobilul prin colectarea si deversarea punctuala a apei pluviale la baza fundatiei. Aceasta concentrare are consecinte asupra sigurantei in exploatare si a durabilitatii imobilului prin fenomenul de afectare locala a capacitatii portante, a caracteristicilor terenului, cat si a imbibarii locale cu apa a structurii. Efectele vizibile sunt atat in ceea ce priveste fisurarea anvelopei cladirii, cat si efecte specifice infiltratiilor (decolorari, exfolieri etc.).


Un fenomen ingrijorator il reprezinta “abilitatea” unor proprietari de introducere in legalitate a cladirilor cu vicii, prin “bunavoita” autoritatilor publice locale.

Atunci cand cumparati o casa trebuie sa aveti in vedere ca durata normata de viata prentru tipul acesta de cladiri este de 50 de ani. Durabilitatea este cu totul altceva si depinde de modul de exploatare a cladirii, modificarile aduse acesteia, varsta constructiei, impactul seismurilor asupra acesteia etc.

Inspectia tehnica imobiliara – Nu esti singur cand cumperi o casa!

Inspectie tehnica imobiliara, consultanta tehnica la cumpararea de locuinte

Sa-ti cumperi casa mult visata nu este un lucru deloc usor. Toate economiile tale, alaturi de un credit substantial se vor duce in aceasta directie. Din pacate, ai o singura sansa sa-ti alegi casa corect. Daca ai cumparat o casa veche, care vine la pachet cu vicii, in 99% din cazuri nu o mai poti inapoia si sa-ti recuperezi banii. In peisajul pietei imobiliare din Romania, casele cele mai accesibile sunt casele vechi. Dar, in randul acestora se gasesc imobilele cu cele mai multe vicii. De aceea este important sa apelezi la o firma specializata in inspectie tehnica imobiliara, in consultanta tehnica la cumpararea de locuinte.

Cu ce te poate ajuta inspectia tehnica imobiliara? Ei bine, in cadrul inspectiei tehnice imobiliare se verifica, in primul rand, Cartea Tehnica a Constructiei (daca aceasta exista), apoi se coreleaza Cartea Tehnica cu realitatea din teren. In continuare, cu ajutorul unui sonograf, se verifica repartitia armaturii in stalpi si grinzi, precum si golurile majore de vibrare ale betonului din structura. Daca aici se regasesc probleme … este indicat sa cautati alta casa. Aceasta nu este pentru dumneavoastra. Urmatoarea etapa este constatarea umiditatii structurale. Daca exista vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada sau acoperis, tevi sparte in sapa sau pereti, atunci toate aceste surse trebuie investigate si evaluat impactul acestora asupra cladirii. Scanarea termografica a imobilului este o etapa importanta, care ne ofera indicii privind calitate anvelopei cladirii, puntile termice ale imobilului, calitatea tamplariei exterioare etc.

Calitatea instalatiilor (electrice, sanitare, de incalzire, climatizare) este foarte importanta. Daca exista vicii in oricare dintre cazurile prezentate mai sus, insa doriti achizitionarea imobilului, intervine aici negocierea pretului de vanzare. Fie proprietarul remediaza, pe cheltuiala lui, viciile constatate, fie se scade valoarea remedierilor constatate din pretul de vanzare al imobilului. Amintiti-va ca nu sunteti singuri – apelati la cunostintele si experienta unui specialist in inspectie tehnica imobiliara! Mult succes!

Inselatoria ca modalitate de construire si tranzactionare pe piata imobiliara

Importanta insprectie tehnice imobiliare in prevenirea excrocheriilor.

casa I - Executie corecta

Casa I

Casa II

Majoritatea oamenilor, dupa intemeierea unei familii, cumpara o casa noua pentru care acceseaza un credit pe o perioada medie de 20 de ani. Atunci cand o parte semnificativa din veniturile familiei este directionata catre achitarea ratelor, pe o perioada indelungata de timp, trebuie sa fii sigur ca imobilul pe care il cumperi este executat corect, cu materiale de calitate si nu va necesita interventii majore, cel putin in primii 15-20 ani de la dobandire.

Sa privim cele doua imobile de mai jos. Sunt identice. Cea din stanga (Casa I) costa 165.000 de euro, cea din dreapta (Casa II) 135.000 de euro. Sa zicem ca investitia in terenurile pe care s-au construit este aceeasi si conditiile geotehnice ale solului sunt identice.

 

In timp ce prima casa este construita respectand toate rigorile legislatiei in domeniul constructiilor, cea de-a doua este construita strict dupa criteriul maximizarii profitului prin orice mijloace.

Proiectele de la care se pleaca sunt identice, insa materialele folosite si tehnologia de lucru sunt diferite.

Etapa 1: TRASAREA IMOBILULUI

Casa I – trasare cu ajutorul topometristului;

Casa II – trasare la ruleta si la sfoara.

Consecinte: Casa I corespunde in totalitate proiectului, Casa II poate avea abateri de trasare (casa iese, “surprinzator”, mai mica, fundatia stamba, etc.)

Diferenta de pret: aprox. 150-200 euro.

Etapa 2: SAPATURA

Casa I – sapatura pana la cota 1.00 (conform proiect – minim 0.90)

Casa II – sapatura 0.80

Consecinte: Din punctul de vedere al costurilor, diferenta nu este semnificativa, dar  corelata cu alte vici, asa cum o sa vedem in continuare, din punct de vedere al durabilitatii, a comportarii in timp si in caz de seism, efectele asupra cladirii pot si substantial diferite.

Diferenta de pret: maximum 100 Euro.

Etapa 3:  AVIZARE TEREN DE FUNDARE DE CATRE SPECIALIST GEOLOG SI INTOCMIRE PROCES VERBAL DE AVIZARE TEREN

Casa I – se efectueaza conform documentatiei terhnice, procesul verbal de avizare teren de fundare se atasaza la Cartea Tehnica a Constructiei, capitolul B – documentatia privind executia.

Casa II – nu se complica…..

Consecinte: Daca apar probleme cu natura terenului de fundare, se pot lua masuri de schimbare a solutiei de fundare, de imbunatatire a naturii solului de fundare sau alte masuri stabilite de specialistii implicati.

Diferenta de pret: 120 -150 euro.

 

Etapa 4: HIDROIZOLAREA FUNDATIEI

Casa I – se efectueaza corect, sa zicem cu membrana HDPE temosudata la cald sau beton impermeabilizat;

Casa II – turnare directa in pamant a betonului simplu (oricum nu se vede si nu se pride nimeni…)

Consecinte: Cei ce vor cumpara Casa II vor simti, mai ales in perioada toamna – iarna, podeaua de la parter rece, pentru ca fundatia de beton o sa aiba un grad de umiditate mai mare, deci si radiatia rece va fi mai intensa. Daca stratul de rupere de capilaritate este montat corespunzator, cu pitra sparta si  nu cu pitra de rau, efectul este mult diminuat.

Diferenta de pret: aprox. 300 – 400 euro.

 

Etapa 5: TURNAREA BETONULUI DE EGALIZARE

Casa I – se efectueaza conform proiect

Casa II – nu isi pierde timpul

Consecinte: Betonul de egalizare are rolul de preluare a neregularitatilor sapaturilor și impiedicarea scurgerii laptelui de ciment din betonul grinzilor de fundatie.

Diferenta de pret: betonul in sine nu costa mult, dar muncitorii… Este mai “rentabil” asa.

 

Etapa 6: ARMAREA CASEI

Casa I – se efectueaza conform proiect si sunt puse in opera 30 t fier

Casa II – Monteaza armatura relativ identic, cu diferenta ca etrierii ii monteaza nu la 15 cm, ci la 17 -18 cm, barele longitudinale nu la 10 cm, ci la 12,5 cm.

Consecinte: Armarea structurii de rezistenta a unei cladiri nu se face “dupa ureche”, ci numai dupa un proiect care este conceput tinand seama de foarte multi factori si este avizat de catre un verificator de proiecte tocmai in ideea de a fi siguri ca proiectul este executat corect. Deci executantul nu poate sa faca o “ajustare” a armaturii, oricat ar fi ea de “neinsemnata”.

Diferenta de pret:  sa zicem ca au fost “economisite” cam 2 t de fier beton, adica aprox. 1250 euro.

 

Voi sari peste multe etape (zidire, cofrare, boiandrugi, etc), pentru ca nu doresc sa dau idei, si ma voi opri la acoperis. In mod normal masa lemnoasa care face parte din structura acoperisului nu trebuie sa fie lemn crud, aceasta masa trebuie sa aiba un anumit grad de umiditate.

Casa I – Folosteste lemn uscat industrial si evita problemele de volumetrie (lemnul se usuca si isi micsoreaza volumul – aviz celor care folosesc doar cuie la imbinarea elementelor de lemn), rezistenta si comportarea neadecvata in timp (un element lemnos umed se incovoaie substantial mai mult decat un element uscat supus la acelasi element de stres), evita problema mucegaiului etc.

Casa II – Foloseste lemn crud (este mai ieftin), nu respecta proiectul privind structura, in sensul ca in loc de dulapi de 150x50x4000 mm foloseste popi de 80x80x4000 mm, pentru ca “ei stiu mai bine” si “fac asta de cand lumea”. Repartitia structurii sarpantei nu se mai face din 50-60 cm, o fac la 1 m pentru ca “tine” si asa.

Diferenta de pret:  sa zicem 1000 euro pe loc si multe mii de euro pentru interventii in urmatorii 20 – 30 ani.

 

Ca sa scurtam si mai mult…

“Economii” importante se mai realizeaza din:

– Rigipsare vs tencuire –  din punctul meu de vedere, este foarte important ca imobilul sa fie tencuit si nu acoperit cu rigips (mai ales solutia de montaj pe adeziv –“mamaligi”);

-Instalatii ( Toate tipurile de instalatii. Aici putem vorbi atat de solutiile alese, calitatea materialelor folosite, cat si de modul de executie);

-Finisaje – cand vine vorba de finisaje, aici diferentele de pret sunt foarte importante.

In consecinta:

Cei ce au construit Casa I, respectand toate rigorile legii, au cheltuit 130.000 euro si profitul lor este de 35.000 euro.

Cei ce au construit Casa II au cheltuit 80.000 euro si profitul lor este de 55.000 de euro.

Ca observatie: cei ce construiesc corect, nu numai ca construiesc mult mai incet (respectand timpii de uscare, realizand toate etapele prevazute etc.), dar la trei case construite, acestia au un profit realizat egal cu cel al carora care contruiesc “pentru vanzare” doua case. Deci tentatia este foarte mare. De aceea este foarte important sa cumparati in cunostinta de cauza, apeland la serviciile de consultanta tehnica la cumpararea unui imobil.

Va urez succes!