Perioada de garantie a imobilelor nou construite

        Perioada de garantie a lucrarilor de constructii se prevede in contractele incheiate intre parti. Conform Legii nr. 163/2016 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, la articolul 7 alin. 3 se stipuleaza ca perioada de garanție se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii și va avea o durată minima de 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C (cazul nostru) – case, vile, apartamente, etc.

De ce prevede legiuitorul durata minima de 3 ani? Pentru ca aceasta incepe de cand s-a semnat procesul verbal la terminarea lucrarilor si, teoretic,  durata acesteia se poate negocia intre parti, conform legii, insa durata acesteia nu poate sa fie mai mica de 3 ani. Conform HG nr. 343/2017, comisia de recepție la terminarea lucrărilor întocmește procesul verbal de receptie care cuprinde si perioada de garantie pentru vicii ascunse. Eu nu am intalnit pana acum niciun dezvoltator/constructor care sa ofere in scris mai multa garantie decat prevede legea, de cand a intrat in vigoare aceasta lege.

La sfarsitul perioadei de garantie, in conformitate cu legea, se efectueaza receptia finala.

Daca in timpul perioadei de garantie se descopera vicii la imobilul cumparat sau la instalatiile aferente acestuia, comisia de receptie  finala poate decide sa suspende receptia finala a imobilului.  Daca comisia de receptie a luat o astfel de hotarare, aceasta trebuie prevazuta intr-un proces verbal de suspendare a procesului de receptie finala si trebuie sa recomande masurile care trebuie intreprinse in scopul remedierii aspectelor constatate. Investitorul este obligat sa comunice executantului decizia comisiei in maximum 3 zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare a procesului de receptie. Remedierea celor constatate nu poate depasi 90 de zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare a procesului de receptie finala.

Cumparatorul imobilului (noul proprietar) trebuie sa organizeze, in termen de maximum 10 zile de la expirarea perioadei de garantie, receptia finala. Daca nu efectueaza acest lucru, isi asuma toate consecintele.

Legislatia in domeniul constructiilor, Legea 10/1995 privind calitatea in constructii,  prevede termenul minim de 3 ani (in functie de categoria de importanta), dar si garantia pentru vicii ascunse ale constructiei, survenite într-un interval de zece ani de la data semnarii procesului verbal de receptie finala. Garantia pentru structura imobilului (care acopera viciile de structura) se acorda pe intreaga durata de existenta a constructiei.

Principalele probleme (vicii) intalnite la cumpararea de case vechi

     De-a lungul anilor de realizare a inspectiilor tehnice imobiliare, am constatat ca unele vicii, situatii sau probleme se repeta cu anumita frecventa.

     Daca imobilul vizat a fost supus unor lucrari de mentenanta corect executate, aceste vicii sunt substantial diminuate.

      Exista o practica curenta ca, inaintea vanzarii, imobilul sa fie renovat (de fatada) de catre proprietar in vederea furnizarii unei “fete comerciale” a imobilului sau in vederea ascunderii viciilor imobilului. In aceste cazuri, constient sau nu, proprietarul actual al imobilului ascunde viciile si creeaza un neajuns viitorului proprietar, sugerand o falsa imagine a unui imobil care a beneficiat de mentenata si care a fost ingrijit corespunzator. Principalul neajuns al acestei situatii este faptul ca viitorul proprietar poate evalua cu greu lucrarile necesare, astfel incat imobilul sa corespunda conditiilor de siguranta in exploatare.

Acestea fiind spuse, va enumar mai jos principalele probleme intalnite:

  1. Degradari ale structurii, sub diverse grade – semne ale comportarii structurii imobilului in timp.
  2. Vicii ale instalatiilor termice si de funnizare ACM.
  3. Umiditatea structurii – datorata viciilor de hidroizolare a fundatiilor, infiltrafiilor prin acoperisuri sau terase, datorata avariilor circuitelor de distributie a instalatiilor de alimetare cu apa, incalzire sau canalizare.
  4. Vicii ale instalatiilor electrice.

 

Cum sa nu te lasi pacalit atunci cand iti cumperi o locuinta.

 

        Importanta inspectiei tehnice imobiliare este data de nevoia de siguranta si securitate la achizitia unui imobil. Ce vreau sa spun cu aceasta este faptul ca, atunci cand cumparam o casa trebuie sa facem tot ce ne sta in putere pentru ca noi si familia noastra sa alegem o casa cat se poate de sigura, care in eventualitatea unui seism semnificativ sa ne asigure protectia necesara. Numai un procent foarte mic din populatie  este capabil sa constientizeze acest risc (sub 3%).

In eventualitatea unui cutremur ca cel din 1977, unele cladiri se vor prabusi si foarte multe vor suferi avarii si degradari care necesita eforturi finaciare si umane foarte mari.

In Bucuresti exista imobile cu risc seismic, incadrate conform LISTELOR IMOBILELOR EXPERTIZATE TEHNIC DIN PUNCT DE VEDERE AL RISCULUI SEISMIC (actualizate la 06.11.2018) –  http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf :

  • Incadrate la clasa I de risc seismic – 346 imobile;
  • Incadrate la clasa II de risc seismic – 353 imobile;
  • Incadrate la clasa III de risc seismic– 103 imobile;
  • Incadrate la clasa a IV a de risc seismic– 9 imobile.  Tinand cont ca au fost consolidate pana la momentul  noiembrie 2018 doar 85 de cladiri (partial sau total) si 1564 de imobile au fost expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic – incadrate in categorii de urgenta si neincadrate in clase de risc corespunzatoare, se poate constata cu usurinta ca mai este mult de munca la acest capitol.

Ori daca invatam din experientele trecute, trebuie constientizat faptul ca in zilele (saptamanile) dupa cutremur, practic va fi o lipsa acuta de personal specializat in constructii si consolidari raportat la volumul si necesitatile de reconstructie. Deci este bine ca viitoarea dumneavoastra casa sa necesite, dupa un eventual seism, interventii cat mai putin costisitoare.

Numai in astfel de momente veti fi cu adevarat apreciat pentru alegerea facuta. De aceea trebuie sa fiti la curent cu noile tehnologii in ceea ce priveste detectia viciilor de executie pentru cladiri si instalatiile aferente acestora.

Serviciile de inspectie imobiliara profesionala cu incercari nedistructive  reprezinta o investitie mica, in medie de circa 0.1 – 0.2% din valoarea imobilului (vezi preturi aici).

Mai poti citi: Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul constrctiilor noi

Majoritatea imobilelor de pe piata imobiliara sunt prezentate ca imobile care intrunesc toate conditiile prevazute de legislatia in domeniul constructiilor si nu au vicii ascunse.

Majoritatea clientilor, cand cumpara un astfel de imobil, apeleaza la credit pentru cativa zeci de ani si nu dispun sau nu sunt dispusi sa investeasca sume suplimentare, semnificative, in primii ani de la achizitie.

In consecinta, un raport de inspectie tehnica imobiliara, o consultanta tehnica va poate oferi o imagine asupra starii imobilului si a instalatiilor aferente, cat si a investitiilor ce mai trebuie realizate pentru ca imobilul sa corespunda din punct de vedere al sigurantei in exploatare  din domeniul constructiilor.

            Eventualele sume necesare  remedierilor  la nivelul structurii, hidroizolatiilor, termoizolarilor, instalatiilor etc, ar trebui renegociate (scazute) din oferta initiala.

Va urez succes in achizitia viitoarei dumneavoastra case!