Verificarea implementarii Cartii tehnice a constructiei pe perioada executiei imobilului

Constructia unei case este un process care, pentru majoritatea oamenilor, se desfasoara o data in viata. Faptul ca ai asigurata sursa de finantare si ai gasit o echipa/firma care sa-ti puna in opera proiectul casei, nu inseamna ca lucrurile se vor desfasura conform asteptarilor tale.

Din pacate, lipsa tot mai frecventa de profesionalism a factorilor implicati in implementarea corecta a proiectului tehnic, lipsa muncitorilor calificati sau cu adevarat calificati, mentalitatea de “pe repede inainte” conduc la o calitate deficitara a implementarii proiectelor.

Totul incepe de la o proiectare minimalista, fara detalii de executie suficiente, care lasa implementarea unor parti din proiect la latitudinea “sefului de echipa”, care de cele mai multe ori nu are studii de specialitate, ci doar “scoala santierului”. Apetitul unor dezvoltatori de a maximiza profitul cu orice pret conduce adesea la aparitia unor vicii in cadrul implementarii proiectului, de la nerespectarea timpilor de punere in opera a materialelor, pana la subdimensionarea sau substituirea anumitor materiale din componenta ansamblului constructiv. Sunt des intalnite cazurile in care constructorul isi aduce si dirigintele de santier, care ar trebui sa apere interesele beneficiarului. Rolul dirigintelui de santier este acela de a monitoriza implementarea corecta a proiectului tehnic, astfel incat viitoarea constructie sa corespunda tuturor normativelor de calitate in constructii aflate in vigoare. In foarte multe cazuri, prezenta dirigintelui de santier la locatie se rezuma doar la cateva vizite. Astfel, apare necesitatea tot mai stringenta de solicitare a altor opinii profesionale independente privind calitatea implementarii proiectului (calitatea executiei).

Inspectia tehnica imobiliara efectuata la stadiul de executie “la rosu” va poate salva de potentialele probleme survenite ulterior. Dupa finisarea cladirii, aceste probleme pot fi depistate mult mai greu, iar remedierea acestora este foarte costisitoare.

 

Procesul verbal de predare-primire (receptie) imobil nou

     Procesul verbal de predare-primire se incheie in momentul in care clientul, impreuna cu vanzatorul, efectueaza ultima vizita pentru a analiza si verifica imobilul recent achizitionat si pentru a stabili de comun acord daca exista vicii sau neconformitati. Trebuie stiut ca la momentul transferului de proprietate, odata cu intrarea in posesie, trebuie efectuat si transferul cartii tehnice.

     In conformitate cu HG 340/2017 – modificare a HG 273/1994 privind aprobarea regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – la  capitolul 3, art. 20, se stipuleaza clar:

     “La schimbarea proprietarului, cartea tehnica a constructiei va fi predata noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnand faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor

     Procesul verbal de predare-primire implica componenta tehnica de verificare amanuntita a imobilului din punct de vedere al structurii, al instalatiilor aferente si bine-inteles, a finisajelor. Aceasta componenta din procesul de transfer al imobilului este foarte importanta pentru ca, daca nu este efectuata corespunzator, constituie principala sursa de probleme ulterioare achizitiei.

     Receptia imobilului se efectueaza la nivelul de vicii aparente, care de obicei se rezuma la neconformitatile finisajelor, unde dumeavoastra sunteti cel mai in masura sa le descoperiti si viciile ascunse, unde de data aceasta aveti nevoie de un consultant tehnic care sa investigheze si sa le descopere in marea lor majoritate. Dezvoltatorii seriosi, care nu au lucruri de ascuns, trebuie sa va permita sa apeati la serviciile oricarui specialist pentru a depista aceste vicii, dumneavoastra nefiind de specialitate si neavand aparatura necesara.

    Accesand linkul de mai jos, veti vedea ce trebuie sa verificati la mometul receptiei (preluarii-predarii), in cazul unui imobil nou construit.

     Dezvoltatorii seriosi ar trebui sa ofere la recepția casei un “manual de utilizare” a imobilului, în care sa fie clar stipulate toate detaliile necesare pentru o bună funcționare și întreținere, precum si care sunt situatiile pe care trebuie sa le evitati pentru a nu pierde garantia imobilului.

Regasiti mai jos un model conceput de noi pentru Procesul verbal de predare-primire la transferul imobilelor noi.

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.