Etichetă: verificare tehnica cladiri

Inspectia tehnica imobiliara – primul pas in cumpararea unei locuinte noi sau vechi

Inspectia tehnica imobiliara este o etapa decisiva in demersul de cumpararea a unei locuinte, intrucat faciliteaza posibilitatea cumparatorilor de a beneficia de o evaluare a starii imobilului pe care urmeaza sa il cumpere, atat din punct de vedere a structurii de rezistenta, cat si asupra instalatiilor.

Inspectia tehnica a imobilului este efectuata de un inginer specializat atestat in examinari nedistructive in ceea ce priveste structura si instalatiile imobilului. El poate depista problemele existente si potentiale ale structurii si instalatiilor, precum si neconcordantele fata de proiectul tehnic si normele in vigoare.

Un raport de inspectie tehnica a unei locuinte furnizeaza informatii foarte importante pentru comparator, care stie ce probleme prezinta locuinta din punct de vedere structural, dar si al instalatiilor. Astfel, cumparatorul poate evita problemele costisitoare din punct de vedere financiar, dar si calvarul unui santier de durata post-cumparare, care vine la pachet cu stresul aferent.

Un consultant tehnic care efectueaza o inspectie tehnica imobiliara va evalua structura imobilului din punct de vedere a gradului de armare din interiorul elementelor de beton armat, a acoperirii minime cu beton a armaturii (verificare extrem de importanta asupra carueia vom reveni), a posibilelor vicii de vibrare majore, a viciilor de hidroizolarie a fundatiilor etc.

Mai multe detalii despre evaluari nedistructive regasiti pe site-ul nostru www.consultanttehnic.ro.

Inspectorul va verifica fuctionalitatea instalatiilor, dar si problemele specifice diferitelor tipuri de instalatii. Astfel, se vor efectua verificari de leack-detection pentru instalatiile aflate sub presiune, precum instalatia de alimentare cu apa si de incalzire, verificari specifice instalatiilor electrice, printre care si testul RCD pentru In ≤30mA etc. Se vor verifica instalatia de alimentare cu apa, de incalzire, electrica, de climatizare si conditionare a aerului.

Aceste informatii sunt foarte utile cumparatorului, oferindu-i astfel doua posibilitati: in urma Raportului de constatare fie vanzatorul scade din pretul de vanzare al imobilului pretul reparatiilor, fie vanzatorul imobilului face reparatiile si vinde la pretul convenit initial. Bineinteles ca in urma evaluarii cumparatorul poate lua decizia informata de a renunta la cumpararea imobilului datorita viciilor descoperite si a costurilor substantiale de remediere ale acestora.

Daca nu beneficiezi de o astfel de evaluare inainte de cumpararea unui imobil, te poti trezi cu reparatii costisitoare dupa cumparare, reparatii pe care nu le-ai luat in calcul.

O astfel de inspectie tehnica imobiliara poate fi utila si pentru vanzatorul imobilului, inainte de a scoate imobilul la vanzare. Acesta, in urma inspectiei, este pus la curent cu problemele  imobilului pe care urmeaza sa il vanda si astfel le poate remedia din timp. Acest lucru face ca procesul de tranzactionare sa fie mai accelerat, evitandu-se problemele ulterioare.

Dupa cum puteti constata in graficul de mai jos, doar o mica parte dintre cumparatori pot constientiza importanta unei inspectii tehnice imobiliare.

Daca aveti intrebari pe acest subiect, echipa consultanttehnic.ro este la un apel distanta.Succes in achizitionarea imobilului mult visat!

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

     Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii  se face referire la durata de viata proiectata  conform  Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

      Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de  durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

  • proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
  • execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
  • materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
  • structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
  • structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

      Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra  caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu  a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  

 

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

 

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

  • degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;

  • patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta  principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;

  • uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;

  • distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

  • degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.

  • daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de   50–100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil,  dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.