RECEPTIA APARTAMENTELOR NOI LA CUMPARARE

Daca tocmai ai cumparat un apartament intr-un bloc nou si urmeaza sa iti fie predat de catre vanzator/dezvoltator, acest proces poate fi destul de stresant pentru ca esti la prima tranzactie de acest fel si nu stii cum se procedeaza, este o situatie noua pentru tine.

In primul rand, trebuie sa te documentezi, sa te informezi pe acest subiect. Am constatat ca se fac fecvent anumite confuzii generate de termenii de “receptie” folositi pe parcursul  procesului de achizitie.

Exista mai multe tipuri de “receptii”:

Receptia la terminarea lucrarilor

Reprezinta o receptie efectuata de catre autoritatile statului, prin reprezentatii acestuia, impreuna cu constructorul/proprietarul la finalizarea lucrarilor autorizate.

Cand cumperi un apartament intr-un imobil nou, receptia la terminarea lucrarilor a fost deja efectuata. Fara aceasta receptie a imobilului, nu poti cumpara apartamentul.

Receptia finala

Receptia finala reprezinta receptia  efectuata dupa expirarea perioadei de garantie a imobilului, care in cazul nostru este de 3 ani si a carei convocare va cadea in sarcina dumneavoastra/asociatiei de proprietari.

Aceast tip de receptie o voi detalia intr-un articol ulterior.

Receptia la cumpararea apartamentului

In urma incheierii contractului de vanzare – cumparare, urmeaza sa intrati in posesia fizica a apartamentului. In practica, aceasta receptie reprezinta de fapt un proces verbal de predare-primire, incheiat intre dumneavoastra si vanzatorul apartamentului, prin care dumneavoastra semnati ca v-a fost predat apartamentul in concordanta cu documentatia tehnica si conform cu contractual dintre cele doua parti implicate.

Procesul verbal cuprinde eventualele neconformitati pe care cumparatorul le sesizeaza. Aceste neconformitati se vor remedia de catre vanzator. In acest punct, receptia se poate amana pana la executarea celor inscrise in procesul verbal sau se poate accepta receptia, vanzatorul obligandu-se sa remedieze viciile prevazute in procesul verbal, intr-un interval de timp stabilit de comun acord.

Cu ocazia receptiei la transferul imobilului, dumneavoastra puteti opta pentru serviciile unui consultant tehnic, care sa efectueze o inspectie tehnica imobiliara si care sa identifice, in beneficiul dumneavoastra, eventualele vicii. Aceste vicii se identifica cu ajutorul aparaturii de specialitate specifice.

Aveti nevoie de ajutor in vederea receptionarii apartamentului?

Trebuie sa stiti ca inspectia tehnica imobiliara trebuie sa cuprinda urmatoarele:

  • Verificarea documetatiei tehnice – concordanta proiect – executie;
  • Verificarea elementelor structurii in ceea ce priveste gradul de armare, acoperirea minima cu beton a elementelor structurii si depistarea viciilor de vibrare a betonului;
  • Scanarea termografica a imobilului pentru punerea in evidenta a calitatii anveloparii si a puntilor temice;
  • Verificarea umiditatii imobilului pentru depistarea eventualelor infiltratii prin fatada, datorate viciilor traseelor de alimentare cu apa, incazire etc., eventualelor infiltratii prin terase (ultimul etaj), infiltaratii din fundatii prin capilaritate (la parter) etc.
  • Verificarea fiecarui tip de instalatie in parte prin metode specifice.

Toate viciile constatate (daca nu sunt deal-breaker-uri) se vor consemna in procesul verbal de receptie si vanzatorul se va obliga ca, intr-un termen stabilit de comun acord, sa le remedieze.

De cele mai multe ori, daca nu reusiti sa identificati viciile despre care va relatam mai sus si le identificati in timpul exploatarii imobilului, in practica este foarte greu sa obligati vanzatorul sa le mai remedieze, daca acesta nu doreste.

Vazatorul este obligat, in conformitate cu HG373/2017, sa remedieze viciile, ca termen final, pana la convocarea receptiei finale.

Cartea tehnica a imobilului se preda numai viitoare asociatii de proprietari legal constituita. Ca sa puteti dovedi eventuale neconformitati, daca vanzatorul este de rea credinta, desi unele sunt foarte evidente, fie trebuie facuta referire la documente din cartea tehnica, fie trebuie efectuata o expertiza in acest sens si vanzatorul trebuie actionat in instanta.

Asa ca, sfatul meu este sa fiti foarte atenti cand cumparati un apartament, sa va informati, sa va documentati si sa luati decizia cea mai buna pentru dumneavoastra.

Va doresc succes!

Inspectia tehnica imobiliara – Nu esti singur cand cumperi o casa!

Inspectie tehnica imobiliara, consultanta tehnica la cumpararea de locuinte

Sa-ti cumperi casa mult visata nu este un lucru deloc usor. Toate economiile tale, alaturi de un credit substantial se vor duce in aceasta directie. Din pacate, ai o singura sansa sa-ti alegi casa corect. Daca ai cumparat o casa veche, care vine la pachet cu vicii, in 99% din cazuri nu o mai poti inapoia si sa-ti recuperezi banii. In peisajul pietei imobiliare din Romania, casele cele mai accesibile sunt casele vechi. Dar, in randul acestora se gasesc imobilele cu cele mai multe vicii. De aceea este important sa apelezi la o firma specializata in inspectie tehnica imobiliara, in consultanta tehnica la cumpararea de locuinte.

Cu ce te poate ajuta inspectia tehnica imobiliara? Ei bine, in cadrul inspectiei tehnice imobiliare se verifica, in primul rand, Cartea Tehnica a Constructiei (daca aceasta exista), apoi se coreleaza Cartea Tehnica cu realitatea din teren. In continuare, cu ajutorul unui sonograf, se verifica repartitia armaturii in stalpi si grinzi, precum si golurile majore de vibrare ale betonului din structura. Daca aici se regasesc probleme … este indicat sa cautati alta casa. Aceasta nu este pentru dumneavoastra. Urmatoarea etapa este constatarea umiditatii structurale. Daca exista vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada sau acoperis, tevi sparte in sapa sau pereti, atunci toate aceste surse trebuie investigate si evaluat impactul acestora asupra cladirii. Scanarea termografica a imobilului este o etapa importanta, care ne ofera indicii privind calitate anvelopei cladirii, puntile termice ale imobilului, calitatea tamplariei exterioare etc.

Calitatea instalatiilor (electrice, sanitare, de incalzire, climatizare) este foarte importanta. Daca exista vicii in oricare dintre cazurile prezentate mai sus, insa doriti achizitionarea imobilului, intervine aici negocierea pretului de vanzare. Fie proprietarul remediaza, pe cheltuiala lui, viciile constatate, fie se scade valoarea remedierilor constatate din pretul de vanzare al imobilului. Amintiti-va ca nu sunteti singuri – apelati la cunostintele si experienta unui specialist in inspectie tehnica imobiliara! Mult succes!

Inspectie tehnica imobiliara – Surse de umiditate in cazul achizitiei imobilelor

Sursele de umiditate in cazul constructiilor.

      Unul din elementele de baza ale inspectiei tehnice imobiliare il constituie depistarea surselor de umiditate. Metoda de determinare a surselor de umiditate este una duala. Astfel, pentru determinarea amplorii si a zonelor de infiltrare, se apeleaza la investigarea cu ajutorul camerei de termoviziune , iar pentru determinarea exacta a amplorii fenomenului in zone afectate de umiditate se apeleaza la masurarea directa a elementelor (valorile de umiditate la suprafata elementelor) cu ajutorul umidometrului de contact .

      Principalele sursele de umiditate in cazul achizitiei de imobile sunt:

Infiltratii prin acoperis sau terasa

Infiltratiile prin acoperis se descopera preponderant in cazul imobilelor vechi, dar si in cazul imobilelor noi aflate in perioada de garantie. Daca in cazul imobilelor vechi cauzele de umiditate sunt multiple, in cazul imobilelor noi aceste vicii se datoreaza in general mantajului necorespunzator sau a nerespectarii tehnologiilor de montaj (lipsa profile de capat etc.).

Infiltratii prin fatada

Infiltratiile prin fatada, in cazul imobilelor vechi, se datoreaza in special neanveloparii cladirii.  In cazul imobilelor noi, acest fenomen il intalnim in cazul strapungerilor  nemansonate, neizolate, dar si in zona de montaj a tamplariei exterioare etc. Exemple sunt multe: tamplarie exterioara montata incorect, tevi de aerisire, colane care strapung fatada si nu sunt mansonate, suporti de aer conditionat, burlane, diverse trasee de alarma sau supaveghere video etc., montate fara masuri de izolare a prinderilor de fatada.

Infiltratii datorate avariilor diverselor trasee de instalatii

Acest tip de infiltratii se depisteaza foarte greu cu ochiul liber. Acestea por aparea in cazul traseelor de instalatii de alimentare cu apa, traseelor instalatiilor de incalzire cu calorifere aflate prin pereti, in cazul incalzirii prin pardoseala etc.  Toate aceste trasee, in cele mai multe cazuri, nu sunt la vedere, ci montate ingropat in pereti sau sapa.

Infiltratii la nivelul fundatiei

Acest tip de sursa de umiditate este foarte putin luata in considerare, dar are efecte negative asupra confortului la nivelul parterului, cat si asupra duratei de viata a imobilului (mai exact a duratei de exploatare). Aceste femomene se datoreaza viciilor de hidroizolare a fundatiei, indepartarii apelor pluviale de la baza fundatiei, avarii de conducte in vecinatatea fundatiei etc. Daca tipul de teren pe care este amplasat imobilul nu permite ca apa sa se scurga intr-un timp rezonabil si terenul ramane imbibat cu apa, o parte din aceasta umiditate va fi transferata fundatiei. Betonul din fundatie este un element poros, iar acesta acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Astfel, in sezonul ploios sau de iarna, la nivelul placii de la parter, in imediata vecinatate a anvelopei cladirii, se va resimti o zona de radiatie rece (veti simti senzatie de rece la picioare). Al doilea femonen are consecinte si mai nefaste. Apa acumulata in structura la nivelul fundatiei este transferata catre elevatie prin fenomenul de capilaritate. Betonul simplu este un element casant in caz de seism major. Daca armatura din structura de beton ramane in mediu umed foarte mult timp, aceasta corodeaza si isi pierde elasticitatea. In consecinta, comportamentul in caz de seism major este inferior fata de cazul in care structura ar fi prezentat un nivel de umiditate in limite rezonabile.

In concluzie:

      Este extrem de important sa verificati, in cadrul unei inspectii tehnice imobiliare, toate aceste femomene pentru a va feri de situatiile in care dumneavoastra veti depista aceste vicii dupa efectuarea transerului de proprietate sau dupa ce a expirat perioada de garantie a imobilului.  O potentiala interventie efectuata pentru remedierea acestor vicii se traduce in investitii consistente din buzunarul dumeavoastra si timp petrecut in santier cu multa bataie de cap.

   

Principalele 6 tipuri de imobile la care trebuie sa fiti atenti cand cumparati “casa mult visata”

Majoritatea clientilor mei, atunci cand doresc sa cumparere un imobil, fie el apartament sau casa, cumpara “emotional”.  Dorinta de a detine casa mult visata este mai puternica decat ratiunea care va indeamna sa fiti precauti atunci cand cumparati. De-a lungul timpului…

 

  1. Case vechi izolate cu polistiren la exterior si rigips la interior

Cele mai greu de evaluat sunt aceste tipuri de case. De ce? Sa presupunem ca imobilul prezinta o structura degradata (crapaturi cu impact major asupra structurii imobilului, tasari inegale ale fundatiei, etc.) si imobilul ar avea nevoie de consolidare. “Samsarii de case”, care cumpara cu precadere astfel de case datoarita pretului de achizitie foarte scazut, le “cosmetizeaza” si le vand ca fiind cu “renovare capitala”, intretinute, cu mentenanta la zi sau orice formula vreti dumneavoastra. Apropo, nu exista “renovare capitala”, ci doar renovare sau consolidare. Aceste case, fiind spre sfarsitul duratei de viata, oricum necesita lucrari pentru asigurarea exploatarii constructiei in conditii de siguranta.

Si mai este ceva. In cazul in care umiditatea structurii este ridicata (avand ca sursa de umiditate vicii de hidroizolare a fundatiei, infiltratii prin fatada, avarii de conducte in pereti), ei bine, umiditatea din structura nu mai poate diminua natural, polistirenul si rigipsul nefiind materiale care sa perimita acest lucru. Si aceasta conduce la degradarea accelerata a cladirii si, in unele cazuri, la comportament nefavorabil in caz de seim. De ce? Pentru ca betonul este un element poros care acumuleaza umiditate prin fenomenul de capilaritate. Armatura din interiorul elementelor de beton se corodeaza acelerat in prezenta apei, generand scaderea elasticitatii elementului de beton in caz de seism. Cum se traduce acest lucru? Betonul este un element casant in caz se seism si din acest motiv acesta se armeaza, astfel oferind elementelor din beton armat elasticitatea necesara, asigurand cladirii un comportament corspunzator in caz de seism.  

2. Imobile nou construite – fara autorizatie, Carte Tehnica a Constructiei, receptionate in baza unei expertize tehnice

Imobilele care se incardeaza in aceasta cetegorie sunt construite fara autorizatie, fara supravegherea unui diriginte de santier care sa se fi asigurat ca este executat conform proiectului tehnic si a legislatiei in vigoare.

Aceste imobile nu respecta in general gradul de armare, adancimea de fundare, detaliile de executie pentru ca oricum nu le mai vede nimeni la final, cand totul este gata.

Aceste imobile sunt construite in general in timp, pe parcursul mai multor ani sau imediat “pentru vanzare”, executate cat mai ieftin posibil, astfel incat profitul “dezvoltatorului de ocazie” sa fie cat mai mare.

3. Imobile care nu respecta autorizatia de construire

Acestea sunt imobile executate in general dupa revolutie, cam pana in 2012 -2013 si care una au in autorizatia tehnica si altceva gasim la fata locului. Astfel imobilul difera ca arhitectura, este in general cu suprafata construita mai mare decat ce prezvede autorizatia de construire, are extinderi sau schimbari de destinatie (podul transformat in mansarda, garajul transformat in dormitor etc.), nu respecta regimul de inaltime etc. Astfel de imobile trebuie atent investigate, atat din punct de vedere tehnic, cat si din punct de vedere al legalitatii documentelor.

Aici intampin cel mai des replica “Am facut-o pentru mine, dar din pacate trebuie sa o vand…”.

4. Casele noi cu pret extrem de mic

Acest tip de imobile sunt preferatele mele. Le gasim in general la periferia  oraselor, in zone unde terenul pe care se construieste este in general fara canalizare sau alimetare cu apa, uneori chiar fara retea de gaze (incalzirea facandu-se cu ajutorul unei centrale electrice). Regimul de inaltime este mic, de obicei  parter si un pod inalt pe care, dupa receptionarea imobilului, “se poate transforma in mansarda”.  Aviz amatorilor: transformarea in mansarda a podului, fara autorizatie, conduce la pierderea garantiei de executie din partea dezvoltatorului! De obicei aceste imobile sunt executate cu personal necalificat si receptionate prin “amabilitatea” autoritatilor publice locale, care nu sunt convins ca ar trebui sa receptioneze aceste imobile cu vicii evidente de executie, materiale utilizate de cea mai proasta calitate, Carte Tehnica a Constructiei necorespunzatoare etc.

5. Apartamente la demisol

 Ca sa nu lungesc foarte mult articolul, voi fi mai concis.

Apartamnete la demisol sunt alternativele ieftine fata de acelasi tip de apartament aflat la parter sau la etajele superioare.

Principalele probleme intalnite:

  • Hidroizolarea defectuoasa a radierului cladirii – probleme cu umiditatea in locuita;
  • Instalatia de canalaizare defectuos executata – lipsa clapeta de sens pe traseul de evacuare, pante aferente traseelor de scurgere necorespunzatoare sau contrapanta etc.;
  • Treasee de instaltii de scurgere in interiorul apartamentului – eventualele avarii va afecteaza direct.
  1. Mansarde efecuate peste blocuri vechi si nu numai

Principalele probleme intalnite:

  • Realizarea necorespunzatoare a structurii;
  • Nerespectarea tehnologiei de montaj in ceea ce priveste izolarea termica si a masurilor de hidroizolare;
  • Executia deficiara a instalatiilor de ventilatie si electrice.

 

Daca nu aveti o documentatie tehnica corecta si completa, poze din timpul executiei, nu cumparati “emotional”, “pe vorbe frumoase”. Daca aveti suspiciuni ca ceva nu este in regula, probabil ca asa este!

Inselatoria ca modalitate de construire si tranzactionare pe piata imobiliara

Importanta insprectie tehnice imobiliare in prevenirea excrocheriilor.

casa I - Executie corecta

Casa I

Casa II

Majoritatea oamenilor, dupa intemeierea unei familii, cumpara o casa noua pentru care acceseaza un credit pe o perioada medie de 20 de ani. Atunci cand o parte semnificativa din veniturile familiei este directionata catre achitarea ratelor, pe o perioada indelungata de timp, trebuie sa fii sigur ca imobilul pe care il cumperi este executat corect, cu materiale de calitate si nu va necesita interventii majore, cel putin in primii 15-20 ani de la dobandire.

Sa privim cele doua imobile de mai jos. Sunt identice. Cea din stanga (Casa I) costa 165.000 de euro, cea din dreapta (Casa II) 135.000 de euro. Sa zicem ca investitia in terenurile pe care s-au construit este aceeasi si conditiile geotehnice ale solului sunt identice.

 

In timp ce prima casa este construita respectand toate rigorile legislatiei in domeniul constructiilor, cea de-a doua este construita strict dupa criteriul maximizarii profitului prin orice mijloace.

Proiectele de la care se pleaca sunt identice, insa materialele folosite si tehnologia de lucru sunt diferite.

Etapa 1: TRASAREA IMOBILULUI

Casa I – trasare cu ajutorul topometristului;

Casa II – trasare la ruleta si la sfoara.

Consecinte: Casa I corespunde in totalitate proiectului, Casa II poate avea abateri de trasare (casa iese, “surprinzator”, mai mica, fundatia stamba, etc.)

Diferenta de pret: aprox. 150-200 euro.

Etapa 2: SAPATURA

Casa I – sapatura pana la cota 1.00 (conform proiect – minim 0.90)

Casa II – sapatura 0.80

Consecinte: Din punctul de vedere al costurilor, diferenta nu este semnificativa, dar  corelata cu alte vici, asa cum o sa vedem in continuare, din punct de vedere al durabilitatii, a comportarii in timp si in caz de seism, efectele asupra cladirii pot si substantial diferite.

Diferenta de pret: maximum 100 Euro.

Etapa 3:  AVIZARE TEREN DE FUNDARE DE CATRE SPECIALIST GEOLOG SI INTOCMIRE PROCES VERBAL DE AVIZARE TEREN

Casa I – se efectueaza conform documentatiei terhnice, procesul verbal de avizare teren de fundare se atasaza la Cartea Tehnica a Constructiei, capitolul B – documentatia privind executia.

Casa II – nu se complica…..

Consecinte: Daca apar probleme cu natura terenului de fundare, se pot lua masuri de schimbare a solutiei de fundare, de imbunatatire a naturii solului de fundare sau alte masuri stabilite de specialistii implicati.

Diferenta de pret: 120 -150 euro.

 

Etapa 4: HIDROIZOLAREA FUNDATIEI

Casa I – se efectueaza corect, sa zicem cu membrana HDPE temosudata la cald sau beton impermeabilizat;

Casa II – turnare directa in pamant a betonului simplu (oricum nu se vede si nu se pride nimeni…)

Consecinte: Cei ce vor cumpara Casa II vor simti, mai ales in perioada toamna – iarna, podeaua de la parter rece, pentru ca fundatia de beton o sa aiba un grad de umiditate mai mare, deci si radiatia rece va fi mai intensa. Daca stratul de rupere de capilaritate este montat corespunzator, cu pitra sparta si  nu cu pitra de rau, efectul este mult diminuat.

Diferenta de pret: aprox. 300 – 400 euro.

 

Etapa 5: TURNAREA BETONULUI DE EGALIZARE

Casa I – se efectueaza conform proiect

Casa II – nu isi pierde timpul

Consecinte: Betonul de egalizare are rolul de preluare a neregularitatilor sapaturilor și impiedicarea scurgerii laptelui de ciment din betonul grinzilor de fundatie.

Diferenta de pret: betonul in sine nu costa mult, dar muncitorii… Este mai “rentabil” asa.

 

Etapa 6: ARMAREA CASEI

Casa I – se efectueaza conform proiect si sunt puse in opera 30 t fier

Casa II – Monteaza armatura relativ identic, cu diferenta ca etrierii ii monteaza nu la 15 cm, ci la 17 -18 cm, barele longitudinale nu la 10 cm, ci la 12,5 cm.

Consecinte: Armarea structurii de rezistenta a unei cladiri nu se face “dupa ureche”, ci numai dupa un proiect care este conceput tinand seama de foarte multi factori si este avizat de catre un verificator de proiecte tocmai in ideea de a fi siguri ca proiectul este executat corect. Deci executantul nu poate sa faca o “ajustare” a armaturii, oricat ar fi ea de “neinsemnata”.

Diferenta de pret:  sa zicem ca au fost “economisite” cam 2 t de fier beton, adica aprox. 1250 euro.

 

Voi sari peste multe etape (zidire, cofrare, boiandrugi, etc), pentru ca nu doresc sa dau idei, si ma voi opri la acoperis. In mod normal masa lemnoasa care face parte din structura acoperisului nu trebuie sa fie lemn crud, aceasta masa trebuie sa aiba un anumit grad de umiditate.

Casa I – Folosteste lemn uscat industrial si evita problemele de volumetrie (lemnul se usuca si isi micsoreaza volumul – aviz celor care folosesc doar cuie la imbinarea elementelor de lemn), rezistenta si comportarea neadecvata in timp (un element lemnos umed se incovoaie substantial mai mult decat un element uscat supus la acelasi element de stres), evita problema mucegaiului etc.

Casa II – Foloseste lemn crud (este mai ieftin), nu respecta proiectul privind structura, in sensul ca in loc de dulapi de 150x50x4000 mm foloseste popi de 80x80x4000 mm, pentru ca “ei stiu mai bine” si “fac asta de cand lumea”. Repartitia structurii sarpantei nu se mai face din 50-60 cm, o fac la 1 m pentru ca “tine” si asa.

Diferenta de pret:  sa zicem 1000 euro pe loc si multe mii de euro pentru interventii in urmatorii 20 – 30 ani.

 

Ca sa scurtam si mai mult…

“Economii” importante se mai realizeaza din:

– Rigipsare vs tencuire –  din punctul meu de vedere, este foarte important ca imobilul sa fie tencuit si nu acoperit cu rigips (mai ales solutia de montaj pe adeziv –“mamaligi”);

-Instalatii ( Toate tipurile de instalatii. Aici putem vorbi atat de solutiile alese, calitatea materialelor folosite, cat si de modul de executie);

-Finisaje – cand vine vorba de finisaje, aici diferentele de pret sunt foarte importante.

In consecinta:

Cei ce au construit Casa I, respectand toate rigorile legii, au cheltuit 130.000 euro si profitul lor este de 35.000 euro.

Cei ce au construit Casa II au cheltuit 80.000 euro si profitul lor este de 55.000 de euro.

Ca observatie: cei ce construiesc corect, nu numai ca construiesc mult mai incet (respectand timpii de uscare, realizand toate etapele prevazute etc.), dar la trei case construite, acestia au un profit realizat egal cu cel al carora care contruiesc “pentru vanzare” doua case. Deci tentatia este foarte mare. De aceea este foarte important sa cumparati in cunostinta de cauza, apeland la serviciile de consultanta tehnica la cumpararea unui imobil.

Va urez succes!

Importanta verificarii etrierilor in armarea structurilor de beton armat inaintea cumpararii unei locuinte

Exista multe detalii tehnice si notiuni de specialitate ce trebuie explicate in detaliu pentru a putea descrie amanuntit rolul etrierilor in armarea structurilor constructiilor. Voi expune plastic, grosier, pentru a forma o imagine cat mai clara si cumparatorului neavizat de locuinte.

         

   Rolul unui stalp din beton armat este acela de a sustine o incarcare (o greutate) care, cu cat este mai mare, cu atat stalpul este mai solicitat si, daca nu este proiectat si executat corect, va avea tendinta catre una dintre urmatoarele situatii: tendinta de strivire, flambare (indoire) si strapungere catre fundatie sau elemetele pozitionate superior.  In cele mai multe cazuri, tendinta de indoire si strivire este repartitia necorespunzatoare a etrierilor, in speta acestia sunt prea departati unul de celalalt, nerespectand specificatiile proiectului de rezistenta.

            Rolul etrierilor este acela de a constrange elementele de armare verticale si de a furniza, impreuna cu acestea, elasticitate elementului structural, asigurandu-i un comportament corespunzator  in caz de seism. Este mult mai importanta frecventa repartitiei etrierilor decat grosimea acestora.

         Un element comun armarii grinzilor, stalpilor de sectiune dreptunghiulara sau patrata este faptul ca etrierii din componenta acestor elemente se desfac de cele mai multe ori si nu se rup in cazul aplicarii unor forte peste limita de suportabilitate a acestora.    

Sursele problemelor de durabilitate ale strucuturilor, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:  50% vicii de proiectare, 40% modalitate constructie si intretinere si numai 10% calitatea materialelor.

In concluzie, daca o locuinta, o cladire nu respecta armarea structurii de rezistenta conform proiectului de rezistenta, nu recomand sa achizitionati imobilul.

Problemele legate de instalatii, finisaje se pot remedia, de obicei fara investitii substantiale, insa interventiile la structurile imobilelor sunt deosebit de costisitoare.           

            Comportarea la seism a unei cladiri a carei structura a fost proiectata sau executata deficitar este foarte dificil de previzionat si poate avea consecinte nefaste in cazul unui seism de mare magnitudine.

 

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!