Ce poate afecta durabilitatea imobilului construit din cadre de beton armat?

      Trebuie stiut ca repartitia armaturii in structura de beton-armat este in stransa corelare cu tipul de beton pus in opera. Dimensionarea si armarea elementelor se efectueraza de catre inginerul proiectant al structurii, in urma unor calcule precise. Aici se iau in calcul, printre altele, clasa betonului, cat si tipul de otel folosit. Acoperirea minima cu beton este un aspect stabilit tot de catre inginerul proiectant. Aceasta acoperire minima este foarte importanta; sub o anumita distanta intre armatura si cofraj betonul va segrega  in conglomerate de pietris si margaritar, pe de o parte, si lapte de beton si nisip, pe de alta parte.

Elementul astfel segregat, in cazul unui seism major, nu se mai comporta asa cum a fost proiectat initial sa se comporte si, in functie de gradul de segregare, cedeaza sau se deterioreaza substantial.

      Deci atunci cand iti cumperi casa mult visata, trebuie sa te asiguri, pe cat posibil, ca structura de beton armat s-a executat corespunzator, pentru ca structura imobilului sa reziste corespunzator unui seism major, iar structura cladirii sa aiba o durabilitate cat mai mare. Durabilitatea structurilor de beton reprezinta caracteristica acestora de a-si pastra proprietatile, fara a se lua masuri speciale de intretinere a acestora.

Ce mai poate influenta durabilitatea constructiei pe care vreau sa o cumpar?

  • Degradarea interna a betonului – reactia alcalilor din ciment cu agregatele;
  • Penetrarea fluidelor si ionilor in structurile de beton armat – carbonatarea, patrunderea clorului, actiunea sulfatilor etc.;
  • Eroziunea – datorata actiunilor directe ale mediului;
  • Degradari mecanice, ca urmare a unor deformari excesive – actiunea inghetului, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare coroborate cu actiunea temperaturii excesive etc.

      Cel mai important factor este umiditatea. Umiditatea excesiva in interiorul elementelor de beton armat conduce la corodarea accelerata a armaturii din interior si, cu aceasta ocazie, conduce la pierederea elasticitatii otelului. Aceasta diminuare sau pierdere totala a elasticitatii are ca efect scaderea semnificativa a duratei de viata a constructiei, precum si un coportament neadecvat in cazul unui seism major.

      In concluzie, atunci cand cumparati o casa cu structura clasica de beton armat, incercati sa stabiliti, cu ajutorul specialistilor, corelarea dintre proiectul si documentatia tehnica (daca exista) si realitatea din teren.

Succes!

Umiditatea structurilor de beton. Cum imi afecteaza constructia pe care vreau sa o cumpar?

       Betonul, impreuna cu otelul, conlucreaza pentru a forma o structura rigida. Rolul betonului in acest ansamblu este acela de a de asigura rezistenta la compresiune a elementului, pe cand contributia otelului se rasfrange in rezistenta la tensiune.

De cele mai multe ori, o structura de beton se degradeaza accelerat atunci cand acoperirea minima cu beton nu este respectata, cand umiditatea patrunde in interiorul elementelor de beton armat sau cand hidroizolarea elementelor aflate de obicei sub cota terenului sistematizat este deficitara.

       Armatura trebuie intotdeauna sa fie acoperita cu un strat minim si suficient pentru ca umiditatea sa nu ajunga la armatura si pentru ca elementul respectiv sa se comporte corespunzator in ceea ce priveste supunerea acestuia la actiunile seismice, cat si durabilitatea in timp. Cu cat este mai mare acoperirea carcasei de otel cu beton, cu atat durabilitatea structurii si, deci, a constructiei pe care dorim sa o achizitionam, va fi mai mare.

Trebuie stiut ca la suprafata betonului apar crapaturi, in general cu forma conica, in mod frecvent, dar acest lucru nu inseamna ca betonul este de o calitate necorespunzatoare. De cele mai multe ori aceasta situatie se datoreaza montarii necorespunzatoare a armaturii. Daca ansamblul armatura – beton este pus in opera corect, aceste crapaturi vor fi foarte mici.

      Daca betonul nu este preparat special pentru a rezista la umiditate, acesta se comporta ca un burete, absorbind umiditatea din jurul lui. Otelul, in contact cu umiditatea, isi poate mari volumul de cateva ori, iar in cele din urma va rugini in profunzime, iar rezistanta la tensiune va scadea pana cand elementul de beton va deveni insuficient de rezistent la incarcarea mecanica.

     Folosind o simplificare  exagerata, empirica, pentru elementele cu expunere supraterana, acoperirea minima cu beton trebuie sa fie de 25 mm, iar pentru elementele subterane (avand expunera betonului  normala), acoperirea minima cu beton este de 50mm.  Acoperirea se considera de la suprafata elementului de beton, la elementul de otel. Aceste acoperiri minime sunt specifice unei durate de exploatare a unei cladiri pe structura de cadre, de 100 de ani.

Este important sa facem diferenta, atunci cand cumparam un imobil, intre viciile de proiectare, viciile de executie sau viciile de exploatare.  Durabilitatea unei constructii, cat si comportamentul adecvat al structurii in caz de seism, sunt sunt influentate de actiunea umiditatii asupra structurii.

     Determinarea gradului de umiditate la suprafata elementelor structurii, cat si a raspandirii umiditatii este, de asemenea, importanta. Nu in toate situatiile o umiditate poate afecta substantial un element al structurii de rezistenta. Un anumit grad de umiditate este normal si variaza in functie de umiditatea si temperatura din aer, zona climatica, etc.

Verificati imobilul pe care urmeaza sa il cumparati!

   

Procesul verbal de predare-primire (receptie) imobil nou

     Procesul verbal de predare-primire se incheie in momentul in care clientul, impreuna cu vanzatorul, efectueaza ultima vizita pentru a analiza si verifica imobilul recent achizitionat si pentru a stabili de comun acord daca exista vicii sau neconformitati. Trebuie stiut ca la momentul transferului de proprietate, odata cu intrarea in posesie, trebuie efectuat si transferul cartii tehnice.

     In conformitate cu HG 340/2017 – modificare a HG 273/1994 privind aprobarea regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – la  capitolul 3, art. 20, se stipuleaza clar:

     “La schimbarea proprietarului, cartea tehnica a constructiei va fi predata noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnand faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor

     Procesul verbal de predare-primire implica componenta tehnica de verificare amanuntita a imobilului din punct de vedere al structurii, al instalatiilor aferente si bine-inteles, a finisajelor. Aceasta componenta din procesul de transfer al imobilului este foarte importanta pentru ca, daca nu este efectuata corespunzator, constituie principala sursa de probleme ulterioare achizitiei.

     Receptia imobilului se efectueaza la nivelul de vicii aparente, care de obicei se rezuma la neconformitatile finisajelor, unde dumeavoastra sunteti cel mai in masura sa le descoperiti si viciile ascunse, unde de data aceasta aveti nevoie de un consultant tehnic care sa investigheze si sa le descopere in marea lor majoritate. Dezvoltatorii seriosi, care nu au lucruri de ascuns, trebuie sa va permita sa apeati la serviciile oricarui specialist pentru a depista aceste vicii, dumneavoastra nefiind de specialitate si neavand aparatura necesara.

    Accesand linkul de mai jos, veti vedea ce trebuie sa verificati la mometul receptiei (preluarii-predarii), in cazul unui imobil nou construit.

     Dezvoltatorii seriosi ar trebui sa ofere la recepția casei un “manual de utilizare” a imobilului, în care sa fie clar stipulate toate detaliile necesare pentru o bună funcționare și întreținere, precum si care sunt situatiile pe care trebuie sa le evitati pentru a nu pierde garantia imobilului.

Regasiti mai jos un model conceput de noi pentru Procesul verbal de predare-primire la transferul imobilelor noi.

RECEPTIA APARTAMENTELOR NOI LA CUMPARARE

Daca tocmai ai cumparat un apartament intr-un bloc nou si urmeaza sa iti fie predat de catre vanzator/dezvoltator, acest proces poate fi destul de stresant pentru ca esti la prima tranzactie de acest fel si nu stii cum se procedeaza, este o situatie noua pentru tine.

In primul rand, trebuie sa te documentezi, sa te informezi pe acest subiect. Am constatat ca se fac fecvent anumite confuzii generate de termenii de “receptie” folositi pe parcursul  procesului de achizitie.

Exista mai multe tipuri de “receptii”:

Receptia la terminarea lucrarilor

Reprezinta o receptie efectuata de catre autoritatile statului, prin reprezentatii acestuia, impreuna cu constructorul/proprietarul la finalizarea lucrarilor autorizate.

Cand cumperi un apartament intr-un imobil nou, receptia la terminarea lucrarilor a fost deja efectuata. Fara aceasta receptie a imobilului, nu poti cumpara apartamentul.

Receptia finala

Receptia finala reprezinta receptia  efectuata dupa expirarea perioadei de garantie a imobilului, care in cazul nostru este de 3 ani si a carei convocare va cadea in sarcina dumneavoastra/asociatiei de proprietari.

Aceast tip de receptie o voi detalia intr-un articol ulterior.

Receptia la cumpararea apartamentului

In urma incheierii contractului de vanzare – cumparare, urmeaza sa intrati in posesia fizica a apartamentului. In practica, aceasta receptie reprezinta de fapt un proces verbal de predare-primire, incheiat intre dumneavoastra si vanzatorul apartamentului, prin care dumneavoastra semnati ca v-a fost predat apartamentul in concordanta cu documentatia tehnica si conform cu contractual dintre cele doua parti implicate.

Procesul verbal cuprinde eventualele neconformitati pe care cumparatorul le sesizeaza. Aceste neconformitati se vor remedia de catre vanzator. In acest punct, receptia se poate amana pana la executarea celor inscrise in procesul verbal sau se poate accepta receptia, vanzatorul obligandu-se sa remedieze viciile prevazute in procesul verbal, intr-un interval de timp stabilit de comun acord.

Cu ocazia receptiei la transferul imobilului, dumneavoastra puteti opta pentru serviciile unui consultant tehnic, care sa efectueze o inspectie tehnica imobiliara si care sa identifice, in beneficiul dumneavoastra, eventualele vicii. Aceste vicii se identifica cu ajutorul aparaturii de specialitate specifice.

Aveti nevoie de ajutor in vederea receptionarii apartamentului?

Trebuie sa stiti ca inspectia tehnica imobiliara trebuie sa cuprinda urmatoarele:

  • Verificarea documetatiei tehnice – concordanta proiect – executie;
  • Verificarea elementelor structurii in ceea ce priveste gradul de armare, acoperirea minima cu beton a elementelor structurii si depistarea viciilor de vibrare a betonului;
  • Scanarea termografica a imobilului pentru punerea in evidenta a calitatii anveloparii si a puntilor temice;
  • Verificarea umiditatii imobilului pentru depistarea eventualelor infiltratii prin fatada, datorate viciilor traseelor de alimentare cu apa, incazire etc., eventualelor infiltratii prin terase (ultimul etaj), infiltaratii din fundatii prin capilaritate (la parter) etc.
  • Verificarea fiecarui tip de instalatie in parte prin metode specifice.

Toate viciile constatate (daca nu sunt deal-breaker-uri) se vor consemna in procesul verbal de receptie si vanzatorul se va obliga ca, intr-un termen stabilit de comun acord, sa le remedieze.

De cele mai multe ori, daca nu reusiti sa identificati viciile despre care va relatam mai sus si le identificati in timpul exploatarii imobilului, in practica este foarte greu sa obligati vanzatorul sa le mai remedieze, daca acesta nu doreste.

Vazatorul este obligat, in conformitate cu HG373/2017, sa remedieze viciile, ca termen final, pana la convocarea receptiei finale.

Cartea tehnica a imobilului se preda numai viitoare asociatii de proprietari legal constituita. Ca sa puteti dovedi eventuale neconformitati, daca vanzatorul este de rea credinta, desi unele sunt foarte evidente, fie trebuie facuta referire la documente din cartea tehnica, fie trebuie efectuata o expertiza in acest sens si vanzatorul trebuie actionat in instanta.

Asa ca, sfatul meu este sa fiti foarte atenti cand cumparati un apartament, sa va informati, sa va documentati si sa luati decizia cea mai buna pentru dumneavoastra.

Va doresc succes!

Ce trebuie sa stiu inainte de a cumpara o casa pe structura metalica

Case pe structura metalica – ce trebuie sa stiu inainte de a le cumpara.

Inainte de a lua decizia de a cumpara o casa si mai ales una pe structura metalica, trebuie sa va documentati foarte bine.

O casa pe structura metalica are avantaje, dar si dezavantaje.

Principalele avantaje sunt pretul de achizitie accesibil si timpul scurt de executie.

Cea mai raspandita structura de casa metalica este cea alcatuita din pereti autoportanti, executati din profile laminate la rece din tabla galvanizata si ambutisata. Acest tip de case reprezinta peste 80% din casele care se vand la momentul actual pe piata din Romania.

Profilele se executa din tabla galvanizata cu grosimi intre 0.8 si 1.5mm, cu sectiuni de tip “U” si “C”. Acest tip de material prezinta o rezistenta buna atat la compresiune, cat si la intindere. Ca sa va faceti o idee in ceea ce priveste rezistenta la intindere sau compresiune a unui element de metal, aceasta este S= 275N/mmp fata de un element de lemn care prezinta S=20N/mmp, deci o rezistenta de aproximativ 14 ori mai mare.

La elementele de metal apare fenomenul de flambaj, adica femonenul de “indoire” a elementelor lungi daca se aplica o presiune in lungul acestora. Pentru a preintampina acest fenomen, la o treime sau la mijlocul elementelor verticale, se monteaza montanti orizontali.

In cazul ideal, o astfel de structura nu ar trebui sa aiba probleme. Aici intervine factorul uman – in proiectare si executie, mai ales in cazul fundatiei, care trebuie sa fie perfect plana si dreapta, dar nu numai.

Tipul de conexiune (prindere) a profilelor se face fie cu ajutorul diblurilor autoforante, fie prin pop-nit-uri. In cazul acestor elemente, sudura nu se practica din mai multe motive.

Cand cumparam o astfel de casa, trebuie sa acordam importanta urmatoarelor vicii, care afecteaza comportamentul si durabilitatea in timp a cladirilor:

– viciile de etanseitate la aer a cladirii

– viciile privind protectia la umiditate.

Un capitol separat il reprezinta protectia la foc.

Viciile de etanseitate

In functie de mediul ambient din zona in care a fost construita (zona litoralului, zone poluate etc.), de activitatile generatoare de umiditate si poluanti care se defasoara in interiorul si exteriorul imobilului, viciile de etanseitate pot conduce la ruginirea locala a elementelor intr-o perioada de pana la 10 ani.

Daca casele nu sunt etanseizate si izolate corespunzator, in cazul incalzirii excesive, mai ales pe timp de iarna, poate aparea fenomenul de condens local pe structura, fenomen care poate conduce la coroziunea elementelor.

 

Viciile privind protectia la umiditate

Aceste vicii, ca si in cazul caselor pe structura de lemn, reprezinta principala problema privind comportamentul in timp a constructiilor. Principalul efect al umiditatii asupra structurilor metalice il reprezinta ruginirea locala a elementelor.

Unde se produce aceasta ruginire accentuata?

In primul rand, se instaleaza in zonele din profilele care au fost gaurite sau taiate. Prin actiunea de gaurire sau taiere a materialului, in timpul procesului apar temperaturi foarte mari, care genereaza degradarea locala a protectiei zincate a profilului. Aici apar, in principal, zonele de rugina.

Ce efect are ruginirea locala accentuata?

In imediata vecinatate a zonelor gaurite, asa cum am explicat mai sus, apare fenomenul de ruginire locala.

Acest fenomen face ca, in timp, in zona respectiva sa nu se mai asigure rigiditatea sistemului (ansamblului), sa produca un “joc”, ceea ce face ca imobilul sa se “miste” in timp.

Prevenirea aparitiei acestor fenomene este foare importanta pentru faptul ca nu putem interveni in timp pentru stoparea acestora, fara decopertarea peretilor. Vorbim de un interval de pana la 10 ani.

Puntile termice apar in special in zona de imbinare dintre pereti si planseu, planseu si acoperis, dar si in zona de montaj a instalatiilor in pereti. Un fenomen de condens apare in zona de strapungere a holzsuruburilor, la prinderea OSB-ului de structura metalica. De aceea este indicat sa fie intreprinse masuri suplimentare, prin montarea unei bariere de vapori peste OSB.

Concluzii

Cum pretul primeaza de cele mai multe ori in alegerea unei locuinte, trebuie sa va interesati de ce este foarte ieftina o casa pe structura metalica, ce tipuri de materiale s-au folosit, cum a fost proiectat si, mai ales, executat imobilul.

Facand un calcul simplu, se poate constata ca structura metalica poate costa de la simplu la dublu. Diferenta provine din grosimea profilului utilizat (0.8 sau 1,4mm) si implicit din greutatea ansamblului montat.

In concluzie, o casa pe structura metalica, proiectata si executata corect, nu ar trebui sa fie cu mult mai ieftina decat o casa pe structura clasica.

Mai exista si casele metalice prefabricate in fabricute si montate intr-o zi la fata locului dupa executia fundatiei. Termenul de livrare la acest tip de case este intre 30 si 60 de zile iar montajul se executa intr-o zi. La acest tip de case in general viciile sunt, in teorie, diminutate datorita premontajului elementelor constructive in mediul controlat.

Sa nu uitati ca

  • o casa pe structura metalica necesita o mentenanta la un interval mult mai scurt decat o casa pe structura clasica.
  • Dupa un seism major o casa(de alfel la toate stipurile de structuri) pe structura metalica trebuie verificata pentru a nu exista deformari majore la nivelul structurii sau elemente care au flambat, deaorece in cazul urmatorului seism major, acestea nu vor mai “lucra” corespunzator.
  • O inspectei tehnica imobiliara trebuie executata neaparat inaintea cumpararii.

Casele pe structura de lemn. O alternativa buna?

Exista pe piata imobiliara un segment dedicat caselor pe structura de lemn, care atrage prin pretul foarte accesibil.

Daca va ganditi sa cumparati o casa pe structura de lemn, trebuie sa va informati temeinic asupra tipului de structura, a modalitatii de executie si cine o pune in opera.

Exista mai multe tipuri de structuri pentru casele de lemn: de busteni, structura cu elemente cu sectiune patrata, structura tip “framing” etc.

Cele mai intalnite, in partea de sud a tarii, sunt casele cu structura tip “framing” si structura cu elemente cu sectiune patrata sau un mix din cele doua tipuri. Diferenta intre cele doua tipuri este faptul ca la structura de tip framing se folosesc doar elemente cu sectiune dreptunghiulara si nu se folosesc elemente cu sectiune patrata. In general, elementele cu sectiune dreptungiulara nu crapa, pe cand elementele cu sectiune patrata crapa mai ales daca nu sunt foarte bine uscate.

Dar cat de ude/uscate trebuie sa fie elementele de lemn pentru a putea construi o casa fara probleme? Ce fel de lemn ar trebui sa se foloseasca?

Umiditatea recomandata pentru montaj a elementelor de lemn, in zona de sud a Romaniei, este de 12%. In zonele de munte, umiditatea poate creste spre 16%. Lemnul trebuie sa aiba o densitate mare, adica în secţiune, distanţa dintre inelele anuale trebuie să fie mica si trebuie sa fie de calitate superioara, sa nu prezinte pete, nodurile sa fie mici, sa nu prezinte zone cu scoarta etc.

 De ce? Pentru ca lemnul neuscat corespunzator este sursa majoritatii problemelor la casele pe structura de lemn – apartitia crapaturilor si torsionarii la grinzi, afectarea structurii de rezistenta, aparitia mucegaiului, exfolierea sau degradarea locala a tratamentelor si a lacurilor de protectie etc.

Avantajele caselor pe structura de lemn

  1. Pretul

Pretul scazut nu este datorat neaparat de diferentele de pret ale materialelor componenete, ci mai ales de timpul scurt de punere in opera. Diferenta de pret este undeva la 30 – 40%, ceea ce clar reprezinta un avantaj.

  1. Eficienta din punct de vedere termic

Consumul energetic pentru incalzire este redus cu 30-40% fata de solutiile constructive clasice. Calele de lemn cu pereti de tip sandwich sunt cele mai eficiente, bine-inteles in functie de solutia tehnologica aleasa. Lemnul este un bun izolator termic, avand o rezistenta la transferul de flux termic de 8 pana la 12 ori mai mare decat a betonului, in functie de tipul de material lemnos. Acest tip de case, fiind recunoscute a avea inertie termica mare, sunt racorase vara si calduroase iarna prin mentinerea naturala a umiditatii intre anumite limite (proprietatea lemnului de a absorbi si a elibera umiditate in mediul ambiant).

  1. Comportamentul in fata seismului

Cu conditia ca proiectarea si executia structurii sa fie corespunzatoare, literatura de specialitate evidentiaza ca in cazul unui cutremur major, casele pe structura de lemn suporta mai bine actiunea seismica datorita elasticitatii structurii de lemn.

 

Dezavantajele caselor pe structura de lemn

  1. Prezinta un grad ridicat de risc in cazul declansarii unui incendiu

In ciuda declaratiilor constructorilor si a certificarii executiei de catre autoritatile publice,  majoritatea inspectiilor imobiliare executate de noi releva faptul ca tratamentele fungicide si ignifuge nu sunt executate corespunzator!

Riscul de declansare a incendiilor este acelasi ca si in cazul constructiilor clasice. Insa evolutia si efectele incediului difera. Daca ignifugarea este executata profesionist, cu materiale corespunzatoare, acest risc este substantial diminuat.

  1. Comportamentul la avarierea instalatiilor

In cazul unei avarii majore la sistemele de alimentare cu apa sau incalzire, apar efecte serioase asupra structurii. In astfel de cazuri, lemnul se imbiba cu apa si apar probleme cum ar fi: deformarea elementelor, mucegaiul etc.

  1. Izolarea fonica

Lemnul nu se afla in topul listei in ceea ce priveste izolarea fonica. Scartaitul podeloler, a scarii de accces la etaj apar in timp, datorita uscarii  diferentiate, a modului de imbinare si de executie etc. Zgomotele produse la etajul unui imobil de lemn se vor resimti pronuntat la nivelul parterului. In ceea ce priveste peretii tip sandwich, acestia au o buna izolare fonica.

  1. Nevoia de mentenanta

Casele pe structura de lemn au nevoie de o mentenanta mai frecventa decat cladirile pe structura clasica.  Necesitatea reparatiilor apare datorita “asezarii” casei.

Chiar daca lemnul a fost uscat corespunzator, in cazul structurilor de lemn, peretii din grinzi profilate “se aseaza”, generand o scadere in inaltime de 1-1.5% dupa teminarea montajului. La un element de 3m, aceasta reprezinta 3-4.5mm, proces care poate dura cateva luni, in functie de anotimp. Deci vor aparea fisuri in zona de imbinare a rigipului, in zona boiandrugilor etc. De asemenea, acoperisul va necesita o mentenanta corespunatoare la minimum 5 ani de la executie.

  1. Valoarea de re-vanzare scade mai accelerat fata de imobilele pe structura clasica

Acest considerent tine doar de mentalitatea cumparatorilor din Romania. Constat ca tanara generatie este mult mai deschisa la astfel de tranzactii.

Comportamentul in timp a unei case pe structura de lemn depide de executia imobilului. Astfel de case comporta verificari nedistructive specifice, cum ar fi scanarea termografica, determinari de umiditate asupra stucturii, sonografie  specifica etc.

Nu exista case ieftine fara defecte. Depistatrea acestora inainte de cumparare va scuteste de sume importante de remediere a acestora.

Casele pe structura de lemn sunt destul de greu de inspectat, datorita faptului ca sunt foarte putini diriginti de santier care stiu cu adevarat cum se respecta tehnologia de montaj. Si atunci viciile sunt destul de frecvente.

Verificati casa pe care doriti sa o cumparati!

Mai multe detalii gasiti pe www.consultanttehnic.ro

Piata imobiliara in confruntarea cu COVID-19. Ce este de facut?

Populatia este ingrijorata si alarmata de efectele pandemiei cu coronavirus asupra vietii de zi cu zi. Pe masura ce inaintam in nebuloasa pandemiei si a restrictiilor impuse in aceasta perioada de catre autoritati pentru prevenirea raspandirii coronavirusului, oamenii incep sa se obisnuiasca cu situatia.

Foarte multe domenii sunt afectate pe timp de criza. Pentru piata imobiliara romaneasca exista o diferenta majora in ceea ce priveste criza actuala generata de coronavirus si criza imobiliara din 2008. Atunci majoritatea imobilelor construite erau realizate prin finantarea bancilor, iar acum, cel putin in zona de dezvoltare rezidentiala, situatia este total diferita. Dezvoltatorii care au trecut prin recesiunea din 2008 au fost mult mai precauti in accesarea de credite pentru dezvoltare. Acestia au beneficiat de o perioada infloritoare (2015 – 2020) si au reusit sa isi genereze capitaluri proprii, din care au finatat investitiile in proiectele imobiliare, fara a mai apela la banci.

Dezvoltatorii se asteptau inca din toamna 2019 la o criza imobiliara. Semnele erau clare. De aceea majoritatea si-au facut rezerve de capital, in eventualitatea unei crize.

In conditiile date, bine-nteles ca piata va scadea, dar nu ne putem astepta la o scadere abrupta a preturilor in perioada imediat urmatoare. Din discutiile pe care le-am purtat cu diversi dezvoltatori de pe piata imobiliara din zona Bucuresti-Ilfov, se poate extrage o linie de actiune comuna.  Majoritatea doresc sa isi finalizeze proiectele imobiliare incepute fara a mai genera proiecte noi, avand in vedere ca durata de executie a proiectelor mici este de un an de zile, iar a proiectelor medii – mari este de doi ani de zile sau mai mult.

Trendul in opinie la acest moment este ca cei care nu sunt presati de credite bancare prefera sa inchirieze imobilele la preturi accesibile decat sa le vanda in pierdere.

Bine-nteles ca daca aceasta criza se va prelungi pe o perioada mare de timp, vor aparea si oportunitatile de cumparare.  Cei ce dispun de bani cash pe timp de criza intotdeauna vor fi avantajati. Cei care sunt presati de credite bancare si sunt la ananghie, vor trebui sa vanda la preturi mai mici decat si-ar dori.

Ce strategie sa adoptam?

Ei bine, strategiile in piata imobiliara se bazeaza pe situatia  financiara particulara a fiecaruia.  Nu trebuie luate decizii pripite … exista precontracte, contracte ferme care vor face ca piata sa mai mearga o vreme din inertie. Trebuie cantarita fiecare oferta in parte avand de partea dumneavoastra specialisti bine ancorati in domeniul imobiliar.

Ce trebuie verificat in cazul receptionarii apartamentlor noi.

Foarte multe persoane nu intreprind nici cele mai mici demersuri in vederea verificarii conformitatii apartametului pe care il vor cumpara. In general, se bazeaza doar pe informatiile oferite de catre agentul imobiliar.

Primul pas care trebuie efectuat este verificarea situatiei juridice – intabulare in Cartea funciara, verificare ce ar trebui efectuata cu ajutorul unui avocat specializat in imobiliare sau a unui notar.

Al doilea pas este verificarea conformitatii dotarilor apartamentului cu specificatiile prevazute in antecontractul de vanzare–cumparare.

Daca totul este ok pana aici, trebuie sa efectuam si verificari de ordin tehnic, precum:

  • verificarea situatiei Cartii Tehnice a imobilului;
  • verificarea corespondentei apartamentului cu proiectul tehnic din punct de vedere al structurii si finisajelor, cat si al instalatiilor;
  • documetatia specifica instalatiilor de alimentare cu apa (cum ar fi documentatia controarelor de apa), de gaze (inclusiv PIF-ul centralei) si de electricitate.

Ce puteti verifica siguri

  • dimensiunile incaperilor, ale teraselor si balcoanelor, care trebuie sa coincida cu cadastrul;
  • peretii sa fie drepti, glafurile sa nu aiba abateri de planeitate, usile (inclusiv cea de la intrare) sa fie montate drept, sa se inchida corespunzator si sa nu fie zgariate sau deteriorate; 
  • parchetul, gresia si faianta trebuie atent verificate (sa existe gresie sub cada, faianta in baie si bucatarie  coform proiectului etc.);
  • ferestrele trebuie sa nu prezinte vicii de planeitate, sa se inchida corespunzator – verificati inclusiv integritatea chederelor si faptul ca geamurile sau tocurile sa nu fie zgariate;

Instalatia electrica trebuie sa corespunda cu documentatia tehnica si sa fie pregatita pentru incheierea contractului de furnizare de electricitate individual cu furnizorul de energie. Alte aspecte:

  • sa aiba procese verbale privind probele de functionare;
  • sa prezinte documentatia instalatiei electrice existente care sa cuprinda schemele circuitelor si a traseelor, precum si a pozitionarii tabloului electric;
  • sa verificati functionalitatea prizelor si intrerupatoarele.

Instalatia de gaze trebuie sa sa corespunda cu documentatia tehnica si sa fie pregatita pentru incheierea contractului de furnizare de gaze naturale. Alte aspecte:

  • sa prezinte documentatia instalatiei de gaze existente care sa cuprinda schemele circuitelor, traseele interioare de distributie;
  • sa aiba efectuata proba de functionare a centralei tehnice.

 

Instalatia termica trebuie sa corespunda cu documentatia tehnica a instalatiei termice existente, care sa cuprinda schemele circuitelor si a traseelor. Alte aspecte:

  • sa existe in documentatia tehnica proba de functionare “la rece” – proba de presiune a traseului de distributie si proba de functionare “la cald” – privind functionarea corespunzatoare  a centralei si conformitatea traseului.

Instalatii sanitare – sa corespunda cu documentatia tehnica a instalatiei si sa se verifice daca au fost montate corect (mai ales excentricii de racord ai bateriei de cada), daca functioneaza bateriile, sa se faca proba cu apa a sifoanelor din baie, eventual bucatarie si a celui de balcon, daca exista.

Aer conditionat si ventilare – la unitatile de aer conditionat trebuie verificata functionarea coespunzatoare, iar in ceea ce priveste ventilatorul de la baie, acesta nu trebuie sa emita un zgomot exagerat sau nefiresc.

Daca doriti o verificare de specialiate a documentatiei tehnice, a Cartii Tehnice a Constructiei, a conformitatii structurii, depistarea puntilor termice, a zonelor de umiditate in pereti sau sapa datorate viciilor de montaj a diveselor trasee, eventalelor  vicii ale instalatiei electrice, masurarea debitului de apa, verificarea instalatiei de incalzire cu indicatiile centralei termice, determinarea viciilor in instlatiile sub presiune etc. etc., atunci este recomandat sa solicitati o inspectie tehnica imobiliara.

La un simplu calcul, un agent imobiliar comisioneaza o tranzacie in medie cu 0,2% din valoarea imobilului. Daca un apartament cu 2 camere are o valoare de ~70000 euro, comisionul agentul imobiliar reprezinta ~1400 euro. Pretul estimativ al unei inspectii tehnice imobiliare este de 200-300 euro si va poate scuti de multe neplaceri ulterioare sau chiar de luarea unei decizii gresite in ceea ce priveste achizitionarea imobilului.

Mai multe informatii despre inspectia tehnica imobiliara puteti regasiti accesand link-ul de mai jos.

Mult succes!

 

Expertiza tehnica

   

          Inainte de a solicita o expertiza tehnica proprietarul de imobil sau potentialul cumparator al unui imobil trebuie sa cunoasca anumite aspecte particulare ale acestei activitati astfel incat sa poata comunica in cunostinta de cauza atat cu prestatorii de servicii cat si cu autoritatile competente.

Cele mai importante aspecte pe care trebuie sa le cunoasca sunt, dupa parerea noastra: cine, cand si de ce comanda o expertiza tehnica, ce primeste in schimb si la ce ii este utila o expertiza tehnica.

Expertiza tehnica a unui imobil se intocmeste la initiativa unui proprietar sau a unei autoritati publice si reprezinta in esenta analiza calificata si complexa a starii unei constructii existente, atat din punct de vedere calitativ cat si din punct de vedere cantitativ.

          Expertizarea tehnica a imobilelor se executa de catre persoane atestate ca “EXPERT TEHNIC” pentru fiecare domeniu in parte, in conformitate cu cerintele de calitate specificate in legea 10/1995 cu modificarile si completarile ulterioare. Calitatea de expert tehnic este atestată de Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice.

Rezultatele obtinute in urma efectuarii unei expertize tehnice sunt prezentate intr-un raport de expertiza tehnica si in esenta constau in  aprecierea situatiei reale in care se gaseste constructia si, daca este cazul, in propunerea unor soluții tehnice de intervenție. In functie de specializarea detinuta, expertii tehnici pot investiga structura de rezistenta, securitatea la incendiu, starea instalatiilor, siguranta in exploatare si alte domenii conexe.

          In domeniul nostru de activitate intocmim expertize tehnice care evalueaza structura de rezistenta a unei constructii. Domeniile pentru care intocmim expertize tehnice sunt:
– A1- rezistenta mecanica si stabilitate pentru constructii cu structura de rezistența din beton, beton armat, zidarie, lemn
– A2-rezistenta mecanica si stabilitat epentru constructii cu structura de rezistența din metal, lemn și alte materiale compozite

In marea majoritate a cazurilor expertizele tehnice privind structura de rezistenta sunt solicitate in urma emiterii unui certificat de urbanism atunci cand se doreste o interventie asupra unei structuri existente cum ar fi:
– suprainaltarea unei constructii existente,
– modificarea destinatiei spatiilor interioare
– recompartimentarea spatiilor
– modificarea unor elemente structurale (goluri in pereti pentru usi si ferestre, goluri in plansee etc.)
– demolarea unei constructii
– realizarea unor lucrari la calcanul unei constructii existente.

De asemenea se mai pot efectua expertize tehnice si in urmatoarele cazuri mai putin intalnite:
– realizarea de clădiri noi în zona adiacentă clădirilor existente;

– stabilirea locală a capacităţii unui element structural;

– reconfigurarea pereţilor nestructurali în clădirile existente;

– reabilitarea termică a clădirilor;

– evaluarea clădirilor supuse unor riscuri majore altele decât riscul seismic;

– demolarea clădirilor.

In cadrul unei expertize tehnice evaluarea prin calcul se va realiza in doua etape distincte:
Etapa 1 – constructia initiala este evaluata calitativ prin calcul conform normativelor actuale in vigoare
Etapa 2 – constructia propusa (daca sufera modificari, interventii, consolidari, supraetajari, etc.) este evaluata calitativ prin calcul conform normativelor actuale in vigoare.

Ulterior se redacteaza raportul de expertiza si se formuleaza concluzii cu privire la masurile/propunerile privind interventiile necesare asupra structurii de rezistenta, daca este cazul.

        Continutul general al unei expertize tehnice privind structuctura de rezistenta a unei constructii existente este alcatuit din:
1. documentatii preliminiare, care stabilesc datele de intrare pentru urmatoarele activitati:
   studiugeotehnic – investigatii geotehnice de cerecetare a naturii terenului de fundare si verificarea dimensiunilor fundatiilor existente, prelevarea unor probe de materiale care vor fi trimise la un laborator specializat pentru stabilirea caracteristicilor mecanice relavante ale acestora,  releveele constructiei existente (de arhitectura si structura) sau proiectul initial de rezistenta si arhitectura al acesteia
   planuri de arhitectura cu propunerile solicitate de modificare, suprainaltare, recomparimentare (daca este cazul)
   realizarea unui album fotografic care sa prezinte imagini relevante ale constructiei investigate
2. breviarul de calcul (pentru ambele etape)
3. raportul de expertiza cu formularea concluziilor.
4. prezentarea sumara a solutiilor de interventie – daca este cazul

Exista si cazuri speciale care trebuie discutate separat fata de ceea ce a fost prezentat mai sus: stabilirea calitatii unor lucrari executate si intrarea in legalitate a unei constructii modificate sau ridicate fara autorizatie de construire valabila.

Cazul in care se solicita o expertiza tehnica pentru stabilirea calitatii unor lucrari executate este intalnit in situatiile in care lucrarile pentru realizarea unei constructii au fost sistate la un moment dat si este necesara certificarea calitatii acestora pentru continuarea executiei. In acest caz expertiza tehnica are ca scop verificarea calitatii materilelor puse in opera si verificarea respectarii normelor tehnice in cazul lucrarilor deja executate. In functie de constari expertiza permite continuarea si/sau propune masuri de interventie pentru corectarea lucrarilor deja executate.

         Intrarea in legalitate reprezinta un alt caz particular in care se poate solicita expertiza tehnica. De obicei astfel de situatii apar atunci cand nu se face receptia finala a unei constructii. In acest caz, expertul verifica concordanta proiectului initial cu situatia reala din teren si constata conformitatea sau neconformitatea. In cazul in care sunt constatate neconformitati se apreciaza influenta acestora asupra structurii de rezistenta si eventual se propun, daca e cazul, masuri de interventie pentru asigurarea cerintelor de rezistenta si stabilitate impuse de lege.