Cum verific singur o casa veche inainte de a o cumpara

Cand iti doresti o casa a ta, dar fiecare leu conteaza si nu iti permiti sa angajezi un consultant pentru o inspectie tehnica imobiliara, trebuie sa te informezi foarte bine care sunt etapele cumpararii unei locuinte si ce trebuie sa verifici neaparat inainte de a o cumpara.

Echipa consultanttehnic.ro vine cu sfaturi si idei pentru a trece cat mai bine peste acest demers. Sunteti in etapa in care ati pus ochii pe o casa care sa indeplinasca nevoile familiei, respectiv de confort si utilitate, dar si estetic.

In primul rand trebuie sa verifici daca exista o Carte tehnica a constructiei sau documente care sa ateste o eventuala consolidare a imobilului sau o modificarea a acestuia din punct de vedere structural.

Verifica daca cadastrul corespunde cu realitatea de la fata locului. Daca exista modificari de compartimentare, au fost demolati partial sau total diferiti pereti, atunci neaparat lucrarile ar fi trebuit efectuate in urma unei expertize tehnice si a unui proiect tehnic.

Trebuie sa stiti ca si schimbarea de destinatie a incaperilor – cum ar fi cazul cel mai des intalnit: mutarea bucatariei in baie, iar bucataria executata open-space in living – necesita o expertiza tehnica conform legislatiei in vigoare.

De asemenea, trebuie sa stiti ca renovarea unui imobil nu inseamna consolidarea acestuia, iar lucrarile de consolidare efectuate “dupa ureche” pentru ca “asa se face” pot induce situatii agravante imobilului in cazul unui potential seism major.

Daca imobilul are subsol, atunci acesta este primul pe lista in ceea ce priveste inspectia dumneavoastra. Daca exista crapaturi semnificative oblice fata de colturile casei, in general acestea indica tasari diferentiate semnificative la nivelul fundatiei. Nu toate tipurile de fisuri de la nivelul anvelopei unei cladiri sunt periculoase pentru aceasta; trebuie facuta diferenta clara intre fisuri si crapaturi.

Daca fostii proprietari au spart grinzile, centurile casei pentru a strapunge fatada cu guri de ventilare, tubulatura de aerisire etc., atunci trebuie sa va intrebati daca a fost afectata rezistenta acelei structuri. In general, astfel de strapungeri efectuate “dupa ureche” sunt un semn clar al interventiilor care afecteaza structura de rezistenta a imobilului in cazul unui potential seism major.

Daca poti observa cu ochiul liber armatura in stalpi si grinzi pe zone intinse, este un semn clar ca este cazul sa iti cauti o alta casa, pentru ca aceasta nu este sigura pentru tine.

De asemenea, daca in schitele cadastrale ale imobilului figureaza usi intre incaperi, insa in realitate nu sunt, existand  un spatiu marit semnificativ in acea zona, atunci trebuie sa iei in considerare ca aceasta operatiune se poate efectua numai in anumite conditii. Buiandrugii din bare de fier, din lemn etc. nu sunt solutii adecvate, rezultate in urma unei expertize tehnice.

De asemenea, trebuie sa fii foarte atent la mucegaiul din incaperi, chiar daca nu este la vedere. Daca simti miros de mucegai, cel mai probabil acesta se afla in spatele mobilei fixate in perete, in pardoseala, in pereti etc. Mucegaiul poate proveni din mai multe surse: vicii de hidroizolatii ale fundatiei, infiltratii prin fatada, prin acoperis, formarea de condens la nivelul anvelopei in zona stalpilor de colt, tevi fisurate in perete sau pardoseala etc.

Inspectati podul constructiei.

Aici puteti avea mai multe surprize. Puteti gasi structura de lemn a acoperisului executata necorespunzator, puteti gasi infiltratii si material lemnos putregait, instalatii de aerisire lasate in interiorul podului care genereaza umiditate continuu, instalatii electrice improvizate etc.

Inspectia tehnica a podului este indispensabila in decizia de achizitie a unei case vechi.

In general, prin observatii de bun simt, dumneavoastra sunteti primul filtru in inspectia unei case vechi. Ascultati informatiile oferite de vanzator despre imobil, insa trebuie sa verificati totul in cel mai mic detaliu pentru ca o cladire, chiar daca este spre sfarsitul duratei de viata, poate avea o durabilitate mult peste durata de viata. Speram ca informatiile furnizate de noi v-au fost de folos. Daca simtiti ca aveti nevoie de ajutor sepcializat in inspectie tehnica imobiliara, prin metode nedistructive, ne gasiti pe www.consultanttehnic.ro. Tot aici veti gasi si multe alte articole de specialitate din care veti obtine informatii utile pe care orice cumparator trebuie sa le cunoasca inaintea luarii deciziei de achizitie a unui imobil.

Inspectie Tehnica Imobiliara. Consultanta thenica cumparare locuinte.

Top 3 mituri in inspectia tehnca imobiliara

Procesul de cumparare a unui imobil, atunci cand nu esti de specialtitate, se poate dovedi riscant din punct de vedere al calitatii, rezistentei si durabilitatii unei constructii.

Constientizand importanta acestui demers, incerci sa apelezi la specialist care sa te ajute sa iei o decizie avizata, fie ca o sa cumperi sa nu imobilul. Aici intervine problema. 

In America, Canada si multe alte tari cu traditie in verificarea implementarii si a starii de fapt a unei constructii, acest demers este riguros reglementat si se numeste homeispection. In Romania acest serviciu nu exista, acesta desfasurandu-se sub forma de consultanta. Prin urmare, orice inginer si nu numai, care are experienta sau nu in proiectarea si construirea unui imobil, zareste o oportunitate de venit suplimentar, pentru ca de obicei acest serviciu apare adiacent unui proiect de arhitectura, de proiectare sau de verificare a implementarii proiectelor, ca in cazul dirigintilor de santier.

Numai ca un bun specialist in acest domeniu nu poate spune nimic despre gradul de armare a unei structuri de beton armat, despre acoperirea minima cu beton a armaturii in interiorul structurii astfel incat aceasta sa poata rezista la un seism major, despre viciile de vibrare din interiorul structurii, despre viciile de hidroizolare ale fundatiilor, despre infiltratii prin sapa, pereti, fatade, acoperis etc.

Datorita acestor motive, apar “mituri” din partea celor care presteaza astfel de servicii, respectiv:

  1. Fundatia se poate verifica nedistructiv.

Odata ce cladirea este finalizata, trotuarele de garda turnate, nu exista aparatura cu ajutorul careia sa porti verifica nedistructiv adancimea de fundare, armarea fundatiei si alte examinari nedistructive privind fundatiile de sub cota terenului sistematizat.

2. Inspectia tehnica imobiliara iti poate releva toate posibilele vicii ale unui imobil in ceea ce priveste structura si instalatiile aferente imobilului.

Nu exista in realitate asa ceva. Oricat de bun profesionist ai fi, de oricata aparatura performatnta ai avea in dotare, nu poti descoperi toate viciile unui imobil. Spre exemplu, nu exista aparatura, la momentul de fata,  care sa poata verifica stalpii de colt acoperiti pe doua laturi de zidarie si pe exterior de izolatie.

Cu toate acestea, inspectia vizuala avizata, verificarile prin sondaj asupra gradului de armare, acoperirii minime cu beton a armaturii, a viciilor de vibrare, a corelarii realitatii din teren cu proiectul tehnic, iti pot reda o imagine mult mai clara asupra calitatii structurii imobilului decat ai putea sa o verifici singur, pe cont propriu.

3. Verificarile sunt valabile ani de zile.

In general, mai ales in cazul instalatiilor, verificarile sunt valabile la momentul investigatiilor.  Parametrii de functionare ai instalatiilor pot varia in timp si sunt influentati mai ales de lipsa mentenantei specifice.

In general, daca exista vicii majore la nivelul structurii, se ia decizia ca imobilul sa nu mai fie achizitionat, iar in situatia in care viciile descoperite pot fi remediate, acestea vor trebui remediate inainte de achizitie, pe cheltuiala celui care vinde. Daca se va lua decizia avizata ca anumite vicii sa nu fie remediate de catre dezvoltator, acestea ar trebui scazute din pretul de vanzare. De exemplu, daca viciile descoperite si asumate insumeaza 10 000 euro, iar imobilul costa 150 000 euro, pretul de vanzare ar trebui sa scada la 140 000 euro. Astfel, beneficiind de o consultanta de specialitate, dumneavoastra veti putea achizitiona o casa la un pret corect, fara atat de multa bataie de cap!

Mult succes in achizitia casei mult visate!

Echipa consultanttehnic.ro.

Verificare tehnica case. Expertizare case.

Verificarea Cartii tehnice a constructiei in procesul de inspectie tehnica imobiliara

      Verificarea Cartii tehnice reprezinta prima etapa in cadrul procesului de inspectie tehnica imobiliara. Pentru a afla ce a fost proiectat, executat si receptionat, se consulta Cartea tehnica a constructiei. Daca aceasta nu respecta prevederile H.G. 343/2017 (modificarea H.G. 273/1994 privind aprobarea Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora), se vor intocmi observatii scrise catre dezvoltator/vanzator, acesta avand obligatia de a completa Cartea tehnica in conformitate cu legislatia in vigoare.

Cartea tehnica cuprinde 4 capitole:

  • Capitolul A – documentatia privind proiectarea;
  • Capitolul B – documentatia privind executia;
  • Capitolul C – documentatia privind receptia;
  • Capitolul D – documentatia privind exploatarea.

      Trebuie sa stiti ca exista si o exceptie, prevazuta de Articolul 11 din Capitolul II a H.G. mai sus amintite, si anume “pentru obiectele de constructie cladiri de locuit pana la doua niveluri, Cartea tehnica a constructiei se rezuma la Autorizatia de construire, Procesele verbale de receptie la terminarea lucrarilor si Procesul verbal de receptie finala la expirarea perioadei de garantie”.

Am intalnit, mai ales in cazul cladirilor executate in regie proprie, urmatoarele “scuze” ale nepredarii catre cumparator:

  • “La constructiile parter (parter + mansarda) nu se cere Carte tehnica”
  • “Nu am mai dat x sute de euro dirigintelui de santier ca sa-mi dea si Cartea tehnica. Daca o vreti, va va costa in plus”
  • “La constructiile din mediul rural nu se cere carte tehnica” etc.

 

Verificarea cartii tehnice a constructiei

Toate acestea sunt neadevaruri. Pentru orice constructie dupa 1997, la momentul predarii, este obligatorie transmiterea Cartii tehnice catre noul proprietar. In acest sens se intocmeste un Proces verbal de predare – primire, care se atasaza la Capitolul D din Cartea tehnica a constructiei. Odata cu semnarea acestui Proces verbal, noul proprietar preia imobilul de la vanzator si va asigura, conform legii, mentenanta acestuia.

Odata ce consultatrea Cartii tehnice a luat sfarsit, se va trece la etapa verificarii implementarii acesteia. In cazul locuintelor colective (blocuri, case insiruite), viitorul proprietar are o singura sansa sa consulte Cartea tehnica si anume in timpul inspectiei tehnice imobiliare, inainte de predarea acesteia catre Asociatia de proprietari, de catre dezvoltator.

Daca viitorul proprietar preia Cartea tehnica a constructiei incompleta, atunci acesta este obligat sa o completeze la zi, pe propria cheltuiala. Acest lucru poate fi deosebit de costisitor. De exemplu, daca din Cartea tehnica a constructiei lipseste Capitolul B – documentatia privind executia, atunci acesta nu mai poate fi reconstituit decat in urma unei exeprtize tehnice a cladirii, ceea ce, in cazul blocurilor, poate fi foarte costisitor.

Care este costul real de cumparare a unei case vechi?

Atunci cand se doreste cumpararea unui imobil vechi, de obicei acest pas este facut din doua motive:

  • Fie imobilul este accesibil ca pret, insa are o suprafata mica.
  • Fie este un imobil cu pozitie sau arhitectura deosebita, dar cu un pret pe masura.

 

Indiferent de motivul pentru care doriti sa cumparati imobilul, trebuie sa stiti care este starea imobilului si ce lucrari trebuie executate pentru a putea exploata imobilul in conditii de siguranta.

O alta componenta a costului real al imobilului il constituie aducerea la zi a instalatiilor. Aceasta etapa poate reprezenta o suma importanta din bugetul de renovare al cladirii, deoarece cel mai probabil instalatiile trebuie inlocuite cu unele noi, in concordanta cu standardele in vigoare.

Sa ne imaginam ca dorim sa cumparam un imobil care se dovedeste ca are nevoie de consolidare – care reprezinta jumatate din pretul imobilului (sa zicem 150000 euro), deci aproximativ 75000 euro.

Deci, la un calcul simplu, realizam ca de fapt cladirea noastra, pentru a putea locui in conditii de siguranta in ea, va costa intr-un final 225000 euro. Sa nu uitam ca va veti muta cu familia in acest imobil, cu toate consecintele. Nimeni nu vrea sa se mute cu familia intr-o casa nesigura in caz de seism.

Sa luam acum cazul schimbarii instalatiilor. La costul de achizitie de 150000 euro veti adauga, pe langa renovarea imobilului si inlocuirea instalatiilor, sa zicem, 15000 euro. Deci si in aceasta varianta pretul de exploatare decenta a cladirii, daca putem sa ii spunem asa, este 165000 euro.

Foarte multe persoane nu iau in considerare aceste costuri, si achizitionand casa cu credit de la banca, nu mai au resurse financiare care sa acopere si situatiile explicate mai sus.

Am expus pana acum doua cazuri clare, dar cladirile pot avea nevoie si de alte reparatii:  inlocuiri de acoperis, refaceri partiale mai mici sau mai mari, care cumulat implica costuri importante.

In concluzie, este foarte important sa ai un cost aproximativ al lucrarilor ce trebuie aduse cladirii si instalatiilor acestora inainte de a cumpara imobilul. Daca ai cumparat deja imobilul si incepi sa bugetezi lucrari pe care nu l-ai prevazut, s-ar putea sa te gasesti in situatia de a nu putea sa accesezi fonduri pentru aceste reparatii neprevazute.

Principalele 6 tipuri de imobile la care trebuie sa fiti atenti cand cumparati “casa mult visata”

Majoritatea clientilor mei, atunci cand doresc sa cumparere un imobil, fie el apartament sau casa, cumpara “emotional”.  Dorinta de a detine casa mult visata este mai puternica decat ratiunea care va indeamna sa fiti precauti atunci cand cumparati. De-a lungul timpului…

 

  1. Case vechi izolate cu polistiren la exterior si rigips la interior

Cele mai greu de evaluat sunt aceste tipuri de case. De ce? Sa presupunem ca imobilul prezinta o structura degradata (crapaturi cu impact major asupra structurii imobilului, tasari inegale ale fundatiei, etc.) si imobilul ar avea nevoie de consolidare. “Samsarii de case”, care cumpara cu precadere astfel de case datoarita pretului de achizitie foarte scazut, le “cosmetizeaza” si le vand ca fiind cu “renovare capitala”, intretinute, cu mentenanta la zi sau orice formula vreti dumneavoastra. Apropo, nu exista “renovare capitala”, ci doar renovare sau consolidare. Aceste case, fiind spre sfarsitul duratei de viata, oricum necesita lucrari pentru asigurarea exploatarii constructiei in conditii de siguranta.

Si mai este ceva. In cazul in care umiditatea structurii este ridicata (avand ca sursa de umiditate vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada, avarii de conducte in pereti), ei bine, umiditatea din structura nu mai poate diminua natural, polistirenul si rigipsul nefiind materiale care sa perimita acest lucru. Si aceasta conduce la degradarea accelerata a cladirii si, in unele cazuri, la comportament nefavorabil in caz de seim. De ce? Pentru ca betonul este un element poros care acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Armatura din interiorul elementelor de beton se corodeaza acelerat in prezenta apei, generand scaderea elasticitatii elementului de beton in caz de seism. Cum se traduce acest lucru? Betonul este un element casant in caz se seism si din acest motiv acesta se armeaza, astfel oferind elementelor din beton armat elasticitatea necesara, asigurand cladirii un comportament corspunzator in caz de seism.  

2. Imobile nou construite – fara autorizatie, Carte Tehnica a Constructiei, receptionate in baza unei expertize tehnice

Imobilele care se incardeaza in aceasta cetegorie sunt construite fara autorizatie, fara supravegherea unui diriginte de santier care sa se fi asigurat ca este executat conform proiectului tehnic si a legislatiei in vigoare.

Aceste imobile nu respecta in general gradul de armare, adancimea de fundare, detaliile de executie pentru ca oricum nu le mai vede nimeni la final, cand totul este gata.

Aceste imobile sunt construite in general in timp, pe parcursul mai multor ani sau imediat “pentru vanzare”, executate cat mai ieftin posibil, astfel incat profitul “dezvoltatorului de ocazie” sa fie cat mai mare.

3. Imobile care nu respecta autorizatia de construire

Acestea sunt imobile executate in general dupa revolutie, cam pana in 2012 -2013 si care una au in autorizatia tehnica si altceva gasim la fata locului. Astfel imobilul difera ca arhitectura, este in general cu suprafata construita mai mare decat ce prezvede autorizatia de construire, are extinderi sau schimbari de destinatie (podul transformat in mansarda, garajul transformat in dormitor etc.), nu respecta regimul de inaltime etc. Astfel de imobile trebuie atent investigate, atat din punct de vedere tehnic, cat si din punct de vedere al legalitatii documentelor.

Aici intampin cel mai des replica “Am facut-o pentru mine, dar din pacate trebuie sa o vand…”.

4. Casele noi cu pret extrem de mic

Acest tip de imobile sunt preferatele mele. Le gasim in general la periferia  oraselor, in zone unde terenul pe care se construieste este in general fara canalizare sau alimetare cu apa, uneori chiar fara retea de gaze (incalzirea facandu-se cu ajutorul unei centrale electrice). Regimul de inaltime este mic, de obicei  parter si un pod inalt pe care, dupa receptionarea imobilului, “se poate transforma in mansarda”.  Aviz amatorilor: transformarea in mansarda a podului, fara autorizatie, conduce la pierderea garantiei de executie din partea dezvoltatorului! De obicei aceste imobile sunt executate cu personal necalificat si receptionate prin “amabilitatea” autoritatilor publice locale, care nu sunt convins ca ar trebui sa receptioneze aceste imobile cu vicii evidente de executie, materiale utilizate de cea mai proasta calitate, Carte Tehnica a Constructiei necorespunzatoare etc.

5. Apartamente la demisol

 Ca sa nu lungesc foarte mult articolul, voi fi mai concis.

Apartamnete la demisol sunt alternativele ieftine fata de acelasi tip de apartament aflat la parter sau la etajele superioare.

Principalele probleme intalnite:

  • Hidroizolarea defectuoasa a radierului cladirii – probleme cu umiditatea in locuita;
  • Instalatia de canalaizare defectuos executata – lipsa clapeta de sens pe traseul de evacuare, pante aferente traseelor de scurgere necorespunzatoare sau contrapanta etc.;
  • Treasee de instaltii de scurgere in interiorul apartamentului – eventualele avarii va afecteaza direct.
  1. Mansarde efecuate peste blocuri vechi si nu numai

Principalele probleme intalnite:

  • Realizarea necorespunzatoare a structurii;
  • Nerespectarea tehnologiei de montaj in ceea ce priveste izolarea termica si a masurilor de hidroizolare;
  • Executia deficiara a instalatiilor de ventilatie si electrice.

 

Daca nu aveti o documentatie tehnica corecta si completa, poze din timpul executiei, nu cumparati “emotional”, “pe vorbe frumoase”. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula, probabil ca asa este!

Importanta verificarii etrierilor in armarea structurilor de beton armat inaintea cumpararii unei locuinte

Exista multe detalii tehnice si notiuni de specialitate ce trebuie explicate in detaliu pentru a putea descrie amanuntit rolul etrierilor in armarea structurilor constructiilor. Voi expune plastic, grosier, pentru a forma o imagine cat mai clara si cumparatorului neavizat de locuinte.

         

   Rolul unui stalp din beton armat este acela de a sustine o incarcare (o greutate) care, cu cat este mai mare, cu atat stalpul este mai solicitat si, daca nu este proiectat si executat corect, va avea tendinta catre una dintre urmatoarele situatii: tendinta de strivire, flambare (indoire) si strapungere catre fundatie sau elemetele pozitionate superior.  In cele mai multe cazuri, tendinta de indoire si strivire este repartitia necorespunzatoare a etrierilor, in speta acestia sunt prea departati unul de celalalt, nerespectand specificatiile proiectului de rezistenta.

            Rolul etrierilor este acela de a constrange elementele de armare verticale si de a furniza, impreuna cu acestea, elasticitate elementului structural, asigurandu-i un comportament corespunzator  in caz de seism. Este mult mai importanta frecventa repartitiei etrierilor decat grosimea acestora.

         Un element comun armarii grinzilor, stalpilor de sectiune dreptunghiulara sau patrata este faptul ca etrierii din componenta acestor elemente se desfac de cele mai multe ori si nu se rup in cazul aplicarii unor forte peste limita de suportabilitate a acestora.    

Sursele problemelor de durabilitate ale strucuturilor, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  50% vicii de proiectare, 40% modalitate constructie si intretinere si numai 10% calitatea materialelor.

In concluzie, daca o locuinta, o cladire nu respecta armarea structurii de rezistenta conform proiectului de rezistenta, nu recomand sa achizitionati imobilul.

Problemele legate de instalatii, finisaje se pot remedia, de obicei fara investitii substantiale, insa interventiile la structurile imobilelor sunt deosebit de costisitoare.           

            Comportarea la seism a unei cladiri a carei structura a fost proiectata sau executata deficitar este foarte dificil de previzionat si poate avea consecinte nefaste in cazul unui seism de mare magnitudine.

 

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

     Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii  se face referire la durata de viata proiectata  conform  Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

      Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de  durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

  • proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
  • execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
  • materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
  • structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
  • structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

      Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra  caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu  a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  

 

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

 

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

  • degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;

  • patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta  principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;

  • uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;

  • distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

  • degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.

  • daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de   50100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil,  dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.