STUDIUL GEOTEHNIC – il mai facem sau nu?

       Studiul geotehnic este poate cel mai important document care ne ajuta sa luam decizii privind cumpararea unui teren, constructia unei viitoare case, consolidarea, modernizarea, reabilitarea sau reconditionarra unei case vechi.  De aceea este foarte important sa solicitati efectuarea unui studiu geotehnic inainte de a cumpara un teren, pentru a putea sti ce puteti construi pe el.

      Acest studiu reprezintă documentația tehnică care ne ofera informatii privind tipul terenului, cota de nivel a panzei freatice, capacitatea portanta a terenului, adancimea recomandata de fundare, etc. Aceste informatii  sunt necesare inginerului proiectant al structurii de rezistenta a viitoarei dumneavoastra case pentru o dimensionare corecta a fundatiei.

      Studiul geotehnic se realizeaza in mod obligatoriu inaintea oricaror demersuri de construire sau consolidare a unui imobil. Acesta poate releva solutii de imbunatatire a terenului de fundare, cu implicatii serioase asupra bugetului executiei unei constructii.

Ce presupune studiul geotehnic in cazul constructiilor cu destinatie rezidentiala?

  • executarea unuia sau posibil a mai multor foraje pe viitoarea amprenta a constructiei;
  • prelevarea probelor de sol;
  • analiza probelor de pamant si apa intr-un laborator acreditat in acest sens ;
  • elaborarea referatului geotehnic;
  • verificarea acestuia de catre un expert autorizat.

Ce informatii trebuie sa furnizam in cazul executiei unui studiu geotehnic?

  • locația geografică exacta a locului de constructie a viitorului imobil;
  • suprafața terenului pe care se va construi imobilul;
  • amprenta la sol a acestuia;
  • inclinatia terenului;
  • regimul de inaltime a viitoarei cladiri;
  • constructia se va executa pe calcan sau nu;
  • apropierea terenului fata de sursele de apa – rauri, lacuri etc.

    Ca o concluzie, faceti studiu geaotehnic “pe bune” pentru ca va da o imagine a ceea ce puteti construi pe terenul care vreti sa il veti achizitiona, pentru ca va poate scuti de  o suma importanta de bani daca inginerul structurist are acest studiu si nu trebuie sa supradimensioneze structura casei “ca sa fie el sigur ca tine”, etc etc

TOP 10 obligatii ale celor care executa lucrari de constructii

      Executantii lucrarilor de constructii (constructorii) sunt supusi unor reglemetari si au mai multe obligatii, dintre care va prezint mai jos pe cele care mie mi se par cele mai importante:

  1. Sa execute lucrari numai pentru constructii autorizate, in conditiile legislatiei in vigoare;
  2. Sa aduca la cunostinata investitorului/investitorilor, daca este cazul, neconcordantele si necoformitatile constatate in proiectele puse la dispozitie, in vederea solutionarii acestora;
  3. Sa conceapa, prin personalul propriu, cu responsabili tehnici atestati, un sistem propriu de asigurare a nivelului de calitate in executie;
  4. Sa respecte proiectele si D.D.E.-urile (detaliile de executie) pentru realizarea nivelului de calitate stabilit prin proiectare.
  5. Sa foloseasca in executie numai proceduri si produse prevazute in documentatia tehnica pusa la dispozitie, asa cum sunt specificate in documentatie, fara abateri. Sa inlocuiasca procedeele sau produsele din proiect numai pe baza solutiilor stabilite de proiectant si care au acordul investitorului.
  6. Constructorul are obligatia de a convoca toti factorii care sunt prevazuti sa participe la verificarea lucrarilor care au ajuns in faze determinante ale executiei si sa obtina acordul scris al acestora, in vederea continuarii executarii lucrarilor.
  7. Sa propuna pentru receptionare numai constructiile care au intocmite si predate catre investitor a Cartii Tehnice a Constructiei si care corespund cerintelor de calitate prevazute de legislatie.
  8. Constructorul este obligat sa remedieze, pe propria cheltuiala, defectele calitative survenite in perioada de executie, cat si de garantie, defecte aparute exclusiv din culpa constructorului.
  9. Daca prin actele de control sau prin documentele de receptie se dispun masuri de remediere, reparare sau refacere a unor lucrari, constructorul are obligatia legala de a indeplini, in termenele stabilite, toate masurile prevazute de acestea.
  10. Readucerea terenului pe care s-a realizat organizarea de santier sau care a fost ocupat temporar, la starea lui initiala, dupa terminarea executiei lucrarilor.

 

     Pentru nerespectarea acestor obligatii, constructorii sunt pasibili de diverse forme de repercursiuni, incepand cu amenzi si terminand cu dosare penale.

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

     Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii  se face referire la durata de viata proiectata  conform  Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

      Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de  durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

  • proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
  • execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
  • materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
  • structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
  • structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

      Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra  caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu  a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  

 

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

 

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

  • degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;

  • patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta  principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;

  • uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;

  • distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

  • degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.

  • daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de   50100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil,  dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.

Cauzele si efectele umiditatii excesive in locuinte

 

Umiditatea din zidarii provoaca deteriorarea peretilor, reducand proprietatea de izolare termica a structurilor si a materialelor de constructie. Umiditatea modifica coeficientul de transfer termic al materialelor! Contribuie astfel la formarea de mucegai, pete de sare, induce mirosuri neplacute in locuinte, formandu-se astfel un climat daunator sanatatii.
Pe langa problemele de sanatate care pot aparea, umiditatea in structura aduce o crestere a facturilor cu incalzirea pe timpul iernii (cand se incalzeste suplimentar datorita radiatiei reci emise de peretii umezi) si a facturilor la curentul electric (cand se foloseste in exces aerul conditionat pentru a compensa caldura emisa de peretii afectati).
In general umiditatea din interiorul peretilor are trei cauze:
– Infiltrarea/penetrarea apelor meteorice
– Condensul excesiv pe suprafata peretilor (punti termice, ventilare necorespunzatoare, sistem de incalzire subdimensionat)
– Ascensiunea prin capilaritate – produsa de contactul direct- indirect dintre perete si terenul umed(cum ar fi viciile de hidroizolare a fundatiilor etc)

Este ideal sa putem depista acumularea de umiditate in pereti intr-un stadiu incipient. Acest stadiu, in majoritatea cazurilor, nu este detectabil cu ochiul liber, dar este detectat de camerele temografice si confirmate de umidometrele de contact.

Umiditatea structurilor cladirlor, a anvelopei exterioare, nu doar aduc neplaceri din punct de vedere termic ci si  scurteaza durata  estimata de viata a constructiilor.

Apa este principalul dusman, pe langa actiunnile seismice, al mentinerii  “caracteristicilor de calitate” ale unei structuri in special in urma ciclurilor repetate de inghet-dezghet.

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.

De ce fura unii constructori?

       Un articol greu de scris fara sa fii acuzat ca esti la randul tau hot. Constructorii lucreaza “ la foc continuu”, in jur de 6 -8 luni maximum pe an. Pe perioada rece sunt putini constructori care au contracte pentru lucrarile de interior. Beneficiarii prefera sa isi renoveze casele, apartamentele pana toamna tarziu  si sa nu ii prinda iarna din motive evidente. Majoritatea constructorilor lucreaza intens  in perioada primava-toamna.

In acest articol nu am intentia sa iau apararea vreunui constructor sau sa le gasesc vreo scuza si daca ati avut de a face cu o “echipa de constructori”,  ati vazut ca ajung sa ceara mai mereu bani si materiale de constructii suplimentar fata de ce v-ati inteles si mai tot timpul apar “lucrari suplimentare”.

Primul motiv pentru care “fura” constructorii, in afara de cel in care furtul si teapa sunt un mod de lucru in sine, este faptul ca vin cu oferte foarte “convenabile” si chiar foarte mici, ca mai apoi sa realizeze ca nu se pot incadra in bugetul solicitat initial.

Sunt foarte multe echipe de constructori care pleaca din start cu ideea ca o sa ceara ulterior bani pentru lucrari pe care dumneavoastra le-ati presupus a fi incluse in pret (dupa cum ar fi normal).

Echipele de constructori in general prefera sa ia lucrari la negru si lucreaza cu angajati la negru pentru a putea oferi preturi mici. Este firesc ca o firma de constructii care plateste 19% TVA, 16% impozit pe profit, taxe si impozite aferente salariatilor si utilajelor folosite, care are o schema de personal marita ( RTE, persoana autorizata pentru SSM si PSI) etc etc nu poate concura cu “echipa de constructori”  care lucreaza la negru.

Si atunci o buna parte din cei ce vor sa isi ridice o casa cu bani putini angajaza constructori la negru.

Asa-zisii constructori isi permit sa fure in general pentru ca sunt cautati datorita preturilor mici practicate. Daca este prins cu ocaua mica si este dat afara, nu e o problema pentru ca imediat isi gaseste alta lucrare.

De foarte multe ori inginerul sau patronul care executa lucrarea nu poate sa opreasca furtul muncitorilor de pe santier. Daca o sa va duceti la centrele de colectare a fierului vechi, o sa vedeti cantitati importante de fier fasonat (etrieri, bare pentru grinzi) aflate in aceste centre.

Acest fier este cumparat  de beneficiar cu un pret mediu – sa zicem de 2,6 lei – si o parte din el este sustras si vindut cu 70 de bani centrelor de colectare. Si este valabil pentru toate tipurile de materiale care pot fi sustrase si comercializate la preturi derizorii.

De foarte multe ori constructorul isi face socoteala ca ii raman bani frumosi, dar din cauza vremii nefavorabile, a ISC-ului (Inspectia de Stat in  Constructii), a dirigintilor de santier care nu accepta lucrari prost executate si obliga constructorul la remedieri etc, acestia obeserva ca nu raman cu mai nimic si incep sa “amortizeze pierderile” pe spatele beneficiarului.

In concluzie, este foarte important sa va construiti  sau sa va cumparati casa mult visata cu un pret cat mai mic posibil, iar pentru acest lucru tineti “sub lupa” constructorul cu ajutorul personalului specializat: proiectant, diriginte de santier, consultant tehnic. In general, feriti-va de “Dorei”!

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!

Ce trebuie sa stiu inainte sa construiesc o casa?

 

Primul lucru pe care trebuie sa il fac inainte de a construi o casa este sa ma documentez  in legatura cu legislatia in vigoare referitoare la  obtinerea avizelor si autorizatiei, sa ma documentez cu privire la materialele care sunt optime pentru constructia mea , alegerea unui proiectant serios, a unui diriginte de santier si nu in ultimul rand gasirea unui constructor serios si accesibil.

Trebuie bine stabilite etapele construirii imobilului, cat si finantarea aferenta fiecarei etape pentru ca in cele mai multe cazuri bugetul stabilit initial va fi depasit. 

Este stiut faptul ca pretul anumitor materiale variaza in funtie de anotimp (vara – iarna), de promotii si daca putem cumpara si depozita materialele aferente listei de materiale oferita de proiectant,  veti constata ca se poate face o economie de 10 -15 % din pretul lor mediu de achizitie.

Este bine de stiut ca nu putem construi  imediat cand ne hotaram si ca executia proiectului,  obtinerea autorizatiilor si avizelor dureaza destul de mult si ca trebuie sa le obtinem din timp. Cel mai bine se poate folosi perioada de iarna pentru  obtinerea celor mai sus mentionate. Toate aceaste  operatiuni dureaza 2-3 luni.  Nu trebuie neaparat sa apelati la o firma  “specializata” in obtinerea avizelor si a autorizatiei de construire, pentru ca timpul in care sunt eliberate solicitarile este aproximativ acelasi. Informatile referitoare la documentele necesare se gasesc de obicei pe pagina de internet a institutiei de la care doriti sa obtineti obtineti avizul.

Va puteti inscrie la un seminar cu aceasta tema, sustinut de  firmele care acorda consultanta in domeniu. De ce seminar? Pentru ca de obicei au preturi modice  (se tin cu un numar minim de cursanti) si acolo va puteti lamuri asupra tuturor aspectelor legate de construirea unui imobil. In timpul seminarului  va familiarizati cu “traseul de urmat” pentru  a reusi sa gestionati  lucrarea dumneavoastra de constructie a casei, de la obtinerea proiectului si a autorizatiei de construire pana la receptionarea casei si alcatuirea  cartii tehnice a constructiei.

Nu trebuie luat de bun tot ce zice constructorul, verificati cele spuse de acesta prin intermediul dirigintelui de santier si al proiectantului.   Dirigintele de santier nu trebuie sa fie adus “la pachet” cu constructorul. El trebuie sa apere interesele dumneavoastra  si anume ca proiectul casei sa fie transpus in realitate conform legislatiei in vigoare si nu sa acopere inadvertentele in executie  facute de constructor.

Pot sa aduc modificari constructiei dupa obtinerea autorizatiei de construire? Constructia prezinta deficiente de executie. Mai pot face ceva?

 

Da, cu siguranta! Chemati proiectantul si dirigintele de santier la fata locului (pe santier) si solicitati proiectantului sa elaboreze o “dispozitie de santier”, cu respectarea prevederilor legale in materie.

 

Cum fura un constructor? Top 10 metode !

 

Pe acest subiect se poate scrie la nesfarsit… Metodele prin care un constructor fura din buzunarul beneficiarului sunt diverse, iar metodele se rafineaza si se perfecrtioneaza pe zi ce trece.  Nicio metoda de furt nu are succes daca sunteti informati si aveti timpul necesar sa supravegheati constructorul.

1. “Intelegerea” constructorului cu vanzatorul de materiale pentru constructii asupra pretului  materialelor

Orice constructor care lucreaza cu un furnizor de materiale beneficiaza, din partea acestuia, de un discount de 10-15 % din valoarea materialelor achizitionate, raportat la “pretul de lista”, in functie de volumul achizitiilor. In mod normal daca va duceti la un furnizor de materiale (exceptand marii retaileri) si solicitati o oferta pentru toate materialele care intra in constructia la rosu de exemplu, este foarte probabil sa obtineti un discount de 5-10% din preturile afisate sau preturile de lista. Constructorul  “va reusi” sa obtina “special pentru dumneavostra”, daca achizitionati materialele prin firma lui, un discount de 2% si transportul gratuit al materialelor la site, iar diferenta va ajunge in buzunarul lui.

2. Metoda ”transportului deviat”

Aceasta este o alta metoda folosita de “echipele de constructori” pusi pe capatuiala, cu preturi foarte mici. Constructorul pledeaza pentru cumpararea graduala a materialelor de care are nevoie, pe motiv ca nu poate sa asigure paza materialelor pe timpul noptii, de exemplu. Si atunci acesta se ofera sa asigure transportul de fiecare data cand este nevoie de ceva si ca dovada va aduce facturile aferente achizitiei.  El va achizitiona materialele de la furnizor, le va plati, dar la santier va  ajunge  efectiv cantitatea achizitionata, mai putin o parte (mai mica sau mai mare) care va ramane in “custodia” lui.

3. Metoda “diluarii materialelor”.

Aceasta metoda consta in punerea in opera a unei cantitati mai mici de materiale aferente etapei respective. De exemplu, la montarea armaturii pe placa sa zicem ca barele sunt prevazute in proiect a fi montate la 10 cm ax-ax si constructorii le monteaza la 12 cm margine-margine. Pentru o placa de 10mx10m se vor sustrage prin aceasta metoda apoximativ 17 bare. La fel si cu montajul etrierilor in stalpi si grinzi. Sa zicem ca la o casa se folosesc 25 de tone de fier. Daca prin aceasta metoda asa-zisii constructori reusesc sa sustraga 10% din cantitate, reiese o paguba de 250 kg de fier.  La fel cu betonul facut pe santier prin diminuarea cantitatii de ciment folosit la executia betonului sau la turnarea fundatiei prin aruncarea in groapa de turnare a unor bucati de beton spart sau caramida etc. pentru diminuarea volumului de beton turnat in fundatie, la montajul zidariei prin utilizarea unor rostruri mai mari intre caramizi. Am dat aceste exemple pantru ca sunt mai usor de inteles. Lucrurile devin si mai subtile cand vine vorba de executia instalatiilor si a finisajelor.

4. Metoda dirigintelui de santier”.

Prin acasta metoda proprietarii care nu au cunostinte in domeniul constructiilor sunt pacaliti de oferta constructorului care isi aduce propriul dirigintele de santier. In general acesta este o persoana in varsta cu un onorariu foarte accesibil, care stie cum se desfasoara procesele in astfel de cazuri la noi, nu va mai apuca sa dea socoteala pentru actiunile sale. In consecinta, contra unei sume suplimetare din partea constructorului, acesta certifica ca fiind conforma executia deficitara a constructorului.

5. “Furtul angajatului”.

Oricat de cinstit ar fi patronul firmei de constructii, unii angajati isi rotunjesc veniturile prin sustragerea de pe santier a diverselor materiale. De la banala situatie cand acestia, la sfarsitul programului, pleaca cu buzunarele si geanta/sacosa burdusite cu cuie, holzsuruburi, cleme, izolanti, cablu electric si in general orice poate fi sustras.

6. “ Insusirea cantitatilor finale”

Proiectantul prevede un coeficient de pierdere tehnologica normata specifica pentru fiecarui tip de materiale folosite la constructia casei.  La sfarsitul oricarei etape de lucrari raman materiale si in unele cazuri nu putine, care sunt insusite de catre constructor.

In general, acesta lasa la santier o mica parte din ce ramane, de exemplu: caramizile sparte, resturi de bare de fier care sunt prea mici pentru a fi folosite etc.

7. Metoda “lucrarilor suplimentare inutile”

Aceasta metoda consta in  convingerea beneficiarului ca trebuie executate lucrari care nu sunt prevazute in proiect. Spre exemplu: in urma unei ploi torentiale zidaria a fost udata, iar constructorul a convins beneficiarul sa trateze antimucegai interior-exterior toata zidaria aferenta constructiei (P+E+M)  inainte de a fi tencuita. Intr-un alt caz am intalnit tratarea cu solutie de hibroizolare bituminoasa lichida a placilor inante de turnarea sapei si lista poate continua.

 8. Metoda “substituirii”

Aceasta metoda este in general aplicabila lucrarilor ce devin ascunse si este utilitata cu precadere in domeniul instalatiilor. De exemplu, la pozarea subterana a unui cablu CYABY 3×2.5, daca acesta este inlocuit cu un cablu CYYF 3×2,5 ( mai ieftin) si nu aveti cunostinte in domeniu, veti fi usor pacaliti. Aceasta metoda am intalnit-o atat la executia intalatiilor electrice, cat si a celorlalte tipuri de instalatii.

9. Metoda “plasarii pontului”

In general pontul se plaseaza la finalizarea lucrarilor – imediat, chiar inainte de a se monta sistemul de alarma. In general, pontul este furnizat de catre muncitorii din echipa, iar din aceasta afacere iese pagubit atat constructorul, cat si beneficiarul. Eu personal am “beneficiat”  dupa o astfel de intamplare in urma cu  8 -9 ani. Lucrarea era pe terminate, urma sa se receptioneze… si locatia a fost calcata de hoti. Au intrat prin fortarea usii de la intrarea din spatele casei, exact in momentul in care cel ce asigura paza a trebuit sa plece acasa “de urgenta” (anuntat in prealabil). Hotii au venit pregatiti cu dube si au incarcat toate sculele firmei (generator, picamare si bormasini, masina de taiat asfalt, truse etc.) si tot ce a fost de valoare de prin casa (centrala termica pe gaz 38KW, centrala electrica de backup, statia de dedurizare etc ).

10.  Metoda lucrarilor paralele

Aceasta metoda este practicata de echipele de “meseriasi” care in general sunt specializati pe una-doua tipuri de lucrari (zugravi, elctricieni, instalatori sanitari etc…).  Contracteaza o lucrare, in marea majoritate a cazurilor la negru, incep in forta cu patru sau cinci oameni, ca mai apoi sa ramana doi. Intre timp ei contracteaza alta lucrare in zona si de obicei fac o buna parte din lucrarile de la a doua lucrare cu materialele de la prima lucrare.

Niciuna din aceste metode nu va avea scces daca va informati si verificati constructorii in mod sistematic. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula si sfideaza logica si bunul simt, apelati la o a doua opinie calificata pe domeniul dumeavoastra de lucrari. In mare parte veti vedea ca banuielile vi se vor adeveri.